Klaim ke pengembang: cara menyusun dan mengirimkan aplikasi dengan benar

Ketika hanya ada sedikit waktu tersisa sampai hari yang disayangi untuk pindah ke apartemen baru, terkadang situasi yang tidak terduga terjadi karena kesalahan perusahaan konstruksi. Dalam kasus seperti itu, Anda harus mengirimkan klaim tertulis kepada pengembang atau pergi ke pengadilan.

Untungnya, masalah seperti itu tidak terjadi pada setiap perusahaan pengembang, tetapi pada saat yang sama tidak jarang dianggap sebagai kejadian luar biasa.

Harus segera dicatat bahwa aplikasi dapat dikirim ke pengembang untuk alasan apa pun yang memerlukan penyelidikan atau menimbulkan keraguan tentang kepatuhan terhadap perjanjian. Namun, ada sejumlah alasan serius mengapa seruan semacam itu diperlukan untuk menyelesaikan perbedaan yang muncul secara damai atau yudisial.

Alasan paling berat untuk surat klaim kepada pengembang

Alasan paling berat dan umum untuk mengajukan klaim kepada pengembang terkait dengan pelanggaran kewajiban penting di pihaknya. Alasan ini meliputi:

  • pelanggaran tenggat waktu pengiriman rumah yang ditentukan dalam deklarasi proyek;
  • kekurangan yang teridentifikasi pada tahap penerimaan dan transfer atau selama masa garansi;
  • penangguhan atau pembekuan konstruksi;
  • pengembalian dana yang ditransfer ke pengembang dalam kasus pemutusan kontrak secara sepihak yang diatur oleh hukum;
  • masalah keuangan selama kelebihan area apartemen yang dinyatakan;
  • pengenaan pelayanan.

Harus dipahami bahwa konsep gugatan terlalu umum untuk diatur oleh undang-undang dalam setiap kasus tertentu. Istilah ini harus dipahami sebagai proposal formal untuk dialog tentang situasi kontroversial.

Jenis klaim tertulis

Setiap klaim aplikasi kepada pengembang harus memperhatikan hanya satu aspek dari properti yang menjadi pertanyaan. Oleh karena itu, persyaratan untuk pemenuhan klaim juga akan berbeda, meskipun dalam banyak kasus terkait dengan bagian keuangan dari perjanjian.

Keluhan untuk pelanggaran tenggat waktu

Biasanya, waktu yang tepat untuk pembangunan rumah ditunjukkan dalam deklarasi proyek, dan kemudian ditetapkan dalam perjanjian ekuitas. Dalam hal terjadi peningkatan yang tidak terduga atau disengaja dalam periode ini, undang-undang memberikan kompensasi untuk setiap hari keterlambatan, dimulai dari hari berikutnya setelah tanggal yang disepakati. Persentase tingkat kompensasi ditetapkan oleh Bank Sentral sebesar 1/150 dari tingkat pembiayaan kembali, namun, dalam beberapa kasus, pengembang dapat menawarkan tarifnya sendiri, dengan menunjukkannya dalam kontrak dan sebelumnya menyetujui ekuitas pemegang.

Untuk menghitung kompensasi penalti, biaya apartemen yang dibayarkan oleh pemegang saham diambil dan dikalikan dengan jumlah hari keterlambatan. Angka yang dihasilkan sekali lagi dikalikan dengan 1/150 dari tingkat pembiayaan kembali. Harus diingat bahwa tingkat refinancing yang berlaku pada saat pembelian apartemen, yaitu kesimpulan dari kontrak, yang diperhitungkan. Nuansa ini sangat penting, karena nilai tarif ini tidak konstan dan pada saat kompensasi penalti dikumpulkan, mungkin berbeda secara signifikan dari yang asli.

Contoh klaim kepada pengembang jika terjadi pelanggaran ketentuan pengiriman objek

Pengaduan kekurangan

Selama pemeriksaan awal apartemen atau segera setelah penyelesaian, mungkin perumahan tersebut memiliki sejumlah kekurangan yang muncul karena kesalahan pengembang atau kontraktor. Pemilik berhak untuk mengajukan klaim atas hal apapun yang menurut pendapatnya dapat dijamin.

Dalam kasus yang serius, seperti retakan di dinding, jendela kaca ganda yang bocor, atau pipa ledeng yang bocor, konsekuensi seperti itu harus diperbaiki oleh pengembang dengan biayanya sendiri. Ini mungkin juga berlaku, misalnya, untuk penyelesaian, meskipun disediakan dalam versi draf. Dinding yang terlalu melengkung, sambungan yang tidak rapat dapat menyebabkan pekerjaan finishing tambahan dan, akibatnya, meningkatkan biaya perbaikan secara signifikan. Dalam situasi seperti itu, pemilik juga memiliki hak untuk mengajukan klaim atas pekerjaan berkualitas rendah.

Jika kontrak menentukan penyelesaian akhir apartemen, semua komponennya ditanggung oleh jaminan dengan jangka waktu yang telah ditentukan. Biasanya berkisar antara tiga sampai lima tahun. Jika, misalnya, wallpaper terkelupas di dalam ruangan sebelum kedaluwarsa, pengembang atau kontraktor, atas perintah pengembang, memperbaiki kesalahan atas biayanya sendiri.

Klaim saat menandatangani akta penerimaan dan transfer

Selama penandatanganan akta penerimaan dan transfer, persiapan aplikasi yang sesuai mungkin diperlukan jika pengembang mencatat dalam akta tersebut bahwa pemegang saham tidak memiliki klaim atas kualitas, tetapi sebenarnya demikian. Hal ini terkadang terjadi ketika perusahaan tidak ingin mengeluarkan dana tambahan untuk menghilangkan cacat, atau luas apartemen bertambah tanpa sepengetahuan pemiliknya.

Jika dalam kasus pertama Anda hanya perlu mengirimkan klaim resmi kepada pengembang, maka dalam kasus kedua akan berguna untuk menyewa seorang ahli independen untuk mengukur ulang luas bangunan tersebut.

Penting untuk membuat komentar Anda sendiri dalam tindakan penerimaan dan pemindahan selama pemeriksaan apartemen. Pengembang harus memberi tahu pemegang saham terlebih dahulu tentang tanggal dan waktu pemeriksaan.

Kadang-kadang perusahaan yang tidak terlalu teliti mengabaikan aturan ini, sehingga setelah mengumumkan tidak hadirnya pemegang saham untuk diperiksa, mereka membuat tindakan sepihak. Jika dirancang dengan cara ini, Anda harus pergi ke pengadilan dan membuktikan bahwa pengembang tidak mengambil tindakan apa pun untuk membuat tindakan timbal balik. Untuk alasan ini, Anda harus memantau dengan hati-hati ketentuan pemindahan apartemen yang ditentukan dalam kontrak, dan meminta pengembang untuk memberikan pemberitahuan tertulis tentang pemeriksaan yang akan datang.

Klaim saat mengubah area apartemen

Hingga saat ini, tidak ada dokumen peraturan yang relevan yang dapat sepenuhnya menyelesaikan masalah ketidaksesuaian antara luas apartemen dan angka yang dinyatakan dalam deklarasi proyek. Satu-satunya cara untuk mengklarifikasi situasi seperti itu adalah dengan terlebih dahulu menetapkan semua nuansanya dalam perjanjian ekuitas.

Sedikit perubahan pada area interior rumah adalah salah satu pilihan norma. Pada beberapa jenis bangunan, misalnya bangunan panel, perbedaan ini minimal, karena teknologinya menyiratkan perhitungan awal pada tahap pembuatan bagian-bagian struktur. Di bangunan lain, footage mungkin berfluktuasi lebih signifikan.

Ada dua alasan untuk mengubah area. Yang pertama adalah membuat perubahan pada deklarasi desain selama konstruksi. Dalam hal ini, pengembang harus memberi tahu pemegang saham tentang mereka dan mendapatkan persetujuan mereka. Yang kedua, pelanggaran terjadi karena kesalahan teknologi.

Yang diizinkan adalah fluktuasi di area seluas 0,5 — 1 persegi. m Data ini sering ditunjukkan dalam DDU sebagai data yang tidak dikenakan kompensasi uang baik dari pengembang maupun pemegang saham. Jika jumlah meter ekstra atau hilang lebih besar, pengembang mengkompensasi kekurangannya dengan harga saat ini pada saat pembelian, dan pemegang bunga, pada gilirannya, membayar ekstra untuk area tambahan dengan tarif yang sama.

Klaim dapat diajukan ke pengembang baik dengan menuntut pembayaran di pihaknya yang lebih tinggi dari tarif pada saat penjualan, atau dengan perbedaan antara area yang dinyatakan dan area aktual yang melebihi 5 meter persegi. m. Dalam hal demikian, pemegang saham berhak untuk mengakhiri kontrak secara sepihak dengan pengembalian uang yang telah dibayarkan.

Klaim untuk pengembalian dana setelah pemutusan kontrak

Baik pemegang ekuitas maupun perusahaan konstruksi memiliki hak untuk mengakhiri kontrak secara sepihak. Pengembang dapat mengakhiri kewajiban kontraktual hanya jika tidak ada pembayaran oleh pemilik dana untuk apartemen.

Masih banyak lagi alasan mengapa pemegang saham dapat, atas inisiatifnya sendiri, mengakhiri perjanjian, dan semuanya diatur oleh Federal Law-214. Landasan hukum tersebut antara lain:

  • keterlambatan penyerahan barang lebih dari dua bulan;
  • identifikasi pelanggaran serius mengenai kualitas apartemen atau bangunan secara keseluruhan;
  • keengganan pengembang untuk memenuhi kewajiban jaminan untuk memperbaiki kekurangan yang dicatat dalam tindakan penerimaan dan pengalihan;
  • kebangkrutan pengembang, serta ditemukannya objek atau tanah dalam pemulihan bank.

Dalam hal ini, pemegang saham tidak mengirimkan klaim, tetapi pemberitahuan pemutusan kontrak secara sepihak dengan menyebutkan alasannya.

Klaim terhadap pengembang dapat diajukan ke pengadilan dengan alasan yang ditunjukkan dalam Undang-Undang Federal-214 yang sama:

  • jika konstruksi telah dihentikan sama sekali dan pengembang tidak dapat melanjutkannya;
  • ketika selama pembangunan rumah dokumentasi desain berubah secara signifikan, yang menyebabkan perubahan serius (lebih dari 5 meter persegi) di area apartemen;
  • ketika mengubah tujuan tempat non-perumahan atau milik bersama;
  • jika kontrak mengatur penghentian kewajiban secara eksklusif di pengadilan.

Untuk alasan lain yang mungkin dianggap signifikan oleh pemegang kepentingan, tetapi tidak diatur dalam FZ-214, tidak mungkin untuk mengakhiri kontrak secara sepihak. Bahkan pengadilan dapat memenuhi klaim hanya jika menemukan alasan yang cukup untuk ini.

Klaim layanan

Dalam kebanyakan kasus, jenis klaim ini menyangkut layanan dari perusahaan manajemen. Secara hukum, KUHP dipilih dan disepakati dengan keputusan bersama dari semua pemilik rumah.

Selama konstruksi, pengembang membuat kontrak sementara dengan perusahaan manajemen tertentu. Setelah bangunan dioperasikan, kontrak ini harus direvisi dengan mempertimbangkan pendapat pemilik. Situasi ketika pengembang terus memaksakan layanan dari perusahaan manajemen tertentu, dan pemilik tidak setuju dengan ini, tidak sah.

Bagaimana cara mengajukan klaim?

Karena tidak ada dokumen peraturan terpisah yang secara jelas mengatur prosedur pengajuan klaim, itu harus menyatakan jumlah maksimum informasi untuk pemahaman yang lebih baik tentang masalah oleh pengembang, sementara hanya menyajikan fakta, saran, dan persyaratan penting. Secara umum, pengaduan resmi harus memuat hal-hal berikut:

  1. nama perusahaan pengembang dan alamat resminya;
  2. informasi tentang pengirim: nama lengkap, alamat, nomor telepon kontak;
  3. alasan gugatan dengan mengacu pada klausul kontrak dan pasal undang-undang yang menjadi dasar terjadinya pelanggaran;
  4. jenis persyaratan (pembayaran kompensasi, transfer apartemen, menunjukkan tenggat waktu);
  5. detail akun, jika kita berbicara tentang pembayaran penalti — dalam hal ini, Anda harus melampirkan slip gaji;
  6. tanggal dan tanda tangan.

Ada beberapa kesulitan terkait nama perusahaan pengembang. Faktanya adalah saat ini banyak dari mereka digabungkan menjadi beberapa kelompok perusahaan di bawah satu merek. Pembangunan rumah atau kompleks perumahan tertentu biasanya dilakukan oleh salah satu perusahaan tersebut, sehingga klaim harus ditulis khusus untuk nama badan hukum yang muncul dalam kontrak.

Dengan menunjukkan tautan ke pasal undang-undang tertentu, perlu dijelaskan jenis pelanggaran apa yang terjadi, memberikan contoh spesifik dan, lebih disukai, melengkapinya dengan deskripsi visual atau tekstual.

Direkomendasikan agar spesialis menyusun klaim pertama dalam bentuk bebas, secara khusus menetapkan komentar dan persyaratan mereka, menyarankan solusi yang memungkinkan. Jika versi aplikasi ini tidak berfungsi, Anda dapat mengirim ulang klaim, mendukungnya dengan kesimpulan dari pakar independen dan referensi khusus yang poin tertentu dari undang-undang tersebut dilanggar oleh pengembang.

Bagaimana cara mengajukan klaim ke pengembang?

Klaim harus dikirim ke kantor pusat perusahaan pengembang. Ini dapat dilakukan baik secara langsung maupun melalui surat.

Saat mengunjungi kantor, sangat disarankan untuk membawa dua salinan klaim. Yang pertama diserahkan kepada sekretaris atau orang yang diberi kuasa, yang kedua tetap pada pemegang saham atau pemilik. Pada salinan kedua ini pihak penerima wajib mencantumkan nomor pendaftaran surat masuk.

Cara yang lebih andal adalah dengan mengirimkan klaim melalui surat berharga atau terdaftar dengan deskripsi lampiran. Dalam hal ini, surat tersebut dikirim bukan ke alamat sebenarnya, tetapi ke alamat resmi, yang dapat diverifikasi dengan meminta kutipan dari Daftar Badan Hukum Negara Kesatuan. Jika klaim tidak dipenuhi, dan perlu dibawa ke pengadilan, pengirimannya yang terorganisir dengan baik akan dianggap setara dengan peringatan pra-sidang resmi.

Ketentuan pertimbangan dan kepuasan klaim

Waktu di mana klaim harus dipertimbangkan, dan jawaban dikirim ke pemilik atau pemegang saham, dapat ditentukan sebelumnya dalam perjanjian penyertaan atau penjualan. Jika tidak ada klausul seperti itu dalam perjanjian, seseorang harus dipandu oleh pasal-pasal yang relevan dari KUH Perdata Federasi Rusia. Menurut aturan yang dijelaskan di dalamnya, tanggapan resmi harus dibuat dalam waktu tujuh hingga sepuluh hari sejak tanggal penerimaan.

Untuk memenuhi kekurangan yang disebutkan dalam klaim, tergantung pada esensi masalahnya, waktu diberikan dari sepuluh hingga dua puluh hari.

Jangka waktu 20 hari disediakan untuk pengembalian dana penuh dari dana yang dibayarkan kepada pemilik jika terjadi pemutusan kontrak secara sepihak di pihaknya. Keadaan ini terjadi ketika:

  • pengembang tidak dapat mentransfer apartemen kepada pemegang saham pada waktu yang ditentukan dan melebihi tenggat waktu di mana denda dapat dibayarkan;
  • pengembang tidak dapat atau tidak ingin memperbaiki kekurangan atau kekurangan lainnya secara gratis dalam waktu yang ditentukan untuk ini;
  • ada pelanggaran serius terhadap kualitas apartemen atau rumah itu sendiri;
  • pelanggaran oleh pengembang terhadap tenggat waktu pemberitahuan penghentian perjanjian penjaminan.

Jangka waktu 10 ditetapkan untuk pengembalian dana penuh jika DDU diakhiri karena permintaan pesertanya dan oleh keputusan pengadilan dalam kasus di mana:

  • konstruksi dihentikan untuk waktu yang tidak ditentukan, atau menjadi jelas bahwa objek tersebut tidak akan dioperasikan pada waktu yang ditentukan;
  • deklarasi proyek telah mengalami perubahan signifikan, yang menyebabkan perubahan nyata di area apartemen;
  • tujuan dari milik bersama telah berubah.

Waktu di mana cacat harus dihilangkan dengan biaya pengembang tidak ditetapkan dengan jelas. Itu harus ditunjukkan dalam batas yang wajar, dengan mempertimbangkan berapa lama jenis pekerjaan tertentu dapat berlanjut. Pada saat yang sama, periode waktunya tidak boleh terlalu lama. Anda dapat secara mandiri menetapkan tenggat waktu untuk memperbaiki kekurangan dengan melibatkan seorang ahli di bidang konstruksi atau pekerjaan finishing.

Apa yang harus dilakukan jika klaim tidak terpenuhi?

Dalam jangka waktu yang ditentukan oleh undang-undang atau perjanjian penyertaan modal, pengembang harus menghubungi pemegang ekuitas untuk membahas rincian pemenuhan klaim, atau mengirimkan penolakan tertulis kepadanya. Perlu dicatat bahwa banyak pengembang modern yang menghargai reputasi mereka mencoba memenuhi kebutuhan pelanggan mereka dan mengkompensasi penantian yang lama atau ketidaknyamanan sementara tanpa membawa kasus tersebut ke pengadilan.

Seringkali juga terjadi bahwa pengembang tidak membuat dirinya merasa sama sekali setelah menerima klaim: dia tidak melakukan kontak dan tidak memberikan jawaban resmi. Penting untuk diingat bahwa jika, setelah jangka waktu yang dipersyaratkan, pemegang kepentingan belum menerima tanggapan apa pun dari perusahaan konstruksi, ini secara otomatis sama dengan penolakannya untuk memenuhi klaim tersebut.

Banyak pemegang ekuitas atau pemilik apartemen dalam hal ini mengirimkan aplikasi berulang kali kepada pengembang atau mengajukan keluhan kepada berbagai otoritas pengawas. Dalam kebanyakan kasus, ini sama sekali tidak dapat memengaruhi keputusan pengembang untuk mengabaikan klaim, paling banter, dia akan mengeluarkan penolakan resmi, menemukan alasannya sendiri untuk itu.

Oleh karena itu, tanpa menunggu tanggapan dari pengembang tentang masalah kompensasi atau koreksi kekurangan, seseorang harus, melewati kasus lain, segera menyiapkan dokumen untuk diajukan ke pengadilan.

Bagaimana cara mengajukan gugatan?

Sangat disarankan untuk berkonsultasi dengan pengacara yang baik sebelum mengajukan gugatan terhadap pengembang dan, dengan bantuannya, menyusun teks pernyataan klaim dengan benar. Faktanya adalah bahwa aplikasi yang dieksekusi secara tidak benar atau yang tidak menunjukkan beberapa poin penting dari klaim tersebut mungkin tidak dapat diterima oleh pengadilan.

Selain itu, akibat data yang tidak lengkap, pengadilan dapat membuat keputusan yang tidak sesuai dengan harapan penggugat. Ini adalah pilihan terburuk, karena menurut undang-undang, tidak mungkin mengajukan klaim berulang kali dalam kasus yang sama.

Awal klaim harus:

  • nama lengkap badan yang menjadi tujuan klaim;
  • informasi tentang penggugat (nama lengkap, nomor telepon kontak, alamat);
  • informasi tentang wali amanat, jika mewakili penggugat dalam kasus saat ini;
  • nama lengkap badan hukum yang bertindak sebagai pengembang;
  • alamat resmi dan aktual pengembang, jika tidak cocok.

Ini harus diikuti langsung oleh teks klaim. Ini harus secara singkat dan pada intinya menyatakan esensinya, menunjukkan semua bukti pelanggaran yang tersedia, dengan tetap mengacu pada peraturan regional dan federal yang mengatur masalah ini di bidang hukum. Teks membutuhkan:

  • menjelaskan dengan tepat bagaimana hak dan kebebasan penggugat dilanggar;
  • menyuarakan persyaratan untuk menyelesaikan situasi yang muncul;
  • daftar keadaan yang mendahului pengajuan klaim;
  • menunjukkan bukti fisik adanya pelanggaran oleh pengembang;
  • jika tujuan klaim adalah kompensasi uang, sebutkan jumlahnya;
  • membenarkan jumlah penalti;
  • menunjukkan daftar dokumen yang dilampirkan pada pernyataan klaim;
  • memberikan informasi bahwa prosedur tindakan praperadilan telah diikuti dengan cara yang tepat.

Paragraf terakhir hanya menyiratkan klaim yang dikirim oleh pemegang saham atau pemilik ke perusahaan pengembang, dan persyaratan yang tidak pernah terpenuhi.

Dalam beberapa kasus, pemegang ekuitas lebih memilih untuk pergi ke pengadilan, melewati tahap pengajuan klaim dengan pengembang. Tentu saja, pengadilan juga dapat mempertimbangkan kasus seperti itu, namun dari segi hukum, perintah ketika tindakan praperadilan mendahului gugatan dianggap lebih tepat.

Biasanya, bersama dengan teks klaim, ada aplikasi:

  • perjanjian berbagi;
  • tindakan pemeriksaan apartemen;
  • salinan dokumen pembayaran;
  • salinan klaim pendahuluan kepada pengembang dengan nota tanda terima;
  • pendapat ahli, jika penilaian ahli dilakukan;
  • perhitungan rinci dan justifikasi jumlah ganti rugi yang ingin diterima penggugat dari pengembang.

Jika gugatan diajukan tentang masalah partisipasi ekuitas atau perlindungan konsumen, penggugat mengirimkannya ke pengadilan di tempat pendaftaran atau tempat tinggalnya sendiri. Dalam kasus di mana klaim menyangkut masalah hukum umum, misalnya, pengakuan kontrak sebagai tidak sah, klaim harus diajukan di tempat pendaftaran alamat resmi perusahaan konstruksi.

Setelah teks pernyataan klaim dibuat dan bea negara dibayar, klaim tersebut dikirim ke pengadilan. Anda dapat melakukannya sendiri atau melalui surat dengan surat pemberitahuan. Metode pertama lebih disukai, karena dalam hal ini aplikasi akan diterima untuk bekerja, dipelajari dan dikirim ke produksi lebih cepat.

Peraturan dan undang-undang negara bagian yang mengatur aktivitas pengembang tidak dapat mengatur semua kemungkinan masalah yang dapat menyebabkan klaim dari pemilik atau pemegang ekuitas. Oleh karena itu, diinginkan untuk memulai dan menyelesaikan penyelesaian mereka dalam perintah pra-sidang — secara damai.

Posisi pemilik dalam urusan klaim lebih menguntungkan, karena tidak perlu membuktikan keabsahannya bahkan di pengadilan. Sebaliknya pengembanglah yang harus memberikan bukti yang meyakinkan bahwa klaim tidak dibenarkan, atau jumlah ganti rugi yang diklaim tidak sesuai dengan tingkat kerusakan.

Dalam lingkungan yang sangat kompetitif, setiap perusahaan konstruksi yang menghargai nama dan pendapat pelanggannya akan selalu maju dalam kasus perselisihan yang timbul karena kesalahannya.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/pretenziya-zastroyshchiku-kak-pravilno-sostavit-i-podat-zayavlenie/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *