Risiko saat membeli apartemen di bawah perjanjian donasi


Secara umum diterima bahwa risiko pembeli saat membeli apartemen sumbangan minimal. Faktanya adalah bahwa perjanjian donasi dianggap sebagai salah satu cara paling andal untuk memperoleh hak atas real estat. Sifat transaksi semacam itu jarang diperdebatkan di pengadilan, karena kehendak bebas donor dalam hal ini dianggap sebagai prioritas. Situasi yang dapat diperdebatkan dapat muncul jika terjadi pelanggaran hak pihak ketiga, pelanggaran yang jelas terhadap undang-undang saat ini dan tindakan curang secara terbuka baik dari pihak donor maupun penerima.

Kalau tidak, perjanjian donasi melindungi pemilik rumah baru. Jika dilakukan dengan benar, penerima memiliki hak penuh untuk membuang real estat atas kebijakannya sendiri, termasuk menjualnya. Pembelian apartemen yang diterima oleh penjual sebagai hadiah hanya dalam kasus luar biasa dapat menjadi transaksi yang bermasalah, namun demikian, ada beberapa nuansa untuk perjanjian tersebut.

Mengapa perjanjian donasi dianggap dapat diandalkan?

Jika akta pemberian dilakukan tanpa pelanggaran, banyak pembeli, dan beberapa ahli setuju dengan mereka, lebih memilih untuk membeli rumah di pasar sekunder dari penjual yang memperoleh kepemilikan melalui sumbangan. Perjanjian donasi memiliki sejumlah keuntungan yang tak terbantahkan:

  • Hak untuk memiliki dan secara bebas membuang real estat berasal dari saat real estat itu benar-benar dipindahkan dari pemberi kepada penerima. Artinya, yang terakhir menjadi pemilik sah apartemen bukan setelah pendaftaran kontrak dengan Rosreestr, seperti yang terjadi selama penjualan, tetapi segera setelah transfernya.
  • Sumbangan dapat menjadi jalan keluar dari beberapa situasi kontroversial. Jika salah satu pemilik apartemen yang merupakan objek kepemilikan bersama dengan tegas menolak memberikan izin untuk penjualannya, pemilik lain dapat menyumbangkan sahamnya. Paling sering, skenario ini terjadi ketika perumahan menjadi penyebab konflik rumah tangga atau lainnya antar kerabat.
  • Apartemen yang diterima sebagai hadiah, misalnya dari orang tua, adalah penyediaan anak dengan perumahannya sendiri di masa depan dan perlindungan dari klaim pasangannya jika terjadi perceraian. Dalam beberapa kasus, itu bisa menjadi milik bersama, tetapi tidak mudah untuk membuktikannya.

Mengapa perjanjian donasi berbahaya saat membeli apartemen? Alasan penghentiannya

Risiko membeli apartemen sumbangan dimulai pada saat ada bahaya penghentian perjanjian hadiah itu sendiri. Seperti yang telah disebutkan, hal ini terjadi dalam situasi yang sangat sulit ketika, sebagai akibat dari sumbangan atau segera setelah itu, hak donor dilanggar secara parah, atau terjadi keadaan lain yang diatur oleh hukum.

Perjanjian donasi, menurut KUH Perdata Federasi Rusia, dapat diakhiri karena alasan berikut:

  • Setelah pendaftaran resmi perjanjian donasi, pemilik baru melakukan tindakan melawan hukum yang bersifat kekerasan terhadap pendonor atau kerabat dekatnya, yang membahayakan nyawa dan kesehatan. Secara alami, dalam hal ini, tidak hanya perjanjian yang disahkan sebelumnya yang diakhiri, tetapi juga tanggung jawab pidana muncul.
  • Real estat mewakili nilai moral yang signifikan bagi pemberi, dan tindakan pemilik baru menyebabkan kerusakan yang tidak dapat diperbaiki. Tindakan tersebut termasuk sikap menghina dari orang yang berbakat terhadap perumahan, yang dapat menyebabkan kehancurannya atau kerugian yang tak terelakkan karena alasan lain.
  • Perjanjian donasi berisi persyaratan khusus. Paling sering, kondisi ini umumnya dipahami sebagai klausul yang menurutnya apartemen dikembalikan ke milik donor jika dia hidup lebih lama dari penerima. Dengan tidak adanya klausul seperti itu, ahli waris dari pemilik terakhir berhak mengklaim perumahan, tetapi donor juga dapat mengajukan klaim untuk mengakhiri kontrak.
  • Setelah transaksi selesai, status kesehatan, keuangan, keluarga atau properti donor memburuk secara signifikan. Dalam hal ini, setelah membuktikan fakta kerusakan tersebut, ia dapat menuntut pembatalan perjanjian sumbangan dan mengembalikan harta itu kepada dirinya sendiri.

Jebakan ini saat membeli apartemen di bawah perjanjian donasi sebenarnya tidak memiliki undang-undang pembatasan. Jika kondisi hukum untuk mengakhiri perjanjian semacam itu terjadi setelah penjualan properti, pembeli, yang telah menjadi pemilik baru, harus berurusan dengan banyak sidang pengadilan. Hasil pertemuan ini tidak dapat diprediksi: jika pengadilan memutuskan bahwa donor memiliki alasan yang sangat baik untuk mengembalikan propertinya, dia akan menerima kembali apartemennya.

Kapan akta pemberian dapat dibatalkan?

Risiko membeli apartemen sebagai hadiah tidak hanya mencakup keinginan donor untuk mengakhiri kontrak karena alasan obyektif atau pribadi, tetapi juga alasan sah lainnya yang secara jelas diidentifikasi dan dirumuskan dalam Pasal 575-576 KUH Perdata Federasi Rusia. Mereka berisi daftar kondisi di mana fakta donasi tidak mungkin atau memiliki batasan tertentu. Jika kondisi ini dilanggar, perjanjian tersebut dapat dibatalkan.

Pelanggaran tersebut terjadi dalam situasi seperti ini:

  • Pemilik apartemen yang disumbangkan adalah anak di bawah umur atau orang yang tidak mampu. Bahkan dalam kasus perwakilan resmi atau wali bertindak atas namanya, dan perjanjian dibuat dengan surat kuasa notaris, perjanjian donasi semacam itu tidak memiliki kekuatan hukum dan mudah dibatalkan oleh pengadilan.
  • Pada saat fakta donasi, donor bergantung pada penerima atau organisasi sosial yang diwakilinya. Artinya, jika penerima adalah perwakilan resmi dari lembaga pendidikan, medis, atau lembaga lain yang menyediakan layanan sosial gratis, dia tidak dapat menerima real estat sebagai hadiah. Jika fakta seperti itu ditetapkan, perjanjian donasi juga dapat dibatalkan.
  • Jika penerima adalah anggota kotamadya atau berada di posisi publik lain pada saat menerima apartemen sebagai hadiah, perjanjian semacam itu juga dianggap tidak sah. Ini juga berlaku untuk situasi di mana pemilik baru menerima real estat sebagai hadiah sebagai hasil dari pelaksanaan tugas resmi langsungnya.
  • Secara hukum, perjanjian hadiah tidak dapat dibuat antara badan hukum atau organisasi dari jenis yang berbeda. Jika pengalihan real estat sebagai hadiah terjadi dalam keadaan seperti itu, dan kemudian, pada gilirannya, dipindahkan ke pemilik-penjual baru, kontrak penjualan apartemen yang disumbangkan dalam hal ini tidak akan valid.
  • Perjanjian donasi dapat dinyatakan tidak sah jika dibuat berdasarkan surat kuasa, yang dianggap batal demi hukum. Artinya, surat kuasa itu dikeluarkan dengan cara yang tidak benar, bertentangan dengan undang-undang, atau masa berlakunya pada saat perjanjian telah berakhir.
  • Pemilik membuat tindakan sumbangan dengan paksaan atau kesalahan. Ini menyiratkan bahwa dia adalah korban pemerasan, tekanan, ancaman, penggunaan kekuatan fisik atau penipuan. Semua tindakan semacam ini sehubungan dengan donor diklasifikasikan sebagai pelanggaran serius yang bersifat kriminal dan memerlukan pertanggungjawaban pidana. Tentu saja, tidak ada pertanyaan tentang legalitas perjanjian donasi semacam itu.
  • Jika pemberi bukan satu-satunya pemilik apartemen, persetujuan dari semua pemilik, tanpa kecuali, diperlukan untuk membuat kontrak. Jika sumbangan dilakukan tanpa sepengetahuan salah satu atau lebih dari mereka, perjanjian semacam itu dianggap tidak sah.
  • Jika real estat dijaminkan, sebagai jaminan pemenuhan kewajiban kredit, tidak mungkin memberikannya kepada pemilik baru. Dalam hal ini, akan terjadi pelanggaran terhadap hak pihak ketiga: bank atau lembaga kredit lainnya. Seringkali, dengan cara ini, orang mencoba menyembunyikan properti dari kreditor dan percaya bahwa sejak disumbangkan, properti tersebut tidak dapat diasingkan. Kenyataannya, pengadilan dapat dengan mudah membatalkan perjanjian donasi, dan melepaskan properti, sesuai dengan situasinya.

Risiko utama memperoleh apartemen diterima berdasarkan perjanjian donasi

Kerugian dari sebuah apartemen yang diterima oleh penjual berdasarkan perjanjian donasi bisa sama dengan real estat lainnya. Hanya beberapa keadaan yang berbahaya, sehubungan dengan pembelian tersebut dapat mengakibatkan stres yang serius atau hilangnya sejumlah besar uang.

Membeli apartemen dengan penyewa terdaftar

Tak jarang, kesepakatan donasi diakhiri dengan catatan bahwa pendonor berhak tinggal di apartemen ini seumur hidup. Jika penerima setuju dengan kondisi seperti itu, dan dia hanya membutuhkan perumahan gratis di masa depan, pemilik lama dapat tinggal di apartemen ini selama sisa hidupnya, dan tidak ada yang dapat mengusirnya dalam keadaan apa pun.

Sayangnya, penjual yang tidak bermoral sering kali menjual real estat yang terbebani tanpa memberi tahu pembeli. Tidak ada larangan kategoris atas penjualan apartemen tempat orang terdaftar tinggal seumur hidup dalam undang-undang. Semua masalah yang terkait dengan ini hanya diserahkan kepada pemiliknya.

Setelah proses pembelian selesai, pemilik rumah baru mungkin menemukan kejutan yang tidak menyenangkan dalam bentuk lingkungan yang tidak diinginkan. Baik oleh hukum maupun keputusan pengadilan orang seperti itu tidak dapat dikeluarkan dari apartemen.

Penipu sering menggunakan metode pengayaan ini, membuat perjanjian awal dengan pemilik. Setelah dijual kepada pembeli yang tidak menaruh curiga, kondisi seperti itu dibuat secara khusus sehingga tidak mungkin untuk tinggal di apartemen. Seringkali ada kasus ketika pemilik baru terpaksa membeli tempat tinggal lain untuk pemilik lama, hanya agar dia meninggalkan apartemen atas inisiatifnya sendiri.

Anda dapat membeli apartemen sumbangan dan menghindari risiko dengan meninjau dokumen dengan cermat, terutama dengan hati-hati — semua poin dari perjanjian donasi.

Litigasi dengan kerabat

Terkadang akta pemberian dianggap sebagai alternatif dari surat wasiat. Sifat perjanjian ini, yang dipersengketakan hanya dalam kasus luar biasa, menyiratkan bahwa kerabat yang namanya disebutkan dalam akta hibah akan menjadi pemilik rumah. Seringkali ini dilakukan untuk memotong klaim calon ahli waris lain ke apartemen terlebih dahulu. Tetapi ini tidak berarti bahwa klaim semacam itu tidak akan ada sama sekali.

Setelah membeli apartemen yang diterima penjual sebagai hadiah, misalnya dari orang tua kepada anak, setelah beberapa waktu kerabat dapat muncul dan menuntut haknya atas properti tersebut. Secara hukum, pemilik penuh properti adalah pembeli, tetapi seringkali ahli waris pergi ke pengadilan. Tugas utama mereka adalah membuktikan ketidakabsahan perjanjian donasi itu sendiri, dan bukan perjanjian jual beli.

Sebagai argumentasi, dapat dikemukakan hal-hal berikut: ketidakmampuan pemberi pada saat menandatangani donasi, menyesatkannya tentang sifat surat-surat yang ditandatangani, penipuan, keadaan donatur yang tidak berdaya, dan fakta-fakta lain semacam itu. Jika ada bukti yang relevan dengan argumen yang disebutkan, dan pengadilan menganggapnya berbobot, ada risiko membatalkan kontrak. Akibatnya, transaksi jual beli juga akan dibatalkan karena tidak memiliki dasar hukum.

Akuisisi apartemen diperoleh secara ilegal

Dalam hal ini, kita berbicara tentang situasi di mana akta pemberian hadiah diperoleh oleh penjual dengan cara ilegal atau kriminal. Berada di bawah ancaman pemerasan, kekerasan fisik terhadap dirinya atau keluarga dekatnya, atau ditipu, donor dapat menandatangani perjanjian, dan kemudian karena alasan tertentu, paling sering karena ketakutan, gagal melaporkan tindakan kriminal ke polisi tepat waktu. Segera apartemen seperti itu akan dijual, dan pemilik baru harus menghadapi semua konsekuensinya.

Ketika fakta tersebut muncul di pengadilan, perjanjian donasi akan segera dinyatakan tidak sah. Setelah itu, pembeli secara otomatis akan kehilangan semua hak atas properti tersebut. Selanjutnya, dia dapat mengajukan gugatan balik kepada penjual untuk pengembalian dana yang dibayarkan, tetapi kemungkinan melakukan hal ini dalam praktiknya hampir nol. Akibatnya, pembeli dibiarkan tanpa apartemen dan tanpa uang pada saat bersamaan.

Kesadaran pembeli tentang ilegalitas hadiah

Situasi yang sangat berisiko adalah ketika pembeli dengan sengaja melakukan transaksi, mengetahui sebelumnya bahwa perjanjian donasi dibuat dengan pelanggaran dan dapat dinyatakan tidak sah. Dalam hal ini, ketika kebenaran terungkap, dia harus mengembalikan properti itu kepada pemilik yang sah dan tidak menuntut ganti rugi.

Pengadilan dapat mengakui pembeli tidak jujur ​​tidak hanya karena kesadarannya, tetapi juga dalam beberapa situasi lain. Jika dia pada suatu waktu dengan lalai meninjau perjanjian hadiah dan tidak memperhatikan penyebutan pihak ketiga yang bersangkutan di dalamnya, pengadilan akan menganggap bahwa dia mengetahui pelanggaran hak-hak mereka. Selain itu, fakta penjualan kembali apartemen berulang kali dalam waktu yang relatif singkat dapat termasuk dalam definisi itikad buruk, terutama jika dijual dengan harga yang jauh lebih rendah dari harga pasar.

Harta bersama pasangan

Apartemen yang disumbangkan ke salah satu pasangan tidak dianggap sebagai properti yang diperoleh bersama dan tidak dibagi jika terjadi perceraian. Namun, jika mereka tinggal di dalamnya untuk waktu yang lama, itu dapat mengubah statusnya dan dianggap umum.

Ini terjadi ketika dana bersama diinvestasikan di sebuah apartemen, yang menghasilkan peningkatan dan peningkatan nilai pasar. Rekonstruksi, perbaikan, pembelian peralatan rumah tangga besar, furnitur, yang dilakukan secara bersamaan atas biaya kedua pasangan, secara bertahap mengubah real estat menjadi properti yang diperoleh bersama. Tentu saja, ini tidak membutuhkan satu atau dua bulan, tetapi setidaknya beberapa tahun pemeliharaan umum. Pada saat yang sama, harus dibuktikan bahwa kedua pasangan memiliki sumber pendapatan dan melakukan investasi yang setara dalam memperbaiki kondisi rumah.

Pembelian apartemen yang diterima sebagai hadiah, tetapi kemudian menjadi milik bersama, tentu memerlukan persetujuan dari pemilik kedua untuk dijual.

Penjual gagal membayar pajak

Ketika perjanjian hadiah dibuat antara orang-orang yang bukan kerabat dekat, penerima wajib membayar pajak, yang besarnya 13% dari nilai real estat yang dinilai. Sebelum membeli apartemen, jika ada fakta donasi antar orang asing, ada baiknya meminta penjual untuk memberikan surat keterangan dari kantor pajak atas pembayaran biaya tersebut.

Jika tidak, ketika fakta non-pembayaran pajak muncul saat menyusun kontrak penjualan, proses transaksi dapat ditangguhkan. Pengalihan kewajiban membayar pajak dari penjual kepada pembeli tidak mungkin dilakukan, hal ini harus dilakukan hanya oleh penerima.

Kesepakatan ilusi atau palsu

Transaksi imajiner berarti perjanjian semacam itu yang tidak menjalankan fungsi transaksi nyata dan tidak memberikan timbulnya akibat hukum. Bersamaan dengan transaksi real estat imajiner, ada juga yang disebut transaksi palsu — ketika satu jenis kontrak berfungsi sebagai penutup untuk perjanjian yang sifatnya berbeda.

Transaksi imajiner atau palsu dalam kasus perumahan yang diterima oleh penjual berdasarkan perjanjian hibah sering terjadi ketika salah satu pihak dalam perjanjian mencoba menyembunyikan properti dari kreditur jika terjadi kebangkrutan atau penagihan properti untuk hutang. Untuk melakukan ini, dia menyumbangkan real estat, yang memiliki pemilik baru, dilindungi dari penyitaan. Transaksi semacam itu dianggap imajiner karena donor sebenarnya tidak kehilangan kendali atas apartemen — penerima hanya membuangnya di atas kertas. Untuk kepastian yang lebih besar, penerima dapat menjual rumah kepada pembeli yang lalai dan tidak berpengalaman untuk menjamin perlindungan kepentingan donor.

Jika penipuan seperti itu terungkap di pengadilan, apartemen akan dikembalikan kepada donor dalam status propertinya dengan semua konsekuensi selanjutnya yang terkait dengan hutang. Sayangnya, bagi pembeli, perkembangan acara ini tidak membawa sesuatu yang baik: dia kehilangan apartemennya, dan sangat sedikit peluang untuk mengembalikan uangnya, bahkan setelah percobaan yang lama.

Untuk melindungi diri dari pembelian apartemen yang menjadi objek transaksi imajiner, Anda perlu memperhatikan waktu yang telah berlalu dari saat donasi hingga penjualan. Jika kurang dari satu tahun, ini adalah alasan untuk waspada dan juga memeriksa apakah proses hukum telah dilakukan terhadap donor, apakah ia telah dinyatakan pailit.

Apakah mungkin membeli apartemen hadiah tanpa risiko?

Anda bisa membeli apartemen yang disumbangkan ke penjual tanpa rasa takut, jika Anda tahu pasti bahwa prosedur donasi berlangsung tanpa pelanggaran dan pelanggaran hak orang lain. Sangat penting bahwa akta hadiah diaktakan. Antara lain, notaris dalam proses pemrosesan transaksi mengesahkan kesanggupan hukum partisipannya, sehingga di kemudian hari risiko mengenali donatur sebagai ketidaksadaran otomatis hilang.

Secara umum, prosedur untuk memperoleh perumahan yang aman harus mencakup langkah-langkah berikut:

  • Saat membeli apartemen, meskipun itu bukan sumbangan, dan pemiliknya memiliki hak yang cukup sah untuk membuang real estat, Anda perlu mengetahui seluruh sejarah real estat ini. Cara termudah untuk melakukannya adalah dengan meminta dari Rosreestr kutipan yang sesuai di alamat yang diinginkan, yang akan menunjukkan semua pemilik dan sifat pemindahan apartemen dari tangan ke tangan.
  • Meski sekilas terlihat aneh, namun tidak berlebihan untuk menanyakan alasan penjualan rumah tersebut kepada penjual. Tidak ada yang salah dengan pertanyaan ini, dan seseorang yang tidak menyembunyikan apa pun akan dengan rela mengatakan apa yang mendorongnya untuk menjual apartemen itu.
  • Jika properti diterima melalui sumbangan, Anda harus mencari tahu persis tentang semua orang yang terlibat dalam satu atau lain cara dalam objek penjualan: penduduk terdaftar, anak di bawah umur, ahli waris lainnya, bahkan jika mereka sudah lama tidak tinggal di alamat yang ditentukan. waktu dan tidak tetap berhubungan dengan donor. Usia donor juga penting dalam hal ini — jika dia lebih muda dari penjual, dan perjanjian donasi berisi syarat untuk mengembalikan perumahan setelah kematian penerima, apartemen seperti itu tidak boleh dibeli.
  • Jika donor masih hidup dan memungkinkan untuk berkomunikasi dengannya, lebih baik melakukannya secara langsung, dan bukan melalui surat atau percakapan telepon. Pertama, dengan cara ini Anda dapat yakin bahwa ini adalah donor, dan bukan boneka. Kedua, dalam percakapan pribadi akan menjadi jelas apakah pendonor mampu. Tentu saja, seseorang dapat kehilangan kapasitas hukum setelah donasi, tetapi dalam situasi seperti itu lebih baik untuk memeriksa secara mendalam, sebaiknya dengan bantuan saksi, apakah dia mengetahui tindakannya pada saat penandatanganan kontrak.
  • Saat menyusun kontrak, para ahli menyarankan untuk memasukkan klausul di dalamnya, yang menurutnya penjual berjanji untuk memberi kompensasi kepada pembeli atas kerugian moneter jika sumbangan dianggap tidak sah. Jika penjual yakin dengan transparansi perjanjian donasi dan tidak mengkhawatirkan legalitasnya, ketentuan perjanjian tersebut tidak mewajibkan dia untuk melakukan apa pun. Karena ini adalah item yang agak tidak biasa untuk dokumen jual beli, lebih baik mempercayakan penyusunan perjanjian semacam itu kepada pengacara yang baik. Dia akan dapat memperhitungkan semua nuansa membeli apartemen berdasarkan perjanjian donasi dan mengamankan keuangan pembeli sebanyak mungkin.

Perlu diingat bahwa batas waktu untuk menggugat legalitas sumbangan adalah dari 1 hingga 3 tahun, tergantung pada sifat pelanggaran yang terdeteksi. Jika apartemen terjual jauh melampaui periode ini, kemungkinan besar transaksi akan berjalan lancar dan tidak akan menimbulkan konsekuensi negatif baik bagi penjual maupun pembeli.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/riski-pri-pokupke-kvartiry-po-dogovoru-dareniya/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *