Periksa pengembangnya: cara membeli apartemen di gedung baru agar tidak mengalami konstruksi jangka panjang

Membeli apartemen melalui konstruksi bersama itu sulit dan, yang terpenting, menakutkan. Tiba-tiba, konstruksi akan membeku atau pengembang akan bangkrut. Cara mengecek developer dan cara melakukannya sendiri, baca materinya.

Memeriksa pengembang tidak sesulit kelihatannya. Apalagi di era internet dan kamera video di lokasi konstruksi. Hanya ada 1 item dalam daftar wajib yang membutuhkan keterlibatan pengacara. Selebihnya pembeli bisa cek sendiri. Sebaiknya pilih cara untuk memeriksa pengembang saat membeli apartemen yang nyaman dan dapat diterapkan dalam kasus Anda.

Tinjauan pengembang tipikal terdiri dari 12 langkah. Perlu untuk melihat:

  • Situs perusahaan;
  • izin di lokasi;
  • risiko keuangan dalam dokumentasi proyek;
  • akreditasi pengembang oleh bank;
  • informasi di Basis Informasi Terpadu;
  • informasi di Rosreestr;
  • waktu konstruksi;
  • aktivitas di lokasi konstruksi;
  • aktivitas peradilan dan informasi kebangkrutan;
  • daftar konstruksi jangka panjang;
  • rumah yang sudah dibangun oleh pelanggan;
  • kesepakatan berbagi

Situs web pengembang

Situs web adalah bentuk kartu nama modern dan elemen dasar untuk memeriksa pengembang sebelum membeli apartemen. Tidak ada perusahaan konstruksi yang tidak memiliki situs web sendiri. Harus ada:

  • izin dan izin mendirikan bangunan;
  • daftar rumah yang dibangun dan sedang dibangun;
  • foto dari lokasi konstruksi.

Perusahaan yang aktif memiliki webcam dari lokasi konstruksi di situs webnya. Mereka menjawab pertanyaan tentang bagaimana memeriksa keandalan pengembang, dan juga memungkinkan pemegang ekuitas untuk melacak situasi rumah tempat mereka menyumbangkan dana.

Situs ini adalah yang pertama dalam daftar poin di mana pembangun disaring. Meskipun tidak ada kamera di lokasi konstruksi (yang mencurigakan), foto harus diperbarui secara berkala (setidaknya sebulan sekali) di situs.

Dokumen Pembangun

Organisasi tidak dapat bekerja tanpa dokumen konstituen. Oleh karena itu, situs tersebut memiliki lisensi, izin, kutipan dari Daftar Badan Hukum Negara Bersatu. Dalam ekstrak Anda dapat menemukan informasi tentang:

  • badan hukum;
  • modal dasar;
  • pendiri;
  • dan yang terpenting, apakah pengembang sedang dalam proses likuidasi perusahaan atau reorganisasinya.

Pengacara merekomendasikan untuk memperhatikan informasi ini. Tetapi bahkan fakta bahwa dokumen sudah beres tidak menjamin tidak adanya masalah dengan gedung baru tertentu. Oleh karena itu, dokumen konstituen menjadi kepentingan sekunder untuk pertanyaan tentang bagaimana memeriksa keandalan pengembang saat membeli gedung baru.

Blogger disarankan untuk memeriksa ketidakkonsistenan antara apa yang dikatakan perwakilan pengembang dan apa yang dicatat dalam dokumen pendirian. Namun, ini adalah cara yang lemah untuk memeriksa perusahaan konstruksi pengembang. Manajer tersebut mungkin sebenarnya seorang pemula yang tidak membaca dokumen pendirian dan hanya menjawab «sebaik mungkin».

Cara memeriksa izin bangunan pembangun:

  1. Untuk melakukan ini, buka situs web departemen yang bertanggung jawab mengeluarkan izin. Jika kita berbicara tentang Moskow, maka izin berada di bawah yurisdiksi Komite Pengawasan Konstruksi Negara. Departemen menerbitkan daftar mereka yang diizinkan untuk membangun.
  2. Izin juga diposting di situs web pengembang dan di database Terpadu bangunan baru «Dom.rf kami». Anda harus mencari gedung baru di database berdasarkan alamat atau nama perusahaan konstruksi.

Risiko keuangan

Pembangunan gedung baru di Moskow — mulai dari lubang pondasi hingga penyerahan kunci kepada orang-orang — menelan biaya 3-4 miliar rubel. Di Balashikha harganya sedikit lebih murah, di Voronezh bahkan lebih murah — hingga 300-400 juta rubel. Cukup melihat angka modal dasar perusahaan untuk memahami bahwa sebagian besar perusahaan konstruksi tidak memiliki uang sendiri dalam omset. Jadi konstruksi dilakukan dengan dana pinjaman:

  • pinjaman bank;
  • uang pemegang ekuitas yang dijual apartemen pada tahap konstruksi.

Analisis keuangan adalah cara yang baik untuk memeriksa pengembang saat membeli gedung baru.

Bank adalah instansi pertama yang memeriksa gedung baru dan pengembangnya. Mereka memeriksa:

  • dokumen pendirian;
  • informasi yang tersedia tentang pengembang dan rumah;
  • keuangan;
  • situasi dengan proyek konstruksi lain dari perusahaan ini.

Jika semuanya beres, bank mengakreditasi perusahaan. Akreditasi di beberapa bank adalah verifikasi terbaik dari pengembang dan rumah, konfirmasi keandalan. Bank terus memantau situasi di lokasi konstruksi — dan akan mencabut akreditasi jika mengetahui masalah yang telah dimulai.

Pembeli lalai jatuh ke dalam zona risiko keuangan. Jadi, di Rusia tidak diperbolehkan menjual apartemen pada tahap penggalian. Jika pengembangnya kurang dikenal atau bermasalah dengan rumah sebelumnya, maka bank akan memberikan pinjaman hanya setelah pembangunan 30-40% bangunan. Oleh karena itu, disarankan untuk mulai memeriksa pengembang saat membeli apartemen sesuai dengan situasi di lokasi konstruksi.

Cara memeriksa pengembang saat membeli apartemen dan apa yang harus dicari dalam dokumentasi keuangan:

  1. Baris «Laba / rugi untuk periode pelaporan». Jika kerugian ditampilkan untuk kuartal saat ini dan yang sebelumnya, maka ini harus diwaspadai.
  2. Baris «Pendapatan untuk periode pelaporan». Di sini mereka melihat seberapa menguntungkan aktivitas perusahaan secara keseluruhan. Jika indikatornya «tidak terlalu bagus», maka ada risiko pengembang akan melunasi masalah di lokasi konstruksi sebelumnya dengan uang yang dikontribusikan oleh pemegang ekuitas. Probabilitasnya lebih tinggi, semakin banyak bukti penundaan ditemukan saat melihat bangunan baru sebelumnya dari sebuah perusahaan konstruksi.
  3. Baris «Nilai Aktiva Bersih». Ini adalah uang yang dapat diandalkan oleh kreditor, termasuk pemegang ekuitas jika terjadi kebangkrutan perusahaan.

Verifikasi akreditasi pengembang

Hasil akreditasi pengembang harus ditunjukkan bersama dengan dokumentasi izin. Jika tidak ada, maka Anda dapat mengajukan pertanyaan tentang apakah pengembang tersebut diakreditasi oleh bank kepada perwakilan perusahaan.

Cara mengecek akreditasi developer:

  1. Jika apartemen di gedung dapat digadaikan, maka pengembangnya terakreditasi.
  2. Lihat di situs di bagian «Tentang kami» atau «Data perusahaan». Pembangun terakreditasi memiliki informasi ini.
  3. Ada bagian «Risiko keuangan» dalam dokumentasi proyek. Ini menentukan bagaimana konstruksi akan didanai. Jika ini adalah uang bank, maka pengembangnya terakreditasi.

Verifikasi pengembang Kementerian Konstruksi

Informasi tentang semua pengembang dan proyek yang mereka bangun di Rusia terdapat di Sistem Informasi Terpadu di situs web Nash.dom.RF. Setiap perusahaan harus menerbitkan foto baru dari lokasi konstruksi di database setidaknya sebulan sekali. Ini memungkinkan Anda untuk mengetahui informasi baru tentang pengembang dan melacak:

  • dinamika perubahan di situs;
  • kecepatan konstruksi.

Selain foto, database berisi dokumentasi proyek pengembang. Ini menghilangkan penipuan dan pemrosesan dokumen di Photoshop. Di bagian bawah kartu rumah yang Anda minati, informasi tentang tenggat waktu pengoperasian gedung baru ditampilkan. Jika mereka dipindahkan (juga ditampilkan), maka ini pertanda buruk. Lebih baik mencari rumah lain di area yang sama.

Di mana lagi saya dapat menemukan informasi tentang pembuatnya? Mereka yang tertarik dengan masalah keuangan akan tertarik untuk mengetahui bahwa Basis Data Terpadu juga berisi laporan audit dan laporan keuangan perusahaan konstruksi. Mereka diterbitkan setiap tiga bulan. Tapi ada nuansa. Data tersebut tidak dipublikasikan segera setelah laporan diserahkan oleh akuntan. Oleh karena itu, mereka terlambat selama beberapa bulan (setidaknya). Direktur Sistem Informasi Terpadu Alexander Lukyanov percaya bahwa ini adalah database terlengkap tempat Anda dapat menemukan informasi tentang pembuat rumah. Pada tahun 2020, lebih dari 100.000 pengunjung telah menggunakan database tersebut.

Terlepas dari bagaimana dokumen pengembang diperiksa, pengguna Sistem Informasi Terpadu dapat menulis keluhan jika mereka melihat kurangnya kemajuan di lokasi konstruksi. Pada sinyal yang diterima, karyawan departemen akan mentransfer informasi tersebut ke otoritas pengatur. Diyakini bahwa ini adalah cara yang lebih efektif untuk menanggapi suatu masalah daripada membuat forum dan menulis ulasan di situs independen.

Rosreestr: apakah mungkin untuk memeriksa pengembang

Dimungkinkan untuk memeriksa pengembang dan gedung baru melalui Rosreestr, tetapi tidak praktis. Kutipan yang akan diterima pemohon akan berisi informasi yang sama dengan yang dilihatnya dalam kutipan dari USRN di situs web perusahaan konstruksi: jenis properti, alamat, area, nilai kadaster. Informasi ini tidak membantu menentukan apakah pengembang memiliki masalah dan apakah dia akan menyerahkan objek tepat waktu.

Algoritme tindakan:

  1. Di situs web Rosreestr, buka blok dengan layanan elektronik.
  2. Pilih «Dapatkan informasi properti».
  3. Isi formulir yang dibuka.
  4. Dapatkan hasil.

Konstruksi jangka panjang dan waktu konstruksi

Bagaimana cara memeriksa pengembang sebelum membeli apartemen selama masa konstruksi? Rumah paling prefabrikasi dibangun dalam 7-10 bulan. Namun konstruksinya bisa bertahan 1,5-2 tahun jika berupa konstruksi monolitik-bata. Membangun di utara membutuhkan waktu lebih lama daripada di selatan. Dibutuhkan 2-3 tahun untuk membangun rumah bata di sana.

Batas waktu penyelesaian pekerjaan ditunjukkan di kartu rumah Sistem Informasi Terpadu, serta di situs web perusahaan konstruksi. Ini memungkinkan Anda untuk memeriksa pembuat rumah. Jika tenggat waktu yang dapat diterima ditunjukkan, dan tanggal penyelesaian pekerjaan tidak ditunda, maka ini menunjukkan keandalan perusahaan. Untuk memverifikasi kebenaran kesimpulan, ada baiknya melihat bangunan baru dari pengusaha yang sama, yang ditugaskan.

Webcam dan foto dari lokasi konstruksi

Kamera video dipasang di lokasi konstruksi untuk memeriksa pengembang. Pemotretan dilakukan dari satu sudut, sehingga tidak sulit untuk melacak dinamika perubahan menggunakan gambar yang diposting di website perusahaan dan di Unified Information Base.

Beberapa situs konstruksi menyiarkan online 24 jam sehari. Pembeli rumah dapat memeriksa pengembang dan kontraktor dengan melihat betapa sibuknya konstruksi yang berlangsung antara pukul 09.00 dan 18.00.

Terkadang pengembang licik dan alih-alih menyiarkan secara online, mereka menampilkan video selama 2-3 menit, yang, setelah file berakhir, memulai demonstrasi lagi. Penampil yang penuh perhatian akan melihat bahwa bingkai diulang. Ini menunjukkan kerusakan kamera (mereka harus segera dihilangkan), atau masalah dengan konstruksi. Siaran online adalah cara terbaik untuk memeriksa pengembang dan kompleks perumahan sesuai dengan situasi saat ini.

Aktivitas hukum pengembang

Peradilan telah lama mengotomatiskan pencatatan kasus-kasus yang tertunda atau telah tertunda. Jika pengembang memiliki perselisihan dengan kontraktor, tuan tanah, pemegang ekuitas, maka mereka termasuk dalam database tersebut. Pengenalan dengan litigasi juga merupakan cara untuk memeriksa pengembang saat membeli real estat.

Untuk memeriksa Anda perlu:

  1. pergi ke file kasus arbitrase;
  2. masukkan NPWP dan nama persis perusahaan.

Akibatnya, warga negara akan menerima daftar semua kasus. Masing-masing disertai dengan penilaian. Di sini Anda tidak hanya dapat membaca nomor atau tanggal kasus, tetapi juga berkenalan dengan gugatan tersebut untuk membentuk opini Anda sendiri tentang penyebab perselisihan dan tingkat kesalahan pengembang.

Perhatian khusus diberikan pada adanya perselisihan dengan pendiri, bank tentang pelunasan hutang dan kasus kebangkrutan.

Anda juga bisa melihat datanya di sistem peradilan GAS «Pravosudie». Tapi itu tidak mencakup semua kasus. Data tersebut juga tersedia di situs web pengadilan teritorial. Untuk Moskow, ini adalah situs Pengadilan Kota Moskow.

Informasi tentang kebangkrutan

Kebetulan sebuah perusahaan konstruksi mendirikan sebagian bangunan, kemudian konstruksi berhenti dan perusahaan tersebut menyatakan dirinya bangkrut. Ada banyak alasan untuk ini: kenaikan harga bahan bangunan, konflik antara pendiri, force majeure, penolakan akreditasi oleh bank.

Kasus kebangkrutan termasuk dalam File Kasus Arbitrase di antara semua proses pengadilan. Pembeli akan melihatnya di daftar umum. Mengajukan permohonan pengakuan pailit tidak berarti bahwa status baru pengembang akan disahkan. Pengadilan dapat menyatakan gugatan itu tidak berdasar. Tapi ini sinyal untuk mencari pengembang lain. Sementara prosedur kebangkrutan akan berlangsung, pemegang ekuitas akan kehilangan 2 sampai 5 tahun.

Tanda-tanda kemungkinan kebangkrutan:

  1. Bangunan itu sangat berharga.
  2. Izin bangunan habis dan rumah masih belum selesai.
  3. Tidak ada pelaporan keuangan baik di website perusahaan maupun di database lainnya.

Bagaimana lagi mempercayai pengembang saat membeli properti? Informasi kebangkrutan diperiksa melalui Daftar Informasi Kebangkrutan Federal Bersatu. Informasi dalam daftar ini dimasukkan oleh wali pailit yang ditunjuk pada awal proses. Ini menerbitkan keputusan pengadilan, hasil rapat kreditur, hasil lelang untuk penjualan properti perusahaan yang bangkrut, dan informasi lainnya.

Memeriksa objek bermasalah

Kementerian Konstruksi memasukkan organisasi konstruksi ke dalam Daftar Terpadu Pengembang. Tetapi departemen tidak memeriksa keandalan pengembang dan tidak menandai data pada objek yang bermasalah. Namun, di wilayah Moskow ada Daftar pengembang bermasalah. Dijalankan oleh Kementerian Pembangunan Wilayah Moskow. Penduduk di daerah lain harus melihat informasi serupa di situs web departemen daerah yang bertanggung jawab atas pembangunan.

Selesai rumah pengembang

Di satu sisi, rumah siap pakai tidak terkait dengan bangunan baru tertentu tempat orang Rusia membeli apartemen. Tetapi mereka memungkinkan Anda untuk mengevaluasi kualitas pekerjaan konstruksi. Perlu diperhatikan:

  1. Finishing fasad. Bisa jadi lembab, retakan atau cacat lain muncul di atasnya.
  2. Perbaikan pekarangan. Apa yang tersisa setelah pekerjaan selesai: lubang, pegunungan tanah liat buatan manusia atau kebersihan dan ketertiban. Ini tidak memengaruhi waktu pengoperasian rumah, tetapi tidak semua orang berencana untuk tinggal di antara puing-puing konstruksi.
  3. Atap dan lantai atas. Jika kelembaban muncul atau ada garis-garis kelembaban di dinding properti yang ditugaskan 2-3 tahun yang lalu, lebih baik tidak membeli apartemen dari pengembang seperti itu. Atau jangan ambil di lantai paling atas.

Jika semuanya cocok untuk Anda saat memeriksa rumah sewaan, maka Anda dapat melanjutkan membaca dokumen dan membeli apartemen di rumah yang dipilih.

Perjanjian ekuitas

Ini adalah dokumen yang disimpulkan antara pembeli dan pengembang. Ini dirancang untuk melindungi kepentingan para pihak. Oleh karena itu, disarankan untuk membaca kontrak dengan pengacara.

Untuk kejelasan, ada baiknya mempertimbangkan situasi dengan sebuah contoh.

Pembangun berasumsi bahwa ukuran yang dia jual adalah 80 meter persegi. m.Tetapi penyimpangan mungkin saja terjadi. Oleh karena itu, ia memperkenalkan klausul tentang pembayaran tambahan: “Jika luas total apartemen melebihi kontrak, maka pembeli akan membayar ekstra untuk itu dengan tarif biaya per meter persegi. Jika luasnya ternyata lebih kecil, maka perusahaan pengembang memberi kompensasi kepada pemegang kepentingan sebesar selisih antara luas aktual dikurangi 3% dan luas kontrak dalam meter dikalikan dengan biaya per meter persegi.

Susah membaca tulisan tersebut bukan merupakan tindak pidana dan bukan merupakan pelanggaran hukum terhadap pembeli. Namun, pembangunnya licik. Jika luas apartemen adalah 81 sq. m., maka pembeli harus membayar biaya penuh untuk meteran ini. Dan jika ternyata luasnya 79 sq. m., maka tinggal menghitung apa yang akan dia kembalikan untuk meteran yang hilang:

80 / 100 \u003d 0,8 — menghitung jumlah meter dalam satu persen;

0,8 * 3 \u003d 2,4 m — dihitung sama dengan 3%;

80-2,4 = 77,6 persegi. m.

Itu. pengembang membiarkan dirinya untuk tidak menyelesaikan apartemen 2,4 m tanpa mengembalikan uangnya. Tidak mungkin menghitung momen seperti itu dengan membaca sekilas teks. Oleh karena itu, disarankan untuk membawa perjanjian penyertaan modal bersama Anda dan membacanya bersama dengan pengacara.

Ingatlah bahwa pengembang tidak wajib menanggapi keengganan pembeli untuk memberinya uang untuk meteran yang belum selesai. Tetapi tidak ada yang memaksa pembeli untuk menandatangani kontrak yang tidak menguntungkan baginya. Persaingan antar pengembang tinggi dan sangat mungkin menemukan apartemen yang dapat diterima dengan kondisi normal.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/proverit-zastroyshchika-kak-pravilno-pokupat-kvartiru-v-novostroyke-chtoby-ne-natolknutsya-na-dolgostroy/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *