Membeli apartemen pada tahap konstruksi adalah prosedur yang penuh dengan risiko:
- kebangkrutan perusahaan konstruksi;
- menghentikan pembangunan karena alasan di luar kendali pembeli.
Apa yang dapat dilakukan pemegang saham untuk melindungi dirinya sendiri dan bagaimana daftar warga yang terkena dampak dari peserta dalam pekerjaan konstruksi bersama, baca materinya.
Waktu konstruksi dan definisi konstruksi jangka panjang
Kecepatan pembangunan gedung apartemen bergantung pada teknologi yang digunakan. Jadi, bangunan panel dan monolitik tercepat dibangun dalam 7-10 bulan. Masa pembangunan rumah bata adalah 2 tahun atau lebih.
Pasal 6 Undang-Undang Federal No. 214-FZ “Tentang partisipasi dalam konstruksi bersama” mencatat bahwa periode untuk rumah tertentu ditunjukkan dalam perjanjian konstruksi bersama. Kewajiban pembangun adalah menyerahkan rumah sebelum tanggal yang ditentukan dalam kontrak.
Ketika salah satu pihak lalai memenuhi kewajibannya, denda dapat dikenakan padanya, dan kerugian yang timbul dapat dipulihkan darinya.
Penjadwalan ulang
Undang-undang Federal No. 214 mewajibkan pengembang untuk mengambil dua tindakan sehubungan dengan pemilik apartemen di masa depan:
- keterlambatan laporan selambat-lambatnya 2 bulan sebelum tanggal yang ditentukan dalam kontrak (harus ada 2 tanggal — mengoperasikan rumah dan menyerahkan kunci kepada pemegang saham);
- mengusulkan penjadwalan ulang.
Pemegang saham memiliki hak untuk setuju atau tidak setuju dengan pengalihan tersebut. Biasanya pengembang mengirimkan pemberitahuan bahwa perlu menandatangani perjanjian tambahan. Pada hari yang ditentukan, pemegang saham datang ke kantor perusahaan dan menandatangani kontrak baru dengan jangka waktu baru. Jika dokumen utama memberikan penalti untuk ketidakpatuhan terhadap tenggat waktu, maka dengan menandatangani tambahan. perjanjian, pemegang saham akan kehilangan hak untuk itu. Oleh karena itu, keputusan untuk menandatangani atau tidak, dia mengambil atas dasar keuntungannya sendiri.
Apa itu daftar saham
Register adalah salah satu bentuk akuntansi. Registri adalah:
- publik dan swasta (registrasi pemilik senjata);
- swasta (daftar klien perusahaan) dan negara (daftar pemegang ekuitas yang terkena dampak atau daftar real estat negara bersatu).
Dimasukkannya seseorang dalam satu atau beberapa daftar tidak berarti bahwa ia memiliki hak atau kewajiban tambahan. Aturan ini berlaku untuk semua orang, termasuk daftar pemegang saham yang tertipu.
Data register ini diperlukan agar Kementerian Keuangan dapat berinteraksi dengan otoritas daerah. Pada awalnya, setiap daerah mempertahankan daftarnya sendiri. Gubernur, agar tidak merusak statistik, merefleksikan data dengan cara yang lebih nyaman. Oleh karena itu, pada tahun 2020, pendaftar regional, kecuali Moskow, telah digabungkan menjadi satu.
Cara memasukkan daftar pemegang ekuitas yang tertipu
Untuk dimasukkan dalam daftar pemegang ekuitas yang tertipu, seseorang harus:
- untuk menulis aplikasi;
- konfirmasi identitas Anda (salinan paspor);
- konfirmasikan hak Anda (salinan kontrak — DDU);
- konfirmasi pembayaran (salinan laporan bank, cek, sertifikat dari pengembang, dll.);
- mengkonfirmasi klaim, yaitu. melampirkan tindakan yudisial dimana pemegang saham diakui sebagai pihak yang dirugikan. Jika tidak ada dokumen seperti itu, maka cocok dokumen yang menunjukkan bahwa pengembang bangkrut. Informasi tersebut dapat ditemukan di database keputusan pengadilan arbitrase dan register lainnya.
Permohonan untuk daftar warga yang terkena dampak, bersama dengan salinan dokumen, diajukan melalui portal layanan publik atau MFC. Dasarnya adalah Peraturan Menteri Konstruksi No. 560-pr tanggal 08-12-2016.
Nuansa penting dari registri
Jika semuanya jelas dengan pertanyaan tentang bagaimana cara memasukkan daftar pemegang saham yang tertipu, maka masih harus mencari tahu mengapa melakukan ini. Secara teoritis, tidak ada sama sekali. Oleh karena itu, di antara pemegang ekuitas dari proyek konstruksi kelas bisnis jangka panjang dan pemilik real estat premium yang gagal, hanya sedikit yang melamar.
Menurut statistik, di 76% rumah yang tenggat waktu pengirimannya sudah lewat, proporsi mereka yang menulis aplikasi ke register tidak melebihi 100 orang, meskipun jelas ada lebih banyak apartemen di gedung baru. Bahkan ada rumah yang memiliki 1 hingga 15 pelamar, mis. ini adalah satu dari tiga bangunan baru yang bermasalah. Di antara proyek konstruksi jangka panjang Moskow yang terdaftar dalam daftar MKSI (Moskomstroyinvest), bagian rumah di mana lebih dari 500 orang telah mendaftar tidak melebihi 6%.
Masalahnya adalah kesalahpahaman. Ketika pembangunan massal gedung apartemen dimulai pada 1990-an dengan penjualan perumahan pada tahap konstruksi, beberapa perusahaan hanyalah penipu. Mereka mengumpulkan uang, tetapi tidak hanya tidak memulai pembangunan, mereka bahkan tidak mendapat izin untuk ini. Orang yang mempercayakan uang kepada mereka benar-benar tidak menerima tempat tinggal atau kompensasi. Mereka memang «tertipu». Tetapi registri tidak dibuat untuk mencatat korban penipu. Ini memperhitungkan objek yang dokumen resminya telah dikeluarkan untuk dimulainya konstruksi.
Sumber daya internet yang menjelaskan cara bergabung dengan register mencakup pertanyaan «mengapa» dari sudut pandang «mungkin Anda berhak atas semacam kompensasi dari daerah» atau «kehadiran aplikasi akan memaksa gubernur untuk segera menyelesaikan masalah dengan konstruksi jangka panjang Anda.”
Padahal, pencantuman pemegang saham dalam daftar tersebut tidak menimbulkan kewajiban apapun bagi gubernur atau negara. Jika bangunan selesai, maka pemegang saham yang harus diberikan apartemen akan dihitung sesuai dengan perjanjian konstruksi bersama yang terdaftar di Rosreestr. Permohonan untuk mendaftar mereka yang tertipu tidak akan menambah meter persegi, dan ketidakhadirannya tidak menghilangkan hak warga negara untuk menerima apartemen.
Mengajukan aplikasi ke daftar pemegang ekuitas yang tertipu adalah hak asasi manusia, tetapi bukan kewajiban. Itu tidak memiliki implikasi hukum. Padahal, tidak menutup kemungkinan daerah memiliki undang-undang sendiri yang memberikan hak atau manfaat tambahan bagi warga negara yang termasuk dalam daftar warga yang tertipu.
Apa yang dimaksud dengan daftar depersonalisasi pemegang ekuitas yang terpengaruh
Ini adalah daftar yang dibuka pada Oktober 2018 di situs web Glavstroynadzor di Wilayah Moskow. Itu dibuat untuk mempermudah pengarsipan dokumen sehingga orang tidak antre. Namun pada tahun 2022, Anda dapat mengirimkan dokumen melalui akun Anda di situs web Layanan Negara. Informasi dari daftar berbagai daerah disatukan, yang berarti bahwa dokumen juga diserahkan ke Daftar Warga Terkena Depersonalisasi melalui Layanan Negara. Disebut depersonalisasi karena dalam tabel yang tersedia untuk dilihat oleh pengunjung mana pun, data pribadi orang yang mengajukan aplikasi tidak terlihat. Namun saat mengirimkan dokumen, data tersebut dimasukkan.
Apa daftar pengembang masalah
Kementerian Konstruksi memiliki daftar perusahaan konstruksi yang terpadu. Ini mencerminkan informasi tentang keadaan aktivitas bisnis mereka. Di wilayah Moskow, ada register terpisah di mana bangunan baru yang bermasalah dimasukkan. Mereka yang baru berencana membeli apartemen disarankan untuk mengecek keandalan perusahaan konstruksi dengan menggunakan register ini. Anda dapat mengetahui apakah perusahaan bangkrut dan apakah ada proses terbuka di lemari arsip kasus arbitrase. Di sana Anda perlu melihat status pengembang.
Apa yang dapat dilakukan pemegang saham jika waktu konstruksi tertunda
Pemegang saham dapat mengajukan keluhan kepada Kementerian Konstruksi. Situs «Nash.dom.rf» adalah basis data Kementerian Konstruksi. Aplikasi yang menjelaskan masalah dapat diajukan melalui situs ini.
Penting juga untuk memberi tahu perusahaan konstruksi. Untuk melakukan ini, kirim klaim melalui surat terdaftar. Satu salinan surat disimpan, dan pengiriman dilakukan dengan tanda terima pengembalian. Kedua dokumen (salinan surat dan pemberitahuan) akan diperlukan jika pemegang saham berencana untuk menuntut. Pengembang harus menanggapi keluhan secara tertulis.
Jika masalah tidak diselesaikan, pemegang saham memiliki hak untuk pergi ke pengadilan dengan klaim tidak terpenuhinya kewajiban perusahaan konstruksi. Ia berhak menuntut denda atas keterlambatan masa konstruksi. Menurut undang-undang perlindungan konsumen, dendanya sama dengan biaya apartemen, dikalikan 1/150 dari tingkat pembiayaan kembali Bank Sentral, dikalikan dengan jumlah hari. Mulai Juli 2022 tarifnya adalah 8%. Jika harga apartemen 6 juta rubel, dan penundaannya enam bulan (180 hari), maka jumlah dendanya adalah 576 ribu rubel. (6 juta x 180 hari x 1/150 x 8%).
Bagaimana cara kerja daftar klaim tempat tinggal?
Jika perusahaan konstruksi telah dinyatakan pailit, dan tidak hanya “mengalami kesulitan sementara” dan menunda konstruksi, maka wali pailit ditunjuk sebagai bagian dari proses kepailitan. Salah satu tugasnya adalah membuat daftar klaim tempat tinggal (Pasal 201.7 Undang-Undang Federal No. 127-FZ «Tentang Kebangkrutan»). Untuk dimasukkan dalam daftar ini, pemegang saham harus mengirimkan permintaan kepada manajer untuk dimasukkan dalam daftar. Ini memberikan hak untuk melamar apartemen setelah selesainya konstruksi yang bermasalah.
Prosedur ini terdiri dari 3 langkah:
- Pertama, manajer mengirimkan pemberitahuan tentang dimulainya prosedur kebangkrutan kepada semua pemegang ekuitas yang teridentifikasi.
- Setelah mendapat pemberitahuan, warga menulis tuntutan. Di dalamnya, ia merumuskan klaim keuangan.
- Manajer memasukkan pemegang saham ke dalam daftar berdasarkan dokumen ini dan mengirimkannya pemberitahuan masuk ke dalam daftar.
Penting bagi pemegang saham untuk tidak melewatkan tenggat waktu. Jika tenggat waktu terlewat, maka persyaratannya akan diperhitungkan dalam jumlah yang ditetapkan oleh wali kebangkrutan secara umum.
Kesimpulannya, kami mengingatkan Anda bahwa tidak ada hubungan antara dimasukkan dalam daftar pemegang ekuitas yang tertipu dan hak untuk menerima apartemen untuk menggantikan apartemen yang «macet» pada tahap konstruksi. Hak timbul menurut register lain, di mana Anda dimasukkan oleh wali kebangkrutan jika Anda melewatkan batas waktu pengajuan klaim. Dan jika Anda tidak melewatkannya, Anda akan mendapat kesempatan untuk menuntut semua uang yang menjadi kewajiban pengembang berdasarkan kontrak, termasuk denda, penalti, dan kompensasi atas penderitaan moral.
Artikel asli: https://qayli.com/journal/reestr-obmanutyh-dolshchikov-kakie-reestry-vajny-dlya-pokupatelya-kvartiry/