Undang-undang pembatasan untuk transaksi real estat


Batas waktu untuk transaksi real estat diatur oleh KUH Perdata Federasi Rusia. Faktanya adalah perselisihan semacam ini tidak dapat diselesaikan secara damai atau atas kebijakan pengadilan arbitrase setempat. Keputusan mengenai periode pembatasan memerlukan kerangka peraturan terperinci yang ditetapkan oleh undang-undang yang relevan.

Menurut statistik, setidaknya 5% dari semua transaksi real estat disengketakan di pengadilan dari waktu ke waktu. Putusan positif dan negatif, yang menyiratkan penolakan untuk memenuhinya, dapat dikeluarkan atas klaim. Cukup sering, opsi terakhir disebabkan oleh berakhirnya periode pembatasan untuk transaksi tertentu.

Apa undang-undang pembatasan untuk real estat?

Secara hukum, undang-undang pembatasan pembelian real estat adalah lamanya waktu di mana transaksi dapat dibatalkan dengan pergi ke pengadilan. Dengan kata lain, jika hak salah satu pihak dilanggar dalam proses penyelesaian transaksi, ia dapat memulihkannya, tetapi ini diberikan jangka waktu yang sangat terbatas.

Batas waktu untuk transaksi pembelian dan penjualan real estat adalah tiga tahun. Anda dapat mengajukan permohonan ke pengadilan nanti, tetapi dalam kasus ini, tergugat memiliki hak untuk menyatakan berakhirnya undang-undang pembatasan dan pengakuan perjanjian pertama sebagai sah.

Saat membuat kontrak penjualan, jika ditemukan beberapa ketidakkonsistenan atau pelanggaran, periode waktu inilah yang dialokasikan untuk menggugat atau membatalkan kontrak di salah satu pengadilan.

Bagaimana Mahkamah Agung memutuskan perselisihan tentang undang-undang pembatasan?

Menentukan undang-undang pembatasan DCT sebuah apartemen, sekilas terlihat cukup sederhana, namun pada kenyataannya ada banyak situasi kontroversial yang hanya dapat diselesaikan oleh Mahkamah Agung.

Sebelumnya, semua periode klaim hanya dihitung sejak tanggal penandatanganan kontrak, terlepas dari kondisi masing-masing. Seringkali hal ini menyebabkan putusan pengadilan yang hampir tidak adil yang menolak klaim dengan alasan undang-undang pembatasan telah kedaluwarsa.

Untuk menjelaskan paradoks hukum ini secara visual, diperlukan model situasi yang dapat diperdebatkan secara khas. Misalnya, seseorang membeli sebuah apartemen, tinggal di dalamnya selama tiga tahun, dan kemudian muncul pihak ketiga yang berkepentingan yang benar-benar memiliki kepemilikan sah atas perumahan ini atau bagian di dalamnya. Secara hukum, pembeli berkewajiban untuk mentransfer real estat kepada pemilik baru.

Apa hasilnya? Pembeli dibiarkan tanpa apartemen, juga tanpa uang, yang tidak akan dikembalikan penjual kepadanya. Yang pertama memiliki hak hukum untuk mengajukan gugatan balik ke pengadilan untuk membatalkan kontrak penjualan untuk menuntut dari penjual jumlah yang dibayarkan sebelumnya dan, mungkin, bahkan persentase kompensasi tertentu.

Namun, pengadilan menolak untuk memenuhi tuntutannya, karena batas waktu telah berakhir pada saat banding. Pada akhirnya, penjual memiliki uang, pemilik baru memiliki rumah, dan pembeli tidak memiliki keduanya.

Sayangnya, celah seperti itu dalam surat hukum telah menjadi sangat populer di kalangan penipu pada masanya. Dengan kesimpulan PrEP yang tampaknya berhasil, setelah tiga atau tiga setengah tahun menunggu, «ahli waris» diumumkan, dan pembeli terpaksa meninggalkan rumah tanpa harapan mengembalikan uangnya. Bahkan untuk satu apartemen, skema seperti itu bisa diulangi berulang kali, hingga apartemen tersebut masuk dalam daftar «tidak bisa diandalkan».

Ini adalah masalah yang diminta oleh Mahkamah Agung untuk diselesaikan. Setelah menganalisis dengan cermat semua pasal KUH Perdata yang tersedia, diputuskan untuk mengubah titik awal untuk periode pembatasan dalam kasus tersebut. Nah selang waktu ini dimulai dari saat pembeli mengetahui bahwa perjanjian jual beli diakhiri dengan pelanggaran, yaitu sejak putusan pengadilan dibuat untuk membatalkan transaksi jual beli. Dengan demikian, kehilangan haknya atas perumahan, ia memiliki waktu tambahan tiga tahun untuk mengajukan gugatan balik atas pengembalian dana yang dibayarkan kepada penjual.

Yang penting adalah saat mengenai setoran yang tersisa untuk apartemen. Jika secara resmi dikeluarkan sebagai deposit, maka jumlah ini akan dikembalikan kepada pembeli, dan jika ditransfer sebagai uang muka, secara otomatis menjadi milik penjual pada saat transfer dan tidak dapat dikembalikan.

Hal yang sama berlaku ketika datang ke pihak lain yang berkepentingan. Misalnya, salah satu ahli waris apartemen tidak mengetahui bahwa dia adalah ahli waris dan tidak disebutkan dalam kontrak. Dia menyadari hal ini tiga tahun kemudian. Ini bahkan lebih merupakan kebuntuan bagi pengadilan: di satu sisi, periode pembatasan telah berakhir, di sisi lain, ahli waris memiliki hak penuh untuk menuntut perpanjangannya. Satu-satunya solusi yang tepat dalam situasi ini adalah mewajibkan dia untuk memberikan bukti ketidaktahuan dan tanggal tertentu ketika dia diberitahu, dengan partisipasi para saksi. Dalam praktiknya, sangat sulit untuk membuktikannya, meskipun ada banyak alasan untuk memenuhi klaim tersebut.

Apakah mungkin untuk memperpanjang atau memulihkan undang-undang pembatasan saat membeli apartemen?

Perpanjangan undang-undang pembatasan untuk pembelian atau penjualan real estat tidak diatur oleh pasal-pasal undang-undang khusus. Hanya ada satu batasan — periode batasan total untuk opsi apa pun untuk perpanjangan atau pemulihannya tidak boleh lebih dari 10 tahun. Setiap kasus individu pergi ke pengadilan untuk memperpanjang periode ini dipertimbangkan secara individual, dan keputusan dibuat dengan mempertimbangkan semua bukti kuat yang diajukan oleh penggugat.

Keadaan di mana periode pembatasan dapat diperpanjang meliputi:

  • Penyakit berkepanjangan dari seseorang yang ingin memulihkan undang-undang pembatasan, yang tidak memungkinkannya untuk pergi ke pengadilan tepat waktu: koma, kehilangan fungsi bicara dan motorik, dan sejenisnya.
  • Penggugat tinggal di institusi khusus, dari mana tidak mungkin untuk pergi atas kemauannya sendiri: dinas militer, menjalani hukuman di tempat-tempat perampasan kebebasan, perawatan wajib di klinik narkologi atau psikiatri. Undang-undang pembatasan untuk orang-orang tersebut mulai berjalan sejak mereka meninggalkan institusi tersebut atau keputusan medis resmi dari kapasitas hukum.
  • Tinggal lama penggugat di luar Federasi Rusia tanpa fakta melintasi perbatasan negaranya.
  • Ahli waris yang kepentingannya tidak diperhitungkan dalam pembagian utama warisan. Dalam hal ini, ahli waris tersebut dapat mengajukan gugatan ke pengadilan dalam waktu tiga tahun setelah statusnya diakui secara resmi.

Mengingat fitur-fitur ini, Anda harus mempelajari dokumen dengan cermat saat membuat kontrak penjualan, terutama jika apartemen atau rumah diperoleh oleh pemilik melalui warisan atau memiliki beberapa pemilik dengan saham yang sesuai. Dengan demikian, seseorang akhirnya dapat menganggap dirinya sebagai pemilik penuh, yang tidak terancam oleh tuntutan hukum yang tidak diinginkan, hanya setelah sepuluh tahun.

Perjanjian apa yang digugat di pengadilan?

Periode yang sedikit lebih pendek disediakan untuk transaksi yang disebut dapat dibatalkan — satu tahun. Bersamaan dengan jenis perjanjian lain, yang dalam bahasa hukum disebut transaksi batal, jangka waktu pembatasan dalam beberapa kasus dapat dihapuskan sama sekali, karena kesimpulan dari perjanjian tersebut dengan sendirinya bertentangan dengan undang-undang saat ini.

Ada dua jenis perjanjian tersebut: dapat dibatalkan dan dibatalkan.

transaksi batal

Istilah hukum ini diterapkan pada perjanjian yang dengan sendirinya pada awalnya tidak dapat dilaksanakan. Ini terjadi ketika mereka menyimpulkan dengan pelanggaran berat undang-undang saat ini.

Berbeda dengan transaksi yang dapat dibatalkan yang memiliki batasan waktu satu tahun, transaksi yang dibatalkan memberikan batas waktu tiga tahun, dapat diperpanjang hingga 10 tahun. Perjanjian dapat dianggap batal demi hukum dalam hal-hal berikut:

  • apabila transaksi tersebut dengan sengaja dilakukan dengan melanggar atau mengabaikan hak-hak pihak ketiga yang bersangkutan;
  • jika kontrak dibuat berdasarkan dokumen palsu, tidak sah atau oleh orang yang kehilangan hak untuk membuang harta tak bergerak;
  • jika transaksi jual beli dilakukan dengan orang yang secara resmi diakui tidak kompeten secara hukum pada saat penandatanganan kontrak;
  • jika transaksi dilakukan dengan cara fiktif tanpa pengalihan properti yang sebenarnya dari satu pemilik ke pemilik lainnya (ini terjadi, misalnya, dalam kasus di mana seseorang mencoba menyembunyikan propertinya, yang dapat dijelaskan oleh juru sita atau otoritas pajak);
  • ketika satu jenis kontrak dengan jelas dibuat, tetapi pada kenyataannya yang lain dilakukan: misalnya, kontrak donasi dalam pelaksanaan kontrak penjualan yang sebenarnya untuk menyembunyikan pendapatan;
  • ketika subjek transaksi adalah real estat, setiap operasi yang dilarang atau dibatasi oleh hukum: penjualan apartemen yang dibebani atau ditahan, penjualan perumahan oleh debitur atau bangkrut, dll.

Jangka waktu pembatasan perjanjian tersebut dimulai sejak yang bersangkutan mengetahui terjadinya pelanggaran terhadap hak-haknya. Jika setidaknya salah satu dari kondisi di atas terjadi selama pelaksanaan perjanjian, pengadilan mengakui perjanjian tersebut tidak sah.

Kesepakatan yang bisa dibatalkan

Disputable adalah jenis perjanjian yang memiliki alasan kuat untuk menggugat di pengadilan, sementara diselesaikan dengan alasan hukum. Kedua pihak dalam pengaturan ini dan pihak ketiga yang berkepentingan, serta perwakilan badan negara, misalnya perwalian dan perwalian, dapat mengajukan klaim. Pengadilan mengakui transaksi real estat sebagai tidak sah dalam situasi berikut:

  • ketika perjanjian ditandatangani di bawah tekanan fisik dan psikologis: ancaman, pemerasan, kekerasan — dalam hal ini, jangka waktu pembatasan mulai dihitung sejak faktor ancaman hilang. Selain itu, tindakan semacam ini dapat dihukum secara pidana dan memerlukan banding segera ke lembaga penegak hukum;
  • jika transaksi dilakukan dengan orang yang lumpuh sementara (di bawah pengaruh obat-obatan, dalam keadaan sangat mabuk, dll.). Bukti yang tepat harus dihadirkan di pengadilan bahwa pihak ini tidak mengetahui tindakannya sendiri pada saat penandatanganan kontrak;
  • jika penjual apartemen memilikinya melalui warisan, tetapi hak-hak ahli waris lainnya tidak diperhitungkan saat melakukan transaksi;
  • ketika salah satu pihak dalam perjanjian secara mandiri, tanpa partisipasi wali atau perwakilan lainnya, adalah seseorang yang berusia 14 sampai 18 tahun;
  • jika perjanjian itu dengan sengaja diakhiri dengan menggunakan tipu muslihat atau bungkam tentang ciri-ciri tertentu dari harta itu. Dalam situasi seperti itu, bukti mungkin diperlukan bahwa pihak yang bersalah tahu persis tentang fakta yang dirahasiakan dan dengan sengaja menyesatkan pihak lain;
  • ketika properti dimiliki bersama oleh pasangan, dan persetujuan dari yang kedua tidak diperoleh selama penjualannya;
  • jika transaksi itu sebenarnya memperbudak, yaitu dilakukan oleh salah satu pihak, yang berada dalam keadaan sulit, dalam kondisi yang sangat tidak menguntungkan untuk itu;
  • jika selama penutupan kontrak penjualan hak-hak anak di bawah umur dilanggar. Ada banyak batasan ketika real estat dibeli menggunakan modal bersalin — dalam hal ini, anak di bawah umur memiliki hak untuk berbagi di apartemen atau rumah, dan operasi semacam ini hanya dapat dilakukan dengan izin perwalian dan perwalian. pihak berwajib.

Batas waktu untuk transaksi yang disengketakan adalah satu tahun sejak tanggal diterimanya informasi penggugat tentang pelanggaran haknya. Perjanjian semacam itu dapat ditentang dan dinyatakan tidak sah, tetapi ini tidak berarti bahwa pengadilan akan dengan sendirinya memenuhi tuntutan tersebut. Setiap kasus dipertimbangkan secara individual, dengan mempertimbangkan bukti yang diberikan oleh para pihak atau ketidakhadiran mereka.

Contoh nyata dari hal ini adalah kesalahan penyajian selama penandatanganan kontrak. Jika penjual terhadap siapa klaim diajukan dapat membuktikan bahwa dia sendiri tidak mengetahui tentang ketidakakuratan atau kesalahan dalam kontrak, klaim tersebut tidak akan terpenuhi, karena kedua belah pihak sebenarnya terpengaruh.

Dalam praktiknya, persentase terbesar dari transaksi yang dapat dibatalkan di mana orang pergi ke pengadilan terkait dengan klaim tentang properti bersama pasangan dan tindakan penipuan di pihak salah satu peserta transaksi. Sehubungan dengan yang terakhir, perlu juga menghubungi lembaga penegak hukum untuk memulai kasus pidana.

Dokumen apa yang diperlukan untuk memulihkan undang-undang pembatasan kontrak penjualan?

Jika ternyata kedaluwarsa untuk transaksi jual beli telah berakhir, tetapi ada kebutuhan mendesak untuk membatalkannya, Anda dapat mencoba mengembalikannya dengan pergi ke pengadilan dengan pernyataan semacam itu. Pada saat yang sama, sangat penting untuk memberikan bukti yang sangat kuat mengapa banding sebelumnya ke pengadilan tidak mungkin dilakukan. Sangat diharapkan untuk mendukung bukti ini dengan kesaksian.

Wajib untuk menyediakan adalah beberapa dokumen yang secara resmi disertifikasi oleh pejabat lembaga dan organisasi:

  • surat keterangan dari lembaga medis yang menyatakan bahwa penggugat menjalani pengobatan jangka panjang, yang menunjukkan lamanya pengobatan tersebut;
  • pendapat medis bahwa kerabat dekat penggugat yang berlokasi di tempat lain membutuhkan perawatan yang konstan;
  • sertifikat dari kantor pendaftaran dan pendaftaran militer tentang perjalanan wajib militer;
  • dokumen yang menegaskan bahwa penggugat sedang menjalani hukuman di tempat-tempat perampasan kebebasan;
  • bukti bahwa penggugat tertarik dengan keberadaan tergugat;
  • dokumen yang membuktikan perjalanan bisnis asing jangka panjang dan tidak adanya penyeberangan perbatasan selama periode ini.

Ini hanyalah daftar dokumen indikatif yang mungkin diperlukan untuk memperpanjang dan memulihkan undang-undang pembatasan. Sebenarnya, mungkin masih banyak lagi alasan yang sah mengapa penggugat tidak pergi ke pengadilan selama tiga tahun, namun masing-masing membutuhkan bukti dokumenter wajib.

Bagaimana permohonan pemulihan undang-undang pembatasan diajukan?

Permohonan pemulihan atau perpanjangan jangka waktu pembatasan harus diajukan ke kantor pengadilan. Itu diberikan bersamaan dengan pernyataan klaim itu sendiri dan bukti yang melekat padanya bahwa tidak mungkin untuk pergi ke pengadilan lebih awal.

Teks aplikasi dibuat dalam bentuk apa pun dengan persyaratan untuk pelaksanaan dokumen-dokumen tersebut: indikasi organisasi yang namanya aplikasi ditulis, inisial seseorang, alamat tempat tinggal dan pendaftaran, data paspor. Saat mengunjungi kantor secara langsung, Anda harus membawa dua salinan dokumen ini — satu tetap di pengadilan, dan yang kedua dikembalikan ke pemohon dengan cap dan catatan penerimaan.

Anda juga dapat mendaftar di situs web Layanan Negara Bagian dan Kota. Untuk melakukan ini, Anda harus terlebih dahulu memindai dokumen asli dari semua dokumen terkait dan melampirkannya ke aplikasi dalam formulir ini. Dalam waktu dua bulan, pengadilan harus membuat keputusan atas petisi ini.

Apakah klaim dapat ditangguhkan?

Dalam beberapa kasus, periode pembatasan untuk perjanjian real estat dapat ditangguhkan untuk sementara dan kemudian diperpanjang lagi. Alasan utama untuk jeda ini meliputi:

  • keadaan darurat, yang sifat dan signifikansinya dipertimbangkan secara individual;
  • presentasi dokumen tentang dinas militer yang akan datang;
  • tindakan legislatif yang bertindak sebagai pengatur hubungan hukum tersebut kehilangan kekuatan hukumnya atau mengalami perubahan yang signifikan.

Juga, periode pembatasan ditangguhkan ketika terdakwa mengakui klaim yang dibuat terhadapnya dan mengambil tindakan untuk menyelesaikannya. Jika, sebagai akibatnya, klaim tetap tidak terpenuhi dan dasar hukum klaim tetap ada, periode pembatasan mulai berjalan kembali.

Banyak situasi perselisihan muncul karena kesalahan dalam pelaksanaan dokumen atau kurangnya kesadaran para pihak, dan tindakan curang yang terus terang dalam persentase jauh lebih jarang terjadi.

Seorang pembeli yang tidak memiliki pengalaman yang cukup dalam transaksi semacam itu, dengan tingkat kemungkinan yang tinggi, mungkin tidak memperhatikan fakta bahwa ada beban di apartemen atau tidak memahami hak-hak warisan dan kepemilikan bersama. Untuk alasan ini, para ahli sangat menganjurkan agar Anda tidak menyelesaikan transaksi untuk pembelian dan penjualan rumah Anda sendiri dan menghubungi agen real estat, dan mempercayakan pembuatan perjanjian kepada pengacara yang berpengalaman.

Anda dapat membaca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/srok-iskovoy-davnosti-po-sdelkam-s-nedvijimostyu/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *