Nilai apartemen yang diremehkan dalam kontrak: apa yang harus diperhitungkan oleh para pihak dalam transaksi


Saat menyelesaikan kontrak penjualan perumahan, kedua belah pihak dalam transaksi memiliki alasan sendiri untuk menunjukkan harga apartemen yang terlalu rendah di DCT. Haruskah saya setuju atau apakah saya perlu menentukan harga sebenarnya? Baca lebih lanjut tentang ini di materi.

Kelayakan transaksi dengan meremehkan biaya apartemen untuk pembeli dan penjual

Transaksi jual beli adalah penyerahan barang yang dibayar oleh penjual kepada milik pembeli. Ini dinyatakan dalam pasal 454 KUH Perdata Federasi Rusia. Biaya transaksi ditentukan oleh kesepakatan para pihak. Oleh karena itu, harga apa pun dapat muncul dalam kontrak — bahkan 1 rubel. Satu-satunya pertanyaan adalah untuk tujuan apa para pihak akan menurunkan biaya apartemen pada tahun 2021 dan seberapa dibenarkan dari sudut pandang ekonomi.

Kontrak harus mencakup informasi tentang:

  • pihak dalam transaksi — pembeli dan penjual;
  • subjek kontrak — deskripsi rinci tentang apartemen dimasukkan di sini;
  • keadaan transaksi — catatan bahwa ini adalah kontrak penjualan, donasi, atau hal lain yang ditunjukkan dalam judul dokumen dan dijelaskan dalam ketentuan;
  • biaya kontrak.

Apa yang akan ditunjukkan di bagian harga diatur oleh Pasal 555 KUH Perdata Federasi Rusia. Hanya ada tiga aturan saat ini:

  1. Tidak mungkin untuk menyimpulkan kontrak tanpa menentukan harga. Itu akan dinyatakan ilegal.
  2. Harga sebuah bangunan yang berdiri di atas sebidang tanah harus termasuk biaya sebidang tanah atau pengalihan hak milik atas sebidang tanah.
  3. Jika harga ditunjukkan per satuan luas, maka pembayaran dihitung berdasarkan ukuran sebenarnya dari properti yang ditransfer. Itu diperiksa terhadap pernyataan USRN atau dokumen lain.

Tidak ada aturan lain untuk menentukan kebijakan penetapan harga dalam kontrak penjualan. Oleh karena itu, penyelesaian transaksi dengan perkiraan harga apartemen yang terlalu rendah hanya terjadi dengan persetujuan bersama dan sukarela antara penjual dan pembeli.

Fitur perpajakan real estat

Kesepakatan dengan perkiraan harga apartemen yang terlalu rendah membawa risiko tertentu bagi para pihak. Namun alasan yang mendorong seseorang mengambil keputusan seperti itu terkadang terlihat lebih aneh. Misalnya, harga yang diremehkan dalam kontrak penjualan real estat di beberapa publikasi dijelaskan oleh keinginan untuk mengurangi basis kena pajak.

Sebagai hasil dari penjualan apartemen, penjual menerima pendapatan. Jadi, menjadi pembayar pajak penghasilan pribadi (PIT). Di penghujung tahun 2020, aturan penghitungan pajak properti sedikit berubah. Orang Rusia yang tidak terlindungi secara sosial dan kategori istimewa lainnya dibebaskan dari pembayaran pajak penghasilan pribadi. Penerima manfaat termasuk pensiunan, orang cacat, veteran perang. Mulai tahun 2021, manfaat juga telah diberikan kepada pemegang saham.

Tarif pajak tetap sama — 13%. Ini dihitung dengan rumus sederhana: pendapatan dari penjualan apartemen diambil, 1 juta rubel diambil darinya. dan mengalokasikan 13%. Jumlahnya 1 juta rubel. adalah jumlah maksimum pemotongan pajak.

Hitung jumlah pajak pada contoh:

  1. Untuk apartemen yang dibeli setelah 1 Januari 2016 dan dimiliki selama 5 tahun atau lebih, pajak penghasilan pribadi tidak dikenakan.
  2. Jika apartemen telah dimiliki kurang dari 5 tahun, maka diambil selisih antara harga beli dan harga jual, yaitu. pendapatan yang diterima penjual. Untuk sebuah apartemen dibeli seharga 3 juta rubel pada tahun 2020 dan dijual pada tahun 2021 seharga 3,5 juta rubel. pendapatan adalah 500.000 rubel. Jelas, pajak penghasilan pribadi di sini juga tidak signifikan.

Contoh tersebut menunjukkan bahwa tidak setiap orang Rusia perlu membayar pajak penghasilan pribadi. Oleh karena itu, tidak disarankan bagi mereka untuk mengambil risiko yang terkait dengan membeli apartemen dengan harga lebih murah. Bagi mereka yang harus membayar pajak, ada baiknya mempertimbangkan cara-cara untuk mengurangi jumlah pajak secara legal dengan menerapkan pengurangan properti.

Penyembunyian pendapatan: apa yang mengancam situasi

Alasan populer kedua untuk menurunkan harga apartemen dalam kontrak penjualan adalah penyembunyian pendapatan. Dimungkinkan juga untuk menyembunyikan pendapatan dan tidak membayar pajak. Tetapi jika fakta penggelapan pajak diketahui, itu akan memerlukan tanggung jawab administratif dan terkadang pidana.

Apa yang mengancam penjual meremehkan nilai apartemen? Non-pembayaran memerlukan denda mulai dari 20% hingga 40% dari jumlah pajak. Dalam hal ini, pajak itu sendiri harus dibayar. Dengan demikian, keinginan untuk menandatangani DCT dengan meremehkan biaya apartemen dapat menyebabkan pembayaran 20-40% lebih banyak dari jumlah pajak awal.

Selain itu, mulai tahun 2021, pemerintah berencana untuk beralih ke mekanisme penghitungan pajak baru dengan mempertimbangkan nilai kadaster perumahan yang akan dihitung, dan bukan nilai kontrak dan selisih harga beli dan jual. Beberapa daerah sudah menerapkan skema baru tersebut. Sisanya merencanakan transisi bertahap selama 3 tahun. Oleh karena itu, transaksi dengan harga apartemen yang terlalu rendah di DCT akan menjadi tidak berarti.

Mekanisme transaksi dengan meremehkan nilai real estat saat membeli

Untuk memastikan, para pihak membuat dua kontrak. Dalam kontrak pertama, jumlah yang tidak lengkap ditunjukkan saat membeli apartemen. Kontrak kedua adalah perjanjian tambahan di mana bagian harga yang tersisa dimasukkan.

Kontrak pertama diajukan untuk pendaftaran ke Rosreestr. Ketika uang berdasarkan perjanjian tambahan ditransfer dari pembeli ke penjual, dan transaksi didaftarkan, para pihak akan menandatangani akta penerimaan pengalihan apartemen dan penjual akan menyerahkan kunci kepada pembeli.

Risiko untuk penjual

Ketika sampai pada apakah berbahaya membeli apartemen dengan biaya sebagian, hal pertama yang mereka pikirkan adalah risiko penjual. Lagi pula, pembeli tidak boleh membayar sisa jumlah setelah mendaftarkan transaksi dengan Rosreestr. Untuk membuktikan fakta bahwa pembeli hanya menyumbang sebagian dari biaya tidak akan berhasil. Perjanjian tambahan tidak terdaftar di mana pun, oleh karena itu ilegal dan tidak akan diterima di pengadilan. Penjual memang tidak akan bisa mengasuransikan saat membeli apartemen dengan harga lebih murah.

Jika penjual berhasil membuktikan di pengadilan bahwa perjanjian tambahan itu ada, maka dengan cara ini dia mengaku bersalah karena mencoba menghindari pajak. Kesepakatan dengan meremehkan harga apartemen dalam kontrak penjualan dianggap ilegal. Penjual akan mengembalikan apartemen. Dia harus mengembalikan uang kepada pembeli dan membayar denda sebesar 20-40% dari jumlah pajak yang belum dibayar. Pengadilan dan pengacara juga meningkatkan total biaya penjual.

Aspek tambahan yang harus dipikirkan penjual adalah kecurigaan dari otoritas pajak terkait transaksi jual beli dengan nilai yang diremehkan. Kesepakatan yang menetapkan harga di bawah harga pasar pasti akan menarik perhatian Layanan Pajak Federal.

Apalagi jika harga yang tertera di DCT ternyata lebih rendah dari harga kadaster. Ambang batas adalah 70% dari nilai kadaster. Fluktuasi harga sebesar 30% dapat dijelaskan oleh kondisi apartemen yang buruk, infrastruktur yang buruk, atau pertukaran transportasi yang buruk di distrik mikro, dll. Namun, tergantung pada situasinya, mereka dapat mulai memeriksa. Kemudian pihak yang bersalah menghadapi denda 100-300 ribu rubel. sesuai dengan Art. 198 KUHP Federasi Rusia.

Konsekuensi konflik dengan otoritas pajak dan risiko membeli apartemen dengan biaya lebih rendah adalah:

  • gugatan yang menuntut agar transaksi dinyatakan tidak sah;
  • pajak tambahan;
  • denda;
  • melakukan pemeriksaan lebih dalam apakah salah satu pihak yang bertransaksi adalah badan hukum;
  • kontrol ketat selanjutnya oleh otoritas pajak terhadap tindakan lain dari para peserta.

Risiko meremehkan biaya apartemen untuk pembeli

Sekilas, pembeli berada dalam posisi menang dan tidak mempertaruhkan apapun. Ini adalah khayalan yang berbahaya dan salah. Masalah utama terletak pada hal berikut: jika transaksi dinyatakan ilegal oleh pengadilan, maka hanya jumlah di bawah kontrak utama yang terdaftar di Rosreestr yang akan dikembalikan kepada pembeli.

Penipuan underpricing mungkin tidak termasuk tindakan apa pun pada perjanjian tambahan. Dan itu bahkan mungkin bukan penipuan dari pihak penjual.

Bagaimana sirkuit bekerja:

  1. Pembeli mentransfer uang. Kontrak didaftarkan.
  2. Seseorang tampaknya membantah kesepakatan itu. Siapapun bisa menjadi orang ini. Misalnya, penjual menyatakan dirinya bangkrut. Kreditur akan mengajukan permohonan ke pengadilan untuk membatalkan kontrak. Atau penjual bercerai. Apartemen itu adalah milik bersama, tetapi pasangan itu tidak membagi harta itu dalam perceraian. Dan sekarang suami atau istri penjual telah mengklaim bagiannya.
  3. Sidang pengadilan dijadwalkan. Jika transaksi tersebut dianggap ilegal, maka hanya uang yang disebutkan dalam kontrak utama yang akan dikembalikan kepada pembeli.

Membeli apartemen dengan biaya lebih rendah dalam kontrak mungkin sangat tidak menguntungkan bagi pembeli di masa mendatang. Tidak seorang pengacara pun akan mengetahui semua orang yang menginginkan dan akan menentang kesepakatan itu. Oleh karena itu, jangan memaparkan diri Anda pada risiko yang tidak dapat dibenarkan.

Aspek lain yang akan muncul di masa depan adalah pengurangan pajak. Katakanlah pembeli hari ini memutuskan untuk menjual apartemen dalam 3 tahun. Dasar penghitungan pengurangan pajak adalah selisih antara harga beli dan jual. Secara alami, biaya yang terdaftar di Rosreestr akan diperhitungkan. Itu sesuai dengan yang ditentukan dalam kontrak untuk pembelian apartemen dengan perkiraan biaya yang terlalu rendah.

Risiko yang terkait dengan protes transaksi oleh kreditur

Jika litigasi diprakarsai oleh kreditur, maka ini adalah risiko terbesar membeli apartemen dengan biaya yang tidak lengkap bagi pembeli. Setelah pembatalan transaksi, apartemen tersebut akan dikembalikan kepada penjual dan akan dijual untuk melunasi utangnya kepada kreditur. Pembeli akan dibiarkan tanpa uang, tetapi dengan keputusan pengadilan, yang menurutnya penjual yang bangkrut suatu saat dapat mengembalikan uang tersebut. Probabilitas ini adalah nol.

Bagi penjual, situasi ini juga tidak positif. Dia diakui sebagai debitur yang tidak bermoral. Ini akan mempersulit prosedur kebangkrutan dan penghapusan hutang.

Pencucian uang dan risiko yang terkait dengannya

Di dunia modern, pertanyaan tentang asal usul uang yang sah tidak kalah pentingnya. Warga negara dapat menyetor sejumlah uang ke rekening banknya sendiri. Tetapi menghapusnya bisa menjadi masalah. Bank dapat meminta keabsahan asal dana. Dan penjual memiliki kontrak di tangannya, yang jumlahnya kurang dari yang masuk ke rekening. Akan sulit untuk menjelaskan asal usul hukum mereka.

Masalah legalitas relevan untuk situasi yang berkaitan dengan aktivitas warga negara di luar negeri. Misalnya, untuk tinggal atau belajar di negara-negara Eropa, Anda perlu membuktikan bahwa pemohon memiliki jumlah di akunnya yang cukup untuk membayar kebutuhan selama dia berada di negara tersebut. Anda juga perlu membuktikan legalitas asal usul uang ini untuk membayar pendidikan, membeli real estat, memulai bisnis. Bank harus mengkonfirmasi keabsahannya. Tapi dia mungkin menolak untuk memberikan kesimpulan seperti itu.

Oleh karena itu, ketika memutuskan untuk menunjukkan jumlah yang diremehkan dalam kontrak penjualan apartemen, Anda perlu mempertimbangkan semua risiko, pro dan kontra yang dapat terjadi dalam situasi tertentu. Ingatlah bahwa terkadang konsekuensi menimpa «warga negara yang berpikiran rasional» ketika kedua belah pihak telah berhasil melupakan tujuan mereka membeli apartemen dengan biaya lebih rendah.

Anda dapat membaca artikelnya di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/zanijennaya-stoimost-kvartiry-v-dogovore-chto-sleduet-uchityvat-storonam-sdelki/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *