Hipotek tanpa uang muka: apakah mungkin membeli apartemen dengan cara ini?


Jumlah yang dibayar pembeli untuk real estat pada saat memperolehnya dalam hipotek, biasanya terdiri dari dua bagian: uang muka dan dana kredit yang dikeluarkan oleh bank. Ini adalah bagian kedua yang membentuk jumlah hutang yang wajib dikembalikan oleh peminjam ke lembaga keuangan selama jangka waktu yang ditentukan oleh perjanjian pinjaman.

Seringkali, pembeli tertarik pada apakah mungkin mengambil hipotek tanpa uang muka dengan mengeluarkan pinjaman tunggal yang sama dengan biaya apartemen? Jawaban atas pertanyaan ini akan agak negatif: transaksi semacam itu terlalu berisiko bagi bank, dan sangat tidak menguntungkan bagi pembeli. Namun, ada sejumlah peluang di mana Anda dapat mengharapkan persetujuan pinjaman hipotek jika Anda tidak memiliki tabungan sendiri.

Apa itu uang muka dan untuk apa?

Sebelum mencari opsi tentang cara mendapatkan hipotek tanpa uang muka, Anda harus mencari tahu apa kontribusi ini dan mengapa bank bersikeras untuk membuatnya.

Uang muka adalah bagian dari jumlah yang harus dibayarkan kepada penjual real estat, yang dilakukan oleh pembeli sendiri, bukan dana kredit. Dengan kata lain, kontribusi semacam itu adalah tabungan pribadi peminjam, yang ia investasikan dalam pembelian bersamaan dengan uang yang dipinjam dari bank.

Ukuran uang muka, sesuai dengan persyaratan lembaga keuangan-kreditur, biasanya minimal 10% dari biaya apartemen. Pembayaran awal paling umum dalam jumlah 20-30% dari total jumlah yang dibutuhkan. Jadi, pembeli menginvestasikan 30% dari dana pribadi dan menambahnya dengan 70% dari dana pinjaman. 70% inilah yang membentuk badan pinjaman tanpa memperhitungkan tingkat bunga dan biaya lainnya.

Tentu saja, semakin besar uang muka, semakin kecil kelebihan pembayaran pinjaman setelah pembayaran terakhirnya. Karena kelebihan pembayaran seperti itu seringkali sama dengan biaya setidaknya satu perumahan serupa lainnya, pembeli berkepentingan untuk menyetor uang sebanyak mungkin dari tabungan.

Mengapa bank tidak menyetujui hipotek tanpa uang muka?

Beberapa tahun yang lalu, hipotek dengan uang muka nol di beberapa bank adalah praktik yang cukup umum, yang, bagaimanapun, mereka segera memutuskan untuk meninggalkannya. Faktanya, seperti yang ditunjukkan oleh pengamatan statistik, persentase pertumbuhan keterlambatan pembayaran atau penolakan untuk memenuhi kewajiban pinjaman dari pihak peminjam berbanding lurus dengan jumlah pinjaman yang disetujui tanpa uang muka. Artinya, nasabah yang telah menyetor dana pribadinya lebih besar kemungkinannya untuk melunasi utang pinjamannya, dan pihak bank akan mendapat keuntungan berupa bunga.

Namun, keengganan bank untuk menyetujui pinjaman tanpa uang muka memiliki alasan lain yang dapat dibenarkan secara matematis. Angsuran pertama, misalnya, sebesar 30% tersebut, adalah semacam asuransi bagi perusahaan keuangan terhadap kemungkinan kerugian.

Jika lembaga keuangan mengeluarkan pinjaman tanpa uang muka, biayanya 100% dari biaya perumahan. Dalam kasus non-pembayaran sistematis oleh debitur, apartemen dapat disita, dilelang, dan kemudian dijual. Seluruh prosedur ini pasti terkait dengan berbagai biaya peradilan dan birokrasi.

Penjualan apartemen di pelelangan selalu menimbulkan kehebohan. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa harganya terkait dengan adanya beban, sebagai suatu peraturan, lebih rendah dari harga pasar sebesar 10-15%. Pada saat yang sama, aspek yang menarik bagi pembeli berubah menjadi kerugian bagi bank yang menyita properti tersebut. Jika kita menambahkan berbagai biaya negara dan biaya lain yang harus ditanggung bank, maka biayanya pada akhirnya bisa mencapai 30% saja yang bisa menjadi uang muka. Jadi, inti dari asuransi dengan bantuan kontribusi adalah peminjam mengasuransikan bank terhadap kerugian dengan uangnya sendiri.

Tidak mungkin belum lagi bahwa hipotek tanpa uang muka tidak mendisiplinkan peminjam seperti halnya pembeli yang telah menginvestasikan sebagian besar uang mereka sendiri di perumahan. Di sisi lain, dari sudut pandang bank, keberadaan tabungan menunjukkan pendapatan yang stabil, kemampuan merencanakan anggaran, dan tanggung jawab keuangan. Oleh karena itu, mendapatkan hipotek tanpa uang muka sama sekali merupakan tugas yang hampir mustahil.

Apakah mungkin untuk mendapatkan hipotek tanpa uang muka?

Membeli rumah dengan hipotek tanpa uang muka, hanya dengan bantuan pinjaman bank, saat ini hanya dimungkinkan dalam kerangka berbagai program kemitraan antara perusahaan keuangan dan konstruksi.

Tidak banyak peluang untuk akuisisi semacam itu, dan itu lebih bersifat promosi satu kali. Pertama, pengembang harus terakreditasi di bank tertentu, dan kedua, memiliki reputasi keuangan yang sempurna. Tetapi bahkan dalam kondisi seperti itu, hipotek tanpa kontribusi bukanlah solusi yang paling menguntungkan.

Bank sangat menyadari semua risikonya, sehingga bunga hipotek mitra semacam itu dijamin lebih tinggi daripada pelaksanaan biasanya, dan hampir pasti semua jenis asuransi yang mungkin akan ditambahkan ke tingkat bunga yang tinggi. Anda juga perlu bersiap untuk persyaratan yang lebih ketat bagi pelamar. Bank mungkin menganggap pendapatannya terlalu rendah, meskipun sebenarnya melebihi tingkat rata-rata.

Ketentuan hipotek tanpa uang muka akan lebih ketat, tanpa kemungkinan perusahaan keuangan akan memenuhi peminjam di tengah jalan dalam beberapa hal. Misalnya, jika pada saat pelunasan pinjaman debitur harus dalam usia kerja, maka bank tidak akan membiarkan batas usia tersebut dilampaui. Hal yang sama berlaku untuk jumlah pembayaran: tidak boleh melebihi 50% dari total pendapatan. Kadang-kadang diperbolehkan untuk meningkatkan angka-angka ini menjadi 60-70%, tetapi tidak jika tidak ada uang muka.

Selain itu, perlu diingat bahwa bank akan melakukan pemeriksaan tambahan atas semua pengeluaran tetap keluarga, dengan mempertimbangkan pengeluaran pasangan, yang pada dasarnya adalah peminjam bersama. Item pengeluaran berikut diperhitungkan: pembayaran tagihan listrik, pinjaman konsumen, kartu kredit, tunjangan, dan banyak lagi. Mungkin juga ada peningkatan persyaratan untuk pengalaman kerja dan asuransi dan bahkan tingkat pendapatan. Jika, setelah semua perhitungan, bank menganggap pembayaran hipotek akan terlalu membebani anggaran keluarga, pinjaman hipotek akan ditolak.

Apakah hipotek dengan uang muka memiliki analog?

Karena hampir tidak mungkin membeli apartemen tanpa uang muka, apakah ada analog hipotek yang tidak memerlukan tabungan jangka panjang? Konsep hipotek tanpa agunan muncul karena terkadang pembeli tidak dapat atau tidak punya waktu untuk mengakumulasi jumlah yang diperlukan untuk uang muka. Keadaannya mungkin sangat berbeda, tetapi inti pertanyaannya tetap sama untuk semua orang: bagaimana jika bank tidak ingin menyetujui pinjaman tanpa uang muka?

Ada beberapa opsi untuk menghadapi situasi seperti itu, masing-masing dengan kelebihan dan kekurangannya sendiri.

Ambil pinjaman konsumen

Karena pinjaman tanpa uang muka untuk pembelian rumah tidak dapat dikeluarkan, salah satu opsi untuk mendapatkan uang adalah dengan mengeluarkan pinjaman konsumen tambahan. Jenis pinjaman ini dianggap tidak tertarget, sehingga tidak memiliki persyaratan yang ketat terkait usia dan pekerjaan, meskipun Anda tetap harus membuktikan solvabilitas Anda.

Tanpa agunan dan penjamin, Anda dapat mengandalkan persetujuan pinjaman hingga 700 ribu rubel. Opsi ini cocok jika sebagian besar uang muka telah terkumpul, dan hanya tersisa sedikit untuk ditambahkan. Jika Anda perlu meminjam dari bank dalam jumlah lebih dari yang disebutkan, Anda harus menggunakan bantuan penjamin, peminjam bersama, atau menjaminkan harta bergerak atau tidak bergerak yang berharga lainnya.

Prosedur untuk opsi mendapatkan dana untuk uang muka ini hanya bisa satu: pertama Anda perlu mengambil pinjaman konsumen dan baru kemudian mengajukan hipotek. Perlu diingat bahwa suku bunga pinjaman non-tujuan biasanya lebih tinggi daripada hipotek. Jika kita menambahkan periode yang relatif singkat di mana pembayaran didistribusikan, pengeluaran bulanan dapat sangat merusak anggaran keluarga. Oleh karena itu, opsi membeli rumah ini harus diambil hanya dengan keyakinan penuh pada kemampuan sendiri, majikan, dan stabilitas pendapatan.

Bernegosiasi dengan penjual

Ini bukanlah cara yang sepenuhnya benar untuk mendapatkan hipotek tanpa uang muka, yang, bagaimanapun, perlu Anda ketahui untuk memahami semua risiko dari tindakan semacam ini. Kita berbicara tentang bagaimana sengaja melebih-lebihkan biaya apartemen dengan kesepakatan sebelumnya antara pembeli dan penjual.

Bagian dari jumlah yang melebihi harga properti diduga ditransfer dari pembeli ke penjual secara tunai, yang mana penjual mengeluarkan tanda terima. Tanda terima ini akan berfungsi sebagai konfirmasi pembayaran uang muka. Namun, skema seperti itu tidak selalu berhasil, karena satu tanda terima saja tidak cukup untuk bank, dan prosedur untuk menyetujui pinjaman hipotek melibatkan sejumlah tindakan lain.

Yang pertama adalah penilaian ahli independen terhadap objek transaksi. Tak satu pun dari penilai akan dengan sengaja menaikkan harga perumahan jika mereka menghargai reputasinya. Akibatnya, jika bank menerima kuitansi sebagai konfirmasi angsuran pertama, ia akan mentransfer dana yang hilang ke penjual, hanya mengandalkan penilaian ahli, dan bukan kesepakatan para pihak. Dengan perkembangan peristiwa seperti itu, baik penjual maupun pembeli menderita: yang pertama menulis tanda terima untuk uang yang tidak ada, yang kedua, agar tidak melanggar perjanjian, harus segera mencari jumlah yang hilang.

Bagaimanapun, penetapan harga yang terlalu tinggi seperti itu penuh dengan masalah, terutama bagi penjual. Transaksi semacam itu dapat dengan mudah dibatalkan, dan dia wajib mengembalikan uangnya kepada pembeli dan bank. Jika dana pinjaman belum dibelanjakan, dana tersebut dapat ditransfer kembali tanpa rasa sakit, tetapi akan sangat sulit untuk membuktikan tanda terima fiktif tersebut.

Menggadaikan real estat atau properti berharga lainnya

Pinjaman hipotek dapat dijamin tidak hanya dengan properti yang dibeli, tetapi juga dengan properti yang sudah dimiliki oleh peminjam. Beginilah cara hipotek tanpa uang muka dimungkinkan.

Pinjaman bank yang dijamin dengan real estat dapat tidak ditargetkan dan ditargetkan. Seperti pinjaman konsumen, suku bunga pinjaman non-tujuan akan lebih tinggi, tetapi pada saat yang sama peminjam tidak perlu melaporkan ke bank kemana dana itu pergi. Penggunaan yang dimaksud justru adalah pembelian rumah, dan tarifnya akan lebih rendah. Untuk mendapatkan hipotek semacam itu, pembeli harus memberikan dokumen kepada bank yang menyatakan akuisisi real estat.

Penting untuk diingat bahwa perumahan agunan juga harus dievaluasi oleh ahli. Dalam hal ini, bank akan mengeluarkan pinjaman dengan batas hingga 10 juta rubel, atau sebesar 60% dari nilai properti. Hal ini sekali lagi dilakukan untuk mengganti biaya yang mungkin dikeluarkan perusahaan keuangan jika, karena tidak dibayar, properti tersebut disita dan dilelang.

Untuk mengajukan setoran, Anda harus memberikan rencana teknis apartemen ke bank, serta kutipan dari USRN. Perjanjian gadai dibuat bersamaan dengan pinjaman, setelah itu apartemen atau rumah di Rosreestr dibebani sampai hutang dilunasi sepenuhnya.

Pinjaman hipotek tanpa uang muka juga dapat disetujui pada saat pemberian barang berharga dan bergerak lainnya sebagai jaminan. Itu bisa apa saja: mobil, barang antik, sekuritas, dll. Jumlah pinjaman ditentukan setelah penilaian agunan, setelah itu perjanjian pinjaman tersebut menjadi bukan hipotek tanpa kontribusi, tetapi pinjaman yang dijamin dengan agunan.

Program hipotek preferensial dengan dukungan negara

KPR tanpa uang muka pada tahun 2022 dapat diterbitkan dengan menggunakan berbagai subsidi dan program sosial yang diberikan kepada kategori populasi tertentu. Orang-orang dari berbagai usia dan status sosial dapat menjadi pesertanya, oleh karena itu, sebelum mengajukan pinjaman konsumen atau menggadaikan properti lain di bank, Anda harus memperhatikan hipotek preferensial tersebut dan, mungkin, menemukan opsi yang cocok untuk diri Anda sendiri.

Keluarga muda

Peserta program «Keluarga Muda» dapat mengklaim penggantian setidaknya 30% dari biaya perumahan secara gratis dari negara. Uang ini dapat digunakan sebagai jumlah yang hilang untuk pembelian satu kali, dan untuk uang muka atau pelunasan hutang hipotek utama.

Anak muda yang menikah secara sah, dengan atau tanpa anak, yang belum mencapai usia 35 tahun, dapat mengandalkan subsidi tersebut. Bergantung pada wilayah negara, ketentuan program akan sedikit berbeda, serta ketentuan di mana mereka yang ingin dapat menerima bantuan gratis.

Kerugian yang signifikan dari program ini adalah kebutuhan untuk mengantri sebelum masuk ke daftar pembayaran. Besaran APBD manapun tidak mampu memenuhi kebutuhan semua peserta yang berminat, sehingga daftar mereka disusun setiap tahun, tergantung dana yang dialokasikan untuk program tersebut.

Penting untuk diingat bahwa usia peserta ditetapkan pada semua tahapan program. Jika, setelah dimasukkan dalam daftar pembayaran, salah satu pasangan berusia 35 tahun, keluarga seperti itu akan dikeluarkan dari mereka. Untuk alasan ini, disarankan untuk berpartisipasi, mengingat waktu tunggu yang lama, sedini mungkin.

Untuk keluarga dengan anak, besaran subsidi meningkat berbanding lurus dengan jumlah mereka. Jika Anda memiliki tiga anak atau lebih, Anda dapat mengandalkan kompensasi setengah dari biaya pembelian rumah, termasuk hipotek.

Modal ibu

Saat ini, jumlah modal bersalin hampir 484 ribu rubel. Dalam kebanyakan kasus, ini tidak cukup untuk menutupi uang muka sepenuhnya, bahkan dengan persyaratan setoran minimum, seperti 15% dari biaya perumahan. Tentu saja, harga apartemen mungkin memungkinkan hal ini, tetapi ini jarang terjadi: tidak mudah menemukan apartemen yang harganya murah, sambil memuaskan kondisi tidak hanya pembeli, tetapi juga bank dan bank. Dana pensiun.

Dalam hal ini, bagian yang hilang dari jumlah tersebut harus ditambahkan dari tabungan Anda sendiri. Seringkali, bank, mengetahui bahwa modal bersalin akan digunakan sebagai uang muka, menemui peminjam di tengah jalan dan menawarkan biaya tambahan seminimal mungkin.

Untuk mengubah modal bersalin menjadi uang muka, Anda perlu mengambil surat keterangan dari Dana Pensiun yang menyatakan bahwa modal tersebut belum dikeluarkan dan menyerahkannya ke bank. Setelah itu, dimungkinkan untuk membuat perjanjian pinjaman hipotek.

Selanjutnya, dengan perjanjian hipotek dan pernyataan bank tentang sisa hutang, Anda harus kembali menghubungi Dana Pensiun. Pernyataan yang disahkan harus dilampirkan pada kontrak yang menyatakan bahwa setelah penghapusan beban hipotek dari apartemen, semua anggota keluarga akan menerima bagian yang sama di dalamnya. Setelah itu, dana modal bersalin akan dikirim ke bank dan digunakan di sana untuk mengurangi jumlah utang.

hipotek militer

Syarat utama untuk dapat menggunakan opsi hipotek preferensial ini adalah layanan di angkatan bersenjata dan adanya rekening tabungan khusus. Subsidi pemerintah ditransfer ke rekening ini setiap bulan, dan partisipasi dalam program membutuhkan setidaknya tiga tahun untuk transfer tersebut.

Dana yang terkumpul dapat digunakan untuk melakukan pembayaran pertama: baik untuk pertanggungan penuh, maupun sebagian, dengan tambahan tabungan pribadi. Prosedur untuk mendapatkan hipotek dalam hal ini tetap sama, satu-satunya perbedaan adalah diperlukan perjanjian tambahan dengan Rosvoenipoteka, yang dibuat dalam bentuk perjanjian pinjaman yang ditargetkan untuk pembelian rumah.

hipotek sosial

Program negara bagian untuk mendukung spesialis muda berlaku untuk guru, dokter, dan ilmuwan muda yang bekerja di bidang spesialisasi mereka. Bergantung pada daerahnya, nuansa pemberian subsidi semacam itu mungkin berbeda, tetapi preferensi diberikan kepada orang yang tinggal di daerah pedesaan.

Inti dari program sosial ini adalah pesertanya diberikan subsidi untuk uang muka hipotek, yang disertai dengan penurunan suku bunga preferensial.

Untuk menjadi anggota program, diperlukan dokumen dari tempat kerja, termasuk sertifikat pendapatan. Anda dapat menerima kompensasi dari APBN hanya jika perkiraan luas setiap anggota keluarga tidak melebihi 18 meter persegi. meter. Jika tidak, Anda harus membayar selisihnya sendiri.

Di antara kelemahan dari opsi hipotek ini adalah antrean yang lama, seperti dalam program Keluarga Muda. Selain itu, diserahkan kepada kebijaksanaan otoritas lokal untuk memutuskan apakah pemohon tertentu perlu memperbaiki kondisi kehidupan mereka. Berada di daftar antrean bisa sangat lama, tetapi tidak ada batasan usia yang ketat untuk program ini.

Kerugian utama dari hipotek tanpa uang muka

Kecuali fakta bahwa tidak mungkin mendapatkan hipotek tanpa jaminan tambahan, kerugian utama dari pinjaman semacam itu adalah bunga yang tinggi dan, akibatnya, kelebihan pembayaran yang signifikan.

Kelemahan kedua adalah persyaratan yang meningkat untuk pelamar. Tidak ada uang muka hipotek hanya dapat disetujui untuk orang-orang dengan riwayat kredit yang sempurna dan pendapatan di atas rata-rata.

Kelemahan ketiga adalah kebutuhan untuk menjaminkan properti tambahan, yang selalu merupakan usaha yang berisiko. Oleh karena itu, opsi terbaik untuk uang muka adalah dan tetap menjadi akumulasi.

Baca artikel di majalah kami: https://qayli.com/journal/ipoteka-bez-pervonachalnogo-vznosa-mojno-li-kupit-kvartiru-takim-sposobom/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *