Dokumen apa yang dikeluarkan saat membeli apartemen di gedung baru?


Akuisisi real estat di gedung baru memiliki satu keuntungan signifikan — kepemilikan pemilik baru dilindungi dengan andal, karena sebelumnya perumahan seperti itu tidak memiliki pemilik. Transaksi dilakukan dengan badan hukum — perusahaan konstruksi yang bergerak di bidang pembangunan perumahan, tetapi secara hukum bukan pemiliknya dalam arti biasa.

Satu-satunya syarat untuk hasil positif dari transaksi semacam itu adalah bahwa semua dokumen yang diperlukan dari pengembang saat membeli apartemen harus dalam urutan yang sempurna. Hanya dalam hal ini, kegembiraan mendapatkan perumahan baru dan berkualitas tinggi tidak akan dibayangi oleh apapun.

Membeli apartemen di pasar primer: dokumen dasar

Berbeda dengan pembelian real estat di pasar sekunder, di mana instrumen utama pengalihan kepemilikan adalah perjanjian jual beli, perumahan baru dijual berdasarkan perjanjian ekuitas.

Kontrak semacam itu untuk akuisisi properti di gedung baru memiliki sejarah yang cukup menarik. Hingga pertengahan 2018, skemanya terlihat seperti ini. Pembeli, yang disebut pemegang ekuitas, menurut DDU, mentransfer uang ke pengembang pada berbagai tahap konstruksi, yang kemudian digunakan untuk pelaksanaan pekerjaan lebih lanjut.

Tentu saja, tindakan ini memiliki banyak kekurangan. Untuk alasan yang tidak terduga, seperti kenaikan harga bahan bangunan yang tajam, dll., Atau karena fakta alokasi dana yang tidak rasional, pekerjaan dapat ditangguhkan atau dihentikan sama sekali untuk waktu yang tidak terbatas. Banyak kasus di mana pemegang ekuitas menjadi korban ketidakprofesionalan atau ketidakjujuran pengembang adalah contoh nyata dari hal ini.

Oleh karena itu, esensi perjanjian penyertaan modal telah berubah secara signifikan, meskipun nama lamanya tetap dipertahankan. Saat ini, uang pembeli masuk ke rekening escrow, akses yang diterima perusahaan konstruksi hanya setelah, menurut semua aturan, mengoperasikan objek dan menyewakan apartemen kepada pemilik baru.

Itu harus diingat! Terkadang bangunan baru dapat dijual berdasarkan kontrak penjualan. Inilah yang terjadi ketika apartemen di rumah yang baru dibangun dan ditugaskan ditempatkan di pasar real estat, yang sejauh ini tidak ada pembeli yang ditemukan. Bangunan yang dioperasikan secara otomatis menerima status real estat sekunder. Dalam hal perlindungan hak milik, apartemen semacam itu masih aman, tetapi seringkali jauh melebihi harga perumahan kategori primer serupa.

Dokumen Pembeli

Dokumen yang diperlukan untuk membeli apartemen dari pengembang adalah daftar kecil surat-surat, jauh lebih sedikit daripada saat melakukan transaksi dengan properti sekunder. Jika apartemen dibeli dengan dana pribadi, Anda hanya perlu menunjukkan:

  • paspor;
  • persetujuan suami atau istri untuk transaksi, jika perumahan dibeli dalam perkawinan;
  • sertifikat pembayaran bea negara.

Dalam kasus ketika dana pinjaman juga digunakan untuk melunasi biaya real estat, daftar dokumen saat membeli apartemen dari pengembang terasa lebih banyak. Selain makalah di atas, itu termasuk:

  • sertifikat penghasilan dari tempat kerja 2-NDFL;
  • SNIL;
  • informasi tentang sumber penghasilan tambahan;
  • salinan akta kelahiran anak;
  • surat nikah.

Jumlah biaya negara berbeda, tergantung pada apakah apartemen dibeli untuk milik sendiri atau untuk dana kredit. Dalam kasus pertama, jumlahnya untuk individu adalah 350 rubel, dan saat mengajukan pinjaman perumahan, jumlahnya dapat ditingkatkan menjadi 1.000 rubel atau lebih, karena sudah termasuk biaya tambahan untuk pendaftaran hipotek negara.

Nasihat! Cara termudah adalah mendapatkan pinjaman hipotek untuk pembelian gedung baru di salah satu bank tempat pengembang terakreditasi. Jika ada beberapa lembaga keuangan seperti itu, ini merupakan nilai tambah yang besar, karena di antara semua penawaran hipotek Anda dapat memilih yang paling menguntungkan. Ketika perusahaan konstruksi bermasalah dengan akreditasi bank, ini adalah sinyal yang jelas untuk mencari opsi lain untuk membeli, karena bank hanya mengakreditasi pengembang tepercaya dan andal.

Dokumen Pembangun

Pengembang, pada gilirannya, harus memberi pembeli paket dokumen yang jauh lebih besar. Beberapa di antaranya akan diminta langsung selama pemindahan apartemen dan pendaftaran kepemilikan, tetapi yang lain harus diperiksa bahkan sebelum penandatanganan perjanjian ekuitas.

Hal terpenting yang harus diterima pemegang saham setelah mempelajari semua kertas adalah kepercayaan pada keandalan perusahaan konstruksi yang dipilih. Terlepas dari reputasi yang sangat baik dari beberapa pengembang, masih ada situasi tak terduga di mana mereka tidak dapat sepenuhnya atau sejauh yang diperlukan memenuhi kewajiban mereka. Selain itu, masih sering terjadi kasus sikap tidak jujur ​​terhadap pembeli.

Daftar dokumen untuk membeli apartemen dari pengembang meliputi:

  • hak untuk menggunakan sebidang tanah ini untuk pembangunan perumahan — dapat berupa sertifikat kepemilikan atau perjanjian sewa dengan pemilik yang sah;
  • deklarasi proyek;
  • izin untuk melakukan jenis kegiatan ini;
  • dokumentasi proyek, yang mencakup semua pendapat ahli yang diperlukan;
  • izin mendirikan bangunan yang dikeluarkan oleh pemerintah kota setempat.

Menurut undang-undang saat ini, informasi ini bukan rahasia dagang dan harus diberikan kepada pembeli berdasarkan permintaan. Kadang-kadang terjadi bahwa beberapa perubahan dibuat pada deklarasi desain selama pekerjaan konstruksi. Pengembang berkewajiban untuk segera memberi tahu pembeli masa depan tentang hal ini, dan terutama pemegang ekuitas yang telah mengadakan DDU dengan mereka.

Catatan! Setiap perusahaan konstruksi memiliki situs webnya sendiri, tempat ia memposting data terkini. Biasanya, pengembang yang serius dan teliti menerbitkan semua informasi hukum dan teknis, seperti deklarasi proyek, di domain publik — di zaman kita ini sudah menjadi tradisi bagi perusahaan yang menghargai diri sendiri. Jika tidak ada data seperti itu di situs, ini adalah alasan yang bagus untuk memikirkan apakah semuanya sesuai dengan dokumen pengembang tertentu.

Pendaftaran dokumen untuk hak kepemilikan saat membeli gedung baru

Ada tiga cara umum untuk mendaftarkan properti yang dibeli sebagai properti, yang sama-sama nyaman, tetapi memiliki sedikit nuansa. Prosedur ini dapat dilakukan melalui pengembang, agen real estat atau secara mandiri.

Dalam kasus pertama, prosedur pendaftaran properti dapat diatur dalam DDU. Menurut klausul ini, perwakilan dari perusahaan konstruksi, setelah mengoperasikan rumah dan pengiriman semua apartemen yang disepakati kepada penduduk, mengumpulkan dokumen dan memprosesnya. Setelah itu, pembeli hanya bisa menunggu sertifikat diserahkan kepada mereka secara pribadi.

Metode ini memiliki satu kelemahan — pendaftaran grup biasanya membutuhkan waktu lebih lama. Oleh karena itu, disarankan untuk menambahkan ketentuan pada DDU, yang menurutnya pembeli dapat mengandalkan penalti karena keterlambatan pendaftaran.

Pendaftaran perumahan di properti melalui agen dilakukan dengan proxy, secara signifikan menghemat waktu dan menjamin hasil positif tanpa kesalahan dan penundaan lainnya. Namun, kerugian dari metode ini adalah biaya tambahan yang berfluktuasi tergantung pada tarif organisasi.

Anda dapat mendaftarkan apartemen sebagai properti secara mandiri melalui kantor MFC, Layanan Negara atau langsung melalui Rosreestr. Dengan opsi terakhir, pendaftaran akan dilakukan ,,,,, secepat mungkin, tetapi antrian untuk menerima makalah harus dilakukan jauh sebelumnya.

Saat membeli gedung baru dan pendaftaran selanjutnya, dokumen-dokumen berikut harus ada:

  • Identifikasi. Mereka dapat berfungsi sebagai paspor, akta kelahiran, jika pemiliknya atau salah satunya masih di bawah umur, dokumen resmi lain yang setara dengan paspor.
  • Persetujuan pembelian. Untuk bangunan baru dapat diwakili dengan perjanjian baik penyertaan modal maupun jual beli. Kontrak diberikan dalam tiga salinan: asli dan dua salinan, salah satunya tetap di Rosreestr.
  • Tindakan penerimaan dan pengalihan ruang hidup, ditandatangani bersama oleh pembeli dan perwakilan perusahaan konstruksi.
  • Dokumentasi kadaster untuk sebuah apartemen dengan skema terperinci dan deskripsi teksnya.
  • Tanda terima kertas untuk pembayaran bea negara.
  • Perjanjian pinjaman, jika pembelian dilakukan untuk dana pinjaman.
  • Surat kuasa yang disahkan oleh notaris ketika pemilik diwakili oleh orang lain.

Beberapa dokumen di atas memerlukan klarifikasi. Pertama, makalah yang diterima di BTI harus up-to-date. Artinya, jika sejak menerima kunci apartemen, pembeli telah melakukan pembangunan kembali, maka harus disepakati dan disahkan sebelum mendaftarkan properti tersebut.

Kedua, lebih baik mengeluarkan apartemen dengan kepemilikan penuh setelah semua poin kontroversial mengenai karakteristik teknis dan kualitatif perumahan dihilangkan. Faktanya adalah bahwa kekurangan, jika muncul karena kesalahan pengembang, harus diperbaiki atas biayanya. Sampai saat ini, tidak disarankan untuk menandatangani sertifikat penerimaan. Jika kekurangannya terungkap kemudian, terutama setelah mendapatkan sertifikat hak milik, seluruh beban fisik dan keuangan untuk perbaikan akan menjadi tanggungan pemilik.

Jangan lupa! Jika ada beberapa pemilik real estat, maka semuanya harus hadir saat mendaftar. Hal yang sama berlaku untuk perwakilan perusahaan konstruksi, serta bank, jika ada hipotek.

Jebakan membeli rumah utama

Untuk semua daya tariknya, akuisisi apartemen di gedung baru ditandai dengan sejumlah bahaya yang dapat menunggu setiap pembeli tanpa kecuali.

Tingkat kesiapan objek

Dalam praktiknya, semakin awal Anda membeli apartemen di rumah yang sedang dibangun, semakin murah biayanya. Karena alasan ini, sebagian besar rumah terjual habis pada tahap penggalian. Namun, ada sisi lain dari koin di sini — masa tunggu yang lebih lama dan risiko penghentian konstruksi yang tinggi.

Dalam situasi seperti itu, pembeli selalu harus memilih antara risiko dan kelebihan pembayaran. Paling aman untuk mengambil apartemen di gedung yang sudah siap, dioperasikan, tetapi hanya dengan syarat ditugaskan dan diterima oleh komisi sesuai dengan semua aturan.

Mengingat! Dianjurkan untuk meminta kesimpulan dari komisi ahli dari perwakilan pengembang tentang kesiapan lengkap rumah dan kepatuhan terhadap standar sanitasi dan teknis bangunan tempat tinggal segera sebelum pemeriksaan pertama apartemen.

Jenis kontrak

Seperti yang telah disebutkan, untuk transaksi mengenai perumahan baru, digunakan perjanjian penyertaan modal dan penjualan. Namun, para ahli dengan suara bulat berpendapat bahwa opsi pertama masih lebih disukai, dan bukan hanya karena biayanya yang lebih rendah.

DCT apartemen di gedung baru membawa risiko penjualan ganda. Terungkap dalam kenyataan bahwa ruang hidup yang sama dapat dijual berulang kali kepada pembeli yang berbeda. Pada saat yang sama, tidak satu pun dari mereka yang melanggar hukum, tetapi pemilik akan menjadi orang pertama yang mendaftar ke Rosreestr. Sisanya hanya akan mendapatkan sidang pengadilan dengan harapan menerima kompensasi.

Tentu saja, tidak semua pengembang berdosa dengan penjualan ganda, tetapi ini tidak mengecualikan risiko ini dari daftar potensi bahaya.

Kondisi apartemen

Banyak situasi kontroversial muncul ketika parameter apartemen berbeda dari yang dinyatakan dalam DDU. Dalam beberapa kasus, mereka harus diputuskan di pengadilan.

Jika perbedaan kecil di area perumahan dapat diselesaikan dengan membayar ekstra jika rekamannya terlampaui atau diskon jika dikurangi, maka fluktuasi yang signifikan sudah menjadi alasan untuk mengakhiri kontrak.

Sumber: https://qayli.com/journal/kakie-dokumenty-oformlyayutsya-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroyke/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *