Siapa pemilik apartemen hipotek dan hak apa yang dimiliki para pihak dalam transaksi


Pinjaman hipotek adalah pinjaman terbesar yang diatur seseorang dalam hidupnya. Butuh beberapa tahun untuk melunasinya, sehingga tidak mengherankan jika peminjam tertarik dengan haknya sendiri dan apakah apartemen yang digadaikan itu adalah milik mereka.

Ketika calon pemilik apartemen sedang dalam tahap memilih pemberi pinjaman, dia tertarik dengan suku bunga dan jumlah pinjaman. Lebih jarang — ketentuan pendaftarannya. Bahkan lebih jarang — dengan hak mereka sendiri, yang salah.

Pada tahap penyelesaian perjanjian hipotek, seseorang berhak untuk:

  • dapatkan informasi tentang total biaya pinjaman, termasuk tingkat bunga, poin tambahan dan komisi yang diperoleh jika pelunasan lebih awal atau jika pembayaran terlambat;
  • ajukan pertanyaan tentang biaya dan ketentuan yang tidak jelas yang ditentukan dalam perjanjian hipotek.

Jika peminjam tidak yakin dengan keakuratan jawaban manajer bank, Anda selalu dapat berkonsultasi dengan pengacara real estat. Mereka akrab dengan nuansa pinjaman hipotek saat ini dan dapat memperingatkan Anda terhadap momen «licin» dalam perjanjian pinjaman.

Apakah apartemen di hipotek adalah properti dan milik siapa

Setelah menerima persetujuan pinjaman sebelumnya, seseorang dapat mulai memilih opsi real estat. Penting untuk tidak terburu-buru dan mencari apartemen yang:

  • cocok untuk kisaran harga;
  • memenuhi minat Anda dalam hal lokasi, ukuran, jumlah kamar dan kriteria lainnya.

Setelah apartemen dipilih, warga mengajukan hipotek kepada pemberi pinjamannya. Setelah menandatangani kontrak, bank akan mentransfer dana ke penjual, yang dapat berupa orang pribadi yang menjual apartemennya atau perusahaan pengembang.

Siapa yang memiliki apartemen di hipotek? Menurut dokumen, ini adalah milik peminjam. Orang yang mengambil pinjaman dari bank untuk membeli. Tapi beban dibebankan pada apartemen. Itu dijaminkan ke bank, sehingga peminjam dapat melakukan beberapa tindakan hanya dengan persetujuan bank atau tanpa persetujuan, jika ia telah melunasi kewajibannya.

Komposisi peserta dalam perjanjian hipotek

Paling sering, hipotek dikeluarkan oleh pasangan yang sudah menikah. Oleh karena itu, mungkin timbul pertanyaan: apakah apartemen hipotek dianggap sebagai milik kedua pasangan atau hanya satu. Jika suami dan istri ditentukan dalam perjanjian hipotek, mereka menjadi peminjam bersama. Dan, karenanya, keduanya adalah pemilik real estat. Bank tidak akan keberatan dengan perjanjian tersebut, karena menguntungkan kedua belah pihak:

  • pasangan yang sudah menikah dapat mengandalkan jumlah pinjaman yang lebih besar dari satu orang;
  • bank menerima jaminan tambahan untuk pengembalian dana kredit, karena jumlah orang yang melayani pinjaman meningkat.

Peminjam bersama tidak hanya anggota keluarga. Orang-orang ini bahkan mungkin tidak berhubungan. Masing-masing dari mereka menerima bagian dalam properti yang diperoleh. Besar kecilnya saham ditentukan berdasarkan kesepakatan para pihak.

Tata cara mendapatkan KPR dengan co-borrower tidak berbeda dengan KPR konvensional. Ciri khasnya adalah paket dokumen harus disediakan untuk masing-masing peminjam bersama: aplikasi, paspor, laporan laba rugi, SNILS, buku kerja, dan lainnya.

Bagian peminjam bersama ditentukan dalam perjanjian hipotek, yaitu. fakta properti siapa apartemen yang dibeli dengan hipotek akan ditentukan dalam kontrak. Setelah ditandatangani, dokumen diserahkan untuk pendaftaran ke Rosreestr.

Alokasi saham: bagaimana dan kapan harus dilakukan

Orang Rusia sering membeli real estat menggunakan beberapa sumber pembiayaan. Misalnya, mereka menggabungkan uang hipotek dan dana dari modal bersalin. Hal ini tidak bertentangan dengan undang-undang, namun ada nuansa dalam menentukan kepemilikan hipotek atas sebuah apartemen.

Hingga tahun 2020, jika menggunakan sertifikat, diperlukan perjanjian notaris tentang alokasi saham ke FIU. Dokumen tersebut bersaksi bahwa perumahan diperoleh oleh keluarga dalam kepemilikan bersama dan anak-anak dialokasikan bagian di dalamnya, yaitu. bagian dari perumahan yang dapat dibuang oleh pemilik dewasa atas kebijakannya sendiri tanpa persetujuan anggota keluarga lainnya. Pada tahun 2020, persyaratan untuk memberikan dokumen kepada Dana Pensiun dibatalkan, tetapi tidak ada yang membatalkan perjanjian itu sendiri. Tetap disarankan untuk menerbitkannya di notaris. Dokumen tersebut membantu menentukan siapa pemilik apartemen yang dibeli dengan hipotek.

Seorang anak kecil tidak dapat menjadi peminjam hipotek atau peminjam bersama. Oleh karena itu, dalam perjanjian dimasukkan klausul bahwa anak-anak akan menerima bagian mereka setelah hipotek dilunasi. Oleh karena itu, pada saat penandatanganan hipotek, anak bukanlah pemilik, tetapi mereka berhak menerima saham setelah pinjaman dilunasi.

Jangka waktu pembagian saham selambat-lambatnya 6 bulan setelah pelunasan pinjaman, yaitu setelah bank menghapus beban dari apartemen. Saham dialokasikan sesuai dengan kondisi yang ditentukan dalam perjanjian. Namun, jika pada saat membeli apartemen keluarga tersebut memiliki satu anak, dan kemudian lahir anak lainnya, maka ia juga harus diberi bagian, padahal ia belum lahir pada hari perjanjian dibuat. Undang-undang tidak memberlakukan persyaratan ketat pada ukuran saham. Anda hanya perlu menandatangani Perjanjian baru tentang redistribusi saham dan mendaftarkan hak anak yang lahir ke Rosreestr dengan mengajukan permohonan melalui MFC.

Siapa lagi yang bisa menjadi pemilik apartemen hipotek? Mungkinkah kerabat lainnya? Mereka bisa, tetapi hanya jika mereka adalah peminjam bersama atas pinjaman tersebut. Lembaga propiska tidak menjadikan mereka pemilik rumah.

Bagaimana cara kerja lembaga pendaftaran sehubungan dengan apartemen hipotek

Pada tahun 1993, institusi propiska dihapuskan di Rusia sebagai salah satu yang membatasi hak seseorang untuk bebas bergerak dan memilih tempat tinggal. Sebagai gantinya, pendaftaran diperkenalkan. Sifatnya memberi tahu, mis. adalah pesan tentang ke mana harus mencari warga negara ke badan resmi. Padahal, pendaftaran tetap mempertahankan fungsi pendaftaran, yang memberikan hak kepada bank untuk melarang orang lain mendaftar di apartemen, kecuali pemiliknya.

Oleh karena itu, muncul klausul dalam kontrak yang mewajibkan pemilik untuk mengoordinasikan pendaftaran setiap anggota keluarga secara terpisah. Menurut statistik, 43% orang Rusia mengalami kesulitan saat mendaftar di apartemen hipotek.

Pendaftaran anak

Agar tidak mempersulit diri sendiri saat mendaftarkan anggota keluarga, disarankan untuk segera menetapkan item ini pada tahap penandatanganan perjanjian hipotek. Jadi, menurut Seni. 20 dari KUH Perdata Federasi Rusia, anak-anak harus didaftarkan di tempat tinggal salah satu orang tuanya. Jika kedua orang tua tinggal di apartemen yang dibeli dengan hipotek, maka anak tersebut terdaftar di sana, meskipun anak tersebut tidak menjadi pemilik apartemen tersebut. Tetapi bank memahami bahwa akan sangat sulit untuk mengusir anak di bawah umur dari satu-satunya perumahan. Oleh karena itu, peminjam wajib menandatangani komitmen tertulis untuk secara sukarela mengeluarkan anak dari pendaftaran jika peminjam gagal membayar kewajiban kepada bank.

Pendaftaran kerabat

Menurut pendapat yang mengakar sejak pendaftaran tentang siapa yang menjadi pemilik apartemen yang dibeli, warga percaya bahwa yang terdaftar di dalamnya mendapat hak tertentu. Oleh karena itu, di satu sisi pembeli sendiri tidak mau mendaftarkan kerabatnya, dan di sisi lain hal tersebut tidak diwajibkan oleh negara.

Oleh karena itu, sebagai permulaan, Anda perlu menjawab sendiri pertanyaan: untuk tujuan apa Anda perlu mendaftarkan kerabat. Apakah mungkin menyelesaikan masalah tanpa registrasi? Jika ya, maka cobalah. Lagi pula, fakta siapa pemilik apartemen, yang diambil dengan hipotek, tidak akan berubah. Oleh karena itu, tidak masuk akal bagi pemiliknya untuk terlibat dalam konflik yang berkepanjangan dengan bank.

Kantor paspor tidak memerlukan persetujuan tertulis dari pemilik bank untuk mendaftarkan kerabat. Oleh karena itu, bank melakukan pemeriksaan informasi secara berkala tentang orang-orang yang terdaftar di apartemen dan dapat meminta peminjam untuk membayar kembali pinjaman lebih awal atau membayar denda karena pelanggaran perjanjian antara para pihak dalam perjanjian.

Cara mendaftar di apartemen hipotek

Tugas pendaftaran ditugaskan ke MFC. Pemilik harus melamar di sana dengan pernyataan (formulir No. 6). Lampirkan salinan ekstrak dari USRN dan paspor ke dokumen. Setelah semua tindakan terkait memasukkan informasi ke database Kementerian Dalam Negeri selesai, pemilik akan menerima pemberitahuan tentang perlunya datang ke MFC dan mengambil dokumen. Seluruh proses akan memakan waktu dari 3 hari hingga 1 minggu.

Kewajiban peminjam

Menandatangani perjanjian pinjaman berarti bahwa peminjam mengambil sejumlah tanggung jawab. Tanggung jawab meliputi:

  • melunasi pinjaman beserta bunga atas penggunaan dana kredit;
  • mengirim barang;
  • jika Anda memiliki pertanyaan, hubungi manajer pinjaman untuk klarifikasi dan informasi tambahan.

Hak Peminjam Hipotek

Peminjam memiliki 3 hak:

  • Nikmati;
  • memiliki;
  • mengelola tempat.

Hak kepemilikan memberi pemilik kesempatan untuk tinggal di apartemen, melakukan perbaikan, dll. Anda bisa mendapatkan keuntungan. Misalnya, menyewa kamar. Anda dapat membeli dan menyumbang. Tetapi Anda dapat melakukan semua ini hanya dengan syarat yang ditentukan dalam perjanjian pinjaman.

Hak untuk membuang harta benda

Mari kita analisis lebih detail hak-hak peminjam. Karena apartemen adalah gadai, hak untuk membuangnya diatur oleh Pasal 346 KUH Perdata Federasi Rusia. Dokumen peraturan ini menyatakan bahwa warga negara memiliki hak untuk menggunakan barang jaminan (yaitu apartemen), kecuali ditentukan lain oleh kontrak.

Aturan ini memberikan hak luas bank sehubungan dengan klausul perjanjian. Tapi itu tidak mewajibkan peminjam untuk menerima semua yang diinginkan bank. Seorang warga negara dapat menolak untuk menandatangani perjanjian yang tidak cocok untuknya dan membuat perjanjian hipotek dengan bank lain. Dokumen yang ditandatangani oleh para pihak berarti bahwa peminjam telah menyetujui persyaratan dan akan mematuhinya.

Akibatnya, KUH Perdata Federasi Rusia tidak melarang penjualan apartemen atau menyewakannya. Tetapi jika bank memasukkan klausul seperti itu ke dalam kontrak, dan peminjam setuju, maka syarat tersebut menjadi wajib bagi semua pihak.

Pemberi hipotek tidak berhak untuk mengasingkan apartemen yang digadaikan tanpa persetujuan pemberi hipotek, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang atau kesepakatan antara para pihak.

Paragraf 4 Pasal 346 KUH Perdata Federasi Rusia menyatakan bahwa jika klien menggunakan hak propertinya tanpa persetujuan bank, misalnya, menyewakan properti, bank dapat mengajukan banding melalui pengadilan.

Jika terjadi force majeure dan klien perlu menjual apartemen, maka dia dapat melamar ke bank dengan permintaan untuk menyelesaikan transaksi. Karena ini merupakan peristiwa yang tidak diinginkan untuk perjanjian pinjaman, bank dapat mengajukan persyaratan tertentu untuk peminjam:

  • melunasi hipotek sebelum tanggal yang disepakati;
  • melelang apartemen jika peminjam tidak dapat melunasi pinjaman lebih cepat dari jadwal.

Adapun hak waris, peminjam dapat memasukkan apartemen dalam surat wasiat. Tetapi ahli waris harus setuju untuk menerima properti dan kewajiban yang terkait dengannya. Oleh karena itu, jika peminjam meninggal mendadak, bank kemungkinan besar akan mengambil agunan tersebut dan melelangnya.

Jika Anda berencana menyumbangkan apartemen, maka tindakan ini juga dikoordinasikan dengan pihak bank. Pertama-tama, bank tertarik pada kelayakan finansial dari orang yang berbakat dan kemampuannya untuk melunasi hipotek. Oleh karena itu, keputusan akan diambil berdasarkan tingkat pendapatan penerima, dinamika pendapatan tersebut dalam jangka waktu yang lama dan jumlah tanggungan.

Jika bank setuju, kesepakatan tambahan dibuat untuk mentransfer saldo jumlah terhutang ke peminjam baru. Alhasil, pemilik baru akan mendapat apartemen dan kewajiban melunasi sisa utang hipotek.

Terkadang pihak bank tidak menentang transaksi itu sendiri, namun setelah dilakukan pengecekan dokumen ternyata tidak puas dengan calon yang diajukan peminjam. Maka peminjam hanya akan memiliki satu cara untuk menyumbangkan atau menjual real estat — ini untuk melunasi hipotek sepenuhnya. Setelah itu, bank akan menghilangkan beban tersebut, dan Anda akan dapat mewujudkan rencana Anda.

Jika memungkinkan, peminjam dapat menyetujui dengan pembeli bahwa dana yang diterima darinya akan digunakan untuk menutup hipotek, setelah itu pemilik apartemen akan mentransfer apartemen dan kepemilikannya kepada pembeli. Metode tersebut tidak dilarang oleh hukum. Agar tidak khawatir dengan kemungkinan penipuan, para pihak dapat membuat perjanjian tambahan dengan notaris dan menggunakan titipan notaris atau brankas untuk penyelesaian antara para pihak dan transfer dokumen.

Cara lain untuk mengatasi masalah tersebut adalah dengan merestrukturisasi pinjaman. Esensinya bermuara pada fakta bahwa seseorang mengambil pinjaman dari bank lain untuk melunasi pinjaman pertama.

Akibatnya, peminjam melunasi hipotek. Bank menghapus beban dari apartemen. Anda menjualnya kepada pembeli. Anda mendapatkan uang darinya. Dan dengan jumlah yang diterima, keluarkan pinjaman yang diambil dari bank untuk restrukturisasi.

Restrukturisasi digunakan dalam beberapa situasi. Misalnya, pinjaman diambil beberapa tahun yang lalu dengan persyaratan yang berlaku saat itu. Tetapi situasinya telah berubah. Suku bunga yang lebih menguntungkan telah muncul, dan peminjam percaya bahwa lebih menguntungkan baginya untuk mengambil pinjaman baru dengan persyaratan yang lebih baik dan melunasi yang lama. Alasan lain untuk restrukturisasi meliputi:

  • perpanjangan jangka waktu pinjaman;
  • perubahan mata uang pinjaman;
  • kombinasi dari beberapa pilihan.

Restrukturisasi direkomendasikan untuk dilakukan di bank yang sama yang mengeluarkan pinjaman. Namun karena krisis ekonomi, bank harus bersaing untuk mendapatkan pelanggan. Oleh karena itu, kemungkinan besar peminjam akan ditawari kondisi yang lebih menarik di bank lain dan akan mengambil alih dialog dengan bank yang mengeluarkan hipotek.

Sejak 2015, Rusia telah menjalankan program khusus untuk restrukturisasi pinjaman hipotek. Berdasarkan ketentuan program, peminjam menerima pembayaran yang ditangguhkan hingga 1,5 tahun dan dapat mengurangi tingkat pinjaman. Juga, menurut Undang-Undang Federal No. 76-FZ, peminjam dapat menerima liburan hipotek.

Gadai dan penggantian agunan real estat

Karena apartemen dianggap sebagai jaminan pinjaman, jelas bahwa klien dapat menawarkan jaminan lain yang setara kepada bank sebagai gantinya jika ia bertekad untuk menjual apartemen yang digadaikan, tetapi meragukan persetujuan pemberi pinjaman.

Dalam praktiknya, ini terlihat seperti ini. Sebuah keluarga muda membeli apartemen satu kamar dengan hipotek. Membayarnya. Beberapa tahun kemudian, dengan munculnya anak-anak, ada kebutuhan untuk membeli apartemen yang besar. Oleh karena itu, saat mendaftarkan perjanjian hipotek, orang tua muda dapat menawarkan apartemen satu kamar mereka sebagai jaminan.

Jelas, uang jaminan tidak akan besar, berdasarkan biaya apartemen satu kamar. Tetapi Anda dapat membuat perjanjian dengan peminjam bersama dan dengan demikian menambah jumlahnya dengan membagi kewajiban membayar bunga di antara kedua pasangan.

Kondisi di mana Anda dapat mengambil pinjaman semacam itu harus didiskusikan dengan bank. Pegawai bank akan memeriksa dokumen yang diserahkan dan membuat keputusan. Dengan hasil positif, ketentuan perjanjian pinjaman akan mencakup apartemen yang rencananya akan ditinggalkan oleh peminjam sebagai jaminan. Kemudian dokumen tersebut akan diserahkan ke Rosreestr untuk pendaftaran pembebanan real estat.

Hak untuk menyewa properti

Menyewa apartemen mengikuti aturan yang sama seperti jual beli. Jika tidak ada larangan langsung dalam perjanjian hipotek, maka pemilik apartemen berhak untuk menyewakannya dan menerima penghasilan. Beberapa pemilik menyewa real estat tanpa memformalkan dokumen resmi.

Apa bahaya dari situasi seperti itu? Jika bank menetapkan fakta bahwa ada orang asing di dalam apartemen, ini tidak berarti bahwa apartemen itu disewakan. Mereka bisa menjadi teman atau kerabat pemilik. Untuk membuktikan bahwa apartemen tersebut disewa, diperlukan bukti. Oleh karena itu, bank sampai batas tertentu menutup mata terhadap situasi seperti itu. Namun sebaiknya pemilik apartemen tidak berkonflik dengan bank. Jika Anda berencana menyewa apartemen, maka Anda perlu segera menetapkan item ini saat membahas ketentuan perjanjian hipotek.

Apa yang harus dilakukan jika bank tidak setuju dengan rencana peminjam

Dalam situasi seperti itu, peminjam hanya dapat melunasi pinjaman lebih cepat dari jadwal. Jika kekurangan dana sendiri, ada baiknya menggunakan pembiayaan kembali, menawarkan jaminan lain, atau memilih metode lain dari yang terdaftar untuk menyelesaikan masalah.

Kesimpulannya, kami mengingatkan Anda bahwa pembacaan dokumen yang cermat, termasuk perjanjian hipotek sebelum penandatanganan, dan diskusi tentang semua poin penting bagi peminjam diperlukan. Diskusikan masalah kontroversial, karena setelah semua pihak dalam transaksi hipotek membubuhkan tanda tangan, mereka akan memperoleh kekuatan hukum dan harus dilaksanakan. Jika tidak, mungkin ada konsekuensi bagi peminjam.

Baca artikel di majalah kami: https://qayli.com/journal/kto-yavlyaetsya-sobstvennikom-ipotechnoy-kvartiry-i-kakie-prava-est-u-storon-sdelki/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *