Kontrak untuk penjualan apartemen dengan hipotek


Mortgage adalah pinjaman yang ditargetkan untuk pembelian rumah. Hubungan para pihak dalam transaksi hipotek disertai dengan pelaksanaan kontrak tertulis untuk penjualan apartemen. Tindakannya diatur oleh Undang-Undang Federal No. 102-FZ tanggal 16 Juli 1998 «Tentang Hipotek». Undang-undang mengedepankan sejumlah persyaratan wajib untuk kontrak.

Inti dari perjanjian hipotek

Dalam undang-undang Rusia tidak ada dokumen terpisah seperti perjanjian hipotek. Ada beberapa dokumen yang membentuk kesepakatan:

  1. Pertama, calon peminjam menerima persetujuan bank untuk hipotek. Untuk melakukan ini, ia menyiapkan paket dokumen yang mengonfirmasi solvabilitasnya — setiap bank memiliki daftar dokumen tersebut sendiri. Kemudian dia mengisi aplikasi dan melampirkan dokumen padanya. Setelah persetujuannya, dia pergi untuk memilih apartemen. Ini bisa berupa perumahan di gedung baru, dan di pasar sekunder. Itu semua tergantung pada apa bank mengalokasikan uang.
  2. Setelah perumahan dipilih, kontrak awal untuk penjualan apartemen dengan hipotek dibuat antara penjual dan pembeli. Hal ini dimaksudkan untuk menggambarkan maksud para pihak. Pembeli dan penjual menjelaskan subjek pembelian dan kewajiban mereka. Diperlukan kesepakatan awal agar selama bank menyetujui apartemen yang dipilih, apartemen tersebut tidak berpindah ke pembeli lain. Pihak yang bertransaksi adalah penjual dan pembeli.
  3. Setelah apartemen disetujui, bank membuat perjanjian pinjaman dengan peminjam. Dokumen ini dianggap sebagai kontrak penjualan real estat dengan hipotek atau hipotek. Ini akan mencakup deskripsi properti dari kontrak awal dan kondisi penting. Para pihak dalam transaksi adalah pemberi pinjaman dan peminjam. Berdasarkan ketentuan perjanjian, peminjam memperoleh real estat, dan pemberi pinjaman memperoleh hak untuk menagihnya jika pembeli tidak melakukan pembayaran untuk penggunaan pinjaman tepat waktu atau tidak membayar kembali badan pinjaman.
  4. Setelah menandatangani perjanjian pinjaman, peminjam menandatangani perjanjian jual beli real estat dengan penjual. Bank mentransfer dana sebagai pembayaran, setelah itu pembeli mendaftarkan pembelian ke Rosreestr.

Kontrak pendahuluan untuk penjualan apartemen dengan hipotek: fitur

Persetujuan awal bank untuk mengalokasikan uang untuk pembelian hipotek dapat berlaku selama 90-120 hari. Beberapa bank mengeluarkan dokumen yang tidak menunjukkan persyaratan. Oleh karena itu, tidak ada yang membatasi seseorang pada saat mencari apartemen dan membuat kontrak awal penjualan dengan hipotek. Dokumen ini menjamin bahwa penjual setuju untuk menjual apartemen dan setuju untuk menunggu sampai bank menyelesaikan formalitas dan mentransfer uangnya. Dokumen tersebut menyatakan:

  • rincian para pihak (penjual dan pembeli);
  • subjek kontrak (alamat dan kondisi apartemen);
  • tata cara dan syarat penyelesaian bersama;
  • kondisi dimana transaksi dapat diakhiri;
  • hak dan kewajiban para pihak.

Kontrak pendahuluan hanya berfungsi untuk menyajikannya ke bank. Berdasarkan perjanjian awal, penjual akan menerima uang ke rekeningnya. Tidak perlu mendaftarkan kontrak dengan Rosreestr atau mensahkannya.

kontrak utama

Kontrak utama penjualan menggunakan dana hipotek disimpulkan antara bank dan peminjam. Para pihak yang bertransaksi adalah:

  • lembaga keuangan yang terdaftar di Bank Sentral dan memiliki izin untuk melakukan transaksi keuangan;
  • warga negara yang mengambil hipotek;
  • pemilik apartemen.

Pemilik bertindak sebagai gadai, karena menyediakan apartemen sendiri kepada pembeli. Janji kontrak untuk penjualan apartemen dengan hipotek adalah apartemen itu sendiri atau bagian lain dari real estat. Bank menjadi penerima gadai, karena tidak akan menjadi pemilik apartemen, tetapi hanya pihak yang menahan uang jaminan sampai pembeli membayar kembali nilainya secara penuh. Kepemilikan apartemen yang digadaikan akan menjadi milik pembeli, tetapi dia tidak akan dapat:

  • menjual atau menyumbangkan perumahan;
  • melakukan penjadwalan ulang.

Selain itu, apartemen hipotek perlu diasuransikan. Pembeli tidak dapat gagal melakukan ini, karena bank berkepentingan dengan keamanan agunan.

Ketentuan-ketentuan pokok perjanjian

Kontrak hukum perdata dianggap selesai jika para pihak telah mencapai kesepakatan dan menyatakannya secara tertulis. Dokumen tersebut harus mencakup:

  • subjek kontrak;
  • kondisi di mana kesimpulan itu dibuat.

Pasal 432 KUH Perdata Federasi Rusia mengatur hubungan kontraktual. Persyaratan penting dari kontrak termasuk harga, prosedur, dan ketentuan pembayaran di bawahnya.

Subyek kontrak

Subjek perjanjian jual beli hipotek, sesuai namanya, adalah objek real estat. Bisa jadi:

  • Apartemen;
  • rumah pribadi;
  • sebidang tanah untuk konstruksi perumahan individu.

Subjek dijelaskan selengkap mungkin. Jenis objek ditunjukkan: tempat tinggal atau non-perumahan. Apartemen biasanya diklasifikasikan sebagai tempat tinggal, tetapi sekarang beberapa apartemen mungkin bukan tempat tinggal. Misalnya di gedung pencakar langit bertingkat di ibu kota. Bangunan yang sama dapat berupa tempat tinggal atau bukan tempat tinggal sesuai dengan dokumen. Status memengaruhi kemampuan untuk mendaftar di real estat dan jumlah pembayaran utilitas, sehingga harus ditunjukkan.

Kemudian tunjukkan nomor kadaster apartemen. Jika kita berbicara tentang apartemen di gedung baru dan konstruksi baru saja berlangsung, maka alih-alih nomor kadaster, alamat properti, lokasinya di rumah (pintu masuk, lantai) dan area ditunjukkan. Jika informasi ini telah ditunjukkan dalam perjanjian awal, maka informasi tersebut akan ditransfer begitu saja ke perjanjian hipotek untuk penjualan real estat. Dengan tidak adanya data tentang objek properti hunian, dianggap tidak konsisten dan karenanya tidak disimpulkan.

Perlu memperhatikan deskripsi apartemen: dengan atau tanpa dekorasi. Untuk menambah jumlah pengurangan pajak dan memasukkan dana untuk penyelesaian bangunan, dokumen tersebut harus menyatakan bahwa apartemen dibeli tanpa penyelesaian.

Harga real estat

Harga real estat ditetapkan sesuai dengan Art. 555 KUH Perdata Federasi Rusia. Jika kita berbicara tentang sebuah apartemen di gedung baru, maka diambil nilai kadaster dari objek tersebut. Jika ini adalah real estat di pasar sekunder, maka laporan dari penilai independen digunakan. Ini menentukan biaya sebenarnya dari perumahan yang diusulkan. Layanan ini dipesan oleh bank. Pembayaran untuk penilaian independen diberikan kepada pembeli, kecuali ditentukan lain dalam perjanjiannya dengan bank.

Prosedur, syarat dan jumlah pembayaran

Sesuai dengan Art. 489 KUH Perdata Federasi Rusia menentukan prosedur, syarat dan jumlah pembayaran untuk kontrak penjualan apartemen yang dibebani dengan hipotek. Bank menunjukkan:

  • jumlah kontrak;
  • jangka waktu kontrak;
  • suku bunga.

Jumlah tersebut ditunjukkan dalam mata uang di mana pembayaran akan dilakukan. Jangka waktu akan dihitung sejak para pihak menandatangani perjanjian. Tingkat bunga dapat ditentukan sendiri untuk seluruh periode pembayaran atau dipecah secara bertahap (untuk setiap tahun). Pembeli wajib membayar sesuai ketentuan yang akan dijelaskan dalam kontrak.

Pembeli setuju untuk melakukan pembayaran bulanan ke bank. Ketika kondisi terpenuhi, pembebanan dihapus dari properti dan pembeli menerima hak untuk menjualnya atau membuangnya.

Jika pembayaran di muka dilakukan, maka itu juga ditunjukkan. Harap dicatat bahwa ada sejumlah konsep serupa untuk pembayaran di muka. Ini digunakan dalam semua kontrak untuk pembelian apartemen dengan hipotek (Pasal 457 KUH Perdata Federasi Rusia), di mana tidak 100% dari jumlah dibayarkan sekaligus, tetapi dipecah menjadi beberapa bagian. Jika Anda mentransfer jumlah yang kemudian Anda rencanakan untuk diminta kembali jika terjadi pemutusan kontrak, maka ini adalah pembayaran di muka. Itu termasuk dalam klausul terpisah dari kontrak. Jika Anda melakukan deposit, tidak seperti uang muka, itu tidak dapat dikembalikan (berdasarkan undang-undang). Para pihak menentukan kondisi dan dalam situasi apa deposit dikembalikan, dan kapan tidak. Namun pengadilan menerimanya hanya jika syaratnya tidak bertentangan dengan undang-undang yang ada.

Jika apartemen dibeli dengan peminjam bersama, mis. secara bersama-sama bertanggung jawab berdasarkan ketentuan kontrak, Anda perlu menunjukkan bagaimana pembayaran dan kepemilikan saham didistribusikan di antara mereka. Peminjam bersama biasanya pasangan pembeli, atau orang tua jika apartemen siswa dibeli.

Nuansa penting

Selain syarat dasar DCT saat membeli apartemen dengan hipotek, para pihak dapat meresepkan detail lain dalam dokumen. Seperti pembayaran jasa notaris atau pembayaran biaya negara. Jika kita berbicara tentang kontrak dengan pengembang, maka ketentuan ini standar di sana. Jika apartemen dibeli di pasar sekunder, maka pembeli dan penjual dapat secara bersama-sama bertanggung jawab atau membebankan biaya pada pembeli sehingga penjual memberikan potongan harga, dll.

Pengacara merekomendasikan untuk memeriksa kebersihan hukum apartemen, serta membaca contoh perjanjian jual beli hipotek dengan pengacara real estat. Ini akan membantu menghindari masalah jika terjadi ketidaksepakatan antara penjual dan pembeli.

Hak dan kewajiban para pihak

Penggadai, mis. pemilik apartemen harus, dalam beberapa hari (hingga seminggu), mentransfer dokumen untuk pendaftaran ulang kepemilikan. Selama dokumen, Anda juga berjanji untuk:

  • tidak memberikan barang gadai untuk digunakan oleh orang lain;
  • jangan mengasingkannya;
  • tidak melakukan tindakan lain yang dapat mengubah properti.

Selain itu, kontrak penjualan apartemen dengan hipotek dapat mencakup prosedur yang harus diikuti jika timbul klaim dari pihak ketiga terhadap properti tersebut. Misalnya, penjual memutuskan untuk menjual apartemen, tetapi anak-anaknya menentangnya dan menuntut pembatalan transaksi.

Pembeli memiliki hak untuk memiliki properti yang dijaminkan, menyewakannya, kecuali ditentukan lain oleh kontrak. Dia menyanggupi untuk melakukan pembayaran bulanan sesuai dengan ketentuan kontrak.

Bank, sebagai penerima gadai, memiliki hak untuk memeriksa kondisi properti, untuk menuntut dari pembeli pemenuhan penuh kewajiban berdasarkan kontrak. Dalam hal penyalahgunaan dana atau dalam hal pemenuhan yang tidak tepat oleh peminjam atas kewajibannya, ia memiliki hak untuk menuntut eksekusi atau pelunasan hipotek lebih awal. Dalam hal terjadi ketidaksepakatan dan tidak terpenuhinya kewajiban oleh peminjam, bank berhak untuk memulihkan agunan melalui pengadilan.

Penyitaan real estat

Untuk mengambil dari pembayar yang tidak bermoral sebuah apartemen yang dibeli berdasarkan perjanjian jual beli melalui hipotek, Anda memerlukan keputusan pengadilan. Pengadilan mempertimbangkan informasi yang ditentukan dalam klaim bank dan, jika dianggap sah, dapat memenuhi klaim tersebut. Tetapi di Rusia dilarang mengambil apartemen jika itu satu-satunya tempat tinggal atau jika anak di bawah umur terdaftar di dalamnya. Oleh karena itu, bank sangat enggan memilih cara pemulihan ini.

Jika, karena alasan tertentu, klien kehilangan solvabilitas, dia dapat menyetujui restrukturisasi pinjaman atau liburan kredit dengan bank. Apakah mengizinkan mereka untuk digunakan secara bersamaan atau tidak adalah hak prerogatif bank. Selama restrukturisasi, saldo jumlah tersebut dibagi menjadi pembayaran yang sama yang perlu dibayar kembali. Kemungkinan ini dapat langsung dijelaskan dalam DCT apartemen yang di hipotek, namun biasanya kemungkinan restrukturisasi jarang digunakan, oleh karena itu tidak secara khusus dicantumkan dalam kontrak.

Liburan kredit diatur oleh Undang-Undang Federal No. 76 tanggal 1 Mei 2019 “Tentang Hak atas Liburan Hipotek”. Anda dapat menggunakannya dalam kaitannya dengan satu properti hanya 1 kali. Dalam hal ini, masa liburan dipilih oleh peminjam. Dia dapat menyelesaikannya lebih cepat dari jadwal, tetapi dia tidak akan dapat memperpanjangnya. Oleh karena itu, tenggat waktu harus didekati dengan bijaksana. Setelah aplikasi diajukan ke bank, pemodal diberi waktu 10 hari untuk meninjau aplikasi dan menanggapinya. Jika tidak ada tanggapan tertulis setelah 10 hari, maka hari libur dianggap dikabulkan, namun sebelum itu disarankan pembayaran dilakukan tepat sesuai jadwal.

Ketentuan akhir dari perjanjian

Kontrak penjualan apartemen dengan hipotek dianggap selesai sejak ditandatangani oleh para pihak. Masa berlaku sampai para pihak memenuhi kewajibannya secara penuh.

Mereka membuat perjanjian dalam 3 salinan: satu untuk masing-masing pihak dan satu salinan dokumen lagi akan diperlukan saat mendaftarkannya ke Rosreestr. Jika terjadi ketidaksepakatan, para pihak dipandu oleh undang-undang Federasi Rusia saat ini. Masing-masing pihak memiliki hak untuk pergi ke pengadilan jika kesepakatan tidak dapat dicapai.

Menandatangani kontrak

Untuk menandatangani kontrak, pembeli memerlukan paspor, dan badan hukum yang terlibat dalam transaksi (pengembang atau bank) memerlukan detailnya dan orang yang berhak menandatangani dokumen tersebut.

Penjual juga perlu menyiapkan dokumen yang mengonfirmasi kepemilikan apartemennya. Saat membeli rumah di pasar sekunder, Anda memerlukan dokumen yang mengonfirmasi kemurnian transaksi. Diantaranya, surat keterangan dari dinas perumahan tentang tidak adanya hutang untuk apartemen komunal, paspor kadaster untuk apartemen, surat keterangan jumlah penduduk yang terdaftar di dalamnya. Jika apartemen dijual oleh pasangan dalam pernikahan, maka persetujuan tertulis dari pasangan kedua dengan fakta penjualan apartemen akan diperlukan. Daftar lengkap dokumen yang diperlukan untuk menandatangani kontrak penjualan apartemen dengan hipotek dapat ditemukan di situs web bank.

Asuransi apartemen

Sesuai dengan persyaratan undang-undang «Tentang Hipotek», pembeli wajib mengasuransikan rumah. Oleh karena itu, pemberi pinjaman memerlukan asuransi. Biaya ini adalah tanggung jawab pembeli. Kontrak asuransi ditandatangani segera sebelum berakhirnya kontrak penjualan apartemen dengan hipotek.

Transfer uang

Untuk mengecualikan penipuan peminjam dengan uang, bank mentransfer dana untuk apartemen langsung ke rekening penjual. Dia dapat melakukan ini untuk satu pembayaran atau beberapa, jika ini diatur oleh kontrak.

Jika sebuah apartemen dibeli dari pengembang menggunakan rekening escrow, maka uangnya ditransfer ke sana. Rekening escrow adalah rekening khusus, mirip dengan rekening deposito, dimana keuangan ditransfer. Pengembang tidak dapat membuangnya sampai konstruksi selesai dan rumah dioperasikan. Peminjam juga tidak dapat membuang uang ini atau menariknya. Jika konstruksi macet dan konstruksi berubah menjadi konstruksi jangka panjang, maka Anda dapat mengakhiri kontrak dengan pengembang — dana akan dikirim kembali ke bank.

pajak

Penjualan real estat adalah pendapatan. Oleh karena itu, penjual harus membayar pajak penghasilan sebesar 13% dari penghasilan. Jika apartemen dimiliki kurang dari 3 tahun atau dibeli sebelum 1 Januari 2016, maka penjual dibebaskan dari pajak. Jika Anda membeli apartemen dan menjualnya setelah 1-3 tahun, maka pajaknya adalah 13% dari selisih harga beli dan jual. Mudah dihitung jika Anda mengangkat dokumen penjualan.

Templat kontrak penjualan

Contoh kontrak penjualan hipotek yang dipublikasikan di Internet bagus untuk pengenalan masalah ini. Tetapi setiap bank memiliki staf pengacara dan formulirnya sendiri. Anda dapat mengunduh sampel atau membiasakan diri dengannya di situs web bank yang dipilih. Dengan demikian, seseorang akan mendapatkan gambaran tentang dokumen tertentu, menandai poin-poin yang tidak sepenuhnya jelas baginya, dan akan dapat mengklarifikasinya dengan manajer bank.

Jika seseorang tidak mempercayai bank, maka Anda dapat berkonsultasi dengan pengacara real estat, tetapi lebih baik mencari bank yang kontraknya jelas bagi Anda dan tidak menimbulkan perbedaan. Ingatlah bahwa setelah para pihak membubuhkan tanda tangannya, dokumen tersebut akan dianggap selesai. Tidak peduli apakah peminjam memahami semua istilah di dalamnya atau hanya berpikir dia mengerti. Agar tidak mengalami masalah, disarankan untuk mengklarifikasi semuanya terlebih dahulu.

Baca artikel di majalah kami: https://qayli.com/journal/dogovor-kupli-prodaji-kvartiry-po-ipoteke/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *