Membeli apartemen yang digadaikan dari bank: risiko bagi pembeli


Permintaan orang Rusia untuk pembelian apartemen dengan hipotek baru-baru ini menurun, dan pangsa perjanjian pinjaman yang diselesaikan di pasar primer tetap rendah. Pada saat yang sama, dengan latar belakang semakin banyaknya penolakan dari apartemen yang telah diambil dengan hipotek, volume penjualan real estat yang digadaikan meningkat. Risiko apa yang muncul bagi pemilik baru saat membeli apartemen dari bank dan apakah layak membeli rumah di bawah beban, kami akan pertimbangkan lebih detail.

Basis normatif

Pada Februari 2020, RUU No. 907072-7 didaftarkan di Duma Negara. Ini menyangkut amandemen Undang-Undang Federal No. 102-FZ «Tentang Hipotek». Penulis mengusulkan untuk melindungi kepentingan peminjam dalam situasi di mana seseorang:

  • tidak dapat membayar kembali pinjaman;
  • terpaksa menolak untuk memenuhi kewajiban.

Pada awal 2022, dokumen tersebut berada pada tahap adopsi dalam bacaan kedua. Jika dokumen tersebut diterima, maka orang Rusia akan diizinkan untuk menjual sendiri real estat yang digadaikan untuk memenuhi kewajiban hutang mereka ke bank. Hak baru ini akan meningkatkan risiko bagi pembeli saat membeli apartemen yang diagunkan ke bank.

Apa yang harus dilakukan jika Anda tidak dapat membayar hipotek Anda

Pada tahun 2022, sesuai dengan peraturan yang berlaku, untuk menjual apartemen yang dijadikan gadai, pemilik dapat:

  1. Lunasi pinjaman lebih awal. Dalam hal ini, tanggungan dihapus dari apartemen. Maka penjualannya tidak akan berbeda dengan penjualan pasar sekunder. Oleh karena itu, risiko membeli apartemen yang digadaikan disamakan dengan risiko biasa yang timbul dari pembelian dan penjualan rumah.
  2. Jual di penjualan hipotek. Metode membeli rumah yang digadaikan dari bank ini telah diizinkan oleh KUH Perdata Federasi Rusia sejak 2015. Kontrak penjualan disimpulkan, di mana pembeli membayar deposit. Penjual melunasi hutang ke bank dengan uang ini, setelah itu rumah tersebut didaftarkan ulang ke pemilik baru. Untuk mengesampingkan penipuan, penjual harus mendapatkan izin bank untuk menjual. Dari pembeli, uang akan ditransfer langsung ke rekening bank, bukan ke penjual. Risiko membeli real estat agunan seperti itu dari bank sangat kecil.
  3. Membiayai kembali hipotek atau menjual apartemen dengan hutang. Peminjam setuju dengan bank bahwa dia menemukan pembeli yang setuju untuk mendaftarkan ulang hipotek untuk dirinya sendiri. Misalnya, sebuah keluarga muda menawarkan untuk mentransfer pembelian kepada orang tua yang memiliki penghasilan lebih stabil. Dalam hal pembiayaan kembali, bank dapat merevisi persyaratan pinjaman, tergantung pada tingkat solvabilitas peminjam baru.

Bagaimana bank menjual real estat dan apakah ada risiko saat membeli

Apartemen hipotek, yang tidak dapat dibayar oleh peminjam, akan dilelang oleh bank. Pembayaran untuk penyelenggaraan lelang menjadi tanggung jawab peminjam. Ini adalah sekitar 3% dari biaya perumahan.

Aturan untuk melakukan lelang ditentukan oleh Undang-Undang Federal No. 102-FZ tanggal 16 Juli 1998 «Tentang Hipotek». Lelang diselenggarakan untuk dijual. Itu terjadi di kota yang sama di mana apartemen hipotek berada.

Aturan pelaksanaan:

  1. 10 hari sebelum lelang, bank menerbitkan pengumuman di pers lokal dan di situs web rumah lelang.
  2. Perorangan dan badan hukum diperbolehkan untuk berpartisipasi dalam pelelangan. Calon penawar harus mendaftar di website juru lelang. Dokumen identitas pemohon dilampirkan pada aplikasi. Jika pasangan menikah berencana membeli apartemen, maka Anda harus melampirkan persetujuan tertulis dari pasangan kedua untuk berpartisipasi dalam pelelangan.
  3. Kemudian penawar melakukan deposit.
  4. Untuk harga lot yang diumumkan, para peserta mengajukan proposal harga mereka. Pemenangnya adalah orang yang menawar paling banyak.

Setelah lelang, bank membuat kontrak penjualan apartemen dengan pemenangnya. Jumlah deposit yang dibayarkan akan dikreditkan kepadanya sebagai pembayaran untuk pembelian. Sisa deposit peserta dikembalikan dalam waktu 5 hari setelah lelang.

Harga apartemen

Undang-undang tidak menetapkan aturan untuk menentukan harga saat menjual apartemen yang digadaikan.

Terkadang bank menurunkan harga sebesar 10-15% dari harga aslinya, tetapi ini tidak perlu. Beberapa apartemen dibeli pada tahap konstruksi. Pengembang juga menurunkan harga jual 15-20% untuk menarik uang dari investor. Segera setelah konstruksi berakhir, harga apartemen naik. Jika bank tidak mengurangi biaya, maka itu bertepatan dengan harga apartemen yang dijual setelah rumah dioperasikan, dan kehilangan keunggulan kompetitifnya.

Akibatnya, saat menentukan biayanya, bank memperhitungkan seberapa realistis menjual rumah tertentu. Harga tersebut juga akan mencakup denda yang dikeluarkan jika peminjam tidak melunasi hutang tepat waktu, dan biaya penyelenggaraan lelang.

Jika apartemen dilelang berdasarkan keputusan pengadilan, maka pengadilan dapat menetapkan harga dengan menentukan biaya awal kavling. Untuk melakukan ini, pengadilan menerima pendapat dari komisi ahli khusus.

Risiko membeli apartemen dengan hipotek

Risiko pembeli saat membeli apartemen dari bank melalui lelang dinilai berbeda oleh berbagai sumber. Secara teori, mereka minimal.

Untuk melelang properti tersebut, bank menerima persetujuan tertulis dari peminjam. Hasil penjualan dapat disengketakan dalam waktu 3 tahun setelah lelang. Tetapi karena bank memiliki persetujuan tertulis, tidak perlu khawatir bahwa pembelian apartemen yang digadaikan akan dibatalkan oleh pengadilan dan akan jatuh ke tangan pemilik pertama. Untuk memenangkan perselisihan, mantan pemilik harus membuktikan bahwa persetujuannya diperoleh di bawah tekanan. Oleh karena itu, metode penjualan real estat yang digadaikan yang dipilih tidak membawa risiko tambahan saat membeli.

Zona risiko, menurut pengacara, bukanlah lelang, melainkan situasi lain. Menurut dokumen, pemilik apartemen yang digadaikan adalah orang yang mengambil hipotek dari bank untuk membelinya. Setelah pembeli baru membayar seluruh jumlah, bukan peminjam, bank menghilangkan bebannya. Pada titik ini, apartemen akan menjadi milik peminjam-pemilik lama, sepenuhnya bebas dari beban. Sekarang tidak ada yang menghalangi pemilik untuk berubah pikiran tentang menjual kembali real estat yang bersih secara hukum.

Pembeli yang membayar apartemen harus mengusir penjual yang tidak bermoral melalui pengadilan untuk waktu yang lama. Selama waktu ini, dia dapat mendaftarkan anak kecil atau orang cacat di apartemen, yang akan mempersulit proses penggusurannya. Inilah risiko yang memang harus Anda waspadai saat membeli apartemen yang digadaikan.

Oleh karena itu, membeli apartemen di luar prosedur penawaran tidak diinginkan. Atau itu harus dilakukan dengan dukungan seorang pengacara dengan pengalaman real estat untuk menghindari situasi yang tidak menyenangkan tersebut. Cara amannya adalah dengan mendaftarkan ulang pegadaian. Pertama, perjanjian hipotek dinegosiasikan ulang untuk pembeli baru, dan kemudian dia membayar biaya apartemen ke bank.

Membeli apartemen hipotek dari orang pribadi

Pembeli harus mengklarifikasi secara mandiri apakah ada beban pada properti yang Anda sukai.

Undang-undang Federal No. 218 tanggal 13 Juli 2015 mengatakan bahwa satu-satunya dokumen yang menunjukkan kepemilikan adalah kutipan dari Daftar Bersatu (EGRN). Siapapun bisa menerimanya. Anda tidak harus menjadi pemilik atau membuktikan bahwa Anda berhak meminta pernyataan untuk melakukan hal ini.

Ekstrak akan menunjukkan apakah ada beban dalam bentuk hipotek atau keputusan pengadilan. Hal ini ditunjukkan pada paragraf ketiga.

Perlu dicatat bahwa meskipun validitas ekstrak tidak terbatas, «kesegarannya» penting bagi pembeli. Saat ini, apartemen tersebut tidak memiliki beban dan penjual menerima ekstrak. Dan besok muncul, tapi tidak tercermin dalam pernyataan kemarin. Oleh karena itu, penting untuk meminta dokumen secara mandiri dari Rosreestr.

Selain beban, perhatikan juga bahwa:

  1. Anak-anak kecil atau orang cacat dapat didaftarkan di apartemen. Tidak ada informasi seperti itu dalam pernyataan USRN dan perlu diklarifikasi melalui saluran lain.
  2. Penjual dapat memiliki apartemen dalam kepemilikan bersama dengan istri dan anak-anaknya. Kemudian persetujuan tertulis dari pemilik lain untuk penjualan diperlukan. Jika tidak, pihak yang berkepentingan akan dapat menggugat penjualan di pengadilan. Oleh karena itu, persetujuan tertulis untuk penjualan harus diminta dari penjual real estat yang dibeli dalam pernikahan.

Risiko muncul saat mengakuisisi real estat apa pun, bukan hanya agunan. Memeriksa kemurnian hukum transaksi meminimalkan masalah yang akan dihadapi pembeli jika penjual tidak jujur. Selain itu, pembeli yang berencana membeli apartemen hipotek perlu memastikan bahwa semua perjanjian dibuat secara tertulis. Dan transaksi tersebut, jika perlu, didaftarkan pada notaris.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/pokupka-zalogovoy-kvartiry-u-banka-riski-dlya-pokupatelya/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *