Segmentasi pasar real estat


Pasar real estat adalah yang paling cepat berkembang dan paling beragam. Itu tumbuh karena inflasi, ketidakpercayaan masyarakat pada sistem deposito dan saham, sebagai sumber akumulasi. Individu membeli rumah dan apartemen, dan pengusaha membeli bangunan dengan berbagai keperluan untuk menerima pendapatan sewa. Oleh karena itu, penting bagi investor untuk memahami segmen utama pasar real estat. Ini akan menyederhanakan pilihan dan melindungi dari investasi yang salah.

Apa itu segmen pasar real estat

Properti terdiri dari 2 bagian:

  1. tanah;
  2. benda yang melekat padanya, apakah itu garasi atau istana.

Elemen «melekat» juga bisa menjadi sumber daya alam (elemen berbasis air, mineral, tumbuhan). Dan kemudian kita berbicara tentang membeli rumah musim panas dengan taman, pusat rekreasi di pantai laut, dll.

Oleh karena itu, cara pertama untuk mensegmentasikan pasar real estate menjadi sasaran. Objek segmentasi pasar dalam hal ini adalah:

  • real estat komersial (termasuk real estat industri);
  • Properti Perumahan;
  • tanah untuk konstruksi.

Yang pertama dibeli untuk tujuan berbisnis atau bertani. Yang kedua melibatkan pembelian / penjualan bangunan untuk tujuan hidup dan tanah untuk tujuan pembangunan rumah lebih lanjut (CLI).

Segmen perumahan

Sektor real estat perumahan berfokus pada pembelian dan penjualan properti yang digunakan sebagai perumahan atau untuk tujuan non-komersial. Tahun 2021-2022 harganya terus meningkat dan di semua negara Eropa.

Segmentasi pasar real estat perumahan berdasarkan objek utama:

  1. Rumah. Bangunan terpisah dengan berbagai ukuran, ditujukan untuk satu keluarga. Konsep sinonim: «rumah terpisah», «rumah», «rumah terpisah».
  2. Rumah Apartemen. Sekelompok rumah dengan ketinggian berbeda yang ditujukan untuk lebih dari satu keluarga.
  3. Apartemen. Pisahkan ruang hidup yang terisolasi dari yang lain, di mana satu keluarga tinggal.
  4. Kondominium. Rumah satu atau dua lantai dengan unit terpisah milik keluarga yang berbeda.
  5. Rumah Mobil. Kendaraan beroda dengan tempat tinggal permanen. Sinonim: «trailer», «motorhome».
  6. Vila. Sebuah bangunan dengan area luas yang mengelilinginya.

Segmentasi pasar real estat perumahan di Rusia menyiratkan pembagian berdasarkan:

  • lokasi
  • syarat Penggunaan.

Dalam kasus pertama, ada pembagian menjadi rumah pedesaan dan kota, dan yang kedua, menjadi sekunder dan primer. Perumahan primer adalah apa yang dijual pengembang. Sekunder adalah apa yang dijual pemiliknya. Sekalipun apartemen dibeli dari pengembang dan langsung dijual kembali, perumahan tersebut tetap menjadi milik sekunder.

Selain itu, kriteria segmentasi pasar real estat dapat berupa tingkat kenyamanan dan kualitas penyelesaian. Perumahan dibagi menjadi beberapa kelas berikut:

  • VIP;
  • apartemen kelas bisnis;
  • apartemen yang lebih baik;
  • real estat ekonomi.

Tidak ada kriteria standar yang memungkinkan apartemen ditugaskan ke satu atau kelas lain. Setiap pengembang menempatkan pemahamannya sendiri ke dalam persyaratan. Oleh karena itu, apartemen di area yang sama yang benar-benar identik dalam luas, dekorasi dan jumlah kamar dalam satu area yang sama menjadi apartemen dengan tata letak yang lebih baik untuk satu pengembang, dan yang kedua menggambarkannya sebagai perumahan kelas bisnis.

Bagi pembeli dan investor, lebih penting untuk tidak mengklasifikasikan, tetapi untuk mengkarakterisasi segmen real estat, pro dan kontra. Karakteristik memungkinkan Anda untuk memahami apakah layak berinvestasi di satu jenis properti atau lainnya.

Rumah

Di antara segmen pasar real estat, rumah dianggap sebagai pilihan terbaik jika Anda memiliki anak atau kerabat lanjut usia. Tanah di dekat rumah memungkinkan Anda melengkapi taman bermain, menanam taman, atau membuat area rekreasi. Kontak dengan alam memiliki efek menguntungkan pada suasana hati dan kesejahteraan seseorang.

Keuntungan membeli rumah:

  • lebih banyak total luas kepemilikan rumah;
  • ketersediaan area terbuka;
  • privasi — kebisingan di rumah tidak terlalu mengganggu tetangga daripada musik keras di apartemen.

Kontra membeli:

  • biaya lebih tinggi;
  • perawatan rumah tangga.

Rumah menempatkan lebih banyak tanggung jawab pada pemiliknya. Suatu hari, perbaikan atap yang mahal, sistem ventilasi mungkin diperlukan. Tetapi berinvestasi di rumah menciptakan lebih banyak peluang untuk mendapatkan laba atas investasi. Membeli rumah kecil di area yang populer dan memutakhirkannya sedikit menghasilkan pendapatan penjualan kembali yang besar. Manfaat penting lainnya bagi keluarga muda adalah lebih banyak kesempatan untuk mengekspresikan diri. Anda dapat mengecat ulang fasad, menanam taman bunga yang apik di dekat rumah, dan menikmati kekaguman orang lain.

Apartemen

Segmen paling populer dari pasar real estat perumahan adalah apartemen. Pembeli memiliki akses ke banyak pilihan di pasar perumahan primer dan sekunder. Diantaranya adalah apartemen satu kamar, dua kamar, studio. Mereka berbeda dalam tata letak, dan bangunan apartemen itu sendiri berbeda dalam jenis (panel, batu bata) dan kualitas bahan yang digunakan dalam dekorasi. Kisaran harga apartemen mulai dari 1 juta rubel. untuk apartemen satu kamar di kota kecil hingga puluhan juta rubel. untuk real estat VIP di Sochi.

Keuntungan apartemen:

  • keterjangkauan — harganya lebih murah daripada rumah, tetapi ada pengecualian;
  • lokasi — apartemen menempati bagian tengah kota dan menempati sebagian besar area tidur, sementara rumah terletak di luar kota atau di pinggiran;
  • biaya perawatan yang lebih rendah — lebih murah melakukan pembersihan umum di apartemen atau melakukan perbaikan kosmetik di dalamnya daripada di rumah.

Minus:

  • kurang privasi — penghuni apartemen mendapat lebih sedikit kesempatan untuk pensiun dari anggota keluarga daripada penghuni rumah pribadi;
  • biaya tambahan — pemilik apartemen tidak hanya membayar tagihan listrik, tetapi juga biaya untuk pemeliharaan dan pemeliharaan area umum.

Jika pembeli memilih perumahan untuk dirinya sendiri di pasar real estat perumahan, dia berfokus pada gaya hidupnya. Seseorang menyukai apartemen, dan seseorang suka bersantai setelah bekerja, duduk di tamannya sendiri.

Untuk memilih objek di antara segmen pasar real estat, seorang investor perlu menghitung pendapatan. Misalnya, sebuah apartemen dibeli untuk disewa selanjutnya. Biaya pemeliharaannya per tahun diambil sama dengan 36% pendapatan. Sisa pendapatan dibagi dengan biaya apartemen untuk mengetahui besarnya potensi profitabilitas. Pilihan dibuat untuk properti, yang persentase profitabilitasnya akan lebih tinggi.

perumahan komersial

Di antara segmen pasar real estat, menurut tujuannya, mereka membedakan komersial, yaitu. bangunan terkait bisnis: menyediakan ruang kerja, ruang penyimpanan, tetapi bukan perumahan. Real estat komersial dibeli untuk penyewaan berikutnya. Selain itu, tidak seperti perumahan, real estat komersial memberi pemilik penghasilan tambahan melalui keuntungan modal.

Jenis real estat komersial:

  • gudang;
  • kantor;
  • toko-toko;
  • tempat industri.

Sejumlah objek diklasifikasikan sebagai tambahan. Ini adalah hotel dan resor, institusi medis, restoran. Semuanya dibagi menjadi subtipe:

  • kelas A — mewakili objek terbaik dalam hal estetika, usia bangunan, kualitas infrastruktur, dan lokasi;
  • kelas B — bangunan yang dibangun lebih awal dan sedikit ketinggalan zaman dalam hal infrastruktur; investor memilihnya untuk memulihkan dan menawarkan penyewa dengan harga lebih tinggi dari aslinya;
  • kelas C — bangunan tertua yang dibangun 20 tahun atau lebih yang lalu; mereka berada di area yang menarik tetapi membutuhkan perawatan tambahan.

Pembagian objek pasar real estat untuk menilai keadaan perumahan juga dimungkinkan di sektor real estat perumahan. Namun, tidak ada investor di antara mereka yang ingin berinvestasi dalam pemulihan keluarga kecil 1970-1975. Menurut aturan, jika biaya perbaikan lebih dari 30% dari harga apartemen, maka ini adalah objek investasi yang tidak menguntungkan. Oleh karena itu, pembagian pasar real estat perumahan berdasarkan harga hanya dilakukan oleh perusahaan konstruksi. Mereka mengalokasikan kelas kenyamanan, kelas ekonomi, perumahan kelas bisnis untuk meningkatkan manajemen penjualan.

gedung kantor

Gedung perkantoran dikelompokkan berdasarkan kelas:

  • A — yang terbaik dalam hal desain dan lokasi;
  • B — bangunan berkualitas tinggi, tetapi terletak di tempat yang salah;
  • C — bobrok dan terletak di tempat yang tidak menguntungkan.

Klasifikasi gedung perkantoran pinggiran kota dilakukan menurut jumlah lantai, ukuran, keberadaan gedung pendamping (kantin atau kafe, tempat parkir).

Bangunan industri

Fasilitas industri sangat bervariasi dalam ukuran dan kasus penggunaan. Produksi berat melibatkan pembangunan gedung khusus yang sulit dibangun kembali untuk penyewa baru. Tempat gudang adalah jenis real estat komersial yang paling nyaman bagi investor.

Properti Tujuan Khusus

Jenis bangunan di atas mencakup jenis utama real estat komersial. Tetapi ada jenis lain:

  • Taman Hiburan;
  • bowling;
  • parkir;
  • stadion;
  • teater;
  • kebun binatang dan lainnya.

Klasifikasi bisa tidak terbatas. Oleh karena itu, dalam analisis pasar real estat berdasarkan segmen, hanya yang menarik bagi investor tertentu yang disertakan.

Di kota-kota, volume konstruksi baru dibatasi oleh tanah, dan objek investasi dicirikan oleh profitabilitas yang berbeda. Pada saat yang sama, pendapatan dari real estat komersial lebih tinggi daripada membeli apartemen untuk disewakan. Oleh karena itu, bagi mereka yang mencari cara untuk menginvestasikan uang, pengetahuan tentang segmen pasar real estat, karakteristik dan profitabilitasnya dapat bermanfaat.

Sumber: https://qayli.com/journal/segmentirovanie-rynka-nedvijimosti/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *