Konsep seperti pasar real estat dicirikan oleh kurangnya pengikatan pada lokasi fisik tertentu. Untuk alasan ini, faktor fundamentalnya adalah proses pembelian dan penjualan, serta berbagai operasi terkait, keuangan dan hukum, yang terkait dengan prosedur perolehan rumah.
Fitur dari pasar real estat
Karakteristik umum pasar real estat di Rusia sesuai dengan tren ekonomi umum yang ada di dunia untuk operasi semacam itu. Benda tidak bergerak adalah barang dagangan yang sama dengan barang lainnya.
Proses jual beli perumahan atau bangunan komersial termasuk dalam pembagian pasar dengan apa yang disebut persaingan tidak sempurna. Ini berarti bahwa produsen, dalam hal ini perusahaan konstruksi dan pengembangan, memiliki kesempatan untuk mempengaruhi harga secara mandiri, serta mengatur fluktuasi penawaran dan permintaan dengan cara tertentu.
Properti utama pasar real estat yang membuat kawasan ekonomi ini berbeda dari yang lain diwakili oleh beberapa indikator penting:
- Keunikan. Setiap benda tak bergerak, tanpa kecuali, unik dengan caranya sendiri. Dalam hal ini, kita tidak berbicara tentang proyek arsitektur yang berbeda — benar-benar identik, bangunan tipikal juga dianggap unik, karena definisi seperti itu dipengaruhi oleh banyak faktor langsung dan tidak langsung: lokasi geografis, situasi lingkungan, infrastruktur, dan banyak nuansa lainnya. Bukan peran terakhir dalam proses ini dimainkan oleh tanah yang dialokasikan untuk konstruksi.
- Likuiditas. Karakteristik umum pasar real estat menganggap objek-objeknya memiliki likuiditas yang rendah. Likuiditas mengacu pada waktu di mana produk akan berubah menjadi keuntungan langsung — yaitu periode di mana produk tersebut akan dijual. Dengan demikian, rendahnya likuiditas real estat dijelaskan oleh fakta bahwa penjualan bangunan atau tempat apa pun, baik perumahan maupun komersial, dibandingkan dengan barang lain, membutuhkan banyak waktu. Di satu sisi diskon dapat mempercepat proses penjualan, namun di sisi lain semakin tinggi diskon maka likuiditas semakin rendah.
- hak hukum. Dalam hal real estat, mendaftarkan hak hukumnya, terutama dalam hal kepemilikan, berubah menjadi proses yang agak rumit dan seringkali membingungkan. Pada saat yang sama, kompleksitas kepemilikan tidak hanya menyangkut pembeli, tetapi juga perusahaan konstruksi. Untuk memulai pembangunan gedung apa pun, perlu melalui banyak prosedur hukum, serta menyiapkan dan mengesahkan sejumlah besar dokumen dengan benar. Sebagai aturan, kompleksitas hak hukum mengenai real estat dikaitkan dengan nilainya yang tinggi sebagai komoditas, serta fakta bahwa itu adalah investasi yang populer dan menguntungkan.
- Mekanisme pembiayaan. Pasar real estat, sebagai entitas yang kompleks dan terisolasi, memiliki banyak bentuk dan metode pembiayaan. Ini dapat diekspresikan baik dalam menarik dana sendiri secara eksklusif oleh pengembang, yang dalam praktiknya sangat jarang, dan dalam penggunaan uang kredit, aset ekuitas, dan kontribusi sukarela. Paling sering, pekerjaan dilakukan dengan bantuan mekanisme pembiayaan campuran, dan seringkali dengan keterlibatan dana anggaran, yang dinyatakan dalam penyediaan berbagai tunjangan dan subsidi.
Baru-baru ini, ada kecenderungan untuk meningkatkan aktivitas sektor pasar ini karena daya tarik aset untuk tujuan investasi. Pada saat yang sama, terdapat peningkatan jumlah perusahaan yang berspesialisasi secara eksklusif pada jenis aktivitas keuangan ini.
Catatan! Pasar real estat sangat mendasar untuk semua sektor ekonomi tanpa kecuali. Alasannya sangat sederhana: pasar lain, yang kegiatannya menyangkut barang, jasa, dan kegiatan lain, harus ditempatkan di tempat atau bangunan terpisah. Mereka disediakan hanya oleh organisasi yang berspesialisasi dalam pembuatan, penjualan, atau persewaan real estat.
Faktor utama yang mempengaruhi pasar real estat
Beberapa karakteristik pasar real estat perumahan tidak memungkinkannya untuk diklasifikasikan sebagai industri dengan persaingan sempurna, karena mereka memiliki beberapa fitur fungsi yang hanya melekat dalam proses perdagangan real estat. Faktor-faktor tersebut adalah:
- Kekhususan. Konsep kunci untuk menentukan spesifikasi unit tidak bergerak adalah:
- stasioneritas — ketidakmampuan untuk memindahkan objek di ruang angkasa;
- materialitas — properti suatu objek dalam bentuk fisik yang nyata;
- daya tahan — lama, dibandingkan dengan jenis barang lainnya, masa pakai;
- keunikan — ketidakmampuan untuk secara tepat mengulang kombinasi dari semua karakteristik terkait untuk dua bangunan yang berbeda;
- intensitas modal — tingkat daya tarik material, teknis, tenaga kerja dan sumber daya keuangan yang tinggi untuk penciptaan dan penjualan real estat selanjutnya.
- Tingkat risiko. Untuk pasar real estat, level ini dianggap tinggi secara konsisten. Dalam pengertian ekonomi secara umum, tingkat risiko adalah fluktuasi antara probabilitas memperoleh atau tidak memperoleh penghasilan. Semakin besar ketidakpastian yang terungkap, semakin tinggi level yang akan ditetapkan untuk jenis aktivitas perdagangan.
Dalam transaksi real estat, tingkat risiko diatur oleh rasio investasi modal dan besarnya tingkat pendapatan yang direncanakan. Dengan demikian, semakin tinggi risiko yang ditetapkan, semakin tinggi tarif yang ditetapkan untuk keuntungan akhir.
- pasar modal. Pasar modal terlibat langsung dalam dinamika pasar real estate dan secara langsung mempengaruhinya. Dari waktu ke waktu, tercipta keseimbangan di antara mereka, yang dinyatakan dalam kenyataan bahwa biaya konstruksi sama dengan biaya objek itu sendiri.
Dalam kasus lain, intensitas investasi bergantung pada tingkat pengembalian: absolut dan relatif. Dalam praktiknya, ketika ada peningkatan investasi, jumlah proposal dari perusahaan konstruksi otomatis meningkat, begitu pula sebaliknya — dengan penurunan proposal dari pengembang, investor beralih ke opsi yang lebih menguntungkan untuk menjual aset moneter.
- Penawaran dan permintaan. Pasokan dan permintaan adalah karakteristik utama pasar real estat, yang memengaruhi banyak nuansanya, khususnya pembentukan harga pasar rata-rata perumahan. Faktanya, keseimbangan antara konsep-konsep ini secara praktis tidak dapat dicapai, dan penetapan harga memainkan peran penting dalam hal ini.
Misalnya, dengan meningkatnya permintaan salah satu kategori apartemen, jumlah proposal tersebut secara bertahap akan meningkat. Namun, ini akan terjadi paling cepat fasilitas baru dengan apartemen seperti itu akan dibangun. Pada saat yang sama, akan terjadi kenaikan harga perumahan populer jauh lebih awal. Tentu saja, hal ini akan sangat cepat menyebabkan penurunan permintaan, dan keseimbangan akan bergeser ke arah kelebihan pasokan.
Untuk mencapai keseimbangan yang diperlukan hanya dimungkinkan dengan bantuan kebijakan penetapan harga yang ketat, yang hingga saat ini belum diatur dengan baik.
- Faktor eksternal dan internal. Nuansa yang memengaruhi pasar real estat terkait dengan kebijakan internal negara dan perubahan yang terjadi di dunia serta memengaruhi situasi ekonomi secara umum. Faktor internal meliputi:
- kebijakan bank tentang pembiayaan perusahaan konstruksi dan pembeli;
- tindakan normatif pada nuansa tertentu yang berkaitan dengan undang-undang perumahan, masalah perdagangan real estat, dll.
Faktor eksternal yang paling signifikan adalah fluktuasi mata uang, inflasi, dan situasi sosial ekonomi.
Itu harus diingat! Pasar real estat domestik bukanlah struktur tunggal, tetapi kumpulan unit individu: pasar federal, regional, dan lokal. Mereka dapat berbeda secara signifikan dalam hal dinamika harga, efisiensi dan jumlah investasi, risiko, dan indikator penting lainnya.
Segmen struktural dari pasar real estat
Karakteristik pasar real estat Rusia pada tahap saat ini mencakup beberapa pendekatan untuk penataan sektor ekonomi ini. Setiap pendekatan yang dipilih bergantung pada tujuan dan prioritas yang diajukan untuk objek yang diminati oleh berbagai organisasi dan struktur. Misalnya, untuk penilai ahli, tingkat kesiapan bangunan sangat penting, dan bagi investor — tingkat risiko dan tingkat pengembalian saat ini.
Merupakan kebiasaan untuk membedakan segmen utama pasar real estat:
- Jenis properti. Segmen ini membedakan antara perumahan, komersial, industri, gudang, real estat kantor, serta opsi campurannya. Tempat tinggal dan non-hunian, serta bangunan yang sangat terspesialisasi, dinilai secara terpisah. Untuk real estat komersial, indikator utamanya adalah laba yang diproyeksikan yang dapat diperoleh sebagai hasil pengoperasian objek semacam itu selama aktivitas apa pun.
- Wilayah. Penataan wilayah dilakukan tidak hanya berdasarkan kepadatan penduduknya, tetapi juga berdasarkan indikator ketenagakerjaan. Dengan demikian, wilayah negara dengan lapangan kerja tinggi dan rendah, serta wilayah di mana penurunan atau pertumbuhan lapangan kerja tersebut direncanakan, dipilih secara terpisah. Hal ini memungkinkan untuk memprediksi perkembangan pasar regional tunggal, untuk memahami seberapa efektif investasi dan likuiditas konstruksi nantinya.
- Metode investasi. Pasar real estat mencakup banyak instrumen investasi yang digunakan untuk berbagai tujuan. Misalnya, ada pasar sewa, hutang campuran dan umum, hipotek, aset keuangan pribadi, dan sebagainya.
Struktur penting kedua dari pasar adalah real estat primer dan sekunder. Rumah yang baru dibangun adalah penjualan pertama kali, sedangkan properti yang dijual kembali adalah properti bekas. Gradasi ini juga ada untuk jenis barang lain dengan satu perbedaan — real estat adalah objek statis yang tidak dapat dipindahkan ke tempat lain, dan juga terikat pada wilayah tertentu atau bahkan kabupaten kota.
Hubungan antara kedua segmen ini sangat erat. Jika karena sejumlah alasan, misalnya, situasi lingkungan yang lebih menguntungkan atau harga yang lebih murah, perumahan sekunder semakin populer, maka permintaan akan perumahan primer secara otomatis menurun. Situasinya sama dengan peningkatan permintaan akan bangunan baru — menjadi tidak menguntungkan untuk memperdagangkan real estat yang termasuk dalam kategori sekunder.
Penting! Hingga saat ini, prospek pengembangan pasar perdana masih sangat tinggi. Pasalnya, dana residensial dan komersial yang tersedia tidak mampu memenuhi semua kebutuhan pembeli: perorangan dan badan hukum. Dengan demikian, peningkatan volume real estat baru yang dioperasikan diprediksi untuk tahun-tahun mendatang.
Selain klasifikasi di atas, ada yang namanya «pohon fitur». Skema semacam itu dibentuk dari klasifikasi multi-industri, yang masing-masing terkait dengan aspek pasar tertentu dan mungkin menarik bagi audiens target yang sempit. Pasar real estat itu sendiri membentuk dasar dari skema ini, sementara cabang-cabangnya merupakan kumpulan indikator yang diperlukan untuk analisis yang sempit atau komprehensif tentang keadaan sektor ekonomi ini.
Mengapa Anda memerlukan analisis pasar real estat?
Tujuan analisis pasar real estat bisa sangat berbeda. Itu dilakukan untuk mempelajari semua proses ekonomi yang terkait dengan aktivitas semacam ini di masa lalu untuk memprediksi kemungkinan tren di masa depan. Untuk menilai keadaan saat ini, situasi ekonomi saat ini dan keseimbangan penawaran dan permintaan saat ini diperhitungkan.
Pertanyaan terpenting yang dapat dijawab oleh analisis semacam itu adalah:
- betapa bijaksana untuk menginvestasikan aset moneter dalam suatu objek yang sedang dibangun;
- apakah risiko pemberi pinjaman tinggi saat mengalokasikan dana;
- sektor pasar apa yang paling menjanjikan saat ini;
- di mana menemukan aset untuk mendapatkan keuntungan yang stabil dengan tingkat risiko yang rendah;
- bagaimana membentuk segmen pasar yang kompetitif dengan pendapatan tinggi;
- seberapa obyektif setiap jenis real estat dievaluasi.
Selain itu, tujuan analisis jangka pendek dan jangka panjang dibedakan. Prakiraan untuk waktu dekat digunakan oleh perusahaan konstruksi yang konstruksinya hampir selesai, dan ada kebutuhan mendesak untuk menjual meter persegi yang sebelumnya tidak terjual. Pertimbangan yang lebih lama tentang tren perkembangan pasar bermanfaat bagi pemberi pinjaman yang mengkhawatirkan stabilitas, fluktuasi harga, dan risikonya.
Tentu saja, dalam setiap pendekatan analitis, keseimbangan penawaran dan permintaan berperan, serta mengidentifikasi alasan yang menyebabkan keadaan ini. Ini memperhitungkan karakteristik regional dari setiap pasar, kekhususan dan trennya.
Keuntungan dan kerugian dari pasar real estat
Aktivitas di pasar real estat memiliki sejumlah keunggulan yang melekat padanya, dibandingkan dengan jenis aktivitas lainnya. Yang paling penting dari mereka:
- memperoleh keuntungan yang lebih tinggi, dan seumur hidup benda tak bergerak itu;
- tingkat permintaan yang memadai bahkan pada tingkat terendahnya;
- paparan rendah terhadap berbagai fluktuasi ekonomi;
- perlindungan dari persaingan, yang diekspresikan dalam jangka panjang penciptaan obyek-obyek persaingan.
Selain keuntungan yang menguntungkan, pasar real estat dicirikan oleh sejumlah kerugian:
- sifat tertutup dari informasi terperinci tentang keadaan di pasar real estat, yang seringkali menyulitkan penilaian kelayakan investasi;
- kebutuhan untuk menggunakan di masa depan semua data tentang transaksi real estat yang telah selesai;
- kurangnya kerangka peraturan yang tepat yang mengatur prosedur untuk mempublikasikan informasi tentang transaksi;
- membatasi pengaruh badan administratif pada masalah perencanaan kota;
- ketergantungan tingkat tinggi pada permintaan saat ini untuk perumahan dan tempat komersial;
- biaya signifikan yang dikeluarkan oleh kebutuhan untuk menyusun dokumen, termasuk yang terkait dengan kemurnian hukum objek transaksi.
Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/harakteristika-rynka-nedvijimosti-v-2022-godu/