Klasifikasi objek real estat

Menentukan karakteristik dan klasifikasi pasar real estat merupakan proses yang sangat kompleks, karena cabang ekonomi ini memiliki banyak komponen. Ini adalah kombinasi dari pasar yang sangat terspesialisasi yang berinteraksi satu sama lain dan pada saat yang sama tetap terisolasi. Kriteria utama yang diperhitungkan saat menganalisis pasar adalah karakteristik komponen utamanya, serta klasifikasi dan tujuan real estat.

Klasifikasi pasar real estat

Berbagai pendekatan digunakan untuk mengklasifikasikan pasar perumahan. Pertama, semua operasi dan jenis pekerjaan yang terkait dengan konstruksi, operasi, dan perdagangan objek real estat dibagi menjadi segmen teritorial bersyarat: pasar federal, regional, dan lokal. Terlepas dari kenyataan bahwa komponen-komponen ini sangat erat kaitannya dan sebenarnya tidak dapat dipisahkan satu sama lain, mereka memiliki tren harga yang berbeda dan pembentukan keseimbangan penawaran dan permintaan.

Salah satu faktor paling signifikan yang mempengaruhi pasar regional adalah tingkat pekerjaan penduduk. Pada saat yang sama, unit individualnya diklasifikasikan sebagai pasar dengan lapangan kerja tinggi, rendah, meningkat atau menurun.

Pasar federal adalah konsep umum yang menyatukan komponen kerangka legislatif lainnya, serta faktor pengaruh ekonomi internal dan eksternal. Saat menganalisis pasar lokal, fitur yang lebih sempit dari suatu wilayah tertentu terutama diperhitungkan: area kota yang disukai untuk tempat tinggal dan investasi, tingkat pendapatan rata-rata penduduk, dll.

Pengklasifikasi umum objek real estat membagi pasar menjadi segmen utama: primer, sekunder, serta pasar persewaan. Dua yang pertama termasuk dalam apa yang disebut bidang jual beli, sedangkan tujuan utama yang ketiga adalah untuk mendapatkan keuntungan konstan dalam proses kepemilikan real estat. Menurut undang-undang, dengan objek dari dua segmen pasar pertama, dimungkinkan untuk mengambil tindakan untuk sepenuhnya mengalihkan hak untuk memiliki dan membuang properti tersebut.

Pasar perdana adalah bangunan untuk dijual yang sedang dibangun atau baru dibangun dan dijual untuk pertama kali. Penjual properti yang sebelumnya tidak dimiliki tersebut dianggap negara, diwakili oleh administrasi penyelesaian, dan perusahaan pengembang. Dalam hal ini, pemerintah kota bertindak sebagai penjamin dan pengatur legalitas benda tidak bergerak, sedangkan perusahaan konstruksi berperan sebagai penyedia jasa. Jumlah penawaran di pasar berbanding lurus dengan jumlah perumahan yang sedang dibangun dan dioperasikan.

Penting! Dasar untuk pengembangan lebih lanjut dari pasar real estat secara keseluruhan hanyalah segmen utamanya. Tingkat pertumbuhannya mengatur semua proses penting yang terjadi di sektor ekonomi ini.

Pasar sekunder adalah perumahan dan real estat untuk tujuan komersial, yang bukan pertama kali muncul sebagai subjek transaksi. Dengan kata lain, perumahan sekunder adalah real estat yang sebelumnya memiliki setidaknya satu pemilik.

Hubungan antara pasar primer dan sekunder jauh lebih dekat daripada yang terlihat pada pandangan pertama. Pertumbuhan popularitas satu segmen atau kenaikan harga rata-rata secara langsung mempengaruhi segmen kedua. Jika, misalnya, jumlah penawaran perumahan sekunder meningkat, popularitas dan permintaan untuk objek utama turun — mereka terdepresiasi sampai batas tertentu. Pada saat yang sama, ketika biaya konstruksi memicu kenaikan harga bangunan baru, biaya objek sekunder meningkat secara permanen.

Jangan lupa! Sebuah gedung baru, yang secara resmi dioperasikan, memperoleh status perumahan sekunder, meskipun belum pernah ada yang tinggal di dalamnya. Dengan demikian, semua transaksi untuk akuisisi properti tersebut akan dilakukan sesuai dengan aturan real estat yang memiliki pemilik tertentu, yaitu berdasarkan kontrak penjualan.

Pasar persewaan merupakan salah satu segmen pasar real estat yang fungsinya untuk menerima penghasilan tetap dengan menggunakan properti yang dimiliki tanpa menjualnya. Artinya, sumber pendapatan utama pemilik rumah yang berputar di segmen ini adalah menyewakannya.

Operasi semacam itu melibatkan pengalihan fasilitas tempat tinggal atau komersial untuk penggunaan sementara kepada orang lain dengan biaya tertentu. Dalam hal ini, hanya pengalihan hak pakai yang terjadi — hanya pemilik properti yang masih dapat membuang properti tersebut sepenuhnya, termasuk menjualnya.

Pasar persewaan juga terkait erat dengan pasar real estat primer dan sekunder. Ini terutama menyangkut jumlah sewa. Ini meningkat secara proporsional dengan pertumbuhan biaya perumahan yang dijual, serta kenaikan harga barang dan jasa lainnya. Namun, biaya sewa tidak terlalu bergantung pada tren ekonomi secara umum — pengatur harga utama dalam hal ini adalah permintaan akan rumah sewa.

Selain itu, ada klasifikasi pasar real estat lain yang tidak sepenuhnya resmi. Kita berbicara tentang segmennya yang terorganisir dan tidak terorganisir. Pasar terorganisir diatur secara ketat oleh peraturan, semua transaksi di dalamnya memerlukan pendaftaran negara wajib dan partisipasi perantara hukum. Selama penyelesaian transaksi semacam itu, hak-hak para pihak dilindungi secara maksimal, dan transaksi itu sendiri memperoleh bobot hukum.

Pasar yang tidak terorganisir, terlepas dari upaya negara untuk membatasi perdagangan real estat spontan sebanyak mungkin, masih ada. Salah satu alasan utama beralih ke industri ini adalah keinginan untuk menghemat pelaksanaan banyak dokumen, yang pasti memerlukan biaya. Pada saat yang sama, setiap transaksi yang tidak diatur dengan baik sangat berisiko — tidak melindungi hak milik para pihak dan tidak dapat memberikan keandalan hukum.

Fitur dari pasar real estat

Jenis objek real estat dibagi menjadi alami (bidang tanah, penanaman, waduk, serta bidang bawah tanah) dan buatan (bangunan dan struktur). Jika mereka menjadi subjek transaksi di pasar real estat, mereka tunduk pada definisi yang ditetapkan yang merupakan karakteristik dari jenis barang ini, yang secara kolektif disebut fitur pasar real estat. Mereka memberikan gambaran yang jelas tentang properti semacam ini, yang membedakannya dari objek perdagangan lainnya.

Fitur utama pasar adalah:

  • Lokalisasi. Konsep ini berarti sifat statis dari objek transaksi, ketidakmampuan untuk memindahkannya ke luar angkasa tanpa menyebabkan kerusakan yang tidak dapat diperbaiki. Selain itu, lokalisasi menunjukkan pengikatan properti yang ditentukan secara ketat ke area tersebut, afiliasi teritorial yang tidak dapat diubah.
  • Kompetisi. Klasifikasi ekstensif objek real estat dalam sistem kadaster adalah alasan mengapa persaingan sempurna tidak dapat terjadi di pasar real estat. Selain itu, proses ini dipengaruhi oleh perbedaan yang signifikan antara pasar regional, yang memungkinkan pengembang dan investor bersaing secara setara hanya dalam unit teritorial yang terbatas.
  • Keunikan. Setiap properti unik dengan caranya sendiri, karena menggabungkan tidak hanya fitur teknis bangunan, tetapi juga banyak nuansa terkait: lokasi, tingkat pengembangan infrastruktur, pemukiman, situasi ekologis di wilayah tersebut, bangunan tetangga, status dan nilai bangunan. tanah yang berada.
  • Elastisitas penawaran. Untuk pasar real estat, konsep ini ditandai dengan tarif yang agak rendah. Jumlah barang yang ditawarkan, dalam hal ini benda tidak bergerak, jarang berkurang atau bertambah karena perubahan harga pasar rata-ratanya.
  • Faktor-faktor yang mempengaruhi daya saing. Seberapa kompetitif suatu produk tergantung pada banyak faktor langsung dan tidak langsung. Di antara yang langsung adalah profesionalisme tingkat tinggi dalam pelaksanaan pekerjaan, bahan bangunan dan finishing berkualitas tinggi. Yang tidak langsung meliputi: preferensi pembeli dan investor potensial, tren saat ini dalam pembangunan bangunan tempat tinggal dan komersial, keadaan lingkungan, laju perkembangan area pemukiman tertentu.
  • Total biaya objek. Harga akhir dari setiap bangunan yang dibangun dibentuk tidak hanya dari biaya bahan yang digunakan dan dana yang dihabiskan untuk itu — tetapi juga termasuk biaya lain, termasuk tenaga kerja yang digunakan dan sumber daya material. Selain itu, harga dibentuk dengan mempertimbangkan biaya tanah yang digunakan untuk pembangunan, hak atasnya, serta biaya yang terkait dengan perolehan dan pendaftaran hak tersebut.

Konsep dan klasifikasi real estat

Objek real estat mencakup semua jenis barang yang tidak dapat dipisahkan dari tanah dan secara permanen tertanam di wilayah tertentu. Ini termasuk bidang tanah dengan ukuran berbeda, bangunan terpisah atau bagian bangunan dengan pemilik berbeda, bangunan komersial, industri dan tambahan, serta berbagai bentuk gabungannya.

Klasifikasi objek real estat di Rusia dilakukan menurut banyak parameter, yang masing-masing mencerminkan karakteristik individu dari unit real estat.

Fitur utama real estat

Agar suatu harta dapat memperoleh status harta tidak bergerak, maka harus memenuhi beberapa kriteria wajib untuk menentukan jenis harta tersebut. Fitur utama klasifikasi real estat direduksi menjadi tiga poin:

Hubungan yang tak terpisahkan dengan bumi

Konsep ini berarti bahwa objek terpisah harus terhubung secara tidak dapat diganggu gugat dengan permukaan bumi dengan desain teknis khusus. Sifat struktur seperti itu, jenisnya dan kriteria lainnya tidak diatur oleh hukum — aturan utama tetap mengikat struktur ke tanah sekali dan untuk selamanya. Prinsip ini mendasar di antara ciri-ciri definisi real estat itu sendiri.

Namun, beberapa bangunan dan bangunan tidak memiliki status real estat. Ini termasuk bagian-bagian dari struktur arsitektur yang tidak memiliki fungsi ekonomi independen. Ini termasuk pagar, tempat parkir tanah, situs yang dilengkapi, dll. — yaitu, bagian dari objek yang tidak dapat ada di luarnya.

Struktur seperti itu memiliki nama lain — non-kapital. Artinya, mereka tidak memiliki struktur yang melekat pada tanah, dan secara teoritis dapat dipindahkan ke lokasi lain. Meskipun aturan terakhir untuk bangunan tidak permanen tidak selalu berlaku, namun tetap tidak bisa disebut real estat.

Beberapa benda, misalnya, beberapa jenis transportasi air dan udara, meskipun secara fisik dapat dipindahkan, dalam kasus yang jarang terjadi dapat secara hukum disamakan dengan benda tidak bergerak.

Tidak mungkin bergerak tanpa kerusakan

Inti dari fitur kedua berasal dari definisi yang pertama. Sambungan yang tidak dapat dipisahkan menyiratkan keberadaan yayasan yang wajib, serta struktur teknik yang mengikatnya ke permukaan bumi.

Tidak mungkin memindahkan objek di ruang angkasa tanpa merusak struktur ini. Karena deformasi pondasi itu sendiri juga terjadi, integritas bangunan mengalami kerusakan yang tidak dapat diperbaiki.

Prosedur hukum untuk menciptakan real estat

Tidak ada benda tak bergerak yang dapat didirikan tanpa izin dari otoritas kota pemukiman dan otoritas yang bertanggung jawab atas perencanaan kota. Selain itu, bangunan tersebut harus dibangun di atas sebidang tanah yang sesuai, dan perusahaan konstruksi harus memiliki hak untuk menggunakannya.

Izin bangunan resmi juga memainkan peran besar. Jika, menurut semua karakteristik teknis, bangunan tersebut memenuhi kriteria di atas, tetapi didirikan dengan melanggar hukum, bangunan tersebut sama sekali tidak dapat diberi status sebagai benda tidak bergerak.

Jenis benda tidak bergerak

Karakterisasi dan klasifikasi real estat dilakukan menurut banyak kriteria. Yang pertama adalah asal alami atau artifisial dari unit tak bergerak tertentu.

Kriteria kedua adalah skala objek. Klasifikasi skala diterapkan baik untuk petak tanah dan petak bawah tanah yang terpisah, dan untuk bangunan yang merupakan bagian dari struktur tunggal. Menurut prinsip penskalaan, mereka membedakan: bangunan keluarga tunggal dan multi-apartemen, kompleks perumahan, apartemen dan kamar, serta banyak objek lain yang bertindak sebagai komoditas di pasar real estat.

Kriteria ketiga adalah kesiapan. Ini menunjukkan tidak hanya rumah yang sedang dibangun dan dioperasikan — terminologi definisi ini jauh lebih luas. Menurut kriteria kesiapan, berikut ini dibedakan: objek dalam konstruksi, belum selesai (memerlukan penyelesaian), membutuhkan rekonstruksi atau perbaikan besar, objek jadi.

Kriteria keempat adalah penunjukan. Ini menunjukkan tujuan pembuatan objek ini atau itu, karena masing-masing memiliki standar teknisnya sendiri yang diabadikan dalam undang-undang. Bangunan dapat dimaksudkan: untuk tempat tinggal, untuk mengatur ruang kantor, untuk perdagangan dan jasa lainnya, untuk keperluan industri, dll. Setiap petak tanah, pada gilirannya, juga dimaksudkan untuk sesuatu: untuk pengembangan, untuk eksploitasi, untuk tujuan pertanian.

Kriteria kelima, salah satu yang terpenting, adalah definisi jenis objek utama yang merupakan barang paling umum di pasar real estat. Menurut klasifikasi umum, mereka dibagi menjadi:

  • Tanah. Jenis properti ini adalah bagian permukaan tanah yang didefinisikan dengan jelas, yang memiliki ciri-ciri tertentu yang memungkinkannya dianggap sebagai benda tidak bergerak individu.
  • Bangunan. Istilah ini disebut benda tak bergerak yang berdiri terpisah, yang merupakan satu sistem. Ini mencakup tanah dan, paling sering, bagian bawah tanah, jaringan komunikasi teknik, tempat yang dimaksudkan untuk tempat tinggal permanen, akomodasi, aktivitas tenaga kerja atau kebutuhan ekonomi lainnya.
  • Struktur. Objek semacam itu termasuk struktur bangunan volumetrik terpisah dengan dinding penahan beban, tanah dan, seringkali, bagian bawah tanah. Dalam kebanyakan kasus, mereka awalnya dibangun untuk operasi industri, penyimpanan, dan kadang-kadang — untuk tempat tinggal sementara orang atau hewan.
  • Tempat. Istilah ini mengacu pada bagian terpisah dari ruang internal bangunan, yang diisolasi khusus untuk tujuan ini oleh struktur teknik. Tempatnya adalah perumahan dan non-perumahan. Jika kita berbicara tentang gedung apartemen, yang terakhir adalah bagian internal bangunan yang tidak dianggap sebagai milik bersama penghuni dan tidak dilengkapi secara teknis untuk tempat tinggal permanen.
  • Tempat mobil. Jenis benda tidak bergerak ini disajikan dalam bentuk bagian dari bangunan atau struktur yang dirancang untuk mengakomodasi transportasi pribadi penghuninya. Tempat parkir dapat dipisahkan dari yang lain dengan bangunan khusus, atau tidak memilikinya.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/klassifikaciya-obektov-nedvijimosti/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *