Risiko pinjaman hipotek di Rusia

Mendapatkan hipotek adalah pinjaman keuangan terbesar yang terjadi dalam hidup seseorang. Kesiapan untuk itu bukan hanya jawaban atas pertanyaan «apakah bank akan memberikan pinjaman untuk membeli apartemen.» Jumlah uang yang dibutuhkan dan jangka waktu hipotek yang panjang menimbulkan risiko yang mempengaruhi kedua belah pihak: bank dan calon peminjam. Oleh karena itu, penting untuk mengetahui risiko apa yang dimiliki hipotek dan siap secara finansial untuk itu.

Risiko hukum dari perjanjian hipotek

Hipotek adalah jenis pinjaman di mana 2 pihak berpartisipasi:

  • kreditur — bank;
  • peminjam adalah orang perseorangan atau badan hukum.

Subjek kontrak adalah apartemen yang dibeli peminjam. Pembelian dimungkinkan oleh jumlah yang diberikan kepada peminjam oleh pemberi pinjaman.

Bank berisiko bahwa peminjam dapat kehilangan solvabilitas dan tidak dapat mengembalikan uangnya. Sumber penggantian adalah agunan — apartemen yang dibeli atau real estat lainnya, yang merupakan milik peminjam. Barang berharga lainnya juga bisa dijaminkan: mobil, barang berharga, benda seni.

Selain risiko kredit untuk pinjaman hipotek, bank menghadapi sejumlah kesulitan lain:

  • risiko bunga yang terkait dengan perubahan tingkat penyelesaian di tingkat Bank Sentral Federasi Rusia;
  • risiko pasar — timbul karena perubahan harga real estat yang tiba-tiba dan tidak terduga;
  • risiko properti — terkait dengan agunan (terbakar, menjadi tidak dapat dihuni dan kehilangan nilainya);
  • risiko legislatif terkait dengan perubahan aturan untuk pelepasan agunan.

Risiko hipotek bagi klien terkait dengan kemampuannya untuk merencanakan, stabilitas pendapatan, kecepatan yang dengannya dia dapat memulihkan situasi keuangannya jika terjadi kehilangan pekerjaan.

Risiko timbal balik yang terkait dengan apartemen

Analisis risiko utama di pasar pinjaman hipotek dimulai dengan asuransi. Jika akibat kejadian yang tidak terduga, agunan menjadi tidak dapat digunakan, maka hal ini tragis bagi kedua belah pihak yang bertransaksi. Untuk mengurangi risiko hipotek, bank bersikeras asuransi agunan. Kedua belah pihak membutuhkan asuransi.

Pasal 31 Undang-Undang Federal No. 102-FZ tanggal 16 Juli 1998 mengatur asuransi wajib untuk apartemen yang digadaikan. Ini menjamin pemberi pinjaman bahwa jika peminjam gagal mengembalikan dana, ia akan menerima dana yang diinvestasikan sebagai kompensasi asuransi. Jika apartemen mengalami kebakaran atau banjir, maka asuransi akan melindungi kepentingan peminjam.

Saat membeli apartemen yang sedang dibangun, risikonya berubah. Belum ada apartemen, artinya tidak bisa terbakar. Kewajiban untuk mengasuransikannya akan timbul dari pembeli setelah rumah itu dioperasikan, dan apartemen itu menjadi miliknya. Maka risiko pinjaman hipotek bagi bank akan muncul.

Poin penting dari kontrak asuransi adalah klausul yang menjelaskan kasus mana yang akan dipertimbangkan untuk diasuransikan. Biasanya ini:

  • tindakan pihak ketiga;
  • bencana alam;
  • kebakaran atau ledakan gas rumah tangga.

Semakin banyak kejadian yang diasuransikan, semakin mahal pula biaya asuransinya. Perkiraan biaya akan menjadi sekitar 0,1% dari harga hipotek. Jumlah spesifik dari setiap perusahaan asuransi dihitung dengan caranya sendiri. Sebelum menandatangani kontrak asuransi, Anda disarankan untuk membiasakan diri dengan ketentuan asuransi di semua perusahaan asuransi yang ditawarkan oleh bank, lalu memilih organisasi yang ketentuannya lebih baik.

Pelunasan lebih awal

Di antara risiko perbankan dari pinjaman hipotek adalah pelunasan awal hipotek. Ini tidak buruk bagi peminjam yang memiliki dana untuk membayar bank secara penuh, tetapi buruk bagi bank itu sendiri. Memang, saat menghitung besaran pembayaran bulanan, sudah termasuk keuntungan yang rencananya akan didapat dari transaksi tersebut. Bank mengkompensasi kekurangan tersebut dengan memperkenalkan penalti untuk pelunasan lebih awal.

Ketentuan pelunasan awal ditentukan dalam perjanjian hipotek. Penting untuk memperhatikan poin-poin tersebut:

  1. Istilah untuk memperingatkan bank tentang pelunasan lebih awal. Biasanya 30 hari, tapi ada pilihan.
  2. Metode aplikasi. Apakah saya perlu menyerahkannya secara langsung atau dapat dilakukan secara online melalui rekening klien di website bank.
  3. Jika ada penalti yang harus dibayar, maka Anda perlu memahami cara menghitungnya.

Analisis risiko hipotek untuk peminjam

Sebelum mengambil hipotek, peminjam perlu menilai risiko mereka sendiri dalam pinjaman hipotek. Mereka mulai dengan mempelajari pendapatan, gaya hidup, dan pengeluaran mereka sendiri yang terkait dengannya.

Pertanyaan utamanya adalah berapa banyak uang yang dapat dipinjam seseorang, dengan mempertimbangkan bunga, sehingga mereka tidak harus menabung untuk semuanya. Ukuran hipotek yang «benar» tidak melebihi 2,5 kali pendapatan kotor keluarga. Ekonom berpikir begitu. Itu. untuk seseorang dengan pendapatan 1 juta rubel, hipotek yang nyaman akan sama dengan 2-2,5 juta rubel.

Jika jumlah ini tidak cukup, maka Rusia mengatur hipotek dengan peminjam bersama. Bisa jadi orang tua atau pasangan. Mereka bersama-sama membayar hutang dan memiliki hak yang sama. Penghasilan peminjam bersama memungkinkan Anda mengandalkan hipotek yang lebih besar. Bank menerima lebih banyak jaminan, yang bahkan dapat mengarah pada penawaran tingkat bunga yang lebih rendah.

Pertanyaan kedua adalah jumlah pembayaran bulanan. Ini termasuk pembayaran kembali:

  • bagian dari pinjaman;
  • kepentingan penggunaannya;
  • asuransi premium.

Jumlah yang nyaman untuk peminjam tidak boleh melebihi 20-30%. Di Federasi Rusia, mereka dapat mengajukan hipotek, di mana mereka harus memberikan 40% dari pendapatan mereka ke bank untuk melunasi hipotek. Tetapi jika terjadi penundaan gaji, munculnya pengeluaran yang tidak terduga, seseorang akan berada dalam situasi yang sulit secara finansial. Oleh karena itu, tidak disarankan untuk membuat kontrak berisiko seperti itu.

Risiko hipotek bagi peminjam juga meliputi:

  • kehilangan kemampuan untuk bekerja atau bekerja;
  • penurunan pendapatan;
  • penurunan nilai properti.

Dua risiko pertama ditanggung oleh asuransi pribadi. Undang-undang tidak mewajibkan asuransi kesehatan wajib bagi peminjam. Oleh karena itu, mereka yang ingin mengasuransikan diri mereka sendiri jika terjadi kecacatan membuat kontrak tambahan di mana perusahaan asuransi akan membayar kompensasi jika terjadi peristiwa yang diasuransikan.

Beberapa orang membuat perjanjian hipotek dalam mata uang asing untuk melindungi uang dari inflasi. Namun, skema seperti itu hanya nyaman jika kontrak diselesaikan dalam mata uang yang sama dengan gaji yang diterima. Warga negara tidak akan kehilangan selisih nilai tukar saat mengubah rubel menjadi dolar.

Adapun penurunan nilai real estat, ini merupakan konsekuensi yang tak terhindarkan dari pinjaman jangka panjang, yang bukan merupakan risiko bank hipotek, tetapi mengecewakan pembeli. Hari ini Anda membeli apartemen untuk tinggal di dalamnya. Selama bertahun-tahun beroperasi, sistem komunikasi menjadi usang — dan apartemen menjadi lebih murah. Pada saat properti dibeli, nilainya akan lebih rendah dari jumlah yang Anda bayarkan. Oleh karena itu, disarankan untuk mengambil apartemen dengan hipotek untuk jangka waktu minimum yang dapat diterima — 3 tahun atau 5 tahun.

Bagaimana cara mengurangi risiko

Bank dan klien menggunakan strategi yang berbeda untuk memitigasi risiko. Bank melakukan analisis menyeluruh dengan menggunakan berbagai metode untuk menilai risiko pinjaman hipotek. Dia dilindungi oleh persyaratan untuk membuat kontrak asuransi dalam Undang-Undang Federal «Tentang Hipotek» dan undang-undang lainnya. Klien memilih dari semua penawaran yang lebih menguntungkan, dan, tentu saja, berhak untuk tidak menyimpulkan kontrak yang dianggapnya tidak menguntungkan.

Apa yang harus dilakukan jika Anda tidak dapat membayar hipotek Anda

Kegagalan untuk melunasi hipotek secara penuh merupakan salah satu risiko utama dari aktivitas hipotek. Hal itu dapat menimbulkan denda atau kehilangan agunan yang akan menjadi milik bank.

Oleh karena itu, setelah kehilangan kemampuan untuk membayar pinjaman, manfaatkan liburan kredit. Mereka disediakan oleh Undang-Undang Federal No. 76 tanggal 1 Mei 2019. Liburan dapat diterapkan 1 kali untuk 1 properti. Untuk melakukan ini, Anda harus memberi tahu bank secara tertulis. Dalam 10 hari akan dipertimbangkan dan tanggapan akan disiapkan. Kurangnya tanggapan setara dengan persetujuan bank. Jawaban negatif harus dibenarkan.

Masa dan tanggal liburan dipilih oleh peminjam, tetapi Anda tidak dapat memperpanjangnya. Dalam situasi seperti kehilangan pekerjaan dan mencari pekerjaan baru, lebih baik berlibur selama mungkin.

Waspadalah terhadap penawaran yang meragukan. Terkadang kalimatnya terdengar «sangat bagus sehingga Anda ingin setuju». Maka ada baiknya mempelajari perjanjian pinjaman dengan pengacara real estat. Dia akan menjelaskan nuansa kontrak yang menyertai «hipotek terbaik» dan melindungi dari persetujuan yang terburu-buru.

Asli diambil dari majalah Kylie: https://qayli.com/journal/riski-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *