Mengapa harga apartemen naik dan apa yang akan terjadi dengan harga rumah selanjutnya?


Pasar real estat, seperti ekonomi secara keseluruhan, pasti berfluktuasi dari waktu ke waktu. Ada banyak alasan mengapa harga apartemen naik di tahun 2022. Ini termasuk risiko inflasi yang berkelanjutan, gangguan logistik yang bermotivasi politik, dan ketidakseimbangan penawaran-permintaan yang sulit dikelola.

Apakah harga rumah mengalami perubahan besar selama tahun ini, dan faktor apa yang mempengaruhi pembentukan nilai real estat? Hanya setelah menganalisis masalah ini, Anda dapat memberikan perkiraan kasar tentang bagaimana pasar akan berkembang dalam waktu dekat.

Bagaimana harga real estat berubah pada tahun 2022?

Hari ini, ekonomi Rusia tidak lagi merasakan getaran yang dialami pada akhir Februari dan awal Maret tahun ini. Namun, faktor penyebab harga apartemen masih sangat mahal terkait langsung dengan peristiwa yang memicu krisis musim semi di pasar real estat.

Permintaan yang agak tinggi untuk membeli apartemen, diamati pada bulan Januari, bahkan meningkat lebih tinggi pada awal Maret. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa penduduk berusaha dengan cara ini untuk melindungi tabungan mereka dari serangan inflasi. Ketika yang terakhir mencapai puncaknya, permintaan turun tajam.

Faktor kedua, yang seiring dengan depresiasi mata uang nasional, secara tidak langsung menyebabkan kenaikan harga rumah, adalah suku bunga utama Bank Sentral. Pada bulan Maret, angka tersebut mencapai 20%, yang merupakan kejutan yang tidak menyenangkan bagi orang yang ingin menarik dana hipotek untuk membeli rumah. Terlepas dari penurunan permintaan dan ketidakmampuan sebagian besar penduduk untuk membeli real estat dengan hipotek, harga apartemen, menurut hukum pasar, telah meningkat.

Setelah suku bunga utama diturunkan, permintaan mulai berangsur-angsur kembali ke tingkat sebelumnya, namun hal ini hampir tidak berpengaruh pada dinamika pertumbuhan harga. Sepanjang musim semi dan awal musim panas 2022, nilai properti terus meningkat. Misalnya, di Moskow, menurut transaksi yang dicatat oleh Sberbank, harga Januari satu meter persegi rata-rata 248.000 rubel. Pada bulan Februari, naik menjadi 253 ribu, pada bulan Maret — hingga 262 ribu, pada bulan April — hingga 272 ribu, dan pada bulan Mei mencapai sebanyak 288 ribu rubel.

Jadi, jika kita hanya memperhitungkan transaksi hipotek, biaya perumahan meningkat hampir 6% pada bulan Mei. Untuk jenis kontrak lainnya, angkanya sedikit berbeda, namun tren kenaikan harga tetap sama untuk semua. Dengan demikian, analisis transaksi yang diselesaikan, terlepas dari apakah dana pinjaman terlibat, menunjukkan bahwa tingkat kenaikan harga apartemen di ibu kota adalah 11,4%.

Dengan real estat sekunder, situasinya sedikit berbeda. Jika masalah teknis dan logistik pengembang menjelaskan mengapa perumahan primer begitu mahal, maka penjual segmen sekunder terhindar dari masalah tersebut. Tentu saja, pasar real estat utama adalah pembentuk harga, sehingga biaya apartemen lama juga meningkat selama musim semi, tetapi dengan kecepatan yang jauh lebih lambat. Namun, pada bulan Mei, ketika bangunan baru mencapai puncak harganya, perumahan sekunder justru turun harganya. Misalnya, di wilayah Moskow pada akhir musim semi, harga satu meter persegi rata-rata 111 ribu rubel, sedangkan pada Januari diperkirakan 117 ribu.

Di musim panas, aktivitas di pasar real estat diperkirakan menurun, sehingga pertumbuhan harga rumah untuk sementara terhenti. Sebagai aturan, bulan-bulan musim gugur ditandai dengan peningkatan tingkat permintaan, yang dapat menyebabkan peningkatan harga barang yang dijual. Saat ini, situasinya hampir tidak berubah.

Menurut para ahli, orang seharusnya tidak mengharapkan kenaikan harga yang cepat — pasar masih dalam tahap pemulihan setelah guncangan yang dialami di musim semi. Dan baru menjelang akhir tahun, fluktuasi harga dimungkinkan karena penjualan, peningkatan aktivitas konsumen, dan fenomena lain yang cukup familiar. Namun, ini hanya mungkin jika situasi ekonomi secara umum tetap pada level saat ini.

Mengapa harga real estat naik: alasan utama

Seperti yang sudah disebutkan, ada beberapa alasan mengapa apartemen begitu mahal hingga saat ini. Namun, hanya beberapa dari mereka yang mendasar dan menentukan harga secara langsung. Jika Anda memahami dengan cermat proses yang diluncurkan oleh dampak dari salah satu dari proses tersebut, akan lebih mudah untuk memprediksi dinamika harga lebih lanjut dan, yang terpenting, kelayakan membeli real estat atau investasi yang terkait dengannya.

tingkat kunci

Perlu dicatat bahwa tren kenaikan suku bunga utama Bank Sentral telah digariskan sejak lama. Kembali pada awal musim semi 2021, itu mencapai rekor terendah 4,5%. Sepanjang tahun lalu, Bank Sentral secara bertahap meningkatkannya, dengan fokus pada perubahan pasar saham dan situasi ekonomi secara umum.

Pada bulan Februari, ketika ekonomi terpaksa menghadapi seluruh paket sanksi, dan rubel terdepresiasi tajam, diputuskan untuk menaikkan tarif menjadi 20%. Ini juga menjadi semacam rekor, tapi sudah maksimal.

Sepintas, alasan kenaikan ini tidak sepenuhnya jelas, karena sebelum itu penduduk menjadi sangat tertarik untuk membeli real estat untuk tujuan investasi. Jika diamati lebih dekat, ternyata lonjakan aktivitas pembelianlah yang menyebabkan harga rumah naik, dan bukan rekor suku bunga. Yang terakhir, pada gilirannya, dirancang untuk melindungi perekonomian secara keseluruhan dan mendorong penduduk untuk menyimpan tabungan mereka di bank.

Sangat penting untuk mengingat hal ini, karena suku bunga utama Bank Sentral tidak hanya mengatur kondisi hipotek, tetapi juga proses perbankan lainnya, yang seringkali merupakan kepentingan klien. Suku bunga deposito, terkadang setinggi 25%, dapat mengurangi aliran dana keluar dari rekening. Dalam praktiknya, hal ini tidak memberikan efek yang diinginkan — hanya sebagian kecil warga yang lebih suka menyimpan asetnya di bank, sementara banyak yang ingin mencairkannya. Pada akhirnya, bank menghadapi kemungkinan menimbulkan kerugian.

Alasan ini, serta stabilisasi nilai tukar rubel, membuat Bank Sentral mempertimbangkan kembali keputusannya dan pada akhir April menurunkan suku bunga menjadi 14%. Selanjutnya, proses penurunannya secara bertahap berlanjut hingga mencapai 9,5% di bulan Juni dan 8% di bulan Juli.

Faktor penting lainnya yang mendorong Bank Sentral untuk membuat keputusan seperti itu adalah permintaan yang rendah secara permanen baik untuk pembelian real estat maupun untuk mendapatkan pinjaman perumahan. Ini sekali lagi menjelaskan mengapa apartemen begitu mahal di Rusia bahkan pada saat pinjaman yang menguntungkan tersedia bagi pembeli. Dengan kata lain, harga properti sedikit menurun meskipun hipotek tersedia.

Prakiraan para ahli mengenai pembentukan lebih lanjut dari tingkat kunci bervariasi. Di satu sisi, jika tingkat inflasi saat ini tetap ada, ada alasan untuk menurunkannya. Namun, mengingat alasan ekonomi lainnya, serta partisipasi langsung pasar real estat dalam pembentukan tarif, kemungkinan besar pada akhir tahun 2022 ukurannya akan mencapai 10,8%.

Inflasi

Inflasi adalah salah satu alasan utama mengapa bangunan baru menjadi lebih mahal. Karena segmen utama dari pasar real estat secara langsung mempengaruhi harga sekunder, ini secara otomatis memerlukan peningkatan biaya apartemen lama atau apartemen yang memiliki pemilik tertentu.

Untuk memahami alasan kenaikan harga, sekali lagi kita harus beralih ke peristiwa ekonomi musim semi. Pada saat nilai tukar rubel turun tajam, harga apartemen diperkirakan akan naik, terutama di gedung-gedung baru. Namun, dalam praktiknya tidak ada kenaikan harga yang cepat. Alasannya terletak pada kenyataan bahwa pengembang memiliki semacam bantalan pengaman dalam kasus seperti itu, dan akun escrow, pada gilirannya, juga menjamin penahan harga sementara pada tingkat yang sama. Biaya meter persegi tumbuh perlahan, jika tidak maka akan mengancam kehancuran total pasar.

Di musim panas, dimungkinkan untuk mengamati gambaran yang benar-benar berlawanan — deflasi, yaitu penurunan harga barang. Ini mempengaruhi banyak sektor ekonomi yang serius, termasuk pasar real estat. Karena permintaan rendah, penjual terpaksa menurunkan harga untuk merangsang aktivitas pembeli. Namun, ini menjadi mungkin hanya jika ada nilai tukar mata uang nasional yang stabil.

Menurut analis, tingkat inflasi saat ini tanpa adanya guncangan ekonomi yang tak terduga akan berlanjut dalam waktu dekat. Artinya, dalam pembentukan lebih lanjut harga real estat, proses internal akan memainkan peran yang lebih menonjol: permintaan, penawaran, diskon, dan sejenisnya.

Penawaran dan permintaan

Alasan penting mengapa harga apartemen naik pada tahun 2022 adalah peningkatan permintaan. Itu tidak selalu terlalu tinggi — pada awal krisis, jumlah orang yang ingin menginvestasikan tabungan mereka di real estat untuk melindungi mereka dari depresiasi meningkat tajam. Penduduk mulai mencairkan dana secara besar-besaran dan membeli rumah. Proses ini berhenti dengan persetujuan tingkat kunci yang tinggi.

Penjelasan utama dalam hal ini adalah hilangnya kesempatan untuk mengajukan hipotek bagi sebagian besar pembeli. Seperti yang Anda ketahui, persentase rumah yang dibeli dengan bantuan dana kredit sangat besar dan signifikan di pasar. Jika warga negara yang sebelumnya mampu membayar pinjaman perumahan dan memiliki sarana untuk melunasinya, kehilangan kesempatan ini, hal ini langsung mempengaruhi tingkat permintaan. Jadi, ketika tingkat hipotek menjadi penghalang bagi sebagian besar calon peminjam, permintaan real estat menurun, dan seiring dengan itu, harganya mulai turun.

Permintaan memuncak pada bulan Maret, ketika jumlah terbesar transaksi pembelian real estat didaftarkan di seluruh negeri. Misalnya, di Moskow angka ini melebihi 18 ribu. Sebagai perbandingan, pada bulan Mei, kurang dari 7,5 ribu transaksi semacam itu tercatat di ibu kota.

Saat aktivitas pembeli menurun, tren lain diamati — penurunan jumlah penawaran. Itu juga dimulai pada puncak krisis, ketika banyak penjual memilih untuk mempertahankan properti sampai harga pasarnya saat ini menjadi tidak menguntungkan. Proses ini dapat menyeimbangkan hubungan antara penawaran dan permintaan agar dapat mengatur laju kenaikan atau penurunan harga rumah.

Di musim panas, penawaran dan permintaan cenderung paling tidak aktif. Peningkatan jumlah penawaran, khususnya di pasar primer, diperkirakan terjadi pada paruh kedua musim gugur dan awal musim dingin. Jika pada saat ini suku bunga saat ini tetap atau sedikit naik, maka permintaan akan meningkat. Hal ini dapat menyebabkan putaran lain dari kenaikan harga apartemen.

Nuansa pasar primer

Terlepas dari semua langkah pengamanan yang diambil, pasar primer masih gagal mempertahankan harga pada tingkat sebelum krisis. Bahkan di saat permintaan turun ke level terendah, masih tetap lebih hidup dari segmen sekunder. Popularitas bangunan baru disebabkan oleh berbagai opsi pembelian preferensial, yang sebagian besar tidak tersedia untuk apartemen sekunder.

Salah satu alasan utama mengapa apartemen di gedung baru menjadi begitu mahal adalah kenaikan harga bahan yang cepat dan masalah pengirimannya. Lebih mudah bagi perusahaan konstruksi yang memiliki produksi sendiri. Pengembang yang terpaksa mengirimkan material dari luar negeri menghadapi kesulitan keuangan dan penundaan waktu. Hal yang sama berlaku untuk peralatan konstruksi asing, yang komponennya sudah tidak tersedia.

Keterlambatan logistik dan teknis mengakibatkan penundaan pengiriman fasilitas, dan dalam beberapa kasus bahkan pembekuannya. Pengembang terpaksa mengkompensasi kerugian finansial tertentu dengan menaikkan harga apartemen secara bertahap.

Dengan penurunan permintaan, biaya perumahan primer berhenti tumbuh. Diharapkan berbagai promosi dan penawaran khusus dari perusahaan konstruksi akan menyusul menjelang akhir tahun. Namun, seseorang tidak boleh terlalu mengandalkan penurunan harga yang signifikan — kemungkinan besar, harganya akan tetap pada level yang sama.

Seberapa menguntungkan berinvestasi di real estat saat ini?

Pendapat para ahli mengenai kenaikan harga real estat di masa depan terutama didasarkan pada statistik transaksi yang diselesaikan. Menurutnya, selama dua tahun terakhir, sebagian besar warga negara yang mampu membayar telah memperoleh perumahan yang menarik baginya. Ini berarti bahwa di tahun-tahun mendatang Anda tidak boleh mengharapkan hype seputar real estat, sama seperti Anda tidak boleh mengharapkan tingkat permintaan yang tinggi. Jadi, tidak perlu takut terlalu banyak kenaikan harga juga.

Hanya properti yang dianggap sangat likuid yang dapat menaikkan harga. Ini termasuk objek yang terletak di area populer, dan rasio biaya dan kualitas apartemen tidak kalah pentingnya. Dengan demikian, belum perlu mengharapkan keuntungan yang sangat tinggi selama penjualan kembali rumah yang dibeli hari ini. Yang paling dibenarkan adalah akuisisi real estat untuk waktu yang lama, karena saat ini baik harga maupun suku bunga cukup kondusif untuk ini.

Sumber: https://qayli.com/journal/pochemu-kvartiry-podorojali-i-chto-budet-s-cenami-na-jile-dalshe/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *