Alasan seseorang menjual apartemen untuk membeli apartemen lain pada waktu yang sama berbeda-beda: pindah kerja di kota lain, status perkawinan baru, kelahiran anak. Menurut agen penjual, 80% kontrak di pasar perumahan sekunder adalah transaksi ketika tujuan pemilik adalah membeli properti lain. Apa kekhasan situasinya, perlu dipertimbangkan lebih detail.
Transaksi dan fitur-fiturnya
Bagaimana cara menjual apartemen dan membeli yang lain pada saat bersamaan? Terkadang tidak mungkin menjual rumah dengan harga yang diinginkan: pembeli memeriksa, tetapi menawarkan untuk menjual dengan jumlah yang lebih kecil. Seseorang siap membeli dengan mencicil untuk pindah sekarang, dan membayar biayanya dengan cicilan yang sama selama beberapa bulan. Dan semakin kecil kotanya, semakin mendesak masalahnya.
Realtors telah belajar memecahkan masalah menggunakan rantai transaksi. Melibatkan 3 pihak atau lebih. Beberapa dari mereka bertindak secara bersamaan sebagai penjual dan pembeli. Alternatifnya adalah transaksi seperti itu, di mana peserta secara bersamaan menjual dan membeli apartemen. Bukan uang yang berpindah dari satu sisi ke sisi lain, tetapi hak milik.
Istilah tersebut tidak terpaku pada tataran dokumen normatif. Transaksi alternatif adalah penunjukan yang sama yang digunakan oleh pelaku pasar real estat sebagai pertukaran real estat.
Jenis penawaran alternatif
Dalam proses menjual dan langsung membeli apartemen, ada 3 opsi transaksi:
- setara;
- tidak seimbang dengan biaya tambahan;
- divisi atau serikat.
Dalam pertukaran yang setara, pemilik menukar apartemen yang identik. Misalnya, perumahan di satu kawasan kota ditukar dengan perumahan di kawasan lain. Pada saat yang sama, jumlah kamar, tingkat kerusakan stok perumahan, dan harganya kurang lebih sama.
Penjualan menjadi tidak merata, di mana satu perumahan lebih mahal dari yang lain. Mungkin apartemen di pinggiran ditukar dengan apartemen di tengah, atau apartemen ditukar di kota terdekat dengan infrastruktur berbeda di sekitarnya. Seseorang yang menjual apartemen besar dan segera membelinya mengharapkan menerima biaya tambahan.
Pertukaran yang paling sulit adalah membagi 1 apartemen besar menjadi 2 apartemen yang lebih kecil. Transaksi semacam itu akan melibatkan setidaknya 3 pihak.
Pro dan kontra dari penjualan dan pembelian apartemen secara bersamaan
Keuntungan utama menjual apartemen lama dan membeli apartemen baru pada saat bersamaan adalah kelayakan ekonomi. Anda tidak perlu mengeluarkan uang untuk menyewa rumah untuk tinggal di suatu tempat sementara apartemen lama dijual dan direncanakan pindah ke yang baru. Jumlah gerakan dikurangi dari dua menjadi satu. Saat bergerak, barang hilang atau rusak. Lebih sedikit gerakan berarti lebih sedikit kerugian.
Kerugian utama adalah peningkatan risiko. Ketidakkonsistenan dalam tindakan jual beli apartemen dalam satu periode, persiapan dokumen yang buruk oleh salah satu pihak, menyebabkan kegagalan seluruh transaksi atau masalah saat pendaftaran.
Cara menjual apartemen dan segera membeli yang lain: fitur
Fitur utama dari transaksi ini adalah penyerahan dokumen secara bersamaan untuk pendaftaran ke Rosreestr. Katakanlah semua pihak dikumpulkan dan semua dokumen diserahkan untuk pendaftaran. Tetapi Rosreestr mempertimbangkan setiap transaksi secara terpisah, meskipun makelar mungkin melaporkan sebaliknya. Secara hukum, 10 hari dialokasikan untuk dipertimbangkan. Pada kenyataannya, kegagalan teknis mungkin terjadi: pejabat menemukan kesalahan atau semacam kontradiksi dalam dokumen. Dia memiliki hak untuk memperlambat pertimbangan makalah sampai keadaannya diklarifikasi untuk jangka waktu 30 hari. Akibatnya, seluruh rantai yang membeli dan menjual apartemen pada saat yang sama berhenti dan menunggu «apartemen yang digantung». Oleh karena itu, disarankan untuk melibatkan pengacara yang berspesialisasi dalam real estat dalam persiapan dokumen untuk mengurangi risiko.
Pengacara merekomendasikan bahwa kontrak yang ditandatangani oleh para pihak menetapkan titik pengalihan kepemilikan. Mereka mencatat bahwa pengalihan kepemilikan tempat tinggal akan terjadi dengan pendaftaran pengalihan hak secara bersamaan ke semua apartemen yang berpartisipasi dalam rantai tersebut. Hal ini dilakukan untuk mengecualikan situasi ketika apartemen Anda sudah menjadi milik pembeli, dan apartemen yang seharusnya menjadi milik Anda belum ada, karena ada masalah dengan Rosreestr.
Dokumen yang diperlukan untuk penyelesaian transaksi
Daftar dokumen yang disediakan peserta sama. Dia:
- detail paspor semua pihak dalam transaksi: penjual dan pembeli;
- ekstrak dari USRN;
- dokumen yang menegaskan hak kepemilikan;
- sertifikat tidak ada tagihan utilitas yang terutang.
Secara terpisah, ada baiknya memikirkan izin. Secara hukum, Anda memerlukan persetujuan dari pasangan pemilik untuk mengoperasikan apartemen. Bahkan jika pasangan bercerai. Orang Rusia sering bercerai, tetapi tidak membagi harta benda. Keinginan untuk berpisah dan gugatan muncul dari salah satu pasangan nantinya. Akibatnya, apartemen yang dijual menjadi subjek litigasi yang panjang. Untuk menghindari kesulitan, disarankan untuk mendapatkan persetujuan dari istri (suami) pemilik apartemen yang akan dijual.
Izin lain menyangkut orang Rusia kecil. Jika seorang anak terdaftar di apartemen, maka persetujuan dari otoritas perwalian diperlukan. Untuk apartemen semacam itu, penjualan terjadi bersamaan dengan pembelian. Terkadang, untuk menghindari masalah hak asuh, orang mendaftarkan anak tersebut ke kerabat dan menjual apartemen. Jika di kemudian hari kepentingan anak dilanggar, misalnya orang tua tidak memberinya bagian di apartemen baru, maka anak berhak menggugat transaksi tersebut di pengadilan bahkan setelah 70 tahun. Undang-undang pembatasan tidak berlaku untuk situasi ini. Oleh karena itu, pembelian apartemen yang terdapat anak-anak disarankan untuk diperlakukan dengan sangat hati-hati.
Menyusun kontrak awal
Setelah membahas semua detailnya, para pihak membuat kontrak awal untuk penjualan apartemen bersamaan dengan pembelian. Item wajib di dalamnya:
- subjek kontrak;
- deskripsi akurat tentang persyaratan transaksi;
- informasi tentang masing-masing pihak.
Elemen wajib dari kontrak adalah pembayaran di muka. Ini diterapkan dalam kontrak penjualan, menurut Seni. 457 dari Kode Sipil Federasi Rusia. Pembayaran di muka dianggap sebagai bukti sah dari transaksi tersebut. Penjual berhak menolak untuk memenuhi persyaratan sampai ia menerima uang muka. Tetapi jika itu dilakukan, maka perjanjian itu berakhir dan pemutusan itu menjadi kegagalan untuk memenuhi syarat-syarat transaksi, yang memerlukan sanksi yang diatur oleh para pihak dalam dokumen tersebut.
Jangan lupakan hal seperti janji. Jika pembeli tertarik untuk membayar bukan seluruh jumlah sekaligus, tetapi membaginya menjadi beberapa bagian, maka masuk akal untuk menerima setoran darinya. Kalau tidak, saldo jumlahnya bisa diharapkan selama bertahun-tahun. Gadai menjamin bahwa jika pembeli tidak memenuhi kewajibannya, penjual akan dapat mengembalikan uangnya.
Perjanjian gadai dibuat tersendiri secara tertulis. Ditandatangani oleh penjual dan pembeli. Terdaftar di notaris. Baik barang bergerak maupun barang tidak bergerak dapat dijadikan jaminan.
Melakukan transaksi jual beli rumah secara simultan
Untuk menjual dan membeli apartemen secara bersamaan, semua peserta menyepakati jangka waktu pengalihan kepemilikan. Mereka membahas pokok-pokok kontrak, termasuk jangka waktu apartemen akan dikosongkan dan masing-masing pihak berencana pindah. Kemudian mereka menandatangani kontrak.
Instruksi langkah demi langkah tunggal saat menjual apartemen dengan pembelian simultan terdiri dari dua poin:
- Menyimpulkan kontrak penjualan dengan notaris. Kemudian notaris akan mentransfer dokumen untuk pendaftaran ke Rosreestr. Atau gunakan jasa makelar. Agen real estat, seperti notaris, wajib memeriksa dokumen dan kemurnian hukum apartemen.
- Proses pendaftaran akan memakan waktu 1-2 minggu. Ketika semua kontrak didaftarkan, para pihak hanya perlu menerima dokumen yang sudah jadi dari notaris, menandatangani akta pengalihan apartemen dan menerima jumlah yang ditentukan oleh ketentuan transaksi. Penandatanganan akta berarti bahwa para pihak tidak memiliki klaim satu sama lain.
Risiko pembelian dan penjualan secara bersamaan
Semakin banyak pihak dalam transaksi multi-komponen, semakin tinggi risiko pesertanya. Pembeli memiliki risiko paling besar, terutama jika ia berencana menjual apartemen dan membeli apartemen baru pada saat yang bersamaan. Mari pertimbangkan risikonya secara mendetail:
- Penolakan para pihak dari transaksi. Semakin lama pencarian opsi, persiapan dokumen, semakin tinggi risiko mereka yang terburu-buru akan menemukan opsi lain dan menolak untuk berpartisipasi. Untuk memahami berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menjual apartemen dan membeli yang lain, analisis pasar pendahuluan akan membantu. Anda perlu mengambil publikasi lokal, tempat iklan penjualan diterbitkan. Pilih di antara mereka apartemen yang mirip dengan yang dijual dan yang dibeli. Lacak perubahan selama seminggu, satu atau dua bulan. Cari tahu seberapa cepat apartemen ini terjual. Ini akan membantu Anda memahami berapa biaya menunggu peserta lain dalam transaksi sebelum melanjutkan ke analisis opsi lain.
- Harga naik. Sayangnya, pembeli tidak kebal dari keinginan penjual.
- Pendaftaran sebagian transaksi. Perlu didiskusikan terlebih dahulu apa yang harus dilakukan jika dokumen untuk salah satu apartemen ditangguhkan di Rosreestr dan memasukkan hasil diskusi ke dalam kontrak penjualan.
Selain risiko yang tercantum, ada risiko yang «disaring» oleh pengacara pada tahap analisis dokumen: apartemen dengan beban, pemilik palsu, keraguan tentang kapasitas penjual.
Apakah penjualan dan pembelian apartemen dikenakan pajak secara bersamaan?
Dari segi hukum, pembeli yang menjual satu apartemen dan membeli apartemen lain pada waktu yang bersamaan melakukan dua transaksi yang berbeda. Sebagai hasil dari penjualan tersebut, ia menerima penghasilan yang dikenakan pajak penghasilan sebesar 13%. Penjual tidak diharuskan membayar pajak penghasilan pribadi jika dia memiliki apartemen selama lebih dari 3 tahun. Penjual juga dibebaskan dari pajak, yang penghasilannya kurang dari 1 juta rubel, terlepas dari berapa lama dia memiliki apartemen tersebut. Dalam kasus lain, pajak harus dibayar.
Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/alternativnaya-sdelka-kak-prodat-kvartiru-i-kupit-druguyu-kvartiru/