Untuk sejumlah besar keluarga, hipotek adalah satu-satunya pilihan yang memungkinkan untuk membeli rumah. Rasio gaji rata-rata dan biaya apartemen paling sederhana tidak memungkinkan untuk melakukan pembelian hanya dengan bantuan tabungan pribadi.
Tahapan utama dari proses pemilihan pinjaman hipotek, yang bisa memakan waktu cukup lama, memungkinkan Anda mempersiapkan sebanyak mungkin untuk proses akuisisi semacam itu — menganalisis kemampuan keuangan Anda dengan cermat, dan terkadang mempertimbangkan opsi perumahan yang sama sekali berbeda.
Prosedur persetujuan dan penerbitan pinjaman hipotek dilakukan di bawah kendali perbankan yang ketat, yang tidak hanya mencakup peminjam, tetapi juga properti yang dipilihnya. Jadi, membeli apartemen dengan hipotek bukan hanya peluang untuk mendistribusikan pembayaran utang dengan mudah selama bertahun-tahun yang akan datang, tetapi juga kepercayaan untuk memperoleh perumahan yang bersih secara legal.
Proses langkah demi langkah membeli properti dengan hipotek
Tahapan utama pinjaman hipotek mencakup banyak tindakan berurutan dari pihak pembeli. Tidak semuanya harus dia lakukan sendiri — banyak masalah yang tidak begitu signifikan dapat ditangani oleh broker atau makelar yang disewa khusus untuk ini. Namun, Anda harus berurusan secara pribadi dengan lembaga keuangan yang akan menjadi kreditur di masa mendatang.
Pertama-tama, pembeli perlu mencari tahu apakah dia memenuhi persyaratan yang diajukan bank kepada pemohon hipotek. Peminjam harus:
- menjadi warga negara Federasi Rusia dan membeli rumah di wilayahnya;
- berusia antara 20 dan 65 tahun — persyaratan ini berbeda di bank yang berbeda, dan dalam beberapa kasus batas atas usia dapat ditingkatkan menjadi 75 tahun;
- secara resmi bekerja di tempat kerja saat ini untuk waktu tertentu — untuk berbagai lembaga keuangan periode ini bervariasi dari tiga bulan hingga satu tahun;
- memiliki sumber pendapatan permanen yang terdokumentasi, termasuk pasif.
Individu yang tidak memenuhi setidaknya satu dari persyaratan ini hampir dijamin akan ditolak pinjaman hipoteknya. Dalam kasus yang sangat jarang, hipotek disetujui oleh warga negara lain, tunduk pada pendapatan tinggi dan pekerjaan resmi di wilayah Federasi Rusia — dan kemudian, sebagai pengecualian.
Proses pinjaman hipotek mencakup beberapa langkah wajib:
Tahap 1. Nilai kemampuan Anda untuk membayar
Jauh sebelum mengajukan pinjaman hipotek ke bank, Anda disarankan untuk menganalisis secara mandiri keadaan pendapatan Anda dan bagaimana pembayaran pinjaman bulanan akan memengaruhi kualitas hidup keluarga.
Untuk mengetahui perkiraan jumlah pembayaran semacam itu secara kurang lebih akurat, Anda dapat menggunakan kalkulator hipotek khusus yang ada di situs web masing-masing bank. Dalam kalkulator seperti itu, Anda harus menentukan data perkiraan tentang pinjaman di masa depan: biaya real estat, jumlah uang muka, jangka waktu pinjaman. Sebuah program sederhana akan dengan cepat memproses semua informasi dan memberikan hasil yang dapat Anda andalkan saat berencana membeli rumah dengan hipotek.
Nuansa kedua yang sangat penting adalah memutuskan uang muka. Biasanya, ukurannya 10-15% dari harga apartemen yang diperkirakan, tetapi bisa lebih. Terlepas dari kenyataan bahwa bank sering memungkinkan untuk membeli rumah tanpa uang muka, lebih baik mencoba menabung untuk itu.
Faktanya adalah dengan pinjaman hipotek, ada bunga berdasarkan jumlah total pinjaman. Tentu saja, semakin kecil jumlah ini, semakin rendah bunganya. Sebagian besar dari harga total ditutupi oleh uang muka, semakin kecil kelebihan pembayaran pada akhirnya, yang, omong-omong, sering kali mencapai biaya apartemen lain atau bahkan lebih.
Masalah umum lainnya dengan uang muka adalah kurangnya uang sama sekali. Dalam hal ini, ada beberapa opsi untuk melanjutkan: mengambil hipotek tanpa kontribusi ini, mengajukan pinjaman konsumen, menjual properti berharga lainnya. Dengan tingkat pendapatan yang memadai, mengeluarkan pinjaman konsumen akan lebih menguntungkan daripada hipotek tanpa kontribusi.
Cara terbaik untuk mendapatkan dana untuk uang muka adalah dengan melakukan segala upaya dan tetap menabung untuk itu dari penghasilan Anda sendiri. Keluarga dengan anak kecil dapat menggunakan modal bersalin sebagai kontribusi, tetapi opsi ini tidak cocok untuk semua pembeli. Yang terbaik adalah menabung dengan menghitung jumlah pembayaran bulanan pada kalkulator dan secara teratur menyimpan uang dalam jumlah ganda. Metode ini, meskipun terlihat rumit, akan memungkinkan Anda mengumpulkan dana yang diperlukan dengan sangat cepat.
Kita tidak boleh lupa bahwa hipotek memiliki pembayaran tambahan, selain bunga. Ini termasuk asuransi jiwa, kesehatan dan properti peminjam. Asuransi diperbarui setiap tahun sampai pinjaman dilunasi sepenuhnya dan, sebagai hasilnya, merupakan bagian penting lainnya dari biaya.
Tahap 2. Pilih bank
Salah satu tahapan utama dalam proses memilih pinjaman hipotek adalah menentukan lembaga keuangan yang paling menguntungkan untuk mengambil pinjaman. Opsi pinjaman ini tersedia di semua bank tanpa kecuali, hanya suku bunga yang berbeda.
Biasanya informasi paling lengkap tentang hipotek terdapat di situs web bank, namun untuk mendapatkan jawaban atas pertanyaan yang tidak dapat dipahami, lebih baik menghubungi mereka secara pribadi. Ini juga disarankan untuk dilakukan karena pegawai bank akan menjelaskan secara rinci semua prinsip perhitungan bunga, serta memberi nasihat tentang pembayaran tambahan.
Pengurangan suku bunga yang dimungkinkan dengan program dukungan pemerintah sekarang disediakan oleh banyak bank. Selain itu, tarif penggunaan dana kredit secara langsung bergantung pada situasi ekonomi di negara dan di dunia, dan dapat berubah dari waktu ke waktu. Ini juga perlu diperhitungkan untuk mengambil hipotek tepat waktu dan menguntungkan.
Tahap 3. Menyiapkan dokumen
Paket surat-surat penting yang harus diserahkan ke lembaga keuangan untuk dipertimbangkan dapat berbeda di bank yang berbeda. Yang terbaik adalah mengklarifikasi poin ini terlebih dahulu agar tidak membuang waktu yang berharga. Dalam semua kasus, tanpa kecuali, Anda memerlukan:
- paspor;
- SNIL;
- dokumen identifikasi lainnya: SIM, ID militer, dll.;
- salinan akta nikah, jika perumahan dibeli dengan kepemilikan bersama;
- salinan akta kelahiran anak-anak, jika mereka akan dialokasikan saham di apartemen;
- sertifikat penghasilan dari tempat kerja 2-NDFL;
- salinan buku kerja.
Ini adalah daftar dasar dokumen yang diperlukan yang diperlukan untuk aplikasi awal ke bank. Dalam beberapa situasi, ketika transaksi menjanjikan alternatif, bank sendiri akan memberikan daftar sekuritas tambahan.
Tahap 4. Terapkan
Dalam banyak kasus, Anda dapat mengajukan permohonan awal untuk pinjaman hipotek secara online di situs web bank, tetapi pertemuan pribadi dengan karyawannya akan membantu menghindari ketidakakuratan dan kesalahpahaman lebih lanjut. Saat mengajukan pinjaman semacam ini, selalu ada risiko ditolak — lembaga keuangan mungkin tidak menyetujui pinjaman karena berbagai alasan, tanpa penjelasan.
Yang terbaik adalah mengajukan beberapa aplikasi ke bank yang berbeda secara bersamaan — sehingga akan ada peluang lebih besar untuk mendapatkan persetujuan yang telah lama ditunggu-tunggu, terutama karena suku bunga untuk organisasi yang berbeda tidak jauh berbeda. Jangka waktu pertimbangan aplikasi bisa berbeda: dari satu atau dua hari hingga beberapa bulan. Hal ini disebabkan fakta bahwa semakin kompleks operasi pembelian dan penjualan real estat, semakin banyak waktu yang diperlukan untuk memverifikasi semua informasi yang terkait dengannya.
Selain itu, waktu untuk pertimbangan dan pengambilan keputusan mungkin tertunda jika pelamar bekerja di beberapa pekerjaan pada waktu yang sama — pemeriksaan harus dilakukan untuk masing-masing pekerjaan.
Tahap 5. Temukan apartemen
Setelah keputusan positif dibuat, peminjam diberi waktu tiga bulan untuk mencari opsi apartemen yang sesuai, tetapi terkadang bank dapat, atas permintaannya, memperpanjang waktu ini untuk jangka waktu yang ditentukan. Tentu saja, Anda dapat melihat real estat untuk dibeli lebih awal, tetapi kita tidak boleh lupa bahwa bank berhak untuk menyetujui jumlah yang jauh lebih kecil dari yang disebutkan dalam aplikasi.
Saat mencari, Anda perlu mempertimbangkan bahwa pendapat hanya satu pembeli tidak cukup untuk keberhasilan akuisisi perumahan dengan hipotek — ini, pada gilirannya, harus disetujui oleh bank. Properti yang dipilih harus memiliki karakteristik teknis yang baik dan tidak terbebani oleh apapun.
Langkah 6. Lakukan penilaian
Bank tidak akan membayar hanya jumlah yang diumumkan kepadanya, tetapi pasti akan membutuhkan kesimpulan dari penilai independen profesional. Ini diperlukan untuk mengecualikan partisipasi lembaga keuangan dalam penyelesaian transaksi fiktif. Anda harus membayar sendiri layanan penilaian, namun, beberapa bank memasukkan layanan tambahan semacam itu dalam program pinjaman.
Setelah penilaian, nilai pasar sebuah apartemen mungkin tidak seperti yang diharapkan — harganya bergantung pada banyak faktor: luas, jenis rumah, lantai, kondisi perbaikan, dll.
Tahap 7. Mendapatkan persetujuan bank
Bank mengevaluasi properti yang dipilih sebagai kemungkinan objek penjualan jika peminjam gagal memenuhi kewajiban pinjamannya. Pada saat yang sama, uang yang diterima untuk itu harus menutupi kerugian dari pinjaman yang gagal bayar sebanyak mungkin.
Properti harus disesuaikan sepenuhnya untuk kehidupan: memiliki semua komunikasi yang diperlukan, berada di rumah yang kuat dan tidak bobrok. Pada saat yang sama, tidak diperbolehkan memiliki sitaan dan hutang untuk membayar utilitas atau layanan perusahaan pengelola di apartemen.
Perhatian khusus diberikan pada kebersihan hukum perumahan. Dalam kasusnya, ahli waris yang belum terhitung, anak di bawah umur yang terdaftar harus dikecualikan — semua orang yang di masa depan dapat mengklaim real estat. Jika salah satu dari hal di atas terungkap, bank tidak akan menyetujui pilihan tersebut.
Tahap 8. Menyimpulkan perjanjian pinjaman
Menandatangani perjanjian pinjaman adalah salah satu tahapan terpenting dari pinjaman hipotek. Setelah pelaksanaannya, kewajiban bilateral dimulai antara pemberi pinjaman dan peminjam, yang menurutnya yang pertama mengalokasikan dana dan mentransfernya ke penjual real estat, dan yang kedua berjanji untuk melunasi hutang dengan angsuran yang sama selama periode yang ditentukan.
Bersamaan dengan kontrak, asuransi jiwa dan kesehatan peminjam juga ditandatangani. Sebelum menandatangani, penting untuk meninjau teks perjanjian dengan cermat agar di masa mendatang Anda tidak menerima kejutan yang tidak menyenangkan berupa kenaikan suku bunga atau pembayaran tambahan. Anda juga harus mencari tahu apakah ada klausul dalam perjanjian pelunasan pinjaman lebih awal — jika memungkinkan, dengan pendapatan keluarga yang baik, ada peluang bagus untuk melunasi pinjaman lebih awal dan menghemat bunga secara signifikan.
Langkah 9. Daftarkan kepemilikan
Perjanjian jual beli dengan menggunakan dana gadai tidak perlu diaktakan, namun pihak bank dapat mensyaratkannya sebagai jaminan tambahan. Jika kita berbicara tentang kepemilikan bersama, jaminan seperti itu harus sangat diperlukan.
Penting untuk mendaftarkan hak kepemilikan di Rosreestr. Cara termudah untuk melakukannya adalah dengan menghubungi salah satu MFC dan memberikan kontrak asli untuk pembelian real estat. Ini bukan prosedur yang sangat panjang — tidak lebih dari sebulan.
Catatan khusus dibuat pada sertifikat pendaftaran kepemilikan bahwa apartemen dijaminkan ke bank. Bahkan, pembatasan juga dikenakan pada tindakan pemilik rumah baru: mereka tidak dapat menjualnya, menyumbangkannya, mewariskannya, bahkan membuat pembangunan kembali di dalamnya tanpa persetujuan kreditur.
Beberapa bank lebih suka mengambil sertifikat semacam itu untuk disimpan sebagai jaminan tambahan untuk pengembalian dana pinjaman.
Setelah melunasi hutang hipotek, pemilik harus mengajukan lagi ke Rosreestr untuk menghapus tanda tanggungan dari sertifikat.
Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/etapy-ipotechnogo-kreditovaniya/