Nilai kadaster properti — apa itu dan mengapa dibutuhkan?


Real estat adalah objek pasar yang terkait dengan berbagai jenis transaksi yang dilakukan. Seperti komoditas lainnya, perumahan memiliki nilainya, tetapi untuk tanah, rumah pribadi, bangunan, bangunan dan apartemen, ada dua jenisnya. Selain harga pasar, biasanya mengalokasikan nilai kadaster properti. Kedua konsep ini terkait erat, meski tidak selalu diwakili oleh angka yang sama.

Apa nilai kadaster perumahan?

Kadaster adalah daftar negara khusus, yang berisi informasi tentang semua benda tak bergerak, termasuk karakteristik teknis terperinci, dan kepemilikannya. Informasi ini juga berisi informasi tentang harga unit hunian tertentu.

Dengan kata sederhana, nilai kadaster adalah nilai suatu benda tidak bergerak tertentu dari sudut pandang negara. Itu didirikan oleh kantor anggaran khusus yang berlokasi di setiap wilayah negara. Analisis real estat dilakukan oleh spesialis — insinyur dan perwakilan dari profesi terkait lainnya, yang membuat perhitungan berdasarkan karakteristik teknis utama objek dan harga per meter persegi yang disetujui negara saat ini.

Tidak seperti pendekatan penilaian real estat lainnya, nilai kadaster tidak bergantung pada sejumlah fitur tambahan, seperti perbaikan yang mahal atau pemandangan dari jendela. Dalam praktiknya, hal ini terungkap dalam kenyataan bahwa semua apartemen di kompleks perumahan yang sama, identik dalam luas, tata letak, dan karakteristik dasar lainnya, akan memiliki biaya yang kira-kira sama.

Partisipasi langsung dalam pembentukan nilai kadaster memainkan peran kondisi bangunan itu sendiri. Jika membutuhkan perbaikan atau rekonstruksi besar-besaran, harga apartemen yang terletak di dalamnya akan berkurang. Ini dapat ditingkatkan hanya setelah melakukan pekerjaan yang relevan dan pemeriksaan ulang oleh spesialis.

Karakteristik serupa dari benda tak bergerak diberikan oleh penilaian inventarisnya, tetapi tidak mengungkapkan seberapa berharga apartemen atau bangunan itu sebenarnya. Tugas pemeriksaan teknis murni semacam itu adalah menilai tingkat kerusakan bangunan, kondisi interior, dan juga menetapkan perkiraan biayanya, dengan mempertimbangkan biaya perbaikan saat ini dan besar.

Hasil penilaian kadaster ditinjau dan disetujui oleh komisi khusus yang diwakili oleh badan eksekutif pemerintah daerah atau daerah, setelah itu semua data dimasukkan ke dalam daftar negara. Perhitungan nilai kadaster real estat perumahan dilakukan tidak lebih dari sekali setiap tiga tahun, tetapi tidak kurang dari sekali setiap lima tahun. Untuk kota-kota besar seperti Moskow, St. Petersburg, serta daerah masing-masing, periode evaluasi minimum dapat dikurangi menjadi dua tahun.

Ini menarik! Mulai tahun 2022, penilaian kadaster semua benda tak bergerak akan dilakukan di tingkat federal. Ini diperlukan untuk menempatkan semua peserta di pasar real estat pada pijakan ekonomi yang setara, serta untuk mendistribusikan beban pajak secara merata. Pada tahun 2022, bidang tanah dan objek serupa lainnya akan dikenakan penilaian skala besar, dan pada tahun 2023 — jenis real estat lainnya: rumah, apartemen, bangunan, dll.

Untuk apa nilai kadaster?

Kebutuhan untuk menentukan nilai kadaster suatu objek muncul ketika menjadi jelas bahwa penilaian teknisnya yang murni tidak mencerminkan keadaan sebenarnya. Masalahnya adalah biaya objektif perumahan dipengaruhi oleh banyak faktor terkait yang membuat objek real estat lebih atau kurang menarik bagi pembeli dan investor.

Di sisi lain, hanya mengandalkan penilaian pasar juga tidak tepat, karena pasar real estat tunduk pada fluktuasi yang tidak dapat diprediksi, termasuk yang disebabkan secara artifisial. Dengan demikian, dapat dikatakan bahwa tujuan utama pembentukan nilai kadaster tanah atau bangunan adalah kemampuan negara untuk menguasai pasar real estat dengan cara tertentu, mengambil bagian langsung dalam penetapan harga dan menjamin bahwa transaksi berada dalam hukum. bidang.

Alasan kedua yang sangat penting mengapa setiap real estat harus memiliki harga kadasternya sendiri adalah perpajakan. Pajak properti, yang harus dibayar oleh pemilik tanah setiap tahun, berkisar dari 0,3% dari kadaster, dan bukan perkiraan nilai pasar apartemen. Seiring waktu, ukurannya sedikit meningkat, tetapi tetap terikat pada harga kadaster yang dimasukkan dalam register. Dengan demikian, jika dimungkinkan untuk mengurangi nilai kadaster real estat, hal itu juga akan mengurangi beban pajak.

Selain itu, biaya perumahan yang ditetapkan oleh negara berperan dalam penghitungan pajak saat membuat perjanjian donasi. Jika transaksi semacam itu terjadi antara kerabat dekat, Anda tidak perlu membayar pajak untuk itu — jika tidak maka 13% dari pembayaran kadaster. Pada saat yang sama, perkiraan nilai pasar seringkali lebih tinggi, sehingga penghitungan jumlah pajak menurut daftar negara lebih menguntungkan pembayar.

Juga, berdasarkan nilai kadaster, pajak atas penjualan real estat dihitung. Harga transaksi semacam itu yang ditentukan dalam perjanjian tidak boleh kurang dari 70% dari penilaian kadaster, yang menjadi dasar penghitungan jumlah pajak. Jika apartemen dijual dalam jumlah besar, pajak dibayarkan sesuai dengan jumlah dana yang diterima.

Penilaian kadaster objek real estat akan diperlukan ketika:

  • membeli atau menjual properti residensial;
  • menentukan jumlah pajak saat menerima perumahan sebagai warisan;
  • pendaftaran pinjaman perumahan yang dijamin dengan real estat;
  • menerima subsidi atau jenis keuntungan lainnya dari negara;
  • notaris dokumen yang terkait dengan real estat;
  • litigasi perumahan.

Apa perbedaan antara kadaster dan nilai pasar?

Konsep nilai taksir paling dapat diterapkan pada penentuan harga pasar. Ini berbeda dari kadaster, pertama-tama, karena memperhitungkan banyak fitur individual dari real estat yang dijual atau dibeli, menjadikannya objek transaksi yang kurang lebih berharga.

Jika harga kadaster dibentuk hanya berdasarkan nuansa teknis, seperti luas perumahan dan harga rata-rata per meter persegi yang ditetapkan oleh negara, maka harga pasar memperhatikan banyak detail lainnya. Ini termasuk: keadaan perbaikan dan material, tingkat perkembangan infrastruktur kawasan, lokasi apartemen di lantai, objek milik kategori tertentu. Jadi, pada pandangan pertama, dua apartemen yang benar-benar identik yang terletak di gedung yang sama dapat memiliki nilai pasar yang sangat berbeda.

Data kadaster sama sekali tidak dipengaruhi oleh indikator seperti pemandangan dari jendela, keberadaan lingkungan yang tidak menguntungkan — satu-satunya faktor yang diperhitungkan hanya dapat menjadi situasi ekologis wilayah tersebut, dan hanya jika diakui sebagai tidak menguntungkan. .

Oleh karena itu, nilai pasar adalah penilaian paling objektif dari unit tidak bergerak tertentu, karena menggabungkan pendekatan untuk menetapkan nilai kadaster, aturan untuk menentukan harga inventaris dan, selain itu, memperhitungkan beberapa fitur unik yang melekat. dalam hal penilaian.

Itu harus diingat! Dalam sebagian besar kasus, real estat dibeli dan dijual dengan harga pasar. Ini diatur oleh penjual, agen penjual atau agen real estat. Untuk menentukan nilai pasar, yang seakurat mungkin dengan kenyataan dan memiliki bobot hukum, diperlukan pendapat ahli independen dari penilai profesional.

Bagaimana cara membeli apartemen dengan nilai kadaster?

Nilai kadaster sebuah apartemen terdiri dari sejumlah kecil komponen, tetapi dalam beberapa kasus cukup untuk menjual properti dalam waktu singkat dan mendapatkan keuntungan darinya. Perlu disebutkan segera bahwa harga kadaster hampir tidak pernah berpartisipasi dalam transaksi pembelian dan penjualan biasa — harga tersebut dilakukan hanya pada nilai pasar. Namun, jika perlu, Anda dapat membeli rumah dengan harga lebih murah — ini terutama terjadi di lelang khusus.

Baik badan hukum dan organisasi serta otoritas kota dapat bertindak sebagai penjual di lelang tersebut. Dalam kasus kedua, objek penjualan adalah apartemen dan tempat lain yang tetap tidak terjual selama program pemukiman kembali atau tidak menemukan pemiliknya selama pemindahan perumahan kota menjadi milik individu.

Sebagian besar perumahan yang dijual di lelang adalah properti yang digadaikan yang disita dari peminjam setelah mereka gagal membayar kewajiban pinjaman mereka. Setelah penangkapan, apartemen semacam itu menjadi objek penawaran — dalam hal ini, penjualnya adalah kreditor organisasi keuangan.

Untuk memulihkan biaya dan pada saat yang sama menghindari biaya yang signifikan, bank menjual real estat jauh di bawah perkiraan nilai pasarnya — dalam beberapa kasus, harganya bisa mencapai 60% dari harga sebenarnya. Dengan demikian, jumlah yang ditetapkan pada pelelangan akan sama persis dengan nilai kadaster properti tersebut.

Semua transaksi di lelang diperiksa kemurnian hukumnya dan sepenuhnya legal. Tindakan penipuan apa pun, yang menyiratkan penjualan cepat apartemen dengan harga rendah, benar-benar dikecualikan — individu tidak dapat bertindak sebagai penjual di pelelangan. Selain itu, harus ada alasan yang baik untuk penjualan perumahan di bawah harga pasar.

Bisakah harga kadaster salah?

Nilai kadaster perumahan yang terlalu tinggi atau terlalu rendah dapat menimbulkan sejumlah konsekuensi yang tidak menyenangkan bagi pemiliknya. Dalam kasus pertama, ini mengancam peningkatan jumlah pajak atas kepemilikan, yang dibebankan sesuai dengan data yang tercantum dalam daftar. Yang kedua — sejumlah masalah saat menjual apartemen. Dalam situasi ini, ada terlalu banyak perbedaan antara perkiraan harga pasar dan kadaster real estat, dan nilai yang ditunjukkan dalam perjanjian jual beli dapat dianggap terlalu tinggi.

Memasukkan data yang salah ke dalam Daftar Real Estat Negara Bersatu dapat terjadi karena beberapa alasan. Yang pertama adalah kesalahan spesialis. Biaya dapat ditentukan berdasarkan informasi yang salah tentang luas apartemen, bahan dari mana bangunan itu sendiri dibangun, dan kondisi umum bangunan tersebut. Dalam hal ini, jika ketidaksesuaian terbukti, penghitungan ulang akan segera dilakukan, dan data baru akan diperbaiki dalam register.

Alasan kedua adalah harga pasar objek saat ini pada saat penilaian. Jika pada akhirnya ternyata nilai kadaster melebihinya, ini juga menjadi alasan untuk merevisi nilai ke arah penurunannya.

Anda dapat menemukan informasi tentang nilai kadaster perumahan Anda dalam kutipan dari USRN. Jika pemilik mencurigai objektivitasnya, ia harus menghubungi Rosreestr atau pusat multifungsi dengan aplikasi khusus. Dokumen ini harus disertai dengan surat-surat dengan karakteristik teknis apartemen, serta argumen mengapa perlu menghitung ulang harga kadaster.

Setelah itu, jika argumennya meyakinkan, komisi khusus akan ditunjuk untuk meninjau harga objek tersebut. Jika benar-benar terjadi kesalahan, komisi akan menyetujui angka baru dan mengirimkannya sendiri ke Rosreestr. Jika dia menolak, tetapi pemilik yakin bahwa dia benar, dia dapat pergi ke pengadilan dengan gugatan, setelah menyiapkan bukti sebanyak mungkin untuk membela kepentingannya.

Penting! Menurut undang-undang saat ini, kesalahan yang teridentifikasi dalam proses penetapan nilai kadaster, dan kemudian diperbaiki, harus ditafsirkan untuk kepentingan pemilik properti.

Baca artikel di majalah kami: https://qayli.com/journal/kadastrovaya-stoimost-imushchestva-mdash-chto-eto-takoe-i-dlya-chego-ona-nujna/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *