Jenis Kepemilikan Apartemen


Di dunia modern, keberadaan perumahan seseorang dengan sendirinya merupakan salah satu tanda keberhasilan, dan sangat penting bahwa perumahan tersebut dimiliki oleh warga negara tertentu. Hak untuk memiliki dan membuang real estat menyiratkan kemampuan untuk menjadi pemilik penuh rumah atau apartemen, menentukan nasibnya, dan juga memikul tanggung jawab penuh.

Seperti objek kepemilikan lainnya, apartemen juga merupakan milik pribadi. Namun, definisi ini tidak sesederhana itu: ada berbagai jenis properti, serta masalah karakteristik yang terkait dengannya.

Apa yang dimaksud dengan milik pribadi?

Hingga tahun 1990, kepemilikan apartemen seperti itu tidak ada. Meskipun properti yang diberikan kepada pemilik perorangan dianggap pribadi, pada kenyataannya tidak demikian. Semua perumahan yang diberikan kepada warga negara oleh negara secara hukum adalah miliknya.

Pada awal dekade terakhir abad ke-20, proses privatisasi massal dimulai. Untuk itu, banyak undang-undang yang diubah dan diadopsi yang pada saat itu dapat mengatur pandangan baru yang fundamental tentang kepemilikan real estat. Setelah berpartisipasi dalam privatisasi, penyewa yang memiliki hak untuk tinggal di meter persegi tertentu menjadi pemiliknya.

Saat ini, perumahan pribadi adalah real estat yang secara legal dimiliki oleh individu, badan hukum, atau kelompok individu yang dapat dengan bebas mengaturnya tanpa partisipasi negara atau pihak ketiga lainnya.

Bagaimana Anda bisa menjadi pemilik?

Jika pemilik apartemen pertama menjadi pemilik hanya melalui privatisasi, sekarang properti apa pun dapat diperoleh dengan cara yang berbeda. Negara tidak lagi menyediakannya secara gratis, tetapi menawarkan banyak pilihan untuk akuisisi preferensial bagi segmen populasi yang merasa sulit untuk membeli rumah sendiri.

Bentuk kepemilikan rumah yang paling umum meliputi:

  • Privatisasi. Di beberapa objek real estate, proses privatisasi belum selesai. Selain itu, ada dasar hukum lain untuk pengalihan unit real estat tertentu dari kepemilikan kota ke swasta.
  • Pembelian dan penjualan. Formulir ini mencakup semua transaksi perumahan yang bersifat komersial. Real estat dapat dibeli baik dari pemilik sebelumnya maupun dari bank yang menyitanya untuk hutang, atau dapat dibeli di pelelangan.
  • Berbagi bangunan. Dalam hal ini, hak kepemilikan tidak datang segera setelah pembelian, karena perjanjian semacam ini hanya mungkin dilakukan selama pembelian apartemen di rumah yang sedang dibangun. Pembeli menerima pendaftaran negara sebagai pemilik hanya ketika semua pekerjaan selesai, rumah dioperasikan, sertifikat penerimaan ditandatangani.
  • Kehendak orang lain. Jenis kehendak bebas yang paling populer adalah pengalihan real estat sebagai hadiah atau dengan surat wasiat. Dalam situasi seperti itu, pemilik baru sebuah apartemen atau rumah menjadi miliknya secara legal, sementara itu adalah satu-satunya di mana penyelesaian moneter tidak muncul sama sekali.

Sayangnya, beberapa kontrak yang ditandatangani atau dokumen lain tidak cukup untuk mendapatkan perumahan sepenuhnya — negara masih memiliki keputusan akhir tentang penyelesaian dan pendaftaran hak milik. Hanya setelah melewatinya di Rosreestr barulah seseorang menjadi pemilik penuh.

Opsi kepemilikan apartemen

Tidak ada batasan “satu apartemen — satu pemilik” dalam undang-undang, oleh karena itu objek yang sama dapat memiliki beberapa pemilik yang sah. Jenis kepemilikan berikut ada untuk apartemen atau rumah: bersama, bersama atau individu.

Properti individu

Bentuk inilah yang menyiratkan bahwa perumahan tersebut memiliki satu pemilik. Ini bisa berupa individu dan badan hukum yang hanya mengelola dan membuang real estat. Tidak ada yang bisa menjual apartemen, menyewakannya, atau melakukan tindakan hukum lainnya dengannya, kecuali dia.

Di gedung apartemen, hanya apartemen terpisah yang dapat menjadi objek kepemilikan individu, karena semua bagian lainnya adalah milik bersama. Namun, dalam beberapa kasus, penyewa dapat memperoleh hak atas apa yang disebut properti eksklusif. Artinya, ia akan dapat membuang beberapa tempat yang sebelumnya dianggap umum, atas kebijakannya sendiri dan tanpa partisipasi warga lain. Seringkali bentuk kepemilikan ini termasuk tempat parkir, gudang, dll.

Kadang-kadang properti individu dapat menjadi milik bersama, dan paling sering menyangkut distribusi hak antara pasangan. Jika salah satu dari mereka, menikah secara resmi, membeli apartemen, otomatis mulai dianggap bersama. Pemilik ini tidak dapat menjual atau membuangnya dengan cara lain tanpa persetujuan dari pasangan kedua.

kepemilikan bersama

Inti dari kepemilikan bersama adalah bahwa beberapa orang memiliki rumah yang sama dengan syarat yang sama. Pada saat yang sama, tidak ada pembagian yang jelas tentang bagian rumah atau apartemen mana yang menjadi milik pemilik tertentu. Artinya, mutlak semua keputusan mengenai real estat harus dibuat bersama, dengan kesepakatan bersama.

Ketika membeli barang bergerak atau tidak bergerak dalam pernikahan, itu dianggap bersama, kecuali kontrak pernikahan telah dibuat dengan klausul yang relevan. Kadang-kadang jenis properti ini terjadi antara kerabat dekat setelah privatisasi, tetapi paling sering terjadi di antara pasangan.

Faktanya, masing-masing pemilik real estat tersebut memiliki bagiannya sendiri di dalamnya, tetapi pada kenyataannya tidak ditentukan oleh jumlah meter persegi atau bangunan tertentu. Faktanya, dengan kepemilikan bersama, setiap pemilik rumah memiliki bagian yang sama, memberinya hak yang sama untuk membuangnya.

Tidak mungkin menjual apartemen tanpa sepengetahuan dan persetujuan dari pasangan kedua atau pemilik bersama lainnya. Juga tidak mungkin melakukan ini dengan bagian perumahan Anda. Bagian tak terbatas dalam real estat hanya menyiratkan hak untuk itu dan tidak mengandung spesifikasi teknis apa pun. Tidak mungkin untuk menjual hanya hak, yang tidak diberikan jumlah meter persegi yang jelas.

Untuk situasi seperti itu, hanya ada satu cara untuk menyelesaikan ketidaksepakatan — mengalokasikan bagian tetap untuk setiap pemilik melalui pengadilan. Seringkali metode ini digunakan selama proses perceraian untuk membagi properti secara legal. Namun, setelah itu, Anda dapat menjual bagian Anda tanpa melupakan aturan pembelian pertama.

Dengan bentuk kepemilikan hunian ini, tidak selalu memungkinkan untuk mengalokasikan saham nanti, misalnya di studio atau apartemen satu kamar kecil. Dalam kasus ini, pengadilan dapat membuat keputusan — untuk mewajibkan salah satu pemilik untuk mengkompensasi biaya bagiannya kepada pemilik kedua, berdasarkan harga pasar properti saat ini.

Kepemilikan pecahan

Kepemilikan bersama menyebabkan situasi yang paling kontroversial dan kontroversial mengenai pembuangan properti tersebut. Apa bagian kepemilikan di sebuah apartemen dan bagaimana pembagiannya, penting tidak hanya saat memiliki rumah, tetapi juga saat membelinya.

Bagian adalah bagian yang ditentukan secara ketat dari properti yang dimiliki oleh pemilik tertentu. Ada dua jenis saham:

  • ideal — dengan penunjukan digital dari bagian properti, yang biasanya ditetapkan dalam bentuk pecahan (1/2, 1/3, dll.) atau lebih jarang dalam jumlah meter persegi;
  • alami — dengan alokasi untuk masing-masing pemilik tempat tertentu.

Bagian yang ideal dapat dibandingkan dengan bagian dalam properti bersama. Ini hanya menunjukkan kepemilikan legal dan formal atas real estat. Misalnya, 1/2 bagian di apartemen dua kamar tidak berarti salah satu kamar menjadi milik pemiliknya. Ini hanya menunjukkan bahwa pemilik ini dapat berpartisipasi dalam pengambilan keputusan dan membuang seluruh apartemen atas dasar kesetaraan dengan pemilik kedua. Dengan kata lain, setiap keputusan atau pembuangan properti ini harus dikoordinasikan.

Proporsi alami, meskipun tampak lebih pasti, sebenarnya memiliki kompleksitas yang tidak kalah dengan yang ideal. Alokasinya sangat sulit secara teknis, sehingga bentuk kepemilikan ini paling sering ditemukan di rumah-rumah pribadi.

Untuk memisahkan kamar atau kamar terpisah untuk masing-masing pemilik, sangat penting untuk melengkapi pintu keluar terpisah ke jalan atau pendaratan. Di gedung apartemen, hal ini jarang memungkinkan, kecuali apartemen di lantai dasar. Kesulitan kedua adalah pembagian tempat non-hunian, yang tidak dapat terus menjadi kepemilikan bersama jika ruang keluarga dibagikan di antara pemiliknya. Sangat sulit untuk mempraktikkannya.

Namun, bagi pembeli potensial, bagian alami lebih disukai. Perolehan bagian yang ideal, yaitu hak untuk membuang properti atas dasar kesetaraan dengan pemilik lain, dalam banyak kasus dilakukan oleh kerabat yang terkait langsung atau tidak langsung dengan properti tersebut.

Pemilik diberkahi dengan bagian pada saat menerima perumahan dengan definisi paralelnya dalam kepemilikan bersama. Ini dapat terjadi baik pada saat pembelian, dan sebagai akibat dari hadiah atau wasiat, jika dipesan oleh donor atau pewaris. Ketika real estat dibeli dengan modal bersalin, anak atau anak-anak itu harus diberkahi dengan bagian yang setara di dalamnya. Saham dialokasikan dalam bentuk yang ideal, dan pelepasannya hanya dimungkinkan dengan izin dari perwalian dan layanan perwalian.

Fitur membeli apartemen dalam kepemilikan bersama dan bersama

Tidak peduli berapa banyak pemilik apartemen, masing-masing pemegang saham bersama memiliki hak untuk menjual bagiannya, termasuk kepada pihak ketiga. Semua operasi semacam ini dikaitkan dengan beberapa kesulitan dan batasan, dan mungkin ada jebakan dalam perjalanannya, yang harus diingat tidak hanya oleh pembeli, tetapi juga oleh penjual.

Jika perumahan dimiliki bersama, bagian di dalamnya hanya dapat dijual dengan persetujuan pemilik kedua — kondisi ini wajib. Dalam hal ini, persetujuan harus dilaksanakan dengan benar dan disahkan oleh notaris.

Terkadang dalam sebuah pernikahan, rumah milik pribadi salah satu pasangan bisa dijual. Ini terjadi ketika apartemen itu:

  • dibeli sebelum menikah;
  • diterima sebagai warisan atau hadiah;
  • dibeli berdasarkan akad nikah.

Saat membeli properti seperti itu, Anda harus benar-benar yakin bahwa penjualnya adalah satu-satunya pemilik. Jenis kepemilikan apartemen dapat ditemukan di kuitansi USRN dengan memintanya sendiri jika ada keraguan tentang legalitas transaksi. Akan berguna juga untuk memeriksa tanggal pendaftaran pernikahan — perumahan dalam kepemilikan individu harus diperoleh lebih awal.

Tidak seperti kepemilikan bersama, bagian yang dialokasikan di apartemen, ideal atau barang, dapat dijual tanpa persetujuan dari pemilik lain, namun dengan satu syarat. Pemegang saham memiliki hak mendahului, oleh karena itu, jika salah satu dari mereka memutuskan untuk membeli bagiannya dari penjual, dia tidak memiliki hak untuk menolak dan menjualnya kepada pihak ketiga.

Untuk penjualan semacam itu, ada seluruh prosedur yang diatur oleh undang-undang. Salah satu pemilik mengirimkan pemberitahuan kepada pemegang saham bersama tentang niat untuk menjual bagian rumahnya dengan harga tertentu. Mereka bisa menolak atau membelinya. Pengabaian harus dilakukan secara tertulis — selanjutnya akan menjadi bukti bahwa penjual tidak melanggar hak siapa pun untuk pembelian pertama.

Suatu saham dapat dijual kepada pihak ketiga hanya dengan harga yang ditawarkan kepada pemegang saham bersama, tidak kurang. Jika harga ini berubah, seluruh prosedur dengan pemberitahuan harus diulang.

Selain itu, bagian dari satu pemilik juga dapat dibagi. Namun, ini dibenarkan hanya jika menyangkut real estat di area yang luas. Di apartemen standar, pembagian seperti itu dapat mengarah pada pembentukan bagian yang sangat sedikit, yang hanya dapat disebut properti secara kondisional. Untuk menghindari munculnya bagian-bagian yang terfragmentasi, yang disebut tidak penting, undang-undang menetapkan luas minimum untuk kepemilikan real estat. Di berbagai daerah berbeda dan bervariasi antara 8-15 meter persegi.

Jika pemilik awalnya berencana untuk menjual sahamnya kepada salah satu pemegang saham bersama, dia tidak berkewajiban untuk memberi tahu orang lain tentang hal itu. Aturan pembelian prioritas tidak berlaku untuk kasus-kasus ketika apartemen disumbangkan atau diwariskan sebagai warisan.

Masalah utama perjanjian apartemen yang dibagi menjadi saham adalah ruang lingkup berbagai kegiatan penipuan atau pelanggaran yang tidak disengaja terhadap undang-undang saat ini. Jika penjualan dilakukan melewati pemegang saham bersama, atau penolakan mereka untuk membeli dipalsukan, mereka memiliki hak untuk mengajukan permohonan ke pengadilan dalam waktu tiga bulan dengan klaim pengakuan perjanjian tersebut sebagai tidak sah. Mudah ditebak bahwa korban sebenarnya dalam kasus ini adalah pembeli, karena tidak diketahui apakah ia mampu mengembalikan dana yang dikeluarkan.

Pada saat yang sama, fakta penipuan juga dapat bekerja di bidang hukum, bahkan tanpa pelanggaran. Misalnya, pembeli membeli saham di sebuah apartemen setelah penolakan pemilik bersama dan menetap di dalamnya. Inti dari penipuan terletak pada kenyataan bahwa di pihak penyewa-pemegang saham lain, kondisi kehidupan yang sangat tidak nyaman akan tercipta untuknya. Dalam situasi seperti itu, pemilik baru tidak akan punya pilihan selain menjual bagiannya dengan harga yang lebih murah, karena tidak mungkin menemukan pembeli lain dengan harga yang memadai dengan tetangga seperti itu.

Terkadang penjualan beberapa saham dilakukan sekaligus. Cara termudah adalah ketika dibuat dalam satu kontrak — dalam hal ini bahkan tidak perlu mendaftarkannya ke notaris. Tetapi ketika setiap pemilik ingin membuat perjanjian terpisah, transaksi semacam itu tunduk pada pendaftaran wajib. Selain itu, membuat perjanjian semacam itu atau beberapa perjanjian paralel bukanlah prosedur yang mudah yang membutuhkan pengetahuan hukum yang baik dan, lebih disukai, partisipasi seorang pengacara.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/tipy-sobstvennosti-kvartiry/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *