Pembayaran di muka saat membeli apartemen: dikembalikan atau tidak


Saat membeli apartemen, sejumlah uang yang cukup besar muncul dalam transaksi tersebut. Dalam kasus yang sangat jarang, kontrak diselesaikan sekaligus, dengan pembayaran satu kali dari nilai penuh properti. Pada dasarnya, versi awalnya dibuat pada awalnya atau bahkan perjanjian lisan tentang transfer sejumlah tertentu terhadap pembayaran di masa mendatang.

Dalam kehidupan sehari-hari, jumlah ini disebut sebagai gadai. Karena transaksi apa pun mungkin tidak terjadi karena berbagai alasan, semua calon pembeli tertarik dengan pertanyaan: bagaimana cara mengembalikan deposit apartemen berdasarkan kontrak?

Apa yang dimaksud dengan janji di bawah kontrak penjualan?

Pertama, Anda perlu mencari tahu apa sebenarnya yang disebut janji, menurut undang-undang. Yang dimaksud dengan itu adalah jumlah yang tidak tetap yang ditransfer pembeli kepada penjual, dan dia menerimanya sebagai pembayaran di masa depan dan sebagai jaminan transaksi akhir. Dengan kata lain, pembeli, dengan bantuan dana ini, mendapatkan hak untuk membeli rumah, dan penjual berjanji untuk menjualnya kepada pembeli khusus ini.

Ada dua jenis agunan: uang muka dan deposit, sedangkan yang terakhir hanya diatur oleh undang-undang. Menurut pasal 380 dan 381 KUH Perdata Federasi Rusia, deposit membebankan kewajiban dan tanggung jawab tertentu kepada para pihak atas pelanggaran ketentuan kontrak.

Uang muka, pada gilirannya, meskipun berfungsi sebagai semacam penjamin transfer akhir properti dari penjual ke pembeli, tidak menjamin pemenuhan 100% dari semua kewajiban dan dalam banyak kasus tidak mengarah pada sanksi terhadap pihak yang melanggar kesepakatan awal.

Penting untuk diketahui bahwa untuk melakukan deposit, perlu dibuat kontrak pendahuluan, yang menyatakan bahwa jumlah yang ditransfer ke pembeli justru merupakan deposit. Jika tidak, maka secara otomatis akan diakui sebagai uang muka dengan segala konsekuensi selanjutnya.

Apakah mungkin mengembalikan uang muka atau deposit untuk apartemen setelah kontrak berakhir?

Dalam situasi yang ideal, semuanya ternyata cukup sederhana. Pembeli dan penjual membuat kontrak pendahuluan dengan uang muka atau deposit, dan setelah beberapa waktu setelah pembayaran penuh, mereka membuat kontrak penjualan dengan notaris. Namun, jika transaksi tidak berjalan mulus, penting untuk diketahui apakah deposit apartemen dikembalikan jika terjadi kerusakan?

Semua jenis hipotek untuk real estat dapat dikembalikan, tetapi masing-masing memiliki nuansa dan aturannya sendiri.

Pengembalian deposit untuk apartemen

Mengamankan transaksi dengan deposit menyiratkan hukuman tertentu atas pelanggaran ketentuannya oleh salah satu pihak. Semua poin ini ditentukan baik dalam perjanjian jual beli awal, atau dalam perjanjian deposito, yang dapat dibuat baik dengan agen real estat maupun dengan penjual secara langsung.

Menurut Pasal 381 KUH Perdata Federasi Rusia, jika pembeli memutuskan untuk menolak transaksi, seluruh jumlah deposit tetap menjadi milik penjual. Pengecualian hanya terjadi ketika, karena alasan yang sah, pembeli tidak dapat hadir pada hari yang ditentukan untuk menyelesaikan kontrak utama, tetapi memperingatkan tentang hal ini sebelumnya. Kemudian perjanjian pendahuluan dapat diperpanjang tanpa penerapan tindakan hukuman. Selain itu, perjanjian deposit dapat dibatalkan jika terjadi force majeure.

Dibandingkan dengan pembeli, penjual memikul sedikit tanggung jawab atas kegagalan perjanjian karena kesalahannya. Jika dia berubah pikiran tentang menjual apartemen persis kepada pembeli yang dengannya dia membuat perjanjian deposito, dia wajib mengembalikan jumlah deposit tersebut dalam jumlah dua kali lipat. Jumlah denda ini mungkin lebih sedikit, tetapi hanya dengan syarat disepakati terlebih dahulu dan dituangkan dalam perjanjian.

Terlepas dari ketatnya aturan yang digariskan dalam undang-undang, orang sering mendengar pertanyaan: bagaimana cara mengembalikan deposit jika Anda berubah pikiran untuk membeli apartemen? Perkembangan peristiwa seperti itu, meskipun jarang, sangat mungkin terjadi. Kadang-kadang muncul keadaan ketika, karena sakit parah, pembeli tidak dapat memenuhi kewajibannya berdasarkan kontrak penjualan awal. Atau bank menolak memberinya pinjaman hipotek. Dalam hal ini, dia dapat mengandalkan pengembalian deposit, tetapi hanya dengan satu syarat: risiko tersebut harus diperhitungkan sebelumnya dan dicatat dalam kontrak. Para pihak memiliki hak untuk memperkenalkan barang apa pun yang mereka anggap perlu, termasuk yang semacam ini.

Pengembalian uang muka saat membeli apartemen

Uang muka adalah segala bentuk agunan yang bukan merupakan simpanan. Pengembalian uang muka setelah pemutusan kontrak penjualan dimungkinkan dalam hal apa pun, kecuali kondisi lain ditentukan dalam kontrak awal. Kondisi ini mungkin berisi penyebutan hukuman. Menurut mereka, jika pembeli adalah penyebab gagalnya transaksi, penjual berhak menahan seluruh uang muka atau sebagian sebagai ganti rugi.

Hal yang sama berlaku untuk penjual. Jika setelah transfer uang muka, dia berubah pikiran atau menemukan pembeli lain, pembeli pertama juga dapat menuntut ganti rugi. Namun, ini hanya terjadi jika kontrak di muka menyediakan penggantian tersebut.

Karena uang muka tidak sepenuhnya diatur oleh undang-undang, dalam praktiknya, ketika sampai di pengadilan, hukuman minimal diterapkan pada salah satu pelaku, dan dalam banyak kasus, kontrak awal diakhiri begitu saja, dan uang muka dapat dikembalikan.

Terkadang ada informasi bahwa jika transaksi dihentikan karena kesalahan pembeli, penjual berhak menyimpan uang muka untuk dirinya sendiri. Ini tidak benar, karena dari segi hukum, konsep uang muka itu sendiri tidak menyiratkan tanggung jawab yang terlalu serius. Bahkan, beberapa pengadilan masih dapat memenuhi tuntutan penjual jika terbukti karena penolakan pembeli untuk bertransaksi, ia mengalami kerugian.

Jika penjual menolak mengembalikan uang muka, pembeli harus pergi ke pengadilan. Jika dia tidak bersalah mengganggu transaksi, penjual bahkan dapat didakwa dengan pengayaan yang tidak adil. Selain itu, pembeli berhak meminta persentase dana tertentu untuk penggunaan sementara uang muka.

Dalam hal apa uang muka tidak dapat dikembalikan?

Pengembalian uang muka apartemen, jika dikeluarkan dalam bentuk uang muka, tidak mungkin karena beberapa alasan. Yang pertama adalah pengalihan agunan yang disertai dengan perjanjian lisan. Jika penjual dalam situasi ini mulai menyangkal adanya uang muka yang dapat dikembalikan saat membeli apartemen, hampir tidak mungkin untuk membuktikan fakta bahwa dia menerima uang tersebut. Oleh karena itu, para ahli sangat menganjurkan agar setidaknya transaksi diamankan dengan tanda terima, atau lebih baik, buatlah perjanjian pembayaran atau deposit di muka.

Alasan kedua, sebagaimana telah disebutkan di atas, adalah untuk memasukkan klausul dalam perjanjian gadai mengenai kembali atau tidak kembalinya. Jika dikatakan di sana bahwa jika pembeli tidak memiliki alasan yang kuat untuk mengakhiri kontrak, uang muka tetap ada pada penjual, yang pertama tidak dapat mengklaim pengembalian uang. Sebaiknya, sifat keteladanan dari alasan-alasan yang berbobot tersebut juga harus dicantumkan dalam perjanjian.

Alasan ketiga penjual menahan uang muka adalah keputusan pengadilan terkait. Putusan positif atas klaim semacam itu dimungkinkan jika pelanggaran berat perjanjian di pihak pembeli terbukti.

Bagaimana cara membuat perjanjian awal?

Dengan bantuan perjanjian pendahuluan, dimungkinkan untuk memperbaiki fakta transfer tidak hanya deposit, tetapi juga uang muka. Kontrak dibuat dan, lebih disukai, disahkan oleh notaris, jika diinginkan, poin-poin klarifikasi yang disetujui oleh para pihak dimasukkan di dalamnya. Perjanjian awal harus berisi informasi berikut:

  • inisial penjual dan pembeli;
  • detail paspor dan alamat tempat tinggal mereka;
  • uraian tentang pokok transaksi dengan indikasi nilainya;
  • batas waktu pemenuhan kewajiban;
  • jumlah setoran dengan indikasi wajib bahwa kita berbicara tentang setoran;
  • tanggung jawab para pihak dan nasib uang muka dalam hal pemutusan kontrak.

Berkenaan dengan hipotek atas real estat, kerugian dan tanggung jawab finansial ditanggung oleh pihak yang bersalah. Pada kenyataannya, kasus kontroversial tentang siapa yang harus disalahkan ditemukan di mana-mana. Oleh karena itu, solusi terbaik saat mentransfer uang muka atau deposit ke penjual adalah dengan membuat perjanjian jual beli awal dengan pencantuman klausul wajib tentang semua situasi yang secara teoritis memungkinkan yang dapat menyebabkan gangguan dalam perjanjian. Idealnya, perjanjian pendahuluan semacam itu dibuat dengan bantuan pengacara yang baik dan mempertimbangkan semua keinginan bersama para pihak.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/avans-pri-pokupke-kvartiry-ego-vozvrashchayut-ili-net/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *