Larangan pembangunan apartemen

Pembicaraan tentang pengesahan undang-undang untuk melarang pembangunan apartemen telah berlangsung sejak saat jenis real estat ini mendapatkan popularitas. Batu sandungan utama dalam pertanyaan tentang apartemen adalah status hukumnya. Sebenarnya, ini adalah bangunan non-hunian yang digunakan untuk tempat tinggal permanen dan pada awalnya sering dibangun untuk tujuan ini.

Persetujuan RUU 2021, yang dirancang untuk akhirnya menyelesaikan masalah status hukum apartemen tersebut, telah berulang kali ditunda sejak awal tahun. Larangan apartemen seperti itu tidak dipertimbangkan di dalamnya — kita berbicara tentang cara untuk menetapkan status tempat tinggal kepada mereka. Pada saat yang sama, direncanakan untuk membatasi jumlah kompleks apartemen yang sedang dibangun, dengan mengedepankan kondisi yang sama seperti untuk bangunan apartemen tempat tinggal.

Mengapa membangun apartemen menguntungkan?

Kemungkinan larangan pembangunan apartemen di Rusia tidak berarti penghapusan total real estat semacam ini. Menurut RUU tersebut, jika disetujui, jenis rumah baru yang fundamental akan muncul di pasar real estat — bangunan multifungsi. Artinya, satu bangunan akan berisi tempat tinggal dan komersial.

Tentu saja, semua persyaratan teknis, sosial, dan infrastruktur untuk bangunan multifungsi akan sesuai dengan kebutuhan bangunan tempat tinggal yang sedang dibangun. Pertama-tama, ini akan berdampak negatif pada pengembang, karena biayanya akan meningkat secara signifikan. Akibatnya, para ahli memprediksi: pertama, kenaikan harga apartemen, dan kedua, penurunan jumlahnya.

Bagi perusahaan pengembang, pembangunan apartemen menguntungkan dari banyak sisi, yang sebagian menjelaskan banyaknya proposal yang ada saat ini. Plot yang dimaksudkan untuk pembangunan bangunan tempat tinggal jauh lebih mahal, sedangkan jumlahnya terbatas. Persyaratan tanah yang cocok untuk pembangunan gedung komersial tidak begitu ketat.

Untuk alasan ini, pengembang yang ingin mendesain tempat tinggal secara khusus, sambil menghemat anggaran, memilih apartemen. Secara teoritis, hampir semua bidang tanah dapat diubah menjadi status perumahan, tetapi dalam praktiknya ini adalah proses yang sangat memakan waktu dan sangat mahal.

Alasan kedua mengapa sangat menguntungkan bagi perusahaan konstruksi untuk membuat kompleks apartemen juga menyangkut norma dan persyaratan, tetapi kali ini bersifat teknis. Norma ditetapkan baik untuk penempatan bangunan, dan untuk semua tahap konstruksinya. Bangunan tempat tinggal tidak boleh terletak di dekat jalan raya utama dan perusahaan industri; tingkat insulasi suara yang memadai harus dirancang di dalamnya, dan semua komunikasi teknik harus memenuhi persyaratan sanitasi.

Untuk bangunan komersial, batasan ini lebih ringan: bahkan dapat berlokasi di kawasan industri dan tidak memiliki fasilitas tambahan yang dilengkapi dengan bangunan tempat tinggal. Semua nuansa ini sekali lagi mengarah pada fakta bahwa membangun gedung komersial dengan apartemen lebih murah.

Alasan ketiga yang juga menghemat anggaran pengembang adalah tidak adanya kebutuhan untuk berpartisipasi dalam pembangunan infrastruktur mikrodistrik. Inilah salah satu faktor mengapa pembangunan rumah susun di beberapa daerah dilarang, sesuai perintah pemerintah kota.

Faktanya, bertambahnya jumlah perumahan otomatis menambah beban infrastruktur kota. Jika pengembang sedang membangun kompleks perumahan, ia berkewajiban untuk secara bersamaan membuat unit infrastruktur yang diperlukan, terutama yang bersifat sosial. Dalam kasus apartemen, preferensi diberikan pada fasilitas perbelanjaan dan hiburan, dan fasilitas sosial, jika dibuat, sudah berbasis komersial. Mereka tidak dapat sepenuhnya mengkompensasi kekurangan infrastruktur, karena, misalnya, tidak setiap keluarga mampu membeli taman kanak-kanak atau sekolah komersial.

Mengapa mengubah status apartemen?

Inti dari semua pembahasan mengenai real estate semacam itu bukanlah melarang sama sekali pembangunan apartemen, melainkan mengatur status hukumnya. Saat ini, apartemen adalah semacam penghubung antara apartemen biasa dan bangunan yang dimaksudkan untuk tempat tinggal sementara. Status hotel beberapa dari mereka semakin memperumit situasi, menimbulkan kebingungan dan ketidakpastian.

Namun, ada alasan yang cukup masuk akal dan obyektif mengapa apartemen perlu diubah menjadi perumahan. Alasan-alasan ini disebabkan oleh kelemahan utama tempat tersebut, di antaranya paling sering muncul:

  • Registrasi. Bagi penghuni, bahkan pemilik apartemen, hanya tersedia pendaftaran sementara. Selain itu, ini hanya berlaku untuk bangunan tipe hotel atau yang dilayani oleh perusahaan manajemen. Di apartemen bangunan komersial atau industri, tidak peduli seberapa baik mereka dilengkapi untuk tempat tinggal permanen, Anda tidak akan dapat mendaftar sama sekali.
  • Kurangnya infrastruktur. Sebagian besar bangunan komersial dan perkantoran, yang antara lain juga termasuk apartemen, terletak di kawasan permukiman yang berkembang. Meski demikian, kekurangan fasilitas infrastruktur yang paling dibutuhkan di dalamnya akan sangat terasa. Di sekitarnya mungkin terdapat pusat perbelanjaan dan hiburan besar serta perusahaan katering, tetapi kemungkinan besar Anda harus pergi ke sekolah atau klinik dengan transportasi. Kemungkinan pengembang akan mengkompensasi kekurangan ini, dalam kasus apartemen, sangatlah kecil.
  • Ketidakpatuhan terhadap standar sanitasi. Di apartemen, meski berukuran luas, Anda jarang menemukan balkon atau loggia. Karena persyaratan untuk bangunan komersial tidak begitu ketat, tidak jarang kedekatan yang tidak menyenangkan dari bangunan tetangga, yang secara harfiah dapat dicapai dengan tangan. Selain itu, isolasi lebih buruk di apartemen, dan rezim suhu yang diperlukan tidak selalu diperhatikan.
  • Pajak dan tagihan utilitas. Untuk pemilik apartemen, subsidi dan program preferensial lainnya yang disediakan oleh negara untuk membayar utilitas tidak tersedia. Selain itu, tarif untuk tempat non-perumahan jauh lebih tinggi. Juga, biaya tambahan pemilik difasilitasi oleh jumlah pajak properti, yang bisa mencapai 2% dari nilai kadaster tempat tersebut. Sebagai perbandingan, angka untuk apartemen biasa berkisar antara 0,1 hingga 0,5%.

Kerugian utama dari perumahan semacam itu adalah bahwa konsep «apartemen» tidak diabadikan secara hukum dalam dokumen peraturan apa pun dan hanya merupakan definisi sehari-hari dari tempat yang awalnya bukan tempat tinggal, yang diadaptasi untuk tempat tinggal.

Apakah layak berinvestasi di apartemen?

Terlepas dari sejumlah kekurangannya, apartemen sangat diminati oleh investor. Hal ini sebagian besar disebabkan oleh rendahnya biaya tempat tersebut, yang lebih murah dibandingkan dengan apartemen di area yang sama. Kadang-kadang perbedaan ini bisa mencapai 20-30% dan, meskipun pajak tinggi dan biaya utilitas, merupakan investasi yang menguntungkan.

Untuk menginvestasikan uang, apartemen sering dibeli untuk disewa di masa mendatang. Di antara penyewa, perumahan seperti itu populer karena, seperti yang telah disebutkan, terletak terutama bukan di daerah pemukiman yang tenang, tetapi di bagian kota yang berkembang, seringkali di tengah kota. Tata letak yang tidak biasa, juga sering ditemukan di apartemen, juga meningkatkan permintaannya.

Namun, sehubungan dengan RUU pelarangan apartemen di bangunan komersial dan residensial, ada beberapa penurunan aktivitas pembeli saat ini. Hal ini terkait dengan ketidakpastian dan risiko yang mengancam pemilik jika terjadi pengambilan keputusan.

Apa yang diharapkan dari undang-undang larangan apartemen?

Larangan pembangunan apartemen dapat menimbulkan konsekuensi yang sulit diprediksi. Sebenarnya, larangan seperti itu tidak diharapkan, tetapi kemungkinan pembatasan dapat sangat mengubah posisi apartemen di pasar real estat. Salah satu tujuan utama dari RUU tersebut adalah transfer mereka ke status tempat tinggal.

Cukup sulit untuk menerapkannya dalam praktik — prosesnya akan lama dan melelahkan. Salah satu masalah terbesar adalah objek-objek yang konstruksinya sudah disepakati atau sudah dimulai. Dalam kasus pertama, untuk melanjutkan pekerjaan, perusahaan konstruksi harus mengubah status sebidang tanah sendiri. Ini sulit dan cukup mahal, sehingga ada risiko menghentikan atau membekukan banyak proyek. Kalaupun pembangunan dilanjutkan, pasti akan menyebabkan kenaikan harga apartemen yang signifikan, bahkan bisa melebihi harga apartemen.

Pendekatan yang sedikit berbeda akan diterapkan pada rumah yang sedang dibangun. Bergantung pada prosedur dan persyaratan untuk peralihan status tempat yang akan disetujui, bangunan tersebut akan menjadi bangunan tempat tinggal atau bangunan campuran. Ini akan ditentukan oleh sejauh mana apartemen memenuhi norma dan persyaratan untuk tempat tinggal.

Kontroversi yang lebih besar lagi disebabkan oleh apartemen siap pakai, yang setelah disahkannya undang-undang juga tidak dapat tetap dalam status yang tidak terbatas. Kesulitan masalah ini justru menjadi salah satu alasan mengapa pembahasan akhir RUU tersebut terus-menerus ditunda, sementara dokumennya sendiri sedang diselesaikan.

Kemungkinan besar, sebagian besar biaya untuk mengubah apartemen menjadi perumahan akan ditanggung oleh pemiliknya. Mereka harus mengambil bagian dalam membayar penggantian utilitas, yang lebih sesuai untuk bangunan tempat tinggal, dan memberikan kontribusi untuk perbaikan yang tak terhindarkan. Dibandingkan dengan perubahan status perumahan yang dapat terjadi atas inisiatif pribadi pemilik dan juga membutuhkan investasi, pemindahan paksa bisa lebih mahal.

Tentu saja, tidak semua apartemen akan dipindahkan ke perumahan. Jumlahnya akan ditentukan antara lain oleh ruang lingkup dan kebutuhan program pembangunan perkotaan daerah. Beberapa fasilitas komersial pada prinsipnya tidak dapat dijadikan hunian, sehingga akan tetap komersial. Selain itu, RUU tersebut tidak berlaku untuk pembangunan hotel, pusat perkantoran, dan kompleks apartemen yang fokus utamanya adalah investasi.

Banyak ketakutan disebabkan oleh nasib bangunan, seringkali tua, yang dimaksudkan untuk direkonstruksi. Sifat tata letaknya sedemikian rupa sehingga tidak memungkinkan untuk dilakukan pembangunan kembali yang memenuhi standar apartemen hunian. Secara ekonomi tidak menguntungkan untuk mengubah rumah semacam itu hanya untuk kantor atau bangunan komersial murni lainnya, oleh karena itu, jika apartemen tempat tinggal dilarang, sebagian besar bangunan semacam itu akan dihancurkan begitu saja.

Menurut para ahli, pengesahan RUU dapat mengarah pada salah satu skenario: positif atau negatif. Dalam kasus pertama, jika metode yang kompeten untuk menyelesaikan masalah ini dikembangkan, pemilik apartemen akan memperoleh status pemilik apartemen, dengan semua hak istimewanya. Pada saat yang sama, perusahaan konstruksi juga akan menerima persyaratan yang cukup jelas dan terdefinisi dengan baik mengenai fasilitas mereka. Jika, setelah adopsi undang-undang, dokumen peraturan tidak diatur dengan benar, hal ini dapat menyebabkan lebih banyak kebingungan, kontradiksi, dan masalah dalam pendaftaran real estat.

Anda dapat membaca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/zapret-na-stroitelstvo-apartamentov/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *