Terlepas dari kenyataan bahwa konsep pajak itu sendiri memiliki konotasi yang agak negatif, pembayaran regulernya kepada negara di beberapa titik dapat membawa manfaat nyata bagi wajib pajak. Manfaat ini berarti pengurangan properti saat membeli apartemen dengan hipotek atau untuk tabungan Anda sendiri.
Beberapa jenis pengeluaran, seperti memperbaiki taraf hidup, membiayai pendidikan atau pengobatan, digolongkan oleh negara sebagai sangat penting dan dapat dibenarkan. Dalam kasus seperti itu, siap memberikan bantuan yang akan mengurangi biaya, serta mengganti sebagian bunga yang dibayarkan pada saat hipotek, jika properti dibeli dengan dana pinjaman.
Apa itu pengurangan pajak?
Penggantian bunga, serta badan pinjaman, pada hipotek dilakukan dengan menggunakan pengurangan pajak. Dalam situasi ini, seseorang tidak dapat berbicara tentang penurunan yang signifikan dalam harga rumah yang dibeli, namun jenis bantuan negara ini dapat secara signifikan mengurangi beban anggaran keluarga saat membayar cicilan pinjaman bulanan.
Pengurangan pajak atau properti adalah kemungkinan yang diberikan oleh undang-undang untuk mengembalikan sebagian dari pajak yang dibayarkan sebelumnya selama pembelian real estat. Pengurangan semacam itu hanya tersedia untuk warga negara Federasi Rusia yang bekerja di bawah kontrak kerja, serta untuk pengusaha perorangan yang secara teratur membayar pajak atas keuntungan mereka dan memiliki buku kerja yang lengkap.
Karena harga real estat sangat bervariasi bahkan di wilayah yang sama, penting untuk mengetahui berapa banyak yang mereka kembalikan untuk membeli apartemen dengan hipotek untuk menghitung kemampuan keuangan mereka dengan benar.
Karena anggaran negara tidak dapat sepenuhnya menutupi kebutuhan penduduk dalam memperbaiki kondisi perumahan, batas nilai 2 juta rubel telah ditetapkan untuk pengurangan properti. Dari jumlah inilah 13% dikurangkan, yang pada akhirnya menghasilkan pengurangan 260 ribu rubel. Artinya, jika biaya perumahan atau jumlah pinjaman hipotek yang diambil dari bank melebihi ambang batas, sisa uang harus dibayar dari dana pribadi pembeli. Dengan kata lain: jika sebuah apartemen berharga, misalnya, 10 juta rubel, maka pengurangan hanya akan dilakukan dari 2 juta.
Selain itu, jumlah pemotongan harus sesuai dengan pendapatan riil warga negara yang dikenakan pajak. Jika ukurannya, misalnya, sama dengan 1 juta rubel, maka realistis untuk menerima pengembalian hanya 13% dari juta ini untuk tahun ini. Kabar baiknya adalah saldo pemotongan ditangguhkan ke tahun-tahun mendatang hingga batas tercapai. Poin positif kedua adalah jika batasnya belum habis, saldonya bisa dihabiskan nanti, saat membeli objek lain.
Setiap pasangan memiliki hak pribadinya sendiri untuk menerima kredit pajak hipotek, dan dalam beberapa kasus ini bisa sangat bermanfaat. Jika, misalnya, sebuah apartemen dibeli dengan kepemilikan bersama, pasangan memiliki hak untuk membagikan deduksi mereka dalam urutan apa pun. Keduanya dapat menghabiskan batasnya sepenuhnya dan menerima pengurangan dari 4 juta rubel secara agregat, atau mereka dapat membaginya sedemikian rupa sehingga di masa mendatang mereka dapat menerima kompensasi atas pajak yang dibayarkan.
Tidak boleh dilupakan bahwa hak atas pengurangan diberikan kepada setiap warga negara hanya sekali seumur hidup, dan tidak dapat disumbangkan, diwariskan atau dibuang dengan cara lain selain yang ditentukan oleh undang-undang. Juga tidak mungkin menggunakan pengurangan properti untuk anak-anak — bagi mereka hak ini juga akan datang setelah mencapai usia dewasa.
Bagaimana pemotongan bunga hipotek berbeda dari pengurangan biasa?
Pengembalian hipotek bunga dalam pajak, serta jumlah pokok pinjaman, harus memenuhi satu syarat wajib — pinjaman target. Artinya, perjanjian pinjaman menyatakan bahwa dana dialokasikan kepada peminjam untuk pembelian apartemen, rumah atau pembangunan perumahan. Oleh karena itu, pinjaman harus berupa hipotek, dan bukan salah satu jenis pinjaman konsumen. Jika, misalnya, perumahan dibangun atau dibeli dengan bantuan pinjaman konsumen, selain itu, semua pengeluaran didokumentasikan, tidak mungkin menerima pengembalian pajak.
Pengurangan pajak untuk hipotek menjadi tersedia bukan pada saat pembelian, tetapi hanya setelah pendaftaran kepemilikan dengan badan negara — inilah yang memberikan hak pengurangan. Hingga tahun 2014, terdapat aturan yang sedikit berbeda untuk pemberian potongan saat membeli rumah dengan KPR. Batas penggantian bunga pinjaman tidak terbatas, yang berarti bahwa warga negara yang memenuhi syarat untuk pengembalian pajak yang dibayar sebelumnya sebelum tahun 2014 berhak untuk mengajukan pengurangan yang terbatas hanya pada penghasilan kena pajak mereka.
Pengurangan maksimum untuk bunga hipotek mulai 1 Januari 2014 dibatasi hingga 3 juta rubel, dan jumlah yang dikembalikan ke pembayar pajak masing-masing adalah 390 ribu rubel. Selain itu, jika batas ini belum sepenuhnya habis untuk satu objek pembelian, tidak seperti pengurangan biasa, tidak dapat dialihkan ke kasus pinjaman hipotek lainnya.
Terlepas dari batasan seperti itu, aturan interaksi pemotongan properti dan bunga telah berubah menjadi lebih baik. Jika sebelumnya hanya dapat diterapkan pada objek yang sama yang menjadi agunan, sekarang tidak terikat pada unit real estat tertentu. Dengan kata lain, Anda dapat menggunakan hak Anda untuk kedua batasan saat membeli satu apartemen, menerima total 650 ribu rubel, atau jika diinginkan, Anda dapat membaginya menjadi dua objek berbeda. Anda dapat mengajukan pengembalian pajak dengan pengurangan pada tahun berikutnya sejak awal kepemilikan perumahan.
Pengembalian bunga pinjaman hipotek berbeda dari pengurangan utama dalam frekuensi pembayaran. Jika jumlah upah untuk waktu yang telah berlalu sejak diterimanya hak pemotongan memungkinkan, tidak sulit untuk segera mengembalikan seluruh jumlah yang ditentukan oleh undang-undang, sama dengan 13% dari batas yang ditetapkan. Untuk pengurangan pajak, berlaku prosedur yang berbeda: Anda dapat menerima kompensasi hanya jika Anda membayar bunga pinjaman, yaitu setelah membayarnya sendiri. Untuk alasan ini, para ahli menyarankan untuk tidak mengeluarkan kedua pemotongan sekaligus, dan menunda pajak untuk masa depan. Tidak ada undang-undang pembatasan untuk ini, namun pengurangan hanya dapat diajukan untuk tiga tahun terakhir masa kerja.
Dokumen apa saja yang harus disiapkan?
Untuk mengembalikan 13 persen dari pembelian apartemen dengan hipotek, Anda perlu menerima pemberitahuan dari kantor pajak tentang terjadinya hak pengurangan properti. Terlepas dari metode pendaftarannya, wajib pajak akan memerlukan sejumlah dokumen yang mengonfirmasi fakta target, disetujui oleh negara, membeli, serta mendapatkan pinjaman bank yang termasuk dalam kategori hipotek.
Untuk menyerahkan ke kantor pajak, perlu untuk mempersiapkan:
- Sertifikat kepemilikan real estat. Mereka dapat berupa sertifikat dari Rosreestr tentang pendaftaran properti yang dibebani, kutipan dari USRN atau USRR.
- Persetujuan pembelian. Untuk perumahan sekunder, dokumen semacam itu adalah kontrak penjualan, untuk perumahan primer — partisipasi ekuitas, serta tindakan penerimaan dan transfer yang ditandatangani secara bilateral.
- Dokumen pengeluaran. Ini termasuk: laporan bank dan tanda terima yang mengonfirmasi transfer uang dari pembeli ke penjual, tanda terima pesanan, tanda terima penjualan, dll.
- Persetujuan kredit. Diperlukan tidak hanya untuk menerima potongan utama, tetapi juga untuk dapat membayar kembali sebagian bunga dari pajak yang dibayarkan sebelumnya. Lampiran perjanjian harus menyebutkan jumlah dan jenis suku bunga, serta jadwal pembayaran pinjaman.
- Dokumen pembayaran bunga. Bukti tersebut dapat berupa pernyataan dari rekening pribadi pembayar pajak tentang penghapusan bunga hipotek secara teratur, serta pernyataan bank tentang berapa banyak dan untuk berapa lama peminjam telah membayar bunga.
Bagaimana dan kapan saya bisa mengajukan pengurangan properti?
Mendapatkan pengurangan hipotek dimungkinkan setelah pendaftaran hak kepemilikan dan hak atas pengurangan tersebut dikonfirmasi oleh layanan pajak. Ada dua opsi untuk mendapatkannya: melalui pemberi kerja dan melalui pajak. Kedua metode ini memiliki kekurangan dan kelebihannya masing-masing, dengan panduan tersebut, setiap wajib pajak akan dapat memilih sendiri cara yang paling optimal untuk menerima kompensasi uang.
Penarikan melalui majikan
Keuntungan utama pengurangan pajak melalui pemberi kerja adalah tidak adanya kebutuhan untuk menunggu tahun kalender baru, dan dengan itu masa pajak. Anda dapat mengeluarkan pengurangan kapan saja, dan periode pertimbangan dokumen yang diserahkan di layanan pajak membutuhkan waktu yang relatif lebih singkat daripada saat mengajukan deklarasi.
Semua dokumen yang disebutkan di atas yang mengkonfirmasikan fakta pembelian rumah dengan pinjaman hipotek harus disertai dengan aplikasi yang diisi dalam formulir saat ini untuk pengurangan pajak, dan paket kertas ini harus diserahkan ke kantor pajak. Dalam satu bulan, keaslian semua informasi yang diserahkan akan diverifikasi dan keputusan akan dibuat untuk memberikan hak pengurangan properti.
Setelah mendapat izin tersebut dari kantor pajak, Anda perlu membuat aplikasi atas nama majikan Anda dalam bentuk apa pun dan mengirimkannya ke departemen akuntansi. Sejak saat itu, pajak penghasilan tidak lagi dipotong dari gaji karyawan, dan dia akan menerima peningkatan pendapatan bulanan yang signifikan, yang hanya akan menguntungkan dalam hal melunasi pinjaman hipotek.
Jika hak pengurangan pajak diterima bukan pada awal tahun, tetapi kemudian, karyawan tersebut mentransfer semua pajak yang dibayarkan sejak 1 Januari. Saat mengembalikan uang untuk hipotek melalui pemberi kerja, jumlah yang tersisa dari batas tersebut dapat ditransfer ke tahun-tahun berikutnya hingga benar-benar habis. Juga, jika seseorang bekerja di beberapa tempat pada waktu yang sama, masing-masing pemberi kerja dapat menerima pengurangan.
Sejak awal tahun 2022, perubahan aturan melamar kerja mulai berlaku. Nah, saat melakukan pemotongan jenis ini, otoritas pajak secara mandiri mengirimkan pemberitahuan ke tempat kerja resmi pemohon.
Melalui kantor pajak
Pengurangan langsung melalui layanan pajak dilakukan dengan mengajukan deklarasi dalam bentuk 3-NDFL dan hanya dimungkinkan dengan dimulainya tahun kalender berikutnya setelah perolehan hak pengurangan yang sebenarnya. Deklarasi tersebut diajukan sebelum 30 April, dan jangka waktu pertimbangannya biasanya memakan waktu hingga tiga bulan.
Selain penghasilan yang ditunjukkan dalam deklarasi, perlu melampirkan sertifikat dari tempat kerja tentang gaji, pajak penghasilan yang dipotong, semua dokumen yang mengonfirmasi pengeluaran untuk pembelian real estat, serta perincian akun Anda saat ini.
Keuntungan utama melakukan pemotongan melalui kantor pajak adalah kemampuan untuk segera menerima seluruh jumlah pajak penghasilan yang dipotong untuk tahun tersebut di akun tersebut. Adapun pemotongan melalui pemberi kerja, sisa batas dapat ditransfer ke tahun berikutnya, namun, dalam hal ini, seluruh prosedur pengajuan dan peninjauan deklarasi harus diulang.
Setelah hasil tes positif lulus dalam waktu satu bulan, uang akan dikreditkan ke rekening yang tertera di aplikasi.
Prosedur yang disederhanakan
Hingga saat ini, yang paling populer adalah prosedur pengurangan pajak yang disederhanakan, di mana layanan publik secara mandiri melakukan uji tuntas komprehensif melalui salurannya sendiri, menghubungi bank, pemberi kerja, dan organisasi lain yang terlibat.
Permohonan diajukan dari jarak jauh melalui akun pribadi di situs web Layanan Pajak Federal. Itu disertai dengan salinan pindaian semua dokumen yang diperlukan dan nomor rekening. Prosedur yang disederhanakan juga bermanfaat karena pertimbangan aplikasi tidak memakan waktu tiga bulan, tetapi hanya satu bulan, setelah itu, jika verifikasi berhasil, pajak yang dibayarkan sebelumnya akan ditransfer ke rekening pemohon.
Dapatkah saya menggunakan potongan hipotek untuk refinancing?
Anda dapat mengganti sejumlah bunga hipotek tidak bersamaan dengan pengurangan utama, tetapi beberapa saat kemudian, dan ada beberapa alasan bagus untuk ini. Salah satu yang terpenting adalah kemampuan untuk membiayai kembali pinjaman dengan persyaratan yang lebih menguntungkan.
Baik karena alasan intra-bank dan ekonomi umum, suku bunga hipotek, bahkan di dalam lembaga keuangan yang sama, dapat berubah ke bawah. Jika ternyata pinjaman yang dikeluarkan sebelumnya kurang menguntungkan dibandingkan dengan penawaran saat ini, hipotek dapat dibiayai kembali, yaitu pinjaman baru dapat diambil untuk melunasi yang lama.
Meskipun larangan pelunasan dini utang kredit tidak sepenuhnya legal, namun tidak semua bank mendapat manfaat dari perkembangan tersebut. Dalam hal pembayaran lebih awal, mereka dapat menetapkan dalam kontrak berbagai penalti dan ketentuan lain yang tidak menguntungkan bagi peminjam dalam situasi seperti itu. Oleh karena itu, sebelum pembiayaan kembali, Anda harus mencari tahu apakah pada prinsipnya hal ini memungkinkan. Kasus yang paling ideal adalah ketika mengambil pinjaman baru untuk menutupi yang lama terjadi di dalam lembaga keuangan yang sama.
Namun, pada saat yang sama, Anda perlu mempertimbangkan dengan cermat seberapa besar pinjaman baru akan lebih menguntungkan daripada yang lama. Dengan selisih suku bunga yang relatif kecil, biaya kontrak baru di masa depan, serta kemungkinan penalti untuk pelunasan awal utang lama, dapat melebihi manfaat yang diterima dari beban bunga yang lebih rendah.
Akan lebih menguntungkan menghitung pengembalian bunga hipotek menggunakan pengurangan properti, tepatnya berdasarkan ketentuan pinjaman baru. Untuk menerima pengurangan dalam situasi seperti itu, perjanjian pinjaman baru harus dilampirkan pada semua dokumen yang diperlukan. Pada saat yang sama, penting untuk memperhatikan dua syarat: kontrak baru harus memuat referensi ke versi sebelumnya dari perjanjian hipotek, dan pinjaman pembiayaan kembali dikeluarkan di bank yang dilisensikan oleh Bank Sentral.
Harus diingat bahwa setiap kegiatan mencari keuntungan yang tidak menghasilkan pembayaran pajak penghasilan tidak memberikan hak pengurangan properti. Dengan bantuan pengurangan pajak, pembeli real estat dikembalikan, pada kenyataannya, uangnya sendiri yang diperoleh secara sah, yang telah ia transfer ke anggaran negara dalam bentuk kontribusi pajak wajib.
Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/nalogovyy-vychet-pri-pokupke-kvartiry-v-ipoteku/