Mengurangi nilai kadaster real estat


Mengubah nilai kadaster suatu properti merupakan prosedur yang dapat mempengaruhi banyak aspek perumahan. Jumlah pajak real estat dan harga akhir rumah atau apartemen pada saat penjualan secara langsung bergantung padanya.

Sampai saat ini, nilai kadaster saat ini ditetapkan ke objek dan dicatat di Rosreestr, tetapi ini tidak berarti sama sekali tidak dapat diubah sampai penilaian kembali berikutnya. Satu-satunya syarat adalah harus ada alasan yang baik untuk melakukan perubahan tersebut.

Bagaimana nilai kadaster berbeda dari pasar dan inventaris?

Mengenai real estat apa pun, baik perumahan maupun non-perumahan, biasanya dibedakan tiga jenis penilaian: inventaris, pasar, dan kadaster. Opsi biaya pertama ditentukan oleh BTI selama persediaan berikutnya. Ini memperhitungkan tingkat kerusakan bangunan, perkiraan biaya perbaikan dan bahan finishing. Biasanya, biaya inventaris ditetapkan selama pembuatan paspor teknis objek.

Harga kadaster, dengan kata sederhana, adalah biaya apartemen tertentu dari sudut pandang negara. Ini adalah hasil dari penilaian kadaster resmi. Selain karakteristik teknis, indikator lain yang seringkali tidak langsung juga terlibat dalam menentukan harga: tingkat pembangunan infrastruktur, aksesibilitas transportasi, dan sebagainya. Karena bagaimana nilai kadaster real estat berubah selama bertahun-tahun, harga setiap objek juga berfluktuasi, karena proses ini sangat besar. Mulai tahun 2022, penilaian kadaster reguler umumnya akan dilakukan di tingkat federal. Ini diperlukan untuk menempatkan semua pemilik dan investor pada posisi ekonomi yang setara. Untuk alasan ini, penilaian kadaster selalu dirata-ratakan, diturunkan tanpa memperhitungkan fitur spesifik apartemen.

Harga pasar adalah indikator nilai yang paling objektif dan mendekati kenyataan, yang paling akurat mencerminkan nilai suatu benda tidak bergerak tertentu. Itu bisa dibentuk baik dari angka kadaster dan nilai inventaris, atau sama sekali tidak memperhitungkan kondisi fisik properti. Selain itu, harga pasar dipengaruhi oleh fluktuasi mata uang, tingkat permintaan dan penawaran di pasar, serta situasi ekonomi secara umum.

Pada saat sangat sulit untuk mengubah nilai kadaster real estat, karena badan negara terlibat dalam memperbaikinya, Anda dapat memengaruhi sendiri nilai pasar, misalnya dengan melakukan perbaikan kosmetik atau memasang AC.

Akibatnya, yang paling dekat satu sama lain adalah nilai kadaster dan pasar perumahan. Namun, bagi saya, penyesuaian nilai kadaster real estat tidak mungkin dilakukan dengan metode sederhana seperti memperbaiki kondisi kehidupan atau tetangga yang baik.

Mengapa nilai kadaster dibutuhkan?

Kebutuhan untuk menentukan nilai kadaster properti muncul ketika menjadi jelas bahwa nilai inventaris tradisional tidak dapat mencerminkan nilai material riil real estat. Karena, selain karakteristik teknis utama, banyak faktor lain yang memengaruhi penilaian perumahan, diputuskan untuk merevisi pendekatan yang mengatur nilai pasar properti residensial dan non-residensial. Pada saat yang sama, sangat penting bahwa negara tetap menjadi pengatur utama harga umum, dan bukan agen atau pasar real estat yang tidak stabil.

Tujuan kedua memperkenalkan konsep nilai kadaster adalah untuk merampingkan pajak atas kepemilikan real estat. Sebagai aturan, untuk stok perumahan, ukurannya mulai dari 0,1%, yang ditetapkan berdasarkan perhitungan nilai kadaster.

Revaluasi massal dilakukan oleh lembaga anggaran yang diakreditasi secara khusus untuk ini, setelah itu semua data dimasukkan ke dalam Daftar Real Estat Negara Bersatu. Nilai kadaster real estat tidak berubah setiap tahun — untuk ini ada periode dua hingga tiga tahun yang ditentukan dengan jelas, di mana negara membuat semacam indeksasi semua objek. Sesuai aturan, jangka waktu maksimal penilaian kembali perumahan adalah lima tahun.

Hubungan antara pajak properti dan nilai kadaster jauh lebih dekat daripada yang terlihat pada pandangan pertama. Biasanya, ketika seorang warga negara menjadi pemilik real estat, dia diberikan tingkat bunga preferensial sebesar 0,2% untuk pembayaran pajak properti. Seiring waktu, itu meningkat dua persepuluh persen setiap tahun. Dengan demikian, dalam beberapa tahun, jumlah risiko pajak menjadi cukup nyata, sehingga diinginkan, jika mungkin, untuk mengurangi nilai kadaster perumahan secepat mungkin.

Dari mana harga kadaster real estat terbentuk?

Ada banyak faktor mengapa nilai kadaster sebuah apartemen turun, atau mengapa harganya naik. Sebelum memutuskan masalah penurunan penilaian perumahan, perlu diketahui secara detail indikator kunci apa yang dibentuknya.

Karakteristik penting pertama adalah usia bangunan itu sendiri. Terlepas dari kenyataan bahwa tingkat kerusakan bangunan tidak selalu diperhitungkan, semakin tua ternyata, semakin rendah nilai kadaster apartemen yang terletak di dalamnya akan didirikan.

Indikator kedua adalah luas total hunian. Dengan peningkatannya, nilai kadaster otomatis meningkat.

Nuansa ketiga adalah letak benda tidak bergerak tersebut. Tentu saja, nilai kadaster sebuah apartemen di Moskow akan berbeda secara signifikan dari perumahan serupa di wilayah yang lebih terpencil. Bergantung pada bagian negaranya, penilaian perumahan yang terdaftar di Rosreestr juga berubah. Selain itu, status sebidang tanah, lebih tepatnya tujuannya yang muncul dalam dokumen, berpengaruh besar pada angka akhir.

Poin keempat adalah status bangunan darurat atau bangunan yang akan direkonstruksi. Menurut undang-undang baru, informasi tersebut sekarang harus dimuat dalam pernyataan USRN tentang objek real estat. Jika kondisi rumah jauh dari yang diinginkan, harga apartemen di dalamnya akan lebih murah.

Cara termudah untuk mengubah nilai kadaster real estat, berdasarkan kondisi bangunan yang buruk. Pasalnya, meski kebobrokan pada awalnya harus diperhitungkan saat menetapkan harga rumah, dalam praktiknya karakteristik ini sangat sering diabaikan. Akibatnya, nilai kadaster apartemen ternyata dilebih-lebihkan, dan pemiliknya terpaksa membayar pajak yang terlalu tinggi untuk itu.

Kapan perlu mengubah nilai kadaster sebuah apartemen?

Selain kasus di mana Anda dapat mengurangi nilai kadaster suatu objek sendiri, undang-undang memberikan sejumlah alasan mengapa hal ini sangat diinginkan untuk dilakukan. Skor dapat direvisi ketika:

  • Terlalu mahal. Situasi di mana nilai kadaster terdaftar lebih tinggi dari nilai sebenarnya paling sering terjadi. Hal ini mengancam pemilik dengan peningkatan pajak atas kepemilikan properti, yang, karena peningkatan koefisien yang konstan, akan terus meningkat.

Selain itu, harga yang terlalu tinggi yang ditunjukkan di kadaster mungkin tidak sesuai dengan harga pasar sebenarnya, dan ini menimbulkan masalah besar saat menjual apartemen semacam itu. Faktanya adalah, menurut undang-undang, tidak mungkin menjual real estat dengan jumlah kurang dari 70% dari nilai kadaster. Tetapi bahkan harga yang dibentuk hanya dengan persentase ini ternyata terlalu tinggi untuk tempat tinggal ini, dan akan membutuhkan waktu yang sangat lama untuk menemukan pembeli.

Pada saat yang sama, juga tidak mungkin menjual apartemen dengan perkiraan nilai pasar — jika data kadaster terlalu tinggi, ambang batas yang disyaratkan sebesar 70% tidak akan tercapai.

  • Harganya diremehkan. Di satu sisi, nilai kadaster perumahan yang diremehkan memiliki keuntungan bagi pemiliknya — ia akan mampu membayar pajak properti yang relatif rendah. Namun, dari sudut pandang yang berbeda, angka bias di Rosreestr bagi pemegang hak cipta bisa menjadi sejumlah masalah.

Pertama, kantor pajak mungkin mencurigai pajak yang terlalu rendah, hingga mengenakan denda kepada pemiliknya.

Kedua, saat menjual real estat, perselisihan juga bisa muncul. Jika nilai kadaster diremehkan, perkiraan nilai pasar berisiko jauh lebih tinggi, dan undang-undang secara langsung berbicara tentang larangan menjual rumah dengan biaya yang melebihi nilai kadaster. Dalam kasus terburuk, Rosreestr akan menolak untuk mendaftarkan transaksi semacam itu sama sekali.

  • informasi yang salah. Kadang-kadang terjadi bahwa informasi tentang objek yang dimasukkan dalam status register karena sejumlah alasan teknis tidak sesuai dengan kenyataan. Konsekuensi dari kesalahan tersebut adalah penetapan nilai kadaster perumahan yang salah. Dalam hal ini, dapat dan harus ditentang dengan menghubungi Rosreestr dengan aplikasi yang sesuai. Sampai saat ini, koreksi apa pun dalam dokumen semacam itu biasanya ditafsirkan untuk mendukung pemegang hak cipta.

Mengurangi nilai kadaster real estat: tahapan utama

Untuk mencapai perubahan nilai kadaster perumahan, ada dua cara: minta Rosreestr untuk meninjaunya atau pergi ke pengadilan. Anda harus menyadari bahwa penurunan nilai kadaster real estat untuk badan hukum dalam proses peradilan hanya mungkin terjadi setelah penolakan oleh Rosreestr. Pasalnya, salah satu dokumen yang diserahkan ke pengadilan untuk dipertimbangkan harus menjadi bukti bahwa penggugat melakukan upaya untuk menyelesaikan masalah tersebut di luar pengadilan.

Untuk individu, batasan seperti itu tidak disediakan — mereka dapat segera mengajukan permohonan ke pengadilan. Namun, para ahli menyarankan, untuk menghindari biaya keuangan dan kehilangan waktu, untuk mencoba menyelesaikan situasi kontroversial hanya dengan partisipasi lembaga negara. Solusi untuk masalah pengurangan nilai kadaster sebuah apartemen meliputi beberapa langkah:

Langkah 1. Dapatkan alasan untuk mengubah harga

Pertama-tama, Anda perlu meminta dan menerima ekstrak dari USRN — sebaiknya dibuat dalam bentuk kertas dan elektronik. Setelah itu, Anda perlu menganalisis pasar real estat secara mandiri atau dengan bantuan makelar yang baik dan menentukan nilai pasar apartemen Anda sedekat mungkin.

Semua catatan perhitungan pribadi juga harus disimpan — mereka dapat berguna di pengadilan jika Rosreestr menolak untuk mengubah harga kadaster dan harus menantangnya selama persidangan di pengadilan. Kutipan dari Daftar Real Estat Negara Bersatu adalah bukti sah yang sah tentang berapa harga kadaster saat ini.

Langkah 2. Cari tahu nilai pasar perumahan

Agar nilai kadaster apartemen menjadi lebih rendah, perlu dibuktikan bahwa awalnya terlalu mahal. Bukti semacam itu hanya bisa menjadi penilaian ahli independen yang menentukan nilai pasar sebenarnya dari real estat.

Penilaian dapat dipesan baik dari badan khusus maupun dari spesialis swasta. Sangat penting bahwa organisasi atau orang yang melakukan pemeriksaan ini memiliki izin untuk kegiatan semacam ini. Indikator profesionalisme dan kehandalan yang juga penting adalah akreditasi di beberapa bank.

Penilaian nilai pasar properti dilakukan berdasarkan biaya. Untuk menghindari pengeluaran yang tidak perlu, disarankan untuk menghubungi spesialis untuk konsultasi awal. Selama itu, dia akan mempelajari dengan cermat dokumen yang diserahkan dan memberi tahu Anda apakah pada prinsipnya penilaian kembali biaya mungkin dilakukan. Jika jawabannya ya, dimungkinkan untuk langsung melanjutkan ke penilaian itu sendiri. Biasanya, ini berlangsung dari tiga hingga lima hari, setelah itu pelanggan menerima kesimpulan dengan hasilnya.

Pendapat ahli harus memuat:

  • kesimpulan tentang nilai pasar riil properti dan perhitungan penuh harga, jika ada perbedaan yang signifikan antara angka yang sebenarnya diterima dan yang tercatat di kadaster;
  • kesimpulan bahwa ekstrak USRN dan, oleh karena itu, register negara berisi informasi palsu atau data yang salah digunakan untuk menghitung biaya.

Dokumen-dokumen ini harus disimpan karena merupakan bukti terpenting jika nilai properti digugat di pengadilan.

Langkah 3. Kumpulkan dokumen

Prosedur untuk mengurangi nilai kadaster sebuah apartemen melibatkan penyerahan dokumen ke Rosreestr, setelah itu berdasarkan informasi yang diberikan, layanan publik akan membuat keputusan: untuk memenuhi permintaan pemilik atau menolak. Penting untuk diingat bahwa hanya dokumen asli dari semua makalah yang harus diserahkan, dokumen dengan informasi tambahan harus rapi dan dapat dibaca. Jika tidak, itu berisiko menjadi alasan penolakan untuk menerima aplikasi.

Paket utama dokumen meliputi:

  • kutipan dari USRN, yang berisi penjelasan rinci tentang harga kadaster real estat — hanya kertas asli yang diperlukan untuk Rosreestr;
  • paspor asli warga negara Federasi Rusia — perwakilan dari layanan negara akan mengembalikannya setelah membuat salinan;
  • pendapat penilaian ahli tentang nilai pasar fasilitas perumahan, serta kesimpulan yang masuk akal tentang ketidaktepatan data yang terkandung dalam Rosreestr mengenai harga fasilitas;
  • salinan dokumen yang menetapkan kepemilikan orang yang melamar ke Rosreestr: perjanjian untuk pembelian, donasi, pertukaran, dll. atau dokumen kepemilikan, disajikan dengan kutipan terpisah dari USRN.

Langkah 4. Buat aplikasi

Permohonan pengurangan nilai kadaster apartemen diisi sesuai formulir yang sudah jadi — harus dikeluarkan di cabang Rosreestr. Dokumen ini harus mencakup data terperinci tentang perumahan, yang nilai kadasternya direncanakan akan diubah. Itu juga harus berisi informasi tentang alasan banding: terlalu mahal atau terlalu murah, data yang salah dalam kutipan dari USRN. Aplikasi ini didukung dengan tanda tangan dan inisial pemohon, serta rincian kontaknya.

Waktu pemrosesan untuk aplikasi hingga satu minggu. Selama ini, Rosreestr akan mengambil keputusan: menolak permintaan dengan alasan yang baik atau menunjuk komisi khusus untuk mempelajarinya secara mendetail. Penolakan tersebut dapat dilatarbelakangi oleh berbagai faktor, misalnya penurunan tajam harga pasar real estat, di mana nilai kadaster akan sama atau melebihinya.

Langkah 5. Tunggu keputusan

Setelah adopsi aplikasi dan keputusan pengumpulan komisi, tanggal pertemuannya akan ditetapkan. Pemohon memiliki hak untuk mengambil bagian di dalamnya.

Studi terperinci tentang informasi yang diberikan oleh semua pakar komisi harus memakan waktu tidak lebih dari sebulan sejak tanggal pengajuan aplikasi hingga keputusan akhir. Selama waktu ini, laporan penilaian ahli dipertimbangkan secara komprehensif, keadaan pasar real estat dipelajari, serta dinamika harga selama periode ketika nilai kadaster ini atau itu ditetapkan ke properti hunian ini. Jika perbedaan harga terjadi karena data yang salah, seorang insinyur BTI dapat diundang untuk berkonsultasi.

Setelah itu, komisi membuat keputusan akhir: untuk menghitung ulang atau menolak kesempatan seperti itu dari pelamar. Perwakilannya memberi tahu Rosreestr tentang kesimpulan mereka, dan dia, pada gilirannya, langsung menjadi pemilik properti yang telah menjadi subjek persidangan.

Jika komisi memutuskan untuk memenuhi permintaan pemilik, Rosreestr akan secara mandiri memperbarui semua dokumen. Pemilik properti hanya perlu meminta ekstrak baru dari USRN. Dalam hal jawaban negatif, tetapi jika ada perbedaan yang jelas antara nilai kadaster dan keadaan sebenarnya, tetap hanya mengajukan gugatan ke pengadilan.

Langkah 6. Pergi ke pengadilan

Periode di mana dimungkinkan untuk mengajukan klaim ke pengadilan setelah penolakan untuk mengubah nilai kadaster adalah sepuluh hari. Jika seorang pengacara membantu pemilik rumah dalam suatu tuntutan hukum, ia juga harus ditunjuk sebagai perwakilan hukum resmi. Untuk diajukan ke pengadilan, Anda perlu:

  • dokumen penggugat — paspor warga negara Federasi Rusia;
  • permohonan untuk mengajukan gugatan, yang di dalamnya perlu disebutkan alasan pengajuan gugatan, tergugat, serta memberikan bukti bahwa persyaratan untuk meninjau kembali nilai kadaster perumahan itu sah;
  • dokumen judul untuk real estat;
  • ekstrak dari USRN;
  • kesimpulan ahli dari penilai tentang harga pasar sebenarnya dari benda tidak bergerak;
  • kesimpulan dari komisi dan penolakan Rosreestr untuk mengubah harga kadaster perumahan.

Sidang pengadilan dikenakan biaya negara, yaitu 300 rubel untuk perorangan dan 2.000 untuk badan hukum.

Langkah 7. Tunggu perintah pengadilan

Secara total, uji coba memakan waktu hingga satu bulan, tetapi terkadang, karena sejumlah alasan bagus, uji coba dapat berlangsung lebih lama. Selama pertimbangan kasus, disarankan untuk menghadiri setiap sesi pengadilan secara pribadi dan membawa dokumen yang diperlukan kepada mereka: pendapat ahli, laporan penilai profesional, dll.

Agar keputusan badan peradilan mulai berlaku, diberikan jangka waktu satu bulan. Selama ini, pihak yang kepentingannya tidak terpenuhi dapat mengajukan banding. Jika keputusan akhir mewajibkan lembaga negara untuk menurunkan nilai kadaster perumahan, maka dokumen yang dikeluarkan oleh pengadilan harus dirujuk ke Rosreestr. Setelah itu, harga real estat akan direvisi, tetapi informasi baru tentangnya akan muncul di register hanya mulai 1 Januari tahun setelah revisi.

Jika masalah penurunan nilai kadaster belum terselesaikan pada tahap pengajuan aplikasi ke Rosreestr, disarankan untuk mengajukan permohonan ke pengadilan setidaknya setelah konsultasi awal dengan makelar atau pengacara.

Risiko bagi pemilik saat mengurangi kepemilikan perumahan kadaster

Saat memutuskan untuk melamar ke lembaga negara atau pengadilan dengan masalah pengurangan nilai kadaster perumahan, pertama-tama Anda harus mencari tahu kapan terakhir kali penilaian ulang yang direncanakan dilakukan di wilayah tertentu, serta kapan yang berikutnya dijadwalkan. . Frekuensi maksimum prosedur semacam itu hingga lima tahun.

Jika kami tidak memperhitungkan kedekatan revaluasi berikutnya, ada bahaya bahwa Rosreestr akan menolak untuk mengurangi biaya perumahan, mengutip pembaruan informasi awal tentang harga real estat. Dalam hal ini, pengadilan juga akan berpihak pada Rosreestr.

Lamanya waktu antara revaluasi terjadwal reguler adalah bahaya terbesar bagi mereka yang ingin mengubah harga kadaster. Faktanya, angka yang ditunjukkan dan dicatat dalam dokumen dianggap valid hingga prosedur penilaian kembali negara berikutnya. Dengan demikian, revisi biaya oleh komisi atau pengadilan akan didasarkan terutama pada mereka.

Artinya, selama uji coba, para ahli akan mulai dari harga pasar rata-rata yang relevan pada saat penghitungan ulang dilakukan. Jika fluktuasi harga tidak signifikan, permintaan untuk mengubah daftar akan ditolak oleh pemegang hak. Keputusan positif hanya akan dibuat jika ternyata perbedaan nilai yang signifikan disebabkan oleh kesalahan teknis atau data lainnya.

Terlepas dari kenyataan bahwa laporan penilaian tidak wajib dalam hal mengubah nilai kadaster perumahan, tetap layak sebagai bukti jika pengadilan menolak untuk memenuhi klaim tersebut. Namun, dokumen semacam itu pun dapat dianggap tidak meyakinkan, terutama jika harga yang tertera di kadaster sepenuhnya sesuai dengan harga pasar pada saat data dimasukkan ke dalam register negara.

Setelah penolakan, pemegang hak memiliki hak untuk mengajukan banding ke otoritas yudisial tertinggi. Bukti dalam situasi ini akan dibutuhkan bahkan lebih meyakinkan. Akan berguna untuk melakukan pengamatan dan perhitungan Anda sendiri, serta mengumpulkan kutipan dari USRN tentang objek real estat yang serupa atau hampir identik, yang menunjukkan nilai kadasternya. Jika ketidaksesuaian menjadi jelas, pengadilan hampir pasti akan memihak penggugat dan mewajibkan Rosreestr untuk memenuhi permintaannya.

Anda bisa membaca artikelnya di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/snijenie-kadastrovoy-stoimosti-nedvijimosti/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *