Pertanyaan kepada pengembang saat membeli gedung baru

Setiap orang yang berniat membeli apartemen berharap akan menerima kunci rumah yang didambakan tanpa masalah sedikitpun dan dengan jadwal yang jelas. Seberapa penuh keinginan ini akan terwujud, dalam arti teknis, hanya bergantung pada pengembang, integritas, kompetensi, dan kemampuannya mengelola anggaran.

Untuk memahami secara kasar waktu tunggu yang diharapkan dan apa yang harus dipersiapkan, Anda perlu memiliki informasi yang diperlukan. Pertanyaan apa yang harus Anda tanyakan kepada pengembang saat membeli gedung baru sebelum mengambil keputusan?

Masuk akal jika hal pertama yang ditanyakan adalah apakah perusahaan berhak melakukan kegiatan semacam ini? Sangat mudah untuk mengumpulkan data tersebut sendiri dengan melihat daftar pengembang Rosreestr, menentukan masa berlaku lisensi dan memeriksa pengembang untuk potensi kebangkrutan dalam daftar.

Selain data yang terbukti dengan sendirinya ini, ada sejumlah besar nuansa lain yang di masa depan dapat menimbulkan konsekuensi kecil dan sangat serius.

Apa yang harus ditanyakan kepada pengembang saat membeli apartemen?

Pertanyaan yang tepat untuk pengembang, jika jawaban yang jujur ​​\u200b\u200bdan transparan diterima, sebagian besar dapat mengklarifikasi banyak poin yang kontroversial dan tidak sepenuhnya jelas bagi orang awam pada umumnya. Dengan seberapa rela pengembang melakukan kontak dan memberikan informasi paling detail tentang pekerjaannya, Anda juga dapat menilai kesopanannya.

Sebelum membuat kontrak pembelian apartemen, perlu ditanyakan tentang perincian berikut:

Dokumen tanah

Selain izin bangunan yang dikeluarkan oleh pemerintah kota, pengembang juga harus memiliki hak untuk memiliki atau menggunakan tanah tersebut. Dokumen tanah adalah bagian dari deklarasi proyek objek dan tidak mewakili rahasia komersial. Deklarasi proyek sering diposting di situs web pengembang, atau salinannya diberikan atas permintaan klien.

Penting juga untuk mengklarifikasi siapa pengembang terkait situs tersebut: pemilik atau penyewa? Dalam kasus kedua, Anda harus waspada dengan tenggat waktu sewa — tenggat waktu sewa tidak boleh berakhir sebelum rumah dioperasikan.

Batas-batas sebidang tanah yang ditetapkan untuk deklarasi proyek dapat dilihat di situs web Rosreestr di domain publik.

akreditasi perbankan

Akreditasi bank berarti verifikasi lengkap legalitas kegiatan pengembang oleh lembaga keuangan. Subyek audit adalah: izin untuk membangun dan menggunakan sebidang tanah, kepatuhan deklarasi proyek dengan standar yang ditetapkan, posisi keuangan perusahaan.

Adanya akreditasi pada bank-bank besar yang terpercaya menjadi pertanda bahwa pembangunan akan selesai tepat waktu dan tuntas. Selain itu, bank mengawasi kemajuan konstruksi — jika tidak berjalan dengan baik, akreditasi dapat dicabut.

Anda dapat memeriksa jaminan pengembang bahwa ia terakreditasi di lembaga perbankan tertentu di situs web bank itu sendiri di bagian khusus. Jika perusahaan ini tidak ditemukan dalam daftar, ada baiknya mencari pengembang lain.

Sumber pembiayaan

Konstruksi dapat dibiayai dengan dua cara: langsung dan menggunakan rekening escrow. Pembiayaan langsung datang langsung dari bank tempat pengembang diakreditasi dan di mana ia membuka pinjaman.

Cara kedua sedikit lebih rumit. Rekening escrow adalah rekening yang tidak dapat diganggu gugat yang menyimpan uang pemegang ekuitas yang dibayarkan selama pelaksanaan perjanjian partisipasi ekuitas. Sebelumnya, pengembang dapat menggunakan dana tersebut secara langsung untuk melakukan pekerjaan konstruksi, namun pada musim panas 2019, praktik ini dilarang oleh pemerintah. Sekarang pengembang dapat menerima uang dari rekening escrow hanya setelah commissioning resmi rumah tersebut.

Larangan semacam itu memungkinkan untuk mengurangi jumlah pemegang ekuitas yang tertipu dan mengurangi kasus keterlambatan konstruksi yang berlebihan. Beberapa perusahaan yang telah menerima izin untuk membangun bangunan tempat tinggal sebelum tahun 2019 dan mengindikasikan rekening escrow sebagai sumber pendanaan dapat terus menggunakan praktik ini, namun tunduk pada akrual kompensasi rutin ke dana terpisah.

Laporan keuangan

Saat memeriksa laporan keuangan pengembang, yang kami maksud adalah dinamika keuntungannya selama tiga tahun terakhir. Jika dinamikanya positif pada interval waktu ini, kita dapat mengatakan bahwa konstruksi akan dibawa ke kesimpulan logisnya tanpa penundaan dan penundaan tak terduga lainnya.

Jika pengembang memiliki periode untung dan rugi yang bergantian, dengan yang terakhir berlaku, ada risiko kebangkrutan yang besar dalam waktu dekat. Anda juga harus membandingkan ukuran keuntungan dan kewajiban hutang. Yang pertama harus secara signifikan melebihi jumlah hutang pengembang ke bank.

proyek sebelumnya

Biasanya, situs web perusahaan pengembang selalu berisi informasi lengkap tentang proyek sebelumnya, yang bersedia mereka bagikan dengan klien potensial. Merupakan nilai tambah yang besar ketika sebuah perusahaan memiliki beberapa rumah yang ditugaskan dan, terlebih lagi, rumah yang ditempati, yang dioperasikan tepat waktu dan tanpa menghilangkan kekurangan.

Jika pengembang menjawab bahwa proyek ini adalah proyek pertamanya, bukan berarti perusahaan tidak dapat ditangani, apalagi jika memiliki semua dokumen yang diperlukan dan reputasi positif di bank. Jauh lebih buruk ketika pengembang dengan sengaja bungkam tentang bangunan yang sudah jadi atau memberikan terlalu banyak informasi tentangnya. Ini mungkin menunjukkan bahwa ada atau ada masalah signifikan dengan proyek sebelumnya.

Bagaimana cara memantau kemajuan konstruksi?

Paling sering, informasi tentang kemajuan konstruksi dipublikasikan di situs web pengembang dalam bentuk laporan foto biasa. Dalam beberapa kasus, praktik yang semakin populer akhir-akhir ini, webcam dipasang di lokasi konstruksi dengan siaran 24 jam. Jika diinginkan, dapat digunakan untuk memantau proses kerja secara real time.

Kecepatan rata-rata membangun rumah adalah dua atau tiga lantai per bulan, bahkan untuk teknologi yang paling padat karya. Jika menurut laporan foto atau kunjungan pribadi ternyata jauh lebih rendah, ini mungkin menandakan kecepatannya terlalu lambat. Dalam hal ini, ada risiko tersendiri bahwa rumah tidak akan diserahkan pada waktunya.

Tenggat waktu

Situasi tak terduga dapat terjadi bahkan untuk pengembang yang paling bertanggung jawab. Jika tenggat waktu pengiriman objek ditunda, dia harus memberi tahu semua pemegang ekuitas tentang hal ini dua bulan sebelumnya dan menawarkan untuk menandatangani perjanjian yang sesuai. Hal ini dilakukan agar tidak membayar ganti rugi yang biasanya sebesar 0,01% dari nilai apartemen yang dibeli.

Pemegang saham sama sekali tidak berkewajiban untuk memberikan persetujuan tertulisnya untuk perpanjangan konstruksi dan berhak menuntut denda, terutama karena akrualnya bagaimanapun terjadi melalui pengadilan.

Berapa banyak antrian dalam konstruksi?

Pertanyaan ini penting dari sudut pandang kenyamanan pribadi. Seringkali, pengembang membangun seluruh kompleks perumahan, beberapa bangunan dalam setahun. Jika pembentukan kompleks belum selesai, kemungkinan besar suara utama yang berasal dari jalan adalah suara alat berat konstruksi.

Perbaikan area lokal dimulai hanya setelah semua jenis pekerjaan selesai, jadi dalam hal ini Anda harus siap menghadapi debu, kotoran, kebisingan, dan kurangnya jalan yang bagus.

Mengubah area apartemen

Area persis apartemen dinegosiasikan di DDU. Itu dapat berubah jika, selama pembangunan rumah, dilakukan amandemen pada deklarasi proyek. Biasanya perbedaan ini tidak terlalu signifikan, namun nuansa probabilitas seperti itu sebaiknya didiskusikan terlebih dahulu dan diformalkan dalam kontrak yang sesuai.

Area yang kurang dari yang dinyatakan, pengembang memberi kompensasi kepada pembeli dalam bentuk uang. Ketika rekamannya lebih besar, pemegang saham harus membayar. Persentase penghitungan biaya tambahan mungkin berbeda, jadi ini adalah momen yang harus disertakan dalam kontrak yang menunjukkan tarif tetap.

Finishing dan kemungkinan pembangunan kembali

Hingga saat ini, sebagian besar pengembang menawarkan kepada pelanggan mereka opsi penyelesaian yang berbeda saat menyewa apartemen. Dalam banyak kasus, detailnya dapat dinegosiasikan terlebih dahulu untuk mendapatkan perumahan sesuai keinginan Anda.

Namun, pembangunan kembali menyebabkan kesulitan terbesar. Itu harus dimasukkan dalam jumlah pertanyaan saat membeli apartemen dari pengembang. Ini akan menjadi nilai tambah yang besar jika desain rumah menyiratkan tata letak yang disebut bebas, ketika partisi dipasang atas permintaan pemilik. Jika ada kemungkinan seperti itu, lebih baik memesan tata letak dari pengembang atau kontraktor, karena akan lebih sulit untuk melaksanakannya setelah rumah itu ditugaskan.

infrastruktur sosial

Jika infrastruktur distrik mikro tidak berkembang dengan baik, Anda perlu bertanya kepada pengembang tentang rencananya untuk menaikkan levelnya. Untuk perusahaan yang bertanggung jawab, proyek kompleks tersebut tidak hanya mencakup bangunan tempat tinggal, tetapi juga objek utama infrastruktur sosial dan perbelanjaan serta hiburan.

Jika pengembang menjelaskan secara detail apa, di mana dan, yang terpenting, kapan akan dibangun dan dioperasikan, rumah tersebut bisa dibilang menjanjikan. Jika tidak, jika perusahaan tidak berencana menangani infrastrukturnya sendiri, tetapi, misalnya, menyerahkannya pada kebijaksanaan pemerintah kota, mungkin diperlukan waktu yang sangat lama untuk mengembangkan distrik mikro ke tingkat yang nyaman.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/voprosy-k-zastroyshchiku-pri-pokupke-novostroyki/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *