Seringkali, dalam berbagai dokumen yang berkaitan dengan transaksi real estat, konsep seperti kadaster dan nilai pasar objek muncul. Dalam beberapa kasus, ada juga istilah yang sangat terspesialisasi — yang disebut nilai inventaris, yang menciptakan kebingungan terakhir di antara keduanya.
Yang terpenting, fakta bahwa nilai kadaster berbeda dari nilai pasar menimbulkan banyak pertanyaan, karena kedua definisi ini tidak identik, dan jumlah akhir biasanya berbeda satu sama lain.
Perbedaan antara nilai kadaster dan pasar apartemen
Pertama-tama, inventaris harus segera dihapus dari daftar berbagai jenis nilai, karena praktis tidak terjadi dalam berbagai transaksi real estat. Indikator utama yang terlibat dalam penentuannya adalah jenis dan tingkat keausan bangunan, serta karakteristik teknis murni lainnya. Dengan demikian, harga inventaris hampir tidak memperhitungkan karakteristik individu dari objek individu: apartemen, bangunan, apartemen, dll. dan lokasi mereka.
Perbandingan pasar dan nilai kadaster memiliki aplikasi yang lebih praktis. Mereka dipersatukan oleh fakta bahwa kedua jenis harga ini dibentuk berdasarkan penilaian ahli, namun fitur yang berbeda diperhitungkan.
Penilaian kadaster dilakukan oleh komisi khusus negara dan ditinjau setiap beberapa tahun, sesuai dengan jadwal yang telah ditetapkan. Sampai saat itu, penilaian semacam itu dilakukan di setiap daerah secara terpisah, setiap tiga hingga lima tahun sekali, namun dalam waktu dekat direncanakan akan dilakukan serentak di seluruh negeri. Jadi akan memungkinkan untuk menempatkan semua peserta di pasar real estat pada posisi yang sama, dan akan lebih mudah untuk mengatur basis pajak.
Saat menghitung nilai kadaster, jenis bangunan, jumlah meter persegi di satu apartemen, dan objek milik satu kategori atau lainnya diperhitungkan. Selain itu, lokalitas, serta distrik kota tempat rumah itu dibangun, juga penting. Dengan demikian, pendekatan untuk menentukan harga kadaster dan inventaris sebagian besar serupa, namun, dalam kasus pertama, tidak hanya fitur objek itu sendiri yang diperhitungkan, tetapi juga lokasi geografisnya.
Nilai kadaster dan pasar sebuah apartemen bukanlah hal yang sama, keduanya memiliki perbedaan yang signifikan. Dengan kata sederhana, harga pasar mencerminkan nilai objek saat ini, dengan mempertimbangkan semua karakteristiknya yang mungkin penting bagi pembeli: adanya perbaikan, perbaikan tata letak, dll. Misalnya, dua apartemen yang sepenuhnya identik di gedung yang sama akan memiliki nilai yang sama, menurut catatan kadaster. Pada saat yang sama, harga pasar akan lebih tinggi untuk yang akan melampaui yang kedua dalam hal kualitas.
Secara hukum, setiap perjanjian yang berkaitan dengan real estat, kecuali disebutkan lain di dalamnya, terutama didasarkan pada nilai pasar dari objek transaksi. Dokumen utama yang mengkonfirmasi validitasnya adalah laporan evaluasi ahli. Ini membuktikan bahwa ketika menetapkan harga tertentu untuk sebuah apartemen, semua fitur teknis dan terkait diperhitungkan dan, mengingat situasi di pasar real estat, nilai ini benar-benar berlaku untuk objek penilaian.
Nilai pasar tidak hanya digunakan dalam transaksi jual beli. Ini adalah yang utama saat mendaftarkan janji, termasuk hipotek, saat mengumpulkan perumahan dengan penjualan kembali selanjutnya di lelang. Dalam beberapa litigasi, misalnya, dalam pembagian properti, harga pasar dan harga kadaster dapat dipertimbangkan. Hal ini terutama berlaku dalam kasus di mana para pihak tidak mencapai kesepakatan mengenai kompensasi material atau jumlah kerugian.
Perbedaan utama antara harga pasar dan kadaster real estat adalah bahwa yang terakhir tidak tunduk pada pengaruh dan fluktuasi pasar real estat hingga tanggal revisi yang dijadwalkan. Nilai pasar, di sisi lain, sangat fluktuatif. Nilainya dipengaruhi oleh faktor langsung, seperti kualitas perbaikan atau adanya beban, dan faktor tidak langsung, seperti musim, hubungan antara penawaran dan permintaan, dan kelayakan investasi.
Dan perbedaan utamanya adalah dalam transaksi real estat, harga pasar memainkan peran kunci. Meskipun kadang-kadang dalam dokumen yang berkaitan dengan transaksi semacam itu orang dapat menemukan penyebutan harga kadaster, ini adalah kebijaksanaan para pihak dan dalam banyak kasus menyangkut berbagai masalah kontroversial.
Catatan! Pemilik tidak dapat mempengaruhi pembentukan nilai kadaster perumahan dengan cara apa pun — dalam sebagian besar kasus, penilaian dilakukan dari jarak jauh, tanpa mengunjungi objek oleh spesialis, berdasarkan data statistik. Sangat mungkin bagi pemilik untuk mengubah harga pasar ke atas dengan melakukan perbaikan atau meningkatkan indikator kualitas apartemennya.
Untuk apa nilai kadaster?
Secara umum, nilai kadaster suatu objek adalah harganya dari sudut pandang negara. Untuk alasan ini, ini terutama digunakan dalam hal-hal yang berkaitan dengan real estat di mana undang-undang terlibat langsung: dalam perhitungan pajak, komisi notaris, dll.
Harga kadaster untuk perhitungan pajak properti
Setiap pemilik harus membayar pajak atas kepemilikan harta tak bergerak setiap tahun. Terlepas dari mana yang lebih mahal: kadaster atau nilai pasar apartemen, hanya data yang tercatat di kadaster yang diperhitungkan. Dengan kata lain, tidak peduli bagaimana harga pasar suatu objek berubah dari waktu ke waktu, pajaknya akan tetap konstan sampai data baru dimasukkan setelah revaluasi.
Titik awal untuk menghitung jumlah pajak tertentu adalah harga kadaster saat ini pada 1 Januari. Terkadang Anda perlu membayar pajak untuk perumahan, disewa nanti. Dalam hal ini, seseorang harus dipandu oleh data Rosreestr — ketika suatu objek dioperasikan, nilai kadaster segera ditetapkan untuknya.
Dalam beberapa kasus, penilaian kadaster apartemen individu dapat direvisi lebih awal, misalnya, ketika perubahan struktural yang signifikan dilakukan: pembangunan kembali radikal, penambahan, dll. Dalam keadaan seperti itu, nilai kadaster mungkin lebih tinggi tidak hanya dalam kaitannya dengan nilai pasar, tetapi juga dalam daftar negara, dan jumlah pajak ditetapkan berdasarkan angka yang diubah secara pribadi.
Harga kadaster saat menjual atau menerima hadiah perumahan
Menurut undang-undang, beberapa pemilik diharuskan membayar pajak penghasilan saat menjual apartemen. Ini berlaku untuk warga negara yang memiliki real estat kurang dari lima tahun, dan dalam beberapa kasus tiga tahun. Berapa pun jumlah yang muncul dalam dokumen transaksi, pajak hanya akan dikenakan pada jumlah yang tertera dalam daftar kadaster.
Karena nilai kadaster dan pasar real estat mungkin berbeda, ada bentuk perhitungan pajak khusus. Jadi, jika biaya perumahan yang ditentukan dalam kontrak lebih dari 70% dari nilai kadaster, pajak dikenakan atas jumlah tersebut. Ketika harga real estat kurang dari 70% dari nilai kadaster, 70% ini masih menjadi dasar penghitungan pajak.
Ketika real estat disumbangkan, hanya kerabat dekat donor yang dibebaskan dari pajak penghasilan, sedangkan sisanya harus membayarnya, karena perolehan yang berharga, dalam hal ini real estat, properti dengan cara ini dianggap sebagai salah satu jenis pendapatan.
Untuk menghitung pajak, baik harga pasar yang ditentukan dalam perjanjian sumbangan atau, jika tidak tersedia, diambil nilai kadaster. Tarif pajak dalam hal ini adalah 13% untuk Rusia, dan 30% untuk warga negara bagian lain.
biaya Notaris
Komisi yang dibayarkan kepada notaris publik dan swasta merupakan bagian tak terpisahkan dari biaya transaksi real estat. Dasar untuk komisi semacam itu biasanya adalah nilai kadaster dari suatu objek, apalagi nilai pasar.
Penting untuk diingat bahwa beberapa layanan notaris dibayar dengan tarif tetap. Ini termasuk berbagai tindakan persiapan sebelum prosedur utama penandatanganan kontrak. Dan hanya pada tahap ini harga kadaster properti menjadi penting.
Dalam kasus apa nilai kadaster bisa lebih atau kurang dari nilai pasar?
Dalam praktiknya, nilai kadaster hampir tidak pernah sama dengan nilai pasar. Dalam kebanyakan kasus, penilaian pasar lebih tinggi daripada penilaian kadaster, karena seperti yang telah disebutkan, ini lebih objektif. Karena data inventaris relatif jarang dievaluasi ulang, relevansinya tidak sesuai dengan perkembangan pasar saat ini.
Misalnya, jika permintaan untuk kategori real estat tertentu meningkat tajam, maka harganya juga akan naik. Dari sudut pandang kadaster, alasan kenaikan biaya seperti itu tidak objektif, karena tidak secara langsung berkaitan dengan fitur teknis masing-masing objek secara terpisah. Artinya, situasi di mana nilai pasar jauh lebih tinggi dari nilai kadaster adalah normal.
Namun, kadang-kadang perbedaan antara kadaster dan nilai pasar dari sebuah apartemen, rumah pribadi atau sebidang tanah sedemikian rupa sehingga harga yang dicatat dalam daftar negara lebih tinggi daripada yang secara objektif ada dari sudut pandang pasar. Ini jarang terjadi dan lebih merupakan pengecualian. Alasan utama mengapa nilai kadaster dapat melebihi nilai pasar meliputi:
- Menggunakan metodologi yang salah selama penilaian massal berikutnya.
- Data yang salah dimasukkan di surat kabar yang terkait dengan objek tertentu: luas apartemen salah, distrik kota lain, dll.
- Penurunan harga real estat yang terlalu cepat disebabkan oleh keadaan yang tidak terduga: bencana alam, pergolakan politik dan ekonomi yang tajam.
- Penurunan tajam dalam jumlah penduduk suatu pemukiman atau wilayah, arus keluarnya yang cepat.
- Kasus individu, ketika, misalnya, pemilik terpaksa menjual properti secepat mungkin dengan harga minimum.
Ingat! Terlalu banyak perbedaan di pasar dan nilai kadaster perumahan, yang akan muncul dalam kontrak penjualan, dapat menimbulkan konsekuensi yang sangat tidak menyenangkan. Jika harga pasar yang ditentukan dalam perjanjian terlalu tinggi, maka fakta ini tetap menjadi kebijaksanaan pembeli. Tetapi jika dikurangi secara nyata, transaksi tersebut dapat dicurigai sebagai fiktif.
Apakah mungkin untuk mencapai revisi nilai kadaster?
Jika harga kadaster real estat tidak sesuai dengan keadaan sebenarnya, ini berarti harganya diremehkan atau dilebih-lebihkan dibandingkan dengan nilai pasar. Jika angka kadaster kurang dari nilai pasar properti yang ada, hal ini tidak menimbulkan masalah khusus bagi pemiliknya. Ternyata dia akan membayar pajak properti dengan tarif yang jauh lebih rendah daripada harga apartemennya. Harga kadaster yang dinaikkan, terutama jika secara signifikan melebihi harga pasar, dapat menyebabkan sejumlah konsekuensi yang tidak menyenangkan, seperti kenaikan pajak yang sama.
Data yang salah dalam kadaster dapat muncul karena kesalahan teknis umum. Perbedaan yang begitu besar antara penilaian kadaster dan penilaian pasar dapat diperbaiki tanpa menunggu revisi nilai berikutnya. Hanya orang yang berkepentingan langsung, pemilik, yang berhak melakukannya.
Ada dua cara utama untuk menggugat harga kadaster — melalui Rosreestr atau di pengadilan. Para ahli merekomendasikan untuk memulai dari yang pertama, karena jika harga ditetapkan karena kesalahan, maka akan diperbaiki tanpa proses pengadilan yang panjang.
Kadang-kadang, meskipun ini sangat jarang, komisi Rosreestr dapat menolak untuk memenuhi permintaan tersebut. Dalam hal ini, Anda harus mengajukan gugatan ke pengadilan dan dengan hati-hati membuktikan validitas klaim Anda. Bukti ini harus benar-benar berbobot, karena seperti yang diperlihatkan oleh praktik, dalam kasus serupa, pengadilan tidak terlalu bersedia mewajibkan Rosreestr untuk menilai kembali. Jadi, lebih baik mencoba membatasi interaksi dengan komisi.
Dalam beberapa kasus yang sangat jarang, penilaian real estat yang luar biasa dapat diberikan. Pergantian peristiwa seperti itu dimungkinkan ketika sejumlah besar warga melamar Rosreestr dengan klaim semacam itu. Berdasarkan jumlah objek, jumlah panggilan yang diperlukan harus minimal 30% di unit administrasi terpisah. Ini berarti ada kesalahan teknis besar-besaran, sehingga nilai kadaster dari semua real estat di subjek tertentu di negara tersebut harus ditinjau ulang.
Bagaimana cara mengetahui harga kadaster perumahan?
Informasi tentang nilai kadaster real estat disimpan di Rosreestr. Anda juga dapat mengetahuinya dari ekstrak USRN. Karena informasi ini tidak bersifat rahasia, setiap warga negara yang ingin mengetahui seberapa besar penilaian negara terhadap perumahan yang diminatinya berhak untuk memintanya.
Anda bisa mendapatkan informasi secara langsung dengan menghubungi pusat multifungsi atau cabang regional Rosreestr. Namun, Anda dapat mengetahui biaya tersebut jauh lebih cepat secara online di situs web Rosreestr dengan menunjukkan alamat atau nomor kadaster properti di bidang khusus.
Artikel asli: https://qayli.com/journal/na-skolko-kadastrovaya-stoimost-nedvijimosti-mojet-otlichatsya-ot-rynochnoy/