Biaya perumahan di Krasnodar pada tahun 2022, seperti beberapa tahun sebelumnya, memecahkan semua rekor. Terlepas dari kenyataan bahwa ibu kota Kuban selalu masuk dalam daftar kota yang paling sulit dijangkau untuk membeli real estat, saat ini harga per meter persegi telah kalah. Untuk memahami alasan apa yang memengaruhi hal ini, dan apakah mungkin mengandalkan penurunan harga, Anda perlu menganalisis pasar real estat di kota selatan ini, serta menyoroti faktor penetapan harga utama.
Mengapa harga apartemen di Krasnodar naik?
Kenaikan harga apartemen di Krasnodar dimulai beberapa tahun sebelum tahun ini. Kegembiraan besar, yang menyebabkan permintaan real estat yang belum pernah terjadi sebelumnya, ditentukan oleh tingkat hipotek preferensial yang ditetapkan oleh pemerintah sebesar 7% per tahun. Karena Krasnodar selalu populer di kalangan pembeli dan investor, jumlah orang yang ingin membeli rumah secara harfiah mulai melebihi jumlah penawaran.
Bukan peran terakhir yang dimainkan oleh fakta bahwa jauh sebelum menetapkan tarif preferensial, pemerintah daerah secara signifikan mengurangi jumlah izin yang dikeluarkan untuk pembangunan gedung apartemen. Salah satu persyaratan dari otoritas adalah bahwa bangunan tempat tinggal harus disertai dengan unit infrastruktur terkait yang dapat mengurangi kekurangan fasilitasnya. Tidak semua pengembang siap memenuhi persyaratan tersebut, sehingga volume konstruksi berkurang secara signifikan.
Akibatnya, pelaku pasar menjadi semakin kecil, dan kebanyakan dari mereka telah pindah ke segmen real estat yang dijual kembali. Penurunan persentase keberadaan objek utama yang berperan penting dalam penetapan harga menjadi salah satu alasan utama mengapa perumahan di Krasnodar menjadi lebih mahal.
Faktor selanjutnya yang menyebabkan kenaikan pesat harga real estat adalah penurunan jumlah pemasok dan produsen bahan bangunan. Untuk pertama kalinya, masalah dengan pabrik muncul di awal pandemi, ketika karena karantina banyak dari mereka menangguhkan pekerjaannya. Selain itu, permintaan bahan memicu perubahan di pasar domestik: banyak pabrikan lebih suka beralih ke ekspor.
Dengan demikian, dalam situasi di mana kekurangan proyek konstruksi baru mulai berkembang, dan permintaan bahkan tidak berpikir untuk menurun, dinamika pertumbuhan harga properti di Krasnodar menjadi sangat pesat. Ini karena banyaknya pembeli, investor lebih suka menaikkan biaya perumahan.
Sanksi dan pembatasan pada tahun 2022 lebih merupakan faktor psikologis. Reaksi pembeli yang tidak tahu bagaimana melindungi tabungan dari kemungkinan inflasi tidak berkontribusi pada penurunan permintaan apartemen di ibu kota wilayah tersebut, dan bahkan pembatalan sementara tarif preferensial tidak menyebabkan penurunan real estat. harga, tetapi hanya memicu stagnasi di pasar.
Saat ini, kenaikan harga real estat di Krasnodar praktis berhenti. Ini tidak berarti bahwa situasi ekonomi telah stabil, pengembang telah menerima lampu hijau untuk meningkatkan volume, dan pemasok telah memperluas jangkauan mereka dan menurunkan harga. Sayangnya, hanya ada satu penjelasan untuk penetapan harga apartemen pada tingkat tertentu — sudah mencapai plafon dan tidak bisa lagi naik tanpa menimbulkan kerugian bagi pelaku pasar.
Adapun angkanya, biaya minimal satu meter persegi di Krasnodar saat ini sekitar 90 ribu rubel, dan maksimal 190 ribu. Selama tahun 2022, harga rata-rata juga berubah sangat mencolok, naik dari 69 ribu rubel menjadi 111 ribu. Jadi, bergantung pada luas kota, kategori real estat, dan faktor lain yang memengaruhi permintaan, pada tahun 2022 perumahan meningkat nilainya sebesar 20-30% dibandingkan tahun-tahun sebelumnya.
Bagaimana permintaan dan harga mempengaruhi pasar?
Krisis yang meletus tepat setelah harga real estat di Krasnodar naik tajam, menyebabkan penurunan jumlah transaksi dan sikap menunggu dan melihat di pihak pembeli. Mereka yang berencana membeli real estat secara kredit membatalkan rencananya untuk sementara waktu, karena suku bunga utama pada paruh kedua bulan Maret mencapai 20%.
Namun, harga rumah belum turun. Bangunan baru tetap dilindungi dengan andal oleh rekening escrow, dan untuk penjual real estat sekunder, kebutuhan untuk mengurangi nilainya tidak muncul, karena permintaan masih tetap pada tingkat yang dapat diterima.
Gambaran yang sama sekali berbeda dapat dilihat dari sikap perusahaan konstruksi terhadap kualitas perumahan yang mereka ciptakan. Untuk kota seperti Krasnodar, letak geografisnya akan selalu menjadi prioritas dibandingkan jenis, kualitas dan kategori kompleks perumahan.
Karena dalam hal ini pendorong utama penetapan harga adalah permintaan, pengembang tidak perlu menginvestasikan sumber daya keuangan dan tenaga kerja tambahan dalam semua jenis peningkatan fasilitas mereka. Ini tidak berarti bahwa benda-benda ini buruk atau terus terang berkualitas rendah, tetapi hanya biayanya yang jelas dilebih-lebihkan.
Namun, pendekatan penyelesaian apartemen untuk disewa menjadi sedikit berbeda. Hanya sebagian kecil dari mereka yang ditransfer ke pemilik tanpa penyelesaian — ini terutama menyangkut objek dengan apa yang disebut tata letak gratis. Dalam kebanyakan kasus, apartemen benar-benar siap untuk ditinggali, dan biaya pekerjaan finishing sudah termasuk dalam harga akhir perumahan di muka.
Saat harga real estat naik di Krasnodar, fenomena lain diamati — penurunan aktivitas di kalangan investor. Pertama-tama, ini menyangkut pasar persewaan perumahan, yang pada suatu waktu sangat berkembang dan menguntungkan di wilayah selatan. Soalnya, harga sewa tidak berubah sebanyak harga beli. Jika harga rumah naik rata-rata 20-30%, maka biaya sewa — hanya sebesar 15%. Investasi di real estat Krasnodar untuk mendapatkan keuntungan semacam ini menjadi pengembalian yang rendah. Saat ini, perusahaan investasi besar lebih aktif di pasar, melakukan transaksi dengan volume real estat yang besar dan bekerja sama dengan pengembang.
Bagaimana permintaan berkembang hari ini?
Sebagian, tingkat permintaan di antara pembeli bergantung pada pemahaman mereka tentang alasan yang menyebabkan kenaikan harga, serta tren perkembangan pasar real estat. Naiknya harga bahan dan layanan logistik, gangguan pasokan, sanksi, fluktuasi mata uang — semua faktor ini memengaruhi aktivitas pembeli. Akibatnya, situasi di segmen pasar yang berbeda saat ini berbeda.
Pasar utama
Meski pasar perdana Krasnodar kini tidak memiliki peluang seluas dulu, hingga April 2022 masih cukup aktif. Ketika krisis yang didukung oleh sanksi pecah, masalah penghematan dana dari depresiasi menjadi sangat akut. Sebagian besar penduduk percaya dan terus percaya bahwa real estat adalah investasi terbaik, terlepas dari objektivitas harganya.
Sebaliknya, pada bulan April, pasar, menurut para ahli, ambruk sekitar 70%. Hal ini disebabkan oleh kenaikan suku bunga utama yang signifikan, serta ketidakpastian: apa yang akan terjadi selanjutnya dengan mata uang nasional dan perekonomian secara keseluruhan. Apa yang disebut sikap menunggu dan melihat juga dikaitkan dengan hilangnya kesempatan untuk membeli rumah dengan harga yang lebih murah, yang diandalkan oleh banyak warga.
Hari ini, setelah tarif diturunkan, dan berbagai jenis hipotek dengan dukungan negara mulai berlaku lagi, pasar primer bangkit kembali. Selain itu, saat ini jauh lebih menguntungkan untuk membeli rumah baru dengan harga serendah mungkin daripada rumah sekunder yang lebih murah, tetapi dengan 9-11% per tahun.
Ketidakstabilan ekonomi, serta pemutusan kerjasama dengan banyak pemasok asing dan perusahaan logistik, juga mempengaruhi volume penjualan perumahan utama tidak sepenuhnya positif. Terlepas dari kenyataan bahwa pengembang selalu diberi bantalan pengaman, pembeli dan investor sangat mengkhawatirkan nasib konstruksi yang belum selesai.
Akibatnya, hanya sedikit dari mereka yang mengambil risiko membeli apartemen pada tahap awal pembangunan, karena takut akan risiko pembangunan yang sedang berjalan atau tenggat waktu yang terlewatkan. Lebih diminati adalah objek-objek yang memasuki tahap akhir sebelum dioperasikan, terutama karena biayanya, karena pembiayaan proyek, kini menjadi sama dengan harga apartemen pada tahap pondasi.
Menurut hukum ekonomi, suku bunga rendah menyebabkan nilai real estat lebih tinggi, dan sebaliknya. Artinya, belum ada gunanya membicarakan penurunan harga apartemen di Krasnodar, meski ada beberapa tandanya. Selain itu, jangan lupa bahwa permintaan yang stabil juga tidak mempengaruhi pembeli dalam hal penghematan.
Pasar sekunder
Beberapa ahli berpendapat bahwa krisis pasar sekunder masih belum berakhir. Program pinjaman perumahan preferensial tidak memiliki dampak nyata terhadapnya, dan suku bunga minimum saat ini sebesar 9,5%, dikombinasikan dengan tingginya biaya perumahan di Krasnodar, mengurangi keterjangkauan real estat.
Data tentang seberapa mahal apartemen di Krasnodar naik harganya bervariasi, tergantung kabupaten kota. Di beberapa unit administrasi, di mana, karena popularitas yang terus-menerus, permintaan secara nyata melebihi pasokan, persentase kenaikan harga sangat besar — hingga 75, 90, dan bahkan 100%. Pada saat yang sama, tempat lain yang kurang populer menjadi lebih terjangkau — dalam beberapa bulan terakhir, biaya apartemen di dalamnya telah turun rata-rata 300-400 ribu rubel.
Subspesies terpisah dari pasar sekunder adalah perumahan stok lama, yang tidak memenuhi persyaratan modern: ukurannya sempit, dengan tata letak yang tidak nyaman, dll. Dalam kasusnya, tidak mungkin untuk memberikan gambaran umum tentang biaya — semuanya tergantung pada penjual. Beberapa pemilik siap menurunkan harga ke ukuran yang dapat diterima, sementara yang lain lebih suka fokus pada nilai pasar rata-rata.
Konstruksi individu dan sektor swasta
Kesenjangan yang sangat besar kini terasa antara biaya apartemen di Krasnodar dan rumah pribadi di desa-desa yang membentuk kota. Baru-baru ini, popularitas yang terakhir telah berkembang pesat, dan paling tidak karena permintaan 55-60 ribu rubel per meter persegi ruang hidup.
Bahkan jika para ahli dengan suara bulat setuju bahwa harga apartemen saat ini tidak dapat disebut adil, maka untuk sektor swasta tetap cukup objektif. Terlepas dari kenyataan bahwa harga real estat di kota dan pinggiran memberikan tekanan pada pasar primer dan sekunder, keuntungan tetap berada di pihak yang terakhir. Dengan kata lain, dalam waktu dekat apartemen di perkotaan kemungkinan besar tidak akan menjadi lebih murah, tetapi rumah pribadi kemungkinan besar akan naik harganya.
Pinjaman untuk rumah dan pondok yang sedang dibangun juga banyak diminati, hipotek yang dikeluarkan dengan persyaratan yang lebih menguntungkan. Dalam situasi ini, proses ekonomi yang sama dapat terjadi seperti pada real estat primer — biayanya tidak akan berkurang karena tingginya permintaan akan real estat tersebut.
Perkiraan harga real estat Krasnodar pada tahun 2022
Sekitar sepuluh tahun yang lalu, perumahan di Krasnodar dianggap, jika bukan yang paling terjangkau untuk semua segmen populasi, maka tidak setinggi di beberapa kota besar lainnya. Harga, yang tumbuh pesat dalam waktu singkat, hampir menyamai kota itu dengan Moskow dan St.
Anda sering mendengar pendapat bahwa biaya perumahan saat ini di ibu kota daerah bias, sangat dilebih-lebihkan dan tidak sesuai dengan kualitas objek. Instrumen utama yang terlibat dalam penetapan harga sulit dikelola dan bergantung pada banyak faktor ekonomi internal dan eksternal.
Jika kita berbicara tentang perkiraan untuk waktu dekat, maka tidak ada perubahan khusus yang diharapkan dalam kebijakan penetapan harga pasar real estat lokal. Di musim gugur, pada puncak aktivitas pembelian tradisional, biaya apartemen mungkin naik sedikit, tetapi tidak signifikan, karena di Krasnodar sudah mencapai maksimumnya. Pada saat yang sama, perumahan sekunder menjanjikan harga yang sedikit lebih murah pada akhir tahun, sekitar 5%. Pasalnya, periode ini biasanya ditandai dengan berbagai promosi dan penjualan dari pengembang sehingga pembelian apartemen baru lebih menguntungkan. Jadi, untuk tetap bertahan, pasar primer harus menurunkan harganya.
Yang terpenting, para ahli menggantungkan harapan mereka pada perkembangan pasar untuk bangunan baru dan peningkatan volumenya. Pembiayaan proyek, di mana bank, bukan pemegang ekuitas, mengambil beban tunai sampai pekerjaan selesai, harus mengurangi risiko yang terakhir. Ke depan, hal ini harus menghilangkan ketakutan pembeli akan kehilangan dana jika terjadi kebangkrutan pengembang dan meningkatkan aktivitas mereka. Namun, pergantian peristiwa ini menjanjikan putaran kenaikan harga lainnya.
Tidak perlu menunggu fluktuasi khusus di pasar real estat dalam waktu dekat, kenaikan harga hanya mungkin terjadi pada paruh kedua tahun 2023. Artinya, warga yang berniat membeli rumah di Krasnodar tidak boleh terburu-buru membeli, menanyakan harga, dan memilih opsi yang sesuai dengan cermat.
Sumber artikel: https://qayli.com/journal/stoit-li-ojidat-rost-cen-na-nedvijimost-v-krasnodare-v-2022-godu/