Mengapa hipotek berbahaya?


Secara umum diterima bahwa hipotek mungkin merupakan cara paling terjangkau untuk membeli rumah baru ketika tabungan pribadi tidak cukup untuk membelinya dalam transaksi jual beli yang paling sederhana. Pada saat yang sama, definisi seperti «perbudakan hipotek» dan istilah serupa, yang mengisyaratkan kewajiban bertahun-tahun yang membebani peminjam, telah lama digunakan.

Apa bahaya hipotek bagi pembeli, selain fakta bahwa selama dua puluh hingga tiga puluh tahun dia akan menjadi debitur yang terikat pada perjanjian pinjaman? Ada banyak faktor, termasuk faktor tidak langsung, yang menetralkan daya tarik dan manfaat hipotek. Ini termasuk nuansa individu murni dan ekonomi umum, tergantung pada keseimbangan penawaran dan permintaan di pasar real estat regional dan federal.

Kelebihan pembayaran yang besar

Bahaya utama hipotek, serta jebakan utamanya, adalah kelebihan pembayaran yang signifikan terkait dengan kebutuhan untuk membayar bunga pinjaman. Nuansa ini diketahui oleh semua peminjam, tanpa kecuali, namun, dimungkinkan untuk sepenuhnya menyadari dan merasakan skala penuh dari kelebihan pembayaran hanya dari waktu ke waktu, melunasi pinjaman dan menghitung biaya.

Seperti yang diperlihatkan oleh praktik, bahkan dengan uang muka yang besar sama dengan atau melebihi 50% dari biaya apartemen, sudah setengah dari jangka waktu pinjaman ternyata jumlah pembayaran setidaknya dua kali jumlah pinjaman. Jika kita menganalisis total biaya cicilan selanjutnya, akan menjadi jelas bahwa semua biaya hipotek akan berjumlah setidaknya dua biaya penuh apartemen yang dipilih pada saat itu.

Kerugian signifikan lainnya dari kelebihan pembayaran tersebut adalah perubahan biaya perumahan yang digadaikan. Pasar real estat terus berubah di bawah pengaruh berbagai faktor. Perumahan hipotek dapat menaikkan harga dan menurunkan harga. Akibatnya, setelah pinjaman dilunasi, nilai perkiraannya mungkin lebih rendah dari pada saat hipotek. Menjual real estat seperti itu di masa depan, setelah menerima setidaknya sedikit keuntungan, hampir tidak mungkin.

disiplin keuangan

Tangkapan lain dari hipotek adalah kebutuhan untuk mematuhi disiplin keuangan yang paling ketat selama jangka waktu kewajiban kredit. Jika kita memperhitungkan bahwa rata-rata periode ini adalah sekitar dua puluh tahun, menjadi jelas bahwa tidak setiap pembeli dapat membatasi dirinya pada pengeluaran tertentu, dan juga terus mencari sumber keuntungan tambahan.

Dipercayai bahwa jumlah pembayaran bulanan tidak boleh lebih dari setengah dari dana gratis yang tersedia, yang akan tetap menjadi milik peminjam setelah dikurangi semua biaya yang diperlukan. Bank juga mendukung persyaratan ini, karena pengeluaran yang lebih signifikan sangat meningkatkan risiko keterlambatan pembayaran. Di sisi lain, hanya sedikit pembeli yang mampu mempertahankan laju penghematan selama bertahun-tahun, menahan diri untuk tidak berbelanja secara gegabah, atau memperkirakan biaya tinggi yang mungkin muncul dalam keadaan darurat.

Seringkali, para ahli menyarankan untuk menimbang manfaat menyewa rumah dan membeli apartemen dengan hipotek. Bergantung pada nilai properti, pembayaran bulanan bisa lebih tinggi dari harga sewa rata-rata atau lebih rendah. Hipotek hanya menguntungkan jika pembayaran ini jauh lebih kecil daripada sewa untuk rumah dengan kategori serupa. Hanya dalam kasus ini masuk akal untuk membebani diri Anda dengan hutang dalam waktu lama untuk mendapatkan properti Anda sendiri.

Pengikatan lokasi

Salah satu argumen yang mendukung rumah sewaan adalah mobilitas. Di satu sisi, terutama bagi orang yang sering pindah kerja, ini adalah pilihan terbaik, tetapi bagi warga negara lain mungkin ini bukan yang paling nyaman. Kategori pembeli hipotek yang paling umum adalah keluarga dengan anak-anak. Keuntungan utama dari rumah sendiri dalam hal ini adalah adanya pendaftaran permanen, yang tidak selalu memungkinkan di apartemen sewaan, dan akibatnya, kesempatan bagi anak-anak untuk bersekolah dan taman kanak-kanak di tempat pendaftaran.

Argumen semacam itu dipandu oleh orang-orang yang lebih suka membeli daripada menyewa rumah. Namun, jika Anda memperhitungkan pengeluaran bulanan dan menghitung total kelebihan pembayaran pinjaman, mungkin ternyata sekolah yang sama jauh dari faktor yang paling signifikan, terutama karena menurut undang-undang, Anda dapat menghadirinya di tempat tempat tinggal, dan bukan pendaftaran.

Bagi pembeli apartemen, hipotek berbahaya karena justru mengikatnya pada satu tempat dan wilayah. Dalam hal ini, pekerjaan menjadi batu sandungan utama. Jika dalam satu wilayah Anda masih dapat bertahan dengan jam-jam yang dihabiskan dalam transportasi, maka risiko kehilangan tawaran yang menguntungkan dan bergaji tinggi di wilayah lain sangat tinggi. Manfaat dari pekerjaan semacam itu, jika Anda harus mengeluarkan uang untuk sewa di kota lain dan membayar hipotek Anda sendiri, sangat diragukan.

Tanggung jawab

Paling mudah membandingkan apartemen sewaan, misalnya dengan taksi. Jika terjadi kerusakan, Anda dapat dengan mudah berpindah ke mobil lain, hanya mengorbankan beberapa menit dari waktu Anda. Situasinya persis sama dengan rumah sewaan: masalah apa pun dengan perbaikan, kerusakan yang terjadi bukan karena kesalahan penyewa berada di pundak pemilik. Pada saat yang sama, semua biaya yang cepat atau lambat akan dihadapi semua penghuni di apartemen mereka sendiri harus ditanggung sendiri.

Pada saat yang sama, manfaat sewa secara bertahap berkurang menjadi nol ketika seseorang mendekati usia pensiun. Dalam periode kehidupan ini, kemampuan untuk bekerja berkurang secara signifikan dan akibatnya pendapatan turun. Karena alasan ini, banyak yang mencoba menyiapkan rumah sendiri untuk tahun-tahun lanjut mereka. Jika kita tidak berbicara tentang menyediakan perumahan untuk keluarga besar, akan menguntungkan dan bijaksana untuk mengambil hipotek dengan pilihan yang tidak mahal di daerah yang tenang jauh dari pusat kota atau di pinggiran kota yang kaya akan udara bersih.

Ketidakmampuan untuk mengganti biaya

Sangat sering, saat mengajukan hipotek, orang berencana menyewa apartemen yang digadaikan untuk disewakan, dan menggunakan dana yang diterima untuk melunasi pinjaman. Ini masuk akal hanya jika peminjam sudah memiliki rumah sendiri, yang biayanya hanya terdiri dari tagihan listrik dan perbaikan saat ini. Jika Anda secara bersamaan menyewa apartemen orang lain dan menyewakan hipotek Anda, ini paling baik akan menyeimbangkan biaya, tetapi sama sekali tidak akan menghasilkan keuntungan yang nyata.

Jika Anda tidak memperhitungkan ibu kota dan kota besar lainnya, harga sewa bulanan di daerah sekitar 10-15 ribu rubel. Jumlah pembayaran tetap, tergantung pada program hipotek yang dipilih dan faktor terkait lainnya, dapat bervariasi dari 5 hingga 20 ribu rubel. Jadi, jika pendapatan sewa dan pembayaran menjadi sama, maka untuk melunasi pinjaman hanya dengan dana ini dan tidak menginvestasikan uang Anda sendiri, Anda harus menyewa apartemen ini hingga kewajiban pinjaman berakhir. Selain itu, pajak harus dikurangkan dari pendapatan pasif, serta kemungkinan penurunan tingkat sewa rata-rata harus diperhitungkan.

Hak milik

Sampai pinjaman hipotek lunas, apartemen sebenarnya adalah milik bank. Pemilik diberikan hak kepemilikan, yang berisi tanda tanggungan, yang kadang-kadang umumnya dikirim untuk disimpan ke bank sampai berakhirnya perjanjian pinjaman.

Sampai saat itu, setiap tindakan serius dengan apartemen hanya mungkin dilakukan dengan persetujuan dan persetujuan dari pemberi pinjaman, termasuk menyewakannya. Tidak mungkin melakukan pembangunan kembali dengan syarat tempat tinggal Anda jika yang sudah ada karena alasan tertentu tidak sesuai dengan pembeli. Manipulasi semacam itu hanya dapat dilakukan dengan persetujuan bank dan hanya jika Anda memberikan alasan serius untuk melakukan perubahan tersebut.

Namun demikian, perumahan hipotek bahkan dapat dijual, tetapi sekali lagi dengan persetujuan bank, dan tidak menguntungkan seperti milik Anda. Biasanya, pemilik apartemen sebelum menjualnya melakukan perbaikan baru dan menetapkan harga berapa pun. Bahkan bisa sangat tinggi — ini adalah masalah penjual, yang harus menunggu lama untuk mendapatkan pembeli yang cocok. Opsi ini tidak akan berfungsi dengan apartemen yang digadaikan — ini disiapkan untuk dijual hanya dengan perkiraan nilai pasar, dan jauh dari kepastian bahwa itu akan lebih tinggi dari yang ditetapkan saat mengajukan pinjaman.

Penyitaan apartemen

Kemungkinan penarikan real estat karena tidak terbayarnya hutang secara sistematis adalah alasan utama mengapa mengambil hipotek berbahaya dan penuh dengan konsekuensi yang sangat tidak menyenangkan. Karena bank adalah pemilik perumahan sampai pinjaman ditutup, secara hukum, prosedur penolakan apartemen tidak menimbulkan kesulitan. Setelah itu, peminjam akan digusur dan propertinya akan dilelang.

Berdasarkan hasil lelang, ditentukan jumlah yang akan diterima pembeli sebagai kompensasi. Berbagai biaya dikurangkan darinya, serta jumlah sisa hutang, dengan mempertimbangkan semua bunga yang belum dibayar. Hanya setelah bank sepenuhnya mengganti biayanya, termasuk keuntungan yang direncanakan dari bunga, dana gratis akan ditransfer ke mantan peminjam. Mengingat apartemen di lelang sering dijual dengan harga minimal atau bahkan dikurangi, jumlah kompensasi tersebut tidak cukup tidak hanya untuk membeli rumah baru, tetapi bahkan untuk uang muka hipotek baru.

Biaya tambahan

Jangan tertipu dengan berpikir bahwa pembayaran bulanan dengan bunga adalah satu-satunya item pengeluaran yang menunggu peminjam selama proses pengajuan pinjaman hipotek. Sekalipun kami tidak memperhitungkan biaya keahlian penilai dan berbagai komisi saat mendaftarkan makalah di lembaga publik, perjanjian pinjaman dapat mencakup klausul lain yang meningkatkan jumlah pembayaran.

Pertama-tama, ini menyangkut asuransi jiwa dan kesehatan peminjam. Meskipun bank tidak memiliki hak untuk memaksakan pelaksanaannya, asuransi semacam itu diperlukan baik oleh pembeli maupun lembaga keuangan itu sendiri. Jika debitur tidak dapat membayar karena alasan yang baik, perusahaan asuransi akan mengkompensasi kerugian dan membantu mengurangi situasi kritis. Selain itu, saat menolak asuransi, bank dapat menyetujui kondisi hipotek yang kurang menguntungkan: dengan tingkat bunga yang lebih tinggi atau untuk jangka waktu yang relatif singkat.

Anda juga harus memperhatikan jenis pembayaran. Versi tetapnya tidak berubah selama bertahun-tahun dan hanya dapat direvisi setelah pelunasan sebagian hutang lebih awal. Kurs mengambang secara langsung bergantung pada kurs Bank Sentral, dan sangat sulit bagi orang awam biasa untuk memprediksi perubahannya, bergantung pada situasi ekonomi di negara dan di dunia.

Lingkaran setan dari pasar real estat

Saat bertanya-tanya apakah berbahaya mengambil apartemen dengan hipotek, seseorang harus memperhitungkan rasio permintaan dan penawaran bank di sektor khusus pasar real estat ini.

Menurut hukum ekonomi, produk apa pun menjadi lebih terjangkau ketika harganya turun. Dalam kasus hipotek, aturan ini direduksi menjadi lingkaran setan. Karena suku bunga diturunkan oleh banyak bank, real estat hipotek menjadi lebih terjangkau, yang menyebabkan peningkatan permintaan akan hal itu. Pada saat yang sama, peningkatan permintaan pasti akan menyebabkan kenaikan harga apartemen. Akibatnya, perumahan, bahkan dengan tingkat hipotek yang sama, tersedia untuk sejumlah kecil calon peminjam.

Misalnya, jika seseorang telah mengumpulkan, katakanlah, 60% dari biaya apartemen untuk uang muka dan berencana untuk mengambil hipotek dalam waktu dekat, dia termasuk di antara orang-orang yang pinjaman semacam itu menguntungkan dan sangat terjangkau. . Tetapi jika pada saat dia memilih program hipotek yang cocok untuknya, harga rumah naik, tabungannya tidak lagi mencapai 60% dari harga apartemen, tetapi paling banter akan turun menjadi setengahnya. Dengan demikian, perumahan yang dipilih akan menjadi kurang terjangkau baginya karena semakin populernya pinjaman hipotek dan kenaikan harga rata-rata properti selanjutnya.

Baca artikel di jurnal online kami: https://qayli.com/journal/chem-opasna-ipoteka-glavnye-nedostatki-dlya-pokupatelya/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *