Рубрика: Blog

Apartemen dibeli dalam dua situasi: perumahan untuk diri mereka sendiri atau sebagai sumber investasi. Di antara mereka yang membeli untuk diri sendiri, ada kecenderungan penurunan daya beli akibat pandemi dan pelemahan ekonomi. Beberapa pembeli potensial beralih ke taktik menunggu. Secara positif, pertanyaan apakah layak membeli apartemen sekarang, hanya mereka yang sangat membutuhkan rumah yang menjawab. Nah, mereka yang berinvestasi selalu siap membeli. Mereka hanya tertarik pada perkiraan harga dan keuntungan yang diharapkan.

Apakah layak membeli apartemen di tahun 2022?

Mereka yang sangat khawatir apakah akan membeli apartemen pada tahun 2022 harus memperhitungkan bahwa harga rumah di Rusia pada kuartal pertama tahun 2022 naik 18,78% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Ini merupakan peningkatan yang cukup tajam jika kita bandingkan dengan perbedaan dinamika triwulan pertama dan kedua tahun 2021. Itu hanya sebesar 5,23%.

Padahal, secara nominal, harga apartemen melonjak 32% dalam setahun. Mereka terkena dampak inflasi yang mencapai rekor tertinggi. Di Moskow, harga real estat naik 20,4% YoY. Selama 15 tahun terakhir, ini adalah angka terbesar kedua.

Sedangkan pada periode sebelumnya, antara tahun 2011 hingga 2019 harga mengalami penurunan. Oleh karena itu, pendapat para ahli tentang apakah menguntungkan membeli real estat sekarang sangat hati-hati.

Masalah perumahan dan fitur-fiturnya

Pasar real estat 2020-2022 cukup dinamis. Pada tahun 2020, pandemi memaksa pemilik apartemen untuk mempertimbangkan kembali sikap mereka terhadap rumahnya sendiri. Sebelumnya, keluarga berkumpul hanya pada malam hari untuk makan malam dan bersantai. Isolasi dan karantina “menuntut” untuk melengkapi tempat bekerja dan belajar bagi setiap anggota keluarga dari rumah. Apartemen satu kamar terlalu tidak nyaman. Keinginan untuk memperbaiki kondisi kehidupan juga mempengaruhi pemilik apartemen dua kamar. Jawaban atas pertanyaan apakah layak membeli apartemen sekarang menjadi sangat positif.

Permintaan langsung meningkat. Yang terpenting, ada yang ingin membeli apartemen baru, setelah menjual apartemen sebelumnya. Menurut survei agen real estat, angkanya adalah 64% dari jumlah total ketidakpuasan dengan kondisi perumahan.

Tren daerah

Apa yang terjadi dengan pasar real estate di daerah? Tren kenaikan harga tidak merata. Yang terpenting, harga naik di Moskow, Wilayah Krasnodar, dan kota-kota pesisir di wilayah selatan. Orang-orang yang tidak “terikat” dengan proses produksi mulai berpindah ke sana. Ini adalah spesialis IT dari berbagai arah, desainer, staf toko online.

Permintaan jatuh di daerah terbelakang. Menurunnya pendapatan masyarakat menurunkan daya beli penduduk. Di Rusia Tengah, harga tumbuh 7-11% lebih lambat daripada di Wilayah Krasnodar dan Krimea.

Pada 2020-2021, pemerintah mencoba meningkatkan permintaan perumahan dengan mengurangi biaya hipotek, yang menyebabkan pasar relatif stabil. Namun, pada awal tahun 2022, Bank Sentral menaikkan suku bunga acuan sebanyak 2 kali. Pasar dibekukan. Jumlah pembeli berkurang. Menjadi tidak menguntungkan untuk membeli real estat sekarang.

Pada paruh kedua tahun 2022, suku bunga utama diturunkan menjadi 14%. Menurut perkiraan pemerintah, itu akan terus disesuaikan ke bawah. Oleh karena itu, terlepas dari kenyataan bahwa membeli apartemen sekarang lebih menguntungkan daripada di awal tahun, pembeli tetap bersikap menunggu dan melihat.

Pasar real estat utama

Apa yang terjadi dengan real estate di pasar primer? Perubahan suku bunga utama berarti peningkatan yang signifikan dalam biaya pinjaman hipotek untuk pembeli akhir. Oleh karena itu, permintaan apartemen di KPR turun tajam.

Kecenderungan lain terkait dengan keraguan pembeli terhadap perusahaan konstruksi. Beberapa dari mereka mengalami kesulitan keuangan karena kenaikan harga atau kesulitan dalam pembelian dan pengiriman material. Membeli apartemen pada tahap konstruksi untuk pembeli dapat berubah menjadi konstruksi jangka panjang. Jika ini terjadi, prospeknya tidak jelas. Karenanya, calon pembeli tidak terburu-buru. Situasi tersebut memaksa Rusia untuk meninggalkan pembelian selama fase konstruksi. Saat memutuskan apakah akan membeli apartemen sekarang, orang menjawab «ya» jika mereka membeli secara tunai dan di rumah yang dioperasikan 1-2 tahun yang lalu.

Jika pembeli adalah seorang investor, maka tidak begitu penting baginya apa yang terjadi sekarang di pasar real estat. Apakah akan membeli apartemen sekarang atau tidak bergantung pada peluang untuk menginvestasikan uang secara menguntungkan. Sejak awal tahun 2022, jumlah peluang investasi telah berubah:

• memperkenalkan larangan pembelian saham perusahaan asing;
• ketidakmungkinan membuka simpanan mata uang asing menjadi relevan.

Beberapa perusahaan besar Rusia menolak membayar dividen berdasarkan hasil tahun 2021. Jadi, membeli apartemen ternyata menjadi salah satu dari sedikit cara untuk menginvestasikan uang. Ketika situasi pertukaran berubah, investor akan dapat menjual apartemen dan mentransfer dana ke arah lain. Oleh karena itu, calon investor yakin bahwa membeli apartemen sekarang layak dilakukan.

Pasar perumahan sekunder

Apakah layak membeli rumah sekarang ketika datang ke pasar perumahan sekunder? Semuanya stabil di sini. Harga pasar sekunder tumbuh seperti di pasar primer, tetapi pada saat mengambil pinjaman hipotek tidak menguntungkan, penjual real estat sekunder menemukan diri mereka dalam kondisi yang tidak menguntungkan. Mereka tidak mau menurunkan harga.

Namun, jumlah penawaran melebihi jumlah pembeli. Oleh karena itu, harga pasar harus turun. Mengingat penolakan pembeli untuk membeli primer, penjual mencoba menaikkan harga, bukan menurunkan. Penjualan bergerak lambat. Para ahli memperkirakan penurunan harga di pasar sekunder pada level 5-7%, tetapi ini akan memakan waktu sekitar satu tahun. Jika Anda bertanya-tanya apakah layak membeli penjualan kembali sekarang di tahun 2022, jawabannya adalah tidak.

Negara real estate dan tren

Tren terpisah adalah kenaikan harga rumah pedesaan. Dekat dengan alam memiliki efek positif pada kesejahteraan dan dianggap bermanfaat bagi anak-anak dan orang tua. Pertumbuhan dimulai pada awal pandemi. Sekarang dinamika pertumbuhan biaya rumah pedesaan berada di depan harga apartemen sebesar 8,1%. Apakah akan membeli real estat pinggiran kota pada tahun 2022 atau menunggu tergantung pada situasi keuangan pembeli. Tetapi masuk akal untuk membeli sekarang, mengingat harga bahan bangunan yang terus meningkat. Dan ini terlepas dari kenyataan bahwa pasar rumah pedesaan telah mencapai keseimbangan penawaran dan permintaan.

Apa yang lebih menguntungkan untuk dibeli — primer atau sekunder

Pertanyaan apakah menguntungkan membeli real estat sekarang bukan satu-satunya yang menjadi perhatian pembeli. Setelah keputusan pembelian dibuat, orang mulai membandingkan opsi. Properti apa yang harus Anda beli sekarang? Investor lebih memilih primer. Apartemen semacam itu disimpan di puncak harga lebih lama dari perumahan sekunder.

Mereka yang membeli sendiri sebaiknya menghitung perkiraan biaya perbaikan sebelum memutuskan membeli yang dijual kembali murah. Aturan utamanya: jika harga perbaikan melebihi 30% dari harga apartemen, lebih baik menolak pembelian. Anda tidak akan dapat mengembalikan dana yang diinvestasikan jika Anda memutuskan untuk menjual apartemen semacam itu. Pengecualiannya adalah apartemen di gedung-gedung yang memiliki makna sejarah. Di sana, perbaikan meningkatkan biaya keseluruhan, tetapi ada pembeli dengan harga berapa pun.

Tren harga di Moskow

Dampak utama pada harga di Moskow pada tahun 2022 adalah penurunan permintaan secara umum dan berakhirnya dukungan untuk hipotek preferensial di beberapa bank. Karena harga akan naik, permintaan tidak akan naik. Beberapa ahli menunjukkan bahwa pendapatan penduduk tidak tumbuh selama beberapa tahun. Ini adalah pencegah yang paling penting untuk kenaikan harga.

Harga di Sochi

Sochi adalah kota resor dan ibu kota «liburan» Rusia. Di sini kenaikan harga melebihi kenaikan harga apartemen Moskow. Sochi-lah yang memberikan indikator pertumbuhan harga sebesar 32%. Pada saat yang sama, volume pasokan di gedung-gedung baru Sochi telah berkurang sepertiganya, yang juga berkontribusi pada kenaikan biaya. Di tahun mendatang, situasi apartemen di sini tidak akan berubah.

Fitur program hipotek

Jika pembeli memutuskan bahwa real estat layak dibeli, tetapi dia tidak memiliki cukup dana, maka dia melanjutkan ke analisis program hipotek. Karakteristik utama mereka:

1. Pembayaran awal — 15%. Di sini disarankan untuk mempertimbangkan hal-hal berikut: semakin tinggi uang muka, semakin rendah tingkat bunga dan semakin sedikit uang yang dibayar lebih oleh pembeli sebagai bunga untuk penggunaan pinjaman. Dimungkinkan untuk menemukan hipotek tanpa uang muka, tetapi tidak menguntungkan dalam hal jumlah akhir.
2. Tingkat bunga sekitar 9%. Tingkat bunga dihitung secara individual untuk setiap pembeli. Semakin tinggi solvabilitas Anda, semakin rendah suku bunga yang siap ditawarkan bank.
3. Jumlah pinjaman maksimum adalah 6-12 juta rubel. Di Moskow dan St. Petersburg lebih tinggi, di daerah lebih rendah. Jumlah pinjaman yang disetujui tergantung pada jangka waktu pinjaman dan bagaimana bank menilai solvabilitas klien.

Dari penerapan semua parameter ini ke situasi tertentu, tergantung pada seberapa menguntungkan membeli real estat sekarang. Pinjaman masih dapat diberikan untuk pembelian gedung baru, perumahan sekunder atau rumah pribadi.

Inovasi KPR tahun 2022

Inovasi menyentuh hipotek untuk spesialis IT. Negara menawarkan mereka kondisi yang lebih menguntungkan:

• tingkat hipotek — 5%;
• peningkatan jumlah pinjaman maksimum di modal hingga 18 juta rubel. dan di daerah hingga 9 juta rubel.

Pada saat yang sama, kondisi berikut diajukan untuk calon peminjam:

• usia — dari 22 hingga 45 tahun;
• gaji — setidaknya 150 ribu rubel. per bulan;
• pemberi kerja peminjam harus diakreditasi oleh Kementerian Pembangunan Digital.

Apakah layak menjual rumah?

Orang-orang dengan uang di tangan dan mereka yang memiliki masalah membeli rumah yang paling mendesak akan membeli dalam situasi ekonomi apa pun. Mereka tidak mempertanyakan kelayakan membeli apartemen di tahun 2022. Calon penjual tertarik dengan pertanyaan apakah layak menjual real estat pada tahun 2022 atau layak untuk ditunggu.

Prakiraan para ahli untuk penjual real estat sekunder mengecewakan. Harga akan turun, jadi disarankan untuk menjual apartemen sekarang. Jika uang tidak dibutuhkan, dan tidak ada pemahaman yang jelas tentang di mana harus menginvestasikannya, masuk akal untuk menyewa apartemen. Segmen tenant tumbuh sejak awal tahun. Jadi Anda menunggu situasi yang tidak stabil dan menjual apartemen saat pasar stabil.

Jenis real estat apa yang diminati: perumahan atau komersial

Sebelum pandemi, orang berusaha membeli rumah yang lebih murah. Mereka memilih area tidur, membeli apartemen studio daripada odnushki, karena lebih murah. Sekarang situasinya telah berubah dan preferensi diberikan pada fasilitas. Diantaranya adalah infrastruktur yang nyaman, pertokoan dan sekolah dalam jarak berjalan kaki, serta fasilitas dalam ruangan. Lebih banyak kamar, dapur lebih cerah dan lebih luas, apartemen dengan jendela menghadap ke timur atau barat. Penjual real estat dengan karakteristik yang tercantum berada dalam kondisi yang lebih baik daripada yang lain.

Selain itu, hingga tahun 2021, investor lebih memilih perumahan komersial yang disewakan sebagai perkantoran. Setelah pandemi, situasinya berubah. Permintaan akan real estat perumahan telah meningkat. Pada tahun 2022, permintaan real estat perumahan dan komersial untuk tujuan investasi berada pada level yang sama. Banyak organisasi komersial telah kembali ke pekerjaan kantor paruh waktu atau penuh waktu untuk karyawan mereka.

Rosreestr di pasar real estat pada tahun 2022

Jika kita menganalisis keadaan pasar real estat menurut data yang dipublikasikan oleh Rosreestr, maka situasi pasca pandemi menjadi stabil di tahun 2021 dan terus stabil. Jadi pada tahun 2020, 24,6 ribu kontrak untuk pembelian real estat perumahan dan 8,7 ribu kontrak untuk pembelian real estat komersial telah didaftarkan di Rosreestr. Pada tahun 2021 jumlahnya masing-masing 35,9 ribu dan 18,8 ribu, dan pada tahun 202 — 36,4 ribu dan 18,7 ribu Oleh karena itu, pertanyaan apakah akan membeli apartemen sekarang atau menunggu adalah untuk penjual dan pembeli tidak bergantung pada tren pasar, tetapi tentang urgensi penyelesaian masalah perumahan.

Sumber: https://qayli.com/journal/stoit-li-pokupat-kvartiru-v-2022-godu-prognozy-i-dinamika-rosta-cen/

Voronezh, yang muncul di situs sebuah benteng hampir enam ratus tahun yang lalu, terletak di tempat yang sangat indah — di kedua tepi sungai dengan nama yang sama, yang mengalir lebih jauh ke Don. Saat ini, lokasi ini, yang pernah dipilih secara strategis, memberikan kota pemandangan yang indah dan pasokan udara segar yang konstan.

Peringkat distrik Voronezh untuk hidup sebagian besar disusun berdasarkan umpan balik dari warga yang telah pindah ke sini. Nyatanya, tidak ada satu pun bagian kota yang dapat disebut benar-benar buruk atau benar-benar ideal — semuanya memiliki kelebihan dan kekurangan khusus yang melekat di area tertentu.

Di distrik mana di Voronezh lebih baik membeli apartemen?

Untuk memilih sendiri distrik terbaik Voronezh, Anda harus memutuskan karakteristik apa yang harus dimiliki oleh distrik yang akan berfungsi sebagai rumah selama bertahun-tahun. Bagi sebagian orang, infrastruktur adalah indikator terpenting, bagi sebagian lainnya adalah lingkungan. Oleh karena itu, perlu untuk menghentikan pilihan di area mana pun setelah mengetahui fitur-fiturnya secara mendetail.

Kereta api

Zheleznodorozhny, salah satu distrik terbesar kota, terletak di tepi kiri. Itu hampir selalu termasuk dalam daftar rekomendasi tempat membeli apartemen di Voronezh. Ada banyak sekali keuntungan hidup di sini: ekologi yang baik, sejumlah besar kawasan alam yang indah, termasuk waduk, infrastruktur yang sangat berkembang, dan jaringan transportasi berkualitas tinggi dengan semua bagian kota.

Infrastruktur perlu mendapat perhatian khusus. Ini sepenuhnya otonom dan memberi penduduk semua fasilitas sosial dan komersial yang diperlukan, termasuk rantai besar. Ada juga banyak pekerjaan di Zheleznodorozhny — Anda dapat dengan mudah menemukan pekerjaan di bidang profesional apa pun.

Meski angkutan umum berfungsi dengan baik, warga terkadang mengeluhkan pembangunan stasiun metro yang harus menunggu sangat lama. Juga dari kekurangannya, perlu disebutkan bangunan padat di beberapa tempat di mana tidak ada tanaman hijau.

Pasar real estat kekurangan perumahan sekunder dan primer. Dana lama diwakili oleh rumah Khrushchev, Stalin dan Soviet dari generasi selanjutnya. Biaya rata-rata per meter persegi untuk apartemen semacam itu berkisar antara 50-60 ribu rubel. Di kompleks perumahan modern, harganya lebih tinggi — dari 70 hingga 90 ribu rubel.

Pusat

Salah satu distrik terbaik di Voronezh adalah Central, meskipun dalam beberapa hal lebih rendah dari Zheleznodorozhny, yang menjadi juara. Pertama-tama, ini menyangkut lingkungan — pusat kota, sebagai tempat tersibuk dan paling banyak dipenuhi transportasi, tidak dapat membanggakan udara bersih seperti itu. Di Central, Anda dapat menemukan sebagian besar tempat wisata sejarah kota, dan bisnis serta kehidupan turisnya juga terkonsentrasi di sini.

Infrastruktur Central sangat berkembang, yang diharapkan. Selain itu, banyak kompleks perumahan modern telah dibangun di sini, dibangun sesuai dengan proyek masing-masing penulis dan merupakan contoh seni desain modern. Pada saat yang sama, Central berpenduduk sangat padat, dan terkadang hal ini tidak nyaman. Misalnya, ini bukan area terbaik di Voronezh untuk ditinggali para pensiunan, karena setiap saat sepanjang hari berisik dan penuh dengan lalu lintas.

Akibat dari banyaknya mobil di bagian tengah kota adalah kemacetan lalu lintas yang biasa terjadi, serta kekurangan tempat parkir yang parah. Harga di toko Tsentralny juga lebih tinggi daripada di sebagian besar distrik lain di Voronezh. Ini juga berlaku untuk biaya real estat — satu meter persegi diperkirakan setidaknya 60 ribu rubel untuk perumahan paling hemat dan mencapai 80-100 ribu untuk apartemen di segmen menengah.

Komintern

Daerah lain yang paling disukai di Voronezh — Kominternovsky, berdekatan dengan Pusat dan dianggap paling padat penduduknya. Selain itu, laju perkembangannya lebih maju dari daerah lain, sehingga sering dianggap paling menjanjikan. Jalan raya terbesar yang melewati wilayah Kominternovsky juga berkontribusi pada percepatan pembangunan.

Infrastruktur kawasan ini sangat berkembang: pertama, kedekatan dengan pusat Voronezh berpengaruh, dan kedua, selama konstruksi, banyak perhatian diberikan pada pembuatan fasilitas yang diperlukan secara paralel. Adapun aktivitas profesional, dalam pengertian ini, Kominternovsky adalah salah satu distrik terbaik di wilayah Voronezh untuk mencari pekerjaan, karena pasar tenaga kerja di sini sangat beragam.

Terlepas dari banyak keuntungan, volume konstruksi yang besar dan laju kehidupan yang tinggi di daerah tersebut menimbulkan kerugian. Yang pertama adalah bangunan yang terlalu padat, akibatnya pekarangan banyak rumah kekurangan lansekap, dan rumah itu sendiri kekurangan sinar matahari. Yang kedua adalah masalah kurangnya tempat parkir, arus mobil di jalan raya, debu dan kotoran. Ekologi sebagian besar berada dalam kisaran normal, tetapi di beberapa tempat di dekat kawasan industri, lingkungannya sedikit tercemar.

Dengan begitu banyak keuntungan, harga rumah di Kominternovsky terjangkau — sebuah apartemen di kompleks perumahan baru berharga sekitar 56 ribu rubel per meter persegi.

Leninis

Leninsky adalah salah satu distrik terkecil di Voronezh. Dalam banyak hal, fitur ini disebabkan oleh fakta bahwa karena sifat medan yang tidak rata dan berbukit di satu sisi, separuh wilayahnya ditempati oleh sektor swasta — tidak ada peluang untuk membangun gedung apartemen di sini. . Ada juga sangat sedikit bidang tanah kosong di Leninsky, sehingga dibangun dengan aktivitas minimal.

Umpan balik dari penduduk Voronezh tentang distrik kota menunjukkan bahwa meskipun ukurannya sederhana, kehidupan di dalamnya cukup nyaman. Infrastrukturnya berkembang sangat baik, terdapat banyak fasilitas budaya dan hiburan, fasilitas pendidikan dan olahraga. Beberapa perusahaan industri kecil beroperasi di wilayah kabupaten, namun praktis tidak berdampak signifikan terhadap keadaan lingkungan, sehingga lingkungan Leninsky bersih dan sejahtera.

Beberapa kelemahan daerah tersebut terutama terkait dengan stok perumahan. Konstruksi dilakukan terutama dengan metode pahat, sehingga terkadang mengganggu penghuni rumah di sekitarnya. Juga di Leninsky ada sejumlah perumahan bobrok, yang merusak penampilan umum daerah tersebut.

Leninsky juga menarik karena biaya real estat di sini cukup terjangkau: apartemen di rumah dana lama diperkirakan mencapai 45-55 ribu rubel. Di rumah baru, yang sedikit di daerah itu, harganya lebih tinggi — sekitar 70-80 ribu.

Soviet

Distrik termuda kota ini terletak di tempat yang sangat indah. Itu mulai dibangun pada tahun 70-an abad yang lalu, jadi tidak ada bangunan dana lama yang sudah usang dan bobrok di dalamnya. Situasi ekologis di Sovetskoye bagus, meskipun dekat dengan beberapa perusahaan industri besar. Faktanya adalah bahwa area pemukiman terdekat menunda emisi berbahaya dan tidak memungkinkannya mencapai area pemukiman.

Infrastruktur kawasan dikembangkan secara komprehensif. Catatan khusus adalah taman anak-anak Tanais yang terkenal, populer di seluruh Voronezh. Untuk orang dewasa juga banyak hiburan, termasuk di luar ruangan.

Soviet cocok untuk orang yang menghargai kesunyian. Tingkat kebisingan di sini sangat minim, arus mobil kecil, dan area tidurnya benar-benar tidur. Pada saat yang sama, hampir tidak ada pemandangan yang signifikan di wilayah tersebut, dan juga tidak ada jembatan yang menghubungkannya dengan tepi kiri Voronezh.

Stok perumahan yang disajikan di pasar real estat sangat beragam: ada perumahan dan apartemen gaya lama berkualitas tinggi di kompleks perumahan modern. Satu meter persegi di dalamnya masing-masing diperkirakan 50 dan 62 ribu rubel. Ada juga opsi untuk membeli tanah.

tepi kiri

Levoberezhny, yang terletak di sebelah Zheleznodorozhny, bukan milik distrik bergengsi atau elit Voronezh, sebaliknya, dianggap tidak sepenuhnya menguntungkan. Alasannya, unit administrasi ini dibentuk dengan menggabungkan distrik-distrik mikro yang lebih kecil. Beberapa di antaranya sangat tercemar limbah industri, dan beberapa tidak memiliki situasi kriminal yang baik.

Secara umum, ekologi Levoberezhny bukanlah yang terbaik di kota. Daerah Voronezh ini sangat tidak cocok untuk tinggal bersama anak-anak, apalagi untuk waktu yang lama. Pernyataan ini juga didukung oleh infrastruktur yang dikembangkan secara tidak merata: di beberapa distrik mikro sepenuhnya menyediakan bagi penduduk, tetapi di beberapa distrik penting lainnya terdapat kekurangan akut.

Hampir semua keluhan disebabkan oleh hampir tidak adanya fasilitas hiburan. Jika kita memperhitungkan bahwa sebagian besar Voronezh terletak di seberang sungai dan hanya tetangga Zheleznodorozhny yang kurang lebih dapat diakses, maka kehidupan penduduk Levoberezhny tidak dapat disebut sepenuhnya nyaman.

Namun pencemaran lingkungan tidak menyangkut seluruh kawasan secara keseluruhan, melainkan hanya kawasan yang dekat dengan perusahaan industri. Selebihnya, tingkat ekologi tetap cukup dapat diterima. Semua karakteristik negatif dari kawasan tersebut diimbangi dengan harga real estat — relatif rendah. Misalnya, di pasar sekunder Anda bisa menemukan apartemen seharga 43 ribu rubel per meter persegi. Di gedung baru, biaya perumahan lebih tinggi dan tergantung pada kategorinya.

Keuntungan dan kerugian membeli apartemen di Voronezh

Terlepas dari distrik Voronezh mana Anda harus tinggal, Anda harus ingat bahwa kota itu adalah satu organisme. Ini memiliki kekurangan dan kelebihannya sendiri, karakteristik dari semua unit administrasi internalnya. Yang paling sering disebutkan adalah:

Keuntungan

• Alam yang indah. Tersebar di sepanjang sungai, kota ini menawarkan pemandangan yang sangat indah dan pemandangan indah dari jendela. Distrik-distrik yang terletak di tepian yang berbeda dihubungkan oleh jembatan, membuat Voronezh terlihat bangga dan mempesona.
• Iklim sedang. Iklim zona tengah, tidak terlalu panas di musim panas dan tidak terlalu dingin di musim dingin, cocok untuk semua warga tanpa terkecuali. Cuaca di Voronezh tidak akan mengganggu bahkan orang yang memiliki masalah kesehatan.
• Monumen arsitektur. Karena sejarah Voronezh memiliki lebih dari satu abad, Voronezh memiliki banyak monumen arsitektur, tempat wisata bersejarah, dan museum.
• Ekonomi maju. Voronezh adalah salah satu kota yang menjanjikan, yang ekonominya berkembang ke atas. Ini berarti memiliki peluang yang cukup untuk pekerjaan, pertumbuhan karir, memulai bisnis Anda sendiri, belajar dan berinvestasi.
• Pembangunan yang seimbang. Fitur ini sangat penting saat memilih area terbaik untuk tinggal di Voronezh. Semuanya berkembang dan dibangun dengan sangat merata, dan real estat yang sudah ketinggalan zaman terus diganti dengan yang baru.

kerugian

• Perusahaan industri. Seperti di kota besar lainnya, ekonomi Voronezh tidak dapat berfungsi tanpa industri. Akibatnya, beberapa bagian kota terkadang menderita emisi dari pabrik dan pabrik, meskipun secara umum situasi pencemaran lingkungan tidak kritis di sini.
• Harga tinggi. Dalam hal ini, dipahami bahwa biaya hidup di Voronezh seringkali dapat melebihi pendapatan rata-rata penduduk kota — sekitar 35 ribu rubel. Fitur ini disebabkan oleh pertumbuhan peringkat ekonomi pemukiman.
• Harga rumah. Baru-baru ini, biaya real estat di Voronezh telah meningkat tajam. Fenomena ini dipicu oleh peningkatan jumlah investasi di industri ini.
• Banyak mobil. Menurut data statistik, Voronezh adalah salah satu kota yang paling padat dengan transportasi motor. Akibatnya, timbul masalah berupa kemacetan, kekurangan tempat parkir, dan pencemaran gas lingkungan yang terletak di pinggir jalan raya.

Sumber: https://qayli.com/journal/luchshie-rayony-voroneja-dlya-projivaniya/

Pasar real estat, seperti ekonomi secara keseluruhan, pasti berfluktuasi dari waktu ke waktu. Ada banyak alasan mengapa harga apartemen naik di tahun 2022. Ini termasuk risiko inflasi yang berkelanjutan, gangguan logistik yang bermotivasi politik, dan ketidakseimbangan penawaran-permintaan yang sulit dikelola.

Apakah harga rumah mengalami perubahan besar selama tahun ini, dan faktor apa yang mempengaruhi pembentukan nilai real estat? Hanya setelah menganalisis masalah ini, Anda dapat memberikan perkiraan kasar tentang bagaimana pasar akan berkembang dalam waktu dekat.

Bagaimana harga real estat berubah pada tahun 2022?

Hari ini, ekonomi Rusia tidak lagi merasakan getaran yang dialami pada akhir Februari dan awal Maret tahun ini. Namun, faktor penyebab harga apartemen masih sangat mahal terkait langsung dengan peristiwa yang memicu krisis musim semi di pasar real estat.

Permintaan yang agak tinggi untuk membeli apartemen, diamati pada bulan Januari, bahkan meningkat lebih tinggi pada awal Maret. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa penduduk berusaha dengan cara ini untuk melindungi tabungan mereka dari serangan inflasi. Ketika yang terakhir mencapai puncaknya, permintaan turun tajam.

Faktor kedua, yang seiring dengan depresiasi mata uang nasional, secara tidak langsung menyebabkan kenaikan harga rumah, adalah suku bunga utama Bank Sentral. Pada bulan Maret, angka tersebut mencapai 20%, yang merupakan kejutan yang tidak menyenangkan bagi orang yang ingin menarik dana hipotek untuk membeli rumah. Terlepas dari penurunan permintaan dan ketidakmampuan sebagian besar penduduk untuk membeli real estat dengan hipotek, harga apartemen, menurut hukum pasar, telah meningkat.

Setelah suku bunga utama diturunkan, permintaan mulai berangsur-angsur kembali ke tingkat sebelumnya, namun hal ini hampir tidak berpengaruh pada dinamika pertumbuhan harga. Sepanjang musim semi dan awal musim panas 2022, nilai properti terus meningkat. Misalnya, di Moskow, menurut transaksi yang dicatat oleh Sberbank, harga Januari satu meter persegi rata-rata 248.000 rubel. Pada bulan Februari, naik menjadi 253 ribu, pada bulan Maret — hingga 262 ribu, pada bulan April — hingga 272 ribu, dan pada bulan Mei mencapai sebanyak 288 ribu rubel.

Jadi, jika kita hanya memperhitungkan transaksi hipotek, biaya perumahan meningkat hampir 6% pada bulan Mei. Untuk jenis kontrak lainnya, angkanya sedikit berbeda, namun tren kenaikan harga tetap sama untuk semua. Dengan demikian, analisis transaksi yang diselesaikan, terlepas dari apakah dana pinjaman terlibat, menunjukkan bahwa tingkat kenaikan harga apartemen di ibu kota adalah 11,4%.

Dengan real estat sekunder, situasinya sedikit berbeda. Jika masalah teknis dan logistik pengembang menjelaskan mengapa perumahan primer begitu mahal, maka penjual segmen sekunder terhindar dari masalah tersebut. Tentu saja, pasar real estat utama adalah pembentuk harga, sehingga biaya apartemen lama juga meningkat selama musim semi, tetapi dengan kecepatan yang jauh lebih lambat. Namun, pada bulan Mei, ketika bangunan baru mencapai puncak harganya, perumahan sekunder justru turun harganya. Misalnya, di wilayah Moskow pada akhir musim semi, harga satu meter persegi rata-rata 111 ribu rubel, sedangkan pada Januari diperkirakan 117 ribu.

Di musim panas, aktivitas di pasar real estat diperkirakan menurun, sehingga pertumbuhan harga rumah untuk sementara terhenti. Sebagai aturan, bulan-bulan musim gugur ditandai dengan peningkatan tingkat permintaan, yang dapat menyebabkan peningkatan harga barang yang dijual. Saat ini, situasinya hampir tidak berubah.

Menurut para ahli, orang seharusnya tidak mengharapkan kenaikan harga yang cepat — pasar masih dalam tahap pemulihan setelah guncangan yang dialami di musim semi. Dan baru menjelang akhir tahun, fluktuasi harga dimungkinkan karena penjualan, peningkatan aktivitas konsumen, dan fenomena lain yang cukup familiar. Namun, ini hanya mungkin jika situasi ekonomi secara umum tetap pada level saat ini.

Mengapa harga real estat naik: alasan utama

Seperti yang sudah disebutkan, ada beberapa alasan mengapa apartemen begitu mahal hingga saat ini. Namun, hanya beberapa dari mereka yang mendasar dan menentukan harga secara langsung. Jika Anda memahami dengan cermat proses yang diluncurkan oleh dampak dari salah satu dari proses tersebut, akan lebih mudah untuk memprediksi dinamika harga lebih lanjut dan, yang terpenting, kelayakan membeli real estat atau investasi yang terkait dengannya.

tingkat kunci

Perlu dicatat bahwa tren kenaikan suku bunga utama Bank Sentral telah digariskan sejak lama. Kembali pada awal musim semi 2021, itu mencapai rekor terendah 4,5%. Sepanjang tahun lalu, Bank Sentral secara bertahap meningkatkannya, dengan fokus pada perubahan pasar saham dan situasi ekonomi secara umum.

Pada bulan Februari, ketika ekonomi terpaksa menghadapi seluruh paket sanksi, dan rubel terdepresiasi tajam, diputuskan untuk menaikkan tarif menjadi 20%. Ini juga menjadi semacam rekor, tapi sudah maksimal.

Sepintas, alasan kenaikan ini tidak sepenuhnya jelas, karena sebelum itu penduduk menjadi sangat tertarik untuk membeli real estat untuk tujuan investasi. Jika diamati lebih dekat, ternyata lonjakan aktivitas pembelianlah yang menyebabkan harga rumah naik, dan bukan rekor suku bunga. Yang terakhir, pada gilirannya, dirancang untuk melindungi perekonomian secara keseluruhan dan mendorong penduduk untuk menyimpan tabungan mereka di bank.

Sangat penting untuk mengingat hal ini, karena suku bunga utama Bank Sentral tidak hanya mengatur kondisi hipotek, tetapi juga proses perbankan lainnya, yang seringkali merupakan kepentingan klien. Suku bunga deposito, terkadang setinggi 25%, dapat mengurangi aliran dana keluar dari rekening. Dalam praktiknya, hal ini tidak memberikan efek yang diinginkan — hanya sebagian kecil warga yang lebih suka menyimpan asetnya di bank, sementara banyak yang ingin mencairkannya. Pada akhirnya, bank menghadapi kemungkinan menimbulkan kerugian.

Alasan ini, serta stabilisasi nilai tukar rubel, membuat Bank Sentral mempertimbangkan kembali keputusannya dan pada akhir April menurunkan suku bunga menjadi 14%. Selanjutnya, proses penurunannya secara bertahap berlanjut hingga mencapai 9,5% di bulan Juni dan 8% di bulan Juli.

Faktor penting lainnya yang mendorong Bank Sentral untuk membuat keputusan seperti itu adalah permintaan yang rendah secara permanen baik untuk pembelian real estat maupun untuk mendapatkan pinjaman perumahan. Ini sekali lagi menjelaskan mengapa apartemen begitu mahal di Rusia bahkan pada saat pinjaman yang menguntungkan tersedia bagi pembeli. Dengan kata lain, harga properti sedikit menurun meskipun hipotek tersedia.

Prakiraan para ahli mengenai pembentukan lebih lanjut dari tingkat kunci bervariasi. Di satu sisi, jika tingkat inflasi saat ini tetap ada, ada alasan untuk menurunkannya. Namun, mengingat alasan ekonomi lainnya, serta partisipasi langsung pasar real estat dalam pembentukan tarif, kemungkinan besar pada akhir tahun 2022 ukurannya akan mencapai 10,8%.

Inflasi

Inflasi adalah salah satu alasan utama mengapa bangunan baru menjadi lebih mahal. Karena segmen utama dari pasar real estat secara langsung mempengaruhi harga sekunder, ini secara otomatis memerlukan peningkatan biaya apartemen lama atau apartemen yang memiliki pemilik tertentu.

Untuk memahami alasan kenaikan harga, sekali lagi kita harus beralih ke peristiwa ekonomi musim semi. Pada saat nilai tukar rubel turun tajam, harga apartemen diperkirakan akan naik, terutama di gedung-gedung baru. Namun, dalam praktiknya tidak ada kenaikan harga yang cepat. Alasannya terletak pada kenyataan bahwa pengembang memiliki semacam bantalan pengaman dalam kasus seperti itu, dan akun escrow, pada gilirannya, juga menjamin penahan harga sementara pada tingkat yang sama. Biaya meter persegi tumbuh perlahan, jika tidak maka akan mengancam kehancuran total pasar.

Di musim panas, dimungkinkan untuk mengamati gambaran yang benar-benar berlawanan — deflasi, yaitu penurunan harga barang. Ini mempengaruhi banyak sektor ekonomi yang serius, termasuk pasar real estat. Karena permintaan rendah, penjual terpaksa menurunkan harga untuk merangsang aktivitas pembeli. Namun, ini menjadi mungkin hanya jika ada nilai tukar mata uang nasional yang stabil.

Menurut analis, tingkat inflasi saat ini tanpa adanya guncangan ekonomi yang tak terduga akan berlanjut dalam waktu dekat. Artinya, dalam pembentukan lebih lanjut harga real estat, proses internal akan memainkan peran yang lebih menonjol: permintaan, penawaran, diskon, dan sejenisnya.

Penawaran dan permintaan

Alasan penting mengapa harga apartemen naik pada tahun 2022 adalah peningkatan permintaan. Itu tidak selalu terlalu tinggi — pada awal krisis, jumlah orang yang ingin menginvestasikan tabungan mereka di real estat untuk melindungi mereka dari depresiasi meningkat tajam. Penduduk mulai mencairkan dana secara besar-besaran dan membeli rumah. Proses ini berhenti dengan persetujuan tingkat kunci yang tinggi.

Penjelasan utama dalam hal ini adalah hilangnya kesempatan untuk mengajukan hipotek bagi sebagian besar pembeli. Seperti yang Anda ketahui, persentase rumah yang dibeli dengan bantuan dana kredit sangat besar dan signifikan di pasar. Jika warga negara yang sebelumnya mampu membayar pinjaman perumahan dan memiliki sarana untuk melunasinya, kehilangan kesempatan ini, hal ini langsung mempengaruhi tingkat permintaan. Jadi, ketika tingkat hipotek menjadi penghalang bagi sebagian besar calon peminjam, permintaan real estat menurun, dan seiring dengan itu, harganya mulai turun.

Permintaan memuncak pada bulan Maret, ketika jumlah terbesar transaksi pembelian real estat didaftarkan di seluruh negeri. Misalnya, di Moskow angka ini melebihi 18 ribu. Sebagai perbandingan, pada bulan Mei, kurang dari 7,5 ribu transaksi semacam itu tercatat di ibu kota.

Saat aktivitas pembeli menurun, tren lain diamati — penurunan jumlah penawaran. Itu juga dimulai pada puncak krisis, ketika banyak penjual memilih untuk mempertahankan properti sampai harga pasarnya saat ini menjadi tidak menguntungkan. Proses ini dapat menyeimbangkan hubungan antara penawaran dan permintaan agar dapat mengatur laju kenaikan atau penurunan harga rumah.

Di musim panas, penawaran dan permintaan cenderung paling tidak aktif. Peningkatan jumlah penawaran, khususnya di pasar primer, diperkirakan terjadi pada paruh kedua musim gugur dan awal musim dingin. Jika pada saat ini suku bunga saat ini tetap atau sedikit naik, maka permintaan akan meningkat. Hal ini dapat menyebabkan putaran lain dari kenaikan harga apartemen.

Nuansa pasar primer

Terlepas dari semua langkah pengamanan yang diambil, pasar primer masih gagal mempertahankan harga pada tingkat sebelum krisis. Bahkan di saat permintaan turun ke level terendah, masih tetap lebih hidup dari segmen sekunder. Popularitas bangunan baru disebabkan oleh berbagai opsi pembelian preferensial, yang sebagian besar tidak tersedia untuk apartemen sekunder.

Salah satu alasan utama mengapa apartemen di gedung baru menjadi begitu mahal adalah kenaikan harga bahan yang cepat dan masalah pengirimannya. Lebih mudah bagi perusahaan konstruksi yang memiliki produksi sendiri. Pengembang yang terpaksa mengirimkan material dari luar negeri menghadapi kesulitan keuangan dan penundaan waktu. Hal yang sama berlaku untuk peralatan konstruksi asing, yang komponennya sudah tidak tersedia.

Keterlambatan logistik dan teknis mengakibatkan penundaan pengiriman fasilitas, dan dalam beberapa kasus bahkan pembekuannya. Pengembang terpaksa mengkompensasi kerugian finansial tertentu dengan menaikkan harga apartemen secara bertahap.

Dengan penurunan permintaan, biaya perumahan primer berhenti tumbuh. Diharapkan berbagai promosi dan penawaran khusus dari perusahaan konstruksi akan menyusul menjelang akhir tahun. Namun, seseorang tidak boleh terlalu mengandalkan penurunan harga yang signifikan — kemungkinan besar, harganya akan tetap pada level yang sama.

Seberapa menguntungkan berinvestasi di real estat saat ini?

Pendapat para ahli mengenai kenaikan harga real estat di masa depan terutama didasarkan pada statistik transaksi yang diselesaikan. Menurutnya, selama dua tahun terakhir, sebagian besar warga negara yang mampu membayar telah memperoleh perumahan yang menarik baginya. Ini berarti bahwa di tahun-tahun mendatang Anda tidak boleh mengharapkan hype seputar real estat, sama seperti Anda tidak boleh mengharapkan tingkat permintaan yang tinggi. Jadi, tidak perlu takut terlalu banyak kenaikan harga juga.

Hanya properti yang dianggap sangat likuid yang dapat menaikkan harga. Ini termasuk objek yang terletak di area populer, dan rasio biaya dan kualitas apartemen tidak kalah pentingnya. Dengan demikian, belum perlu mengharapkan keuntungan yang sangat tinggi selama penjualan kembali rumah yang dibeli hari ini. Yang paling dibenarkan adalah akuisisi real estat untuk waktu yang lama, karena saat ini baik harga maupun suku bunga cukup kondusif untuk ini.

Sumber: https://qayli.com/journal/pochemu-kvartiry-podorojali-i-chto-budet-s-cenami-na-jile-dalshe/

Bagi banyak keluarga, hipotek adalah satu-satunya cara untuk membeli rumah sendiri. Oleh karena itu, orang tidak hanya tertarik pada kondisi di mana pinjaman dikeluarkan hari ini, tetapi juga pada apa yang akan terjadi besok. Salah satu syarat utama hipotek adalah suku bunga pada tahun 2022.

Apa itu tarif kunci

Pada bulan Februari tahun ini, pers menulis bahwa Bank Sentral telah menaikkan suku bunga acuannya menjadi 20%. Pada musim gugur, itu diturunkan 5 kali. Pada bulan April, suku bunga utama turun sebesar 6%, pada bulan Mei sebesar 3% lagi, dan pada tanggal 31 Agustus menjadi 8%. Peninjauan posisi berikutnya akan dilakukan pada 16 September — penurunan selanjutnya diharapkan.

Tingkat kunci adalah tingkat bunga di mana bank dapat meminjam jika cadangan mereka sendiri tidak mencukupi. Di musim semi, orang-orang bergegas menarik tidak hanya mata uang, tetapi juga rubel dari akun mereka. Ketika deposan menarik dana pada saat yang sama, bank mungkin menghadapi kekurangan dana. Oleh karena itu, beberapa telah menangguhkan program hipotek bersubsidi atau menaikkan suku bunga secara tajam untuk hipotek 2022.

Bisakah tingkat hipotek berubah pada tahun 2022 di bank hari ini berdasarkan perjanjian yang sudah ditandatangani

Hipotek atau suku bunga pinjaman ditentukan oleh pemberi pinjaman. Mungkin:

• ditetapkan untuk seluruh jangka waktu;
• variabel yang bergantung pada tingkat bunga dasar.

Bagi mereka yang kontraknya tarifnya tetap, tidak ada yang berubah. Dalam kasus lain, bank dapat mengubah tingkat hipotek pada tahun 2022, sesuai dengan Undang-Undang tentang Bank dan Perbankan. Tapi tidak secara sepihak. Secara total, undang-undang mengatur 3 cara untuk menaikkan tingkat hipotek setelah berakhirnya kontrak:

• sesuai dengan klien;
• berdasarkan keputusan pengadilan;
• jika calon peminjam menolak untuk membuat kontrak asuransi.

Jika klien menyetujui perubahan tersebut, maka perjanjian tambahan untuk kontrak ditandatangani. Jika bank mengubah kurs secara sepihak, maka klien berhak mengajukan keluhan kepada Rospotrebnadzor.

Berapa persentase yang mungkin untuk hipotek pada tahun 2022

Karena beberapa perubahan pada suku bunga utama, pada musim gugur 2022, terdapat berbagai macam suku bunga minimum di bank.

Tarif manfaat:

• Rosbank — program «Hipotek Keluarga» — 3,95%;
• VTB — Hipotek Keluarga — 5,7%;
• Bank Otkritie — Hipotek Keluarga — 5,49%.

Untuk hipotek konvensional untuk pembelian rumah di gedung baru:

• Rosbank — program «Apartemen» — 8,2%;
• VTB — Novostroyka — 9,9%;
• Bank Industri Moskow — Perumahan Siap Pakai — 9,95%.

Jika suku bunga utama Bank Sentral terus menurun, maka bank juga akan menurunkan suku bunga hipotek preferensial pada tahun 2022.

Jika klien mengajukan pinjaman pada bulan Februari, ketika tarifnya tinggi, tetapi sekarang dia melihat solusi yang lebih hemat, maka dia memiliki kesempatan untuk memperbarui kontrak. Dalam perebutan klien, bank menawarkan program pembiayaan kembali dengan tingkat hipotek baru pada tahun 2022 — 3-3,5%. Dengan demikian, tingkat hipotek rata-rata di Rusia pada akhir tahun akan menjadi 4-5% untuk program preferensial dan 8% untuk hipotek tanpa tunjangan.

Fitur hipotek dari pengembang

Perusahaan konstruksi, yang juga menawarkan produk hipotek, memangkas suku bunga paling banyak.

• Intonasi ZhK di ICD — «Hipotek Keluarga» — 0,1%;
• Tingkat Streshnevo — 0,01%;
• Kota Paveletskaya di Alfa Bank — Hipotek keluarga — 0,1%.

Pengembang paling merasakan kurangnya pembeli potensial. Oleh karena itu, kami siap menarik dana dari pemegang saham dengan menurunkan tarif seminimal mungkin.

Kondisi hipotek apa yang lebih menguntungkan bagi calon peminjam

Situasi pasar saat ini sulit tidak hanya bagi pembeli, tetapi juga bagi analis. Tidak akan ada kenaikan suku bunga KPR di tahun 2022, namun di balik pembicaraan tentang suku bunga, ada keengganan untuk membicarakan fakta bahwa KPR secara umum menjadi lebih mahal. Tidak masalah seberapa rendah tingkat bunga yang ditunjukkan oleh pengembang dalam kondisi tersebut, jika kenaikan hipotek dapat dimasukkan ke dalam biaya apartemen atau biaya program hipotek.

Menurut RBC Company, sebuah apartemen senilai 11 juta rubel. akan membebani klien 12 juta rubel. di bawah program preferensial dengan dukungan negara pada tingkat 6,7% dan 14,7 juta pada tingkat 0,1%. Jika kami menerima apartemen yang dibeli segera dengan uang kami sendiri, sebesar 100%, maka selisih antara jumlah minimum dan maksimum kelebihan pembayaran hipotek adalah dari 19% hingga 36%.

Tarif Hipotek Preferensi 2022

Secara total, ada 5 program hipotek preferensial pada tahun 2022:

1. Hipotek dengan dukungan negara pada tingkat 6,7%. Menurut ketentuannya, peminjam dapat membeli apartemen dari pengembang jika jumlah pinjaman tidak melebihi 12 juta rubel.
2. Hipotek keluarga sebesar 5,7%.
3. Hipotek Timur Jauh sebesar 1,7% untuk penduduk di wilayah tersebut.
4. Hipotek untuk IT-spesialis 4,7%. Untuk memenuhi syarat, pemberi kerja spesialis TI harus terdaftar di Kementerian Pengembangan Digital.
5. Hipotek militer pada tingkat 9,3%.

Jika peminjam berencana untuk mengambil hipotek dengan dukungan negara, maka kondisinya di bank yang berbeda hampir sama dan Anda perlu memikirkan berapa banyak bunga dalam suku bunga tidak diperlukan — kisaran fluktuasi adalah dari 6,2 hingga 6,7%. Program lain berbeda lebih signifikan. Suku bunga hipotek pada tahun 2022 untuk Hipotek Keluarga berkisar antara 3 hingga 5%, untuk hipotek untuk spesialis TI — dari 2,9 hingga 5%. Perubahan suku bunga pada hipotek Timur Jauh atau program hipotek pedesaan tidak diharapkan. Negara tetap siap memberikan dukungan kepada daerah yang jarang penduduknya.

Perubahan syarat dan jumlah pinjaman

Selain bunga KPR, limit kredit juga berubah. Untuk kedua ibu kota, wilayah Leningrad dan Moskow, dinaikkan menjadi 12 juta rubel, dan untuk wilayah lain — hingga 6 juta rubel, yang secara tidak langsung menekankan pertumbuhan harga real estat.

Kondisi dan bunga hipotek lainnya pada tahun 2022 bergantung pada kemampuan dan keinginan peminjam:

• besarnya uang muka;
• jangka waktu pinjaman maksimum.

Hipotek diambil rata-rata selama 15 tahun, tetapi periode maksimum yang memungkinkan adalah 30 tahun. Perbedaan di antara keduanya terletak pada jumlah pembayaran dan besarnya bunga penggunaan dana. Semakin pendek jangka waktu pinjaman, semakin besar pembayaran bulanan dan semakin sedikit bunga yang harus Anda bayar.

Manfaat dari jangka waktu pinjaman yang lebih pendek:

• pengembalian lebih cepat;
• kurang dari kelebihan pembayaran.

Kontra pinjaman selama 15 tahun dibandingkan dengan 30 tahun:

• pembayaran bulanan yang lebih tinggi;
• jumlah pinjaman yang lebih kecil yang disetujui bank.

Untuk mengurangi tingkat bunga hipotek atau jumlah angsuran bulanan, tingkatkan jumlah uang muka. Minimumnya adalah 15%, tetapi Anda dapat memilih yang besar dan memeriksa opsi Anda menggunakan kalkulator perbankan online.

Bagaimana memilih suku bunga terbaik untuk hipotek di bank

Tanpa uang muka, bank memberikan pinjaman dengan persentase lebih tinggi — 10-10,5%. Saat membayar 20% dari biaya, tarifnya dikurangi menjadi 9,5-9,9%. Jika calon peminjam dapat membayar 50% dari harga dalam bentuk uang muka, maka masuk akal untuk memeriksa kondisi apa yang ditawarkan menggunakan kalkulator online. Jika suku bunga tidak turun, maka pilihlah bank yang menawarkan kondisi yang lebih menguntungkan.

Fitur hipotek di pasar sekunder

Tidak ada program preferensial untuk pasar perumahan sekunder. Oleh karena itu, suku bunga di sini lebih tinggi — dari 7-10%. Para ahli tidak mengharapkan bank menaikkan suku bunga hipotek hingga akhir 2022.

Musiman pasar perumahan

Perlu diingat bahwa pasar real estat di Rusia bersifat musiman. Pertumbuhan permintaan maksimum terjadi pada musim semi, ketika orang berencana untuk pindah dan merenovasi. Pada bulan September, ada sedikit aktivitas. Di musim dingin dan musim panas, pasar tidak bergerak. Oleh karena itu, penjual diharapkan menaikkan harga pada bulan September, tetapi pembeli dengan anggaran terbatas lebih baik menunggu musim dingin atau menunda pembelian apartemen yang telah lama ditunggu-tunggu untuk musim panas.

Artikel asli: https://qayli.com/journal/stavki-po-ipoteke-2022-goda-chto-delat-potencialnomu-zaemshchiku/

Pialang real estat adalah peserta yang sah dan penuh di pasar. Secara umum, pengertian profesi ini berarti spesialis yang membantu menyimpulkan berbagai macam transaksi yang berkaitan dengan real estate, serta memberikan jasa konsultasi. Dengan kata lain, broker bertindak sebagai perantara resmi antara penjual dan pembeli, dan secara individual dapat mewakili kepentingan salah satu pihak.

Namun, fungsi dan tugas spesialis semacam itu sebenarnya jauh lebih luas daripada mediasi sederhana. Untuk aktivitas yang efektif, dia perlu mempelajari pasar dengan baik, menavigasi proses penetapan harga, dan memahami hasil apa yang ingin diperoleh klien.

Apa yang dilakukan broker real estat?

Bantuan dalam transaksi bukanlah satu-satunya hal yang dilakukan broker real estat. Pertama-tama, tugasnya mencakup pekerjaan persiapan yang cermat untuk mempelajari tren saat ini. Tugas semacam itu tidak diatur di mana pun, tetapi tanpanya akan sulit bagi seorang spesialis untuk menjalankan aktivitas utamanya dengan baik.

Tugas pertama broker di pasar real estat adalah mempelajari database yang tersedia. Ini diikuti dengan penentuan relevansinya — menyaring opsi yang transaksinya telah dilakukan. Jadi, dengan menghapus objek yang dijual, disewa, dibeli, atau dihapus dari pasar dari daftar, broker mendapatkan database terbaru yang dapat digunakan secara efektif.

Tugas keduanya, yang sering dilakukan oleh profesional real estate lainnya, adalah membuat iklan. Iklan broker sendiri untuk penjualan atau pembelian apartemen, yang dibuat dengan mempertimbangkan analisis pasar, jauh lebih efisien daripada database biasa, dan lebih mencerminkan spesifikasi produk tertentu.

Tantangan ketiga adalah fokus pelanggan. Sebelum memulai kerja sama, broker tertarik dengan hasil seperti apa yang ingin diterima klien setelah transaksi selesai: jumlah yang diinginkan dari penjualan, karakteristik properti saat membeli, rasio harga-kualitas apartemen saat menyewa itu, dan seterusnya.

Tugas keempat dan sangat penting adalah menghilangkan risiko hukum yang mungkin menunggu klien saat membuat perjanjian. Pialang untuk menyewa real estat, penjualan atau pembeliannya harus membuat permintaan yang sesuai kepada otoritas negara untuk mengidentifikasi kemungkinan sitaan pada objek yang diminati klien atau kasus pelanggaran hak properti terkait hal itu. Dengan demikian, pada tahap persiapan pun, transaksi menjadi lebih aman dan legal.

Tugas kelima adalah membantu dalam persiapan semua dokumen yang diperlukan dan dukungan lebih lanjut hingga penyelesaian akhir kontrak. Seringkali ada kasus ketika sulit untuk membuat makalah dengan benar tanpa spesialis, terutama jika ada banyak makalah seperti itu. Partisipasi broker dalam proses ini menjamin tidak adanya kesalahan dan penundaan waktu.

Fungsi utama broker

Serangkaian fungsi atau urutan tindakan broker ditentukan oleh alasan mengapa klien mengaksesnya. Klien ini dapat berupa individu dan badan hukum, dan tujuan utama menghubungi profesional semacam itu adalah untuk menghemat waktu dan menjamin keamanan transaksi.

Kontrak dengan broker real estat dapat dibuat untuk penjualan rumah, menyewakannya, atau membelinya. Seringkali, broker memilih sendiri satu arah sempit yang mereka kuasai dengan baik. Hal ini disebabkan fakta bahwa spesifikasi transaksi, misalnya untuk penjualan atau sewa real estat, dapat sangat bervariasi. Biasanya di perusahaan pialang terdapat pembagian yang jelas berdasarkan jenis transaksi: beberapa spesialis menangani real estat komersial, yang lain berurusan dengan real estat perumahan. Hal yang sama berlaku untuk pasar persewaan dan penjualan.

Untuk broker dengan orientasi apa pun, daftar fungsi utama tetap umum:

• Konsultasi. Tugas pertama dan terpenting seorang broker adalah memberikan saran mendetail kepada klien tentang nuansa terkecil yang menarik bagi mereka. Pada saat yang sama, aspek hukum dan keuangan dari transaksi di masa depan tercakup, serta prosedur pelaksanaannya.
• Prioritas klien. Seringkali, broker juga merupakan dealer pada saat yang sama — yaitu, mereka melakukan transaksi dengan melibatkan dana mereka sendiri: mereka membeli real estat untuk dijual kembali lebih lanjut. Secara hukum, jika spesialis dianggap sebagai broker, transaksi untuk kepentingan dan atas nama klien harus menjadi prioritas baginya.
• Kesadaran hukum dan ekonomi. Profesi broker real estat berarti dia harus menyadari tren terkini di pasar real estat: nilai objek, likuiditasnya, perkiraan kenaikan atau penurunan harga. Aspek hukum kesadaran menyangkut baik tata cara penyelesaian berbagai jenis kontrak, maupun cara penyelesaian sengketa, termasuk di pengadilan.
• Keterbukaan. Fungsi keterbukaan atau transparansi berarti broker harus menyajikan kepada klien semua dokumen tentang aktivitasnya, serta memberikan informasi terperinci selama proses melakukan transaksi.
• Melindungi kepentingan klien. Konsep ini berarti: menghormati rahasia dagang; menyimpan salinan semua surat-surat yang berkaitan dengan transaksi; bantuan dalam mendapatkan pinjaman, jika diperlukan; pelaksanaan pesanan klien mengenai transaksi; pembuatan akun broker untuk memperhitungkan dana yang diterima dari pelanggan.

Pialang Hipotek

Pialang hipotek merupakan kategori terpisah dari spesialis semacam itu. Mereka juga dihubungi untuk menghemat waktu dan mendapatkan nasehat, tapi sudah dalam urusan hipotek.

Dengan kata sederhana, broker adalah orang tepercaya yang bertindak sebagai perwakilan peminjam di bank dalam proses mendapatkan pinjaman perumahan. Sebagai aturan, pialang yang sangat terspesialisasi seperti itu sangat ahli dalam kondisi program pinjaman yang disediakan oleh berbagai perusahaan keuangan, dan juga dapat segera menilai kemungkinan pemohon untuk menyetujui aplikasi tersebut.

Paling sering, broker hipotek memberikan konsultasi awal secara gratis. Pada tahap kerja sama ini, sangat penting untuk memberikan semua informasi terperinci tentang pendapatan Anda dan pinjaman yang tersedia, tanpa menyembunyikan atau menahan apa pun. Berdasarkan data yang diterima, broker akan dapat menganalisis situasi spesifik, memilih kondisi pinjaman yang optimal, dan menentukan perkiraan jumlah kredit yang dapat disetujui.

Jika pendapatan pemohon tidak cukup untuk mendapatkan hipotek, broker akan dapat menemukan opsi untuk meningkatkan peluangnya: menarik peminjam bersama, membuat jaminan properti berharga lainnya, mencari tahu apakah peminjam termasuk dalam kategori populasi preferensial . Nasihat spesialis tentang masalah ini sangat penting, karena peminjam mungkin tidak mengetahui semua cara yang meningkatkan peluang persetujuannya. Pialang akan membantu Anda memilih opsi yang paling sesuai untuk setiap kasus dan menawarkannya kepada manajer bank.

Selain konsultasi, broker juga membantu dalam pengumpulan dokumen, serta dalam persiapan aplikasi. Sebelum mengajukan, dia akan memeriksa dengan cermat apakah semua kertas sudah terkumpul, dan menunjukkan yang hilang. Kedepannya, ini juga akan membantu menghemat waktu saat pertama kali menghubungi pihak bank.

Asuransi juga menjadi tanggung jawab broker hipotek. Seringkali spesialis tersebut bekerja sama dengan sejumlah perusahaan asuransi. Bagaimanapun, klien akan ditawari berbagai pilihan asuransi, serta bagaimana pengaruhnya terhadap ketentuan pinjaman. Misalnya, saat mengasuransikan nyawa dan kesehatan peminjam, banyak bank memberikan pengurangan suku bunga. Selain itu, broker akan membantu Anda memilih perusahaan asuransi dengan ketentuan yang lebih menguntungkan.

Jika pembeli belum memikirkan opsi perumahan tertentu, broker juga mencarinya. Mempertimbangkan keinginan klien, dia akan memperkenalkannya ke basis real estat sekunder dan primer yang ada. Perumahan yang ditemukan dengan bantuan broker cenderung ditolak oleh bank karena tidak sesuai.

Seperti yang Anda ketahui, membayar penilaian ahli atas nilai real estat adalah tanggung jawab peminjam. Pialang juga bekerja sama dengan perusahaan yang bergerak dalam kegiatan semacam ini. Jika objek penilaian ditawarkan oleh broker, pembeli dapat mengharapkan diskon dalam penilaian tersebut.

Jika aplikasi pinjaman hipotek disetujui oleh beberapa bank sekaligus, broker akan menyarankan opsi paling menguntungkan yang tersedia. Selain itu, ia memikul tanggung jawab untuk memelihara dokumentasi, memeriksa perjanjian yang diberikan oleh bank dan memastikan pelaksanaan transaksi yang benar secara hukum.

Meskipun nyaman untuk melamar bekerja sama dengan broker hipotek, ini tidak menjamin bahwa aplikasi tersebut pasti akan disetujui. Pada akhirnya, keputusan akhir dibuat oleh bank, dipandu oleh algoritme internalnya sendiri. Namun, dalam hal ini, partisipasi broker memiliki kelebihan — dia akan mengetahui alasan penolakan dan memberi tahu Anda bagaimana melanjutkan untuk menghindarinya lagi.

Bagaimana broker berbeda dari makelar?

Seringkali broker bingung dengan makelar atau agen real estat. Profesi ini sebagian besar serupa: mereka termasuk dalam segmen pasar yang sama dan memberikan layanan konsultasi dan praktis kepada penduduk. Namun, ada juga banyak perbedaan di antara mereka.

Pertama-tama, profesi makelar tidak diatur sejauh yang diperlukan. Tentu saja, untuk aktivitas yang lebih efektif, disarankan untuk bergabung dengan Association of Realtors, yang mengatur pekerjaan mereka, tetapi ini tidak perlu. Untuk bekerja secara resmi sebagai broker, Anda memerlukan lisensi yang sesuai dan status sebagai pengusaha perorangan.

Seorang agen real estat memiliki pengetahuan dan keterampilan yang sama dengan broker, tetapi seringkali mereka lebih dangkal dan sangat terspesialisasi. Perbedaan utama antara agen, makelar, dan pialang adalah bahwa yang terakhir dapat melakukan pekerjaan yang pertama, tetapi tidak sebaliknya.

Pialang memiliki hak untuk membuka perusahaannya sendiri dan menyewa berbagai spesialis. Situasi sebaliknya hampir tidak pernah terjadi — agen penjual bekerja untuk diri mereka sendiri atau untuk agensi.

Bagaimana layanan broker dibayar?

Saat menghubungi broker, kesepakatan dibuat, yang antara lain mengatur prosedur untuk remunerasinya di masa depan. Biasanya, pembayaran dilakukan dari layanan terpisah yang akan diminta dari spesialis: menyiapkan dokumen, menghubungi otoritas individu, bertemu dengan pihak lain untuk transaksi. Selain itu, seringkali kontrak menentukan biaya layanan dan jumlah komisi dari transaksi tersebut. Bagaimanapun, prosedur pembayaran untuk pekerjaan broker dinegosiasikan, dan kondisi akhir dapat diubah dengan persetujuan para pihak.

Secara umum, biaya layanan broker bergantung pada:

• Kualifikasi dan pengalaman profesional. Pialang pemula mengenakan biaya yang relatif kecil untuk pekerjaan mereka. Ini tidak berarti bahwa mereka tidak akan dapat mengatasi tugas yang diberikan dengan baik, tetapi pengalaman spesialis lain, yang berjumlah lebih dari satu tahun, tidak dapat dibayar dengan tarif minimum.
• Jenis perusahaan. Layanan perusahaan besar, terutama yang memiliki banyak cabang, cenderung lebih mahal. Di perusahaan kecil, harga akan lebih rendah, tetapi ini tidak berarti bahwa pekerjaan yang dilakukan akan lebih buruk. Dalam hal ini, kenaikan harga tidak berbicara tentang lebih banyak pengalaman, tetapi tentang nama perusahaan yang terkenal.
• Jenis transaksi. Bergantung pada jenis transaksi yang harus Anda tangani, besarnya komisi juga akan berubah. Pertukaran, pembelian dan penjualan atau penyewaan perumahan dinilai berbeda.
• Kompleksitas situasi. Jika broker berurusan dengan kontrak sederhana, maka klien akan dikenakan biaya lebih sedikit. Dalam kasus yang sama, ketika transaksi alternatif akan datang, atau kesulitan dengan kepemilikan yang disengketakan diramalkan di dalamnya, komisi broker akan lebih tinggi.
• Harga objek. Dalam kebanyakan kasus transaksi jual beli, komisi didasarkan pada harga objek yang dijual. Tentu saja, untuk real estat elit dan mahal akan lebih.

Pembayaran untuk layanan broker dapat berupa tetap, berapa pun nilai objeknya, atau komisi. Dalam praktiknya, ini paling sering merupakan versi campuran.

Pro dan kontra bekerja dengan broker

Kelebihan dan kekurangan kerja sama dengan perantara semacam ini paling baik menggambarkan nuansa pekerjaan broker hipotek. Keuntungan utama meliputi:

• Menghemat waktu dan uang. Di bawah bimbingan seorang spesialis, klien diasuransikan terhadap kesalahan dalam dokumen, dan broker dapat melakukan banyak tahapan transaksi melalui salurannya sendiri, yang secara signifikan akan mempercepat proses ini. Selain itu, sebagian besar broker terus bekerja sama dengan bank, dan opsi pinjaman yang lebih menguntungkan tersedia untuk klien mereka.
• Mendapatkan pinjaman dalam keadaan sulit. Selain upah yang tinggi, peminjam mungkin memiliki karakteristik lain yang dapat menaikkan peringkat pribadinya di mata bank. Tidak ada yang lebih baik dari seorang broker yang dapat menekankan aspek positif dari peminjam, menyajikannya sebagai jaminan tambahan atas solvabilitasnya. Untuk pembeli seperti freelancer atau mereka yang memiliki pendapatan pasif, disarankan untuk menghubungi broker yang akan memberi tahu Anda cara mendokumentasikan solvabilitas keuangan Anda.
• Sirkulasi dokumen yang disederhanakan. Karena broker mengumpulkan dokumen secara mandiri, klien terutama diminta untuk mengirimkan salinannya melalui surat. Ini akan menghindari situasi ketika, misalnya, karena salinan kabur, perwakilan bank akan menolak untuk menerima paket kertas.
• Pemilihan program hipotek. Seperti yang telah disebutkan, broker dapat memilih program pinjaman hipotek untuk setiap klien, dengan mempertimbangkan situasinya. Pendekatan individual dilakukan di setiap tahap: mulai dari memilih properti yang tepat hingga jadwal pembayaran yang diinginkan.
• Perhitungan biaya. Berkat broker, klien akan mengetahui sebelumnya berapa jumlah akhir pinjaman, serta apakah dia memiliki kesempatan untuk mengurangi biaya dengan bantuan program dukungan preferensial.

Tentu saja ada juga kerugiannya saat bekerja dengan broker. Yang utama adalah:

• Biaya tambahan. Pekerjaan broker, seperti jenis aktivitas profesional lainnya, dibayar. Seberapa besar biayanya tergantung pada sejumlah indikator, namun minimal pun akan terasa dengan defisit anggaran pribadi.
• Penawaran hebat dalam jumlah terbatas. Terkadang broker membuat perjanjian dengan bank, setelah itu klien mereka dapat mengajukan hipotek dengan persyaratan preferensial. Namun, tidak semua spesialis memiliki kontrak seperti itu, dan perusahaan pialang besar hampir tidak pernah mempraktikkannya.
• Pilihan antara broker swasta dan agen. Pialang tunggal menjamin pendekatan yang lebih individual untuk setiap klien, tetapi tidak selalu dapat memberikan ketentuan pinjaman preferensial. Agen sering mendapat diskon dari bank karena banyaknya peminjam, tetapi layanan mereka biasanya lebih mahal.

Bagaimana cara memilih broker real estat yang baik?

Di Rusia, profesi broker masih dalam tahap pengembangan. Artinya, banyak aspek yang terkait dengan kegiatan mereka belum sepenuhnya diatur oleh undang-undang. Karena alasan ini, kasus tindakan penipuan baik oleh oknum broker maupun orang yang sebenarnya bukan mereka tidak jarang terjadi.

Untuk menghindari masalah, Anda perlu memperhatikan beberapa nuansa, seringkali bahkan pada pertemuan pertama. Yang terpenting, Anda harus waspada:

• Janji hasil yang terjamin. Dalam kasus hipotek, keputusan akhir selalu berada di tangan pemberi pinjaman, dan broker tidak dapat mempengaruhinya. Spesialis yang teliti hanya dapat berjanji bahwa cepat atau lambat mereka akan mencapai hasil dengan melamar ke bank yang berbeda. Jika ini gagal, klien tidak akan dikenakan biaya.
• Pembayaran penuh di muka. Hampir selalu, klien harus menyetor sejumlah kecil, yang akan digunakan untuk melunasi biaya pertama. Pembayaran penuh harus dilakukan hanya ketika perjanjian pinjaman ditandatangani.
• Penolakan untuk menyimpulkan kontrak. Kerja sama, ketika satu pihak mempercayakan data rahasia pribadinya kepada pihak lain, harus dibuat dalam bentuk perjanjian yang menunjukkan tanggung jawab para pihak, sifat layanan yang disediakan, prosedur pembayaran, dan opsi untuk menghentikannya.
• Tidak ada situs web atau lisensi. Tidak adanya situs web adalah tanda yang setidaknya menunjukkan profesionalisme broker yang rendah. Jika kami menambahkan ke dalam keadaan ini keengganan atau ketidakmampuannya untuk menunjukkan lisensi, maka ini adalah sinyal langsung untuk mencari spesialis lain. Lebih baik memilih broker dari antara perusahaan-perusahaan yang terkenal dan memiliki reputasi yang baik.

Sumber: https://qayli.com/journal/kto-takoy-broker-po-nedvijimosti/

Kepemilikan bersama berarti bahwa pasangan membeli properti itu, setelah menerima saham. Atau bagian di gedung baru diperoleh selama penjualan kembali sebagian apartemen oleh pemiliknya. Apakah mereka memberikan hipotek atas saham di apartemen dan bagaimana proses serupa diatur di Rusia, kami akan mempertimbangkan lebih detail.

Apa itu bagian di apartemen

Konsep saham muncul pada tahun 1990-an. Warga negara Soviet menerima apartemen dari negara, tetapi tidak menjadi properti. Tidak mungkin menjual rumah dan membelanjakan uang atas kebijaksanaan Anda sendiri. Setelah penerapan undang-undang No. 178-FZ, Rusia menerima hak untuk memprivatisasi perumahan tempat mereka tinggal. Masing-masing yang tinggal di apartemen pada saat itu menerima bagiannya.

Sejak itu, 20 tahun telah berlalu. Pemilik menjual saham, disumbangkan. Mereka membesarkan anak dan cucu. Beginilah pasar untuk saham pasar sekunder muncul, di mana 1/10, 1/20 dan bagian yang lebih kecil dari apartemen bertemu. Transaksi dengan real estat semacam itu memerlukan persetujuan dari semua orang yang terdaftar di perumahan (Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia).

Kecenderungan untuk memperoleh sentimeter muncul di ibu kota karena kesempatan untuk mendapatkan izin tinggal Moskow, dan kemudian membeli sahamnya dari pemilik lain. Pembelian semacam itu sering kali berbatasan dengan kejahatan, sehingga agen penjual pun tidak mau mengotak-atik saham mikro. Apakah mungkin membeli sebagian apartemen dengan hipotek jika kita berbicara tentang pasar sekunder? Secara singkat — tidak. Ini tidak dilarang secara hukum, tetapi bank tidak memberikan kredit untuk pembelian real estat tersebut.

Apa itu bagian di gedung baru

Saat membeli apartemen pada tahap konstruksi, kesepakatan bersama dibuat antara pembeli dan pengembang. Apartemen dianggap sebagai bagian, sebagai bagian dari gedung apartemen yang sedang dibangun. Anda dapat membelinya dari pembangun secara keseluruhan. Tetapi kebetulan pemilik apartemen setelah konstruksi selesai membutuhkan uang dan dia tidak menjual seluruh apartemen, tetapi sebagian. Juga tidak dilarang oleh undang-undang.

Apakah mungkin untuk segera membeli sebagian apartemen melalui hipotek dalam kepemilikan bersama

Ya, jika keluarga membeli apartemen. Misalnya, menurut ketentuan Mortgage Keluarga, semua anggota keluarga, dewasa dan anak-anak, akan menjadi pemiliknya. Karenanya, mereka membeli apartemen dengan hipotek, tetapi setiap anggota keluarga menjadi pemilik bagian, dan bukan seluruh properti.

Jika pasangan mengajukan perceraian setelah membuat perjanjian hipotek, maka agar bagian hipotek dapat ditebus dari bank, perlu memberi tahu lembaga keuangan tentang perubahan yang telah terjadi. Bank dapat:

• menuntut pembayaran mendesak 100% dari biaya apartemen;
• negosiasi ulang kontrak dengan persyaratan baru.

Akankah bank memberikan hipotek untuk membeli saham dari kerabat

Anda dapat bertanya kepada manajer bank tentang hal ini, tetapi kemungkinan besar mereka tidak akan memberikan izin. Apalagi jika menyangkut saham kecil.

Pro dan kontra dari kesepakatan itu

Jika Anda memutuskan untuk membeli setengah dari apartemen sebagai bagian, maka kesepakatan itu memiliki pro dan kontra. Keuntungannya adalah bagiannya lebih murah daripada apartemen. Sisi negatifnya adalah kebutuhan untuk mendapatkan persetujuan dari semua pemilik untuk tindakan apa pun: membeli / menjual, memperbaiki, dan bahkan memelihara hewan peliharaan. Bukan rahasia lagi bahwa, dengan menciptakan kondisi kehidupan yang tak tertahankan bagi orang lain, pemilik saham memaksa pemilik bersama untuk menjual sahamnya dengan harga murah. Oleh karena itu, membeli sebagian apartemen dengan orang asing akan selalu berada di area berisiko tinggi.

Bank mana yang menerbitkan hipotek dalam kepemilikan bersama

Hipotek untuk saham apartemen tidak bisa preferensial, yang berarti tunduk pada aturan biasa untuk membeli real estat. Pinjaman hipotek untuk saham dapat diperoleh dari Sberbank, VTBB, dan sejumlah bank besar Rusia lainnya.

Kondisi standar untuk mendapatkan pinjaman hipotek:

• uang muka — setidaknya 15%;
• suku bunga — 8-11%;
• jangka waktu pinjaman — 15-30 tahun.

Apa persyaratan untuk pembeli saham real estat

Persyaratan di mana Anda dapat menerbitkan properti bersama dalam hipotek tidak berbeda dengan persyaratan untuk peminjam lain:

• pembeli harus berusia 21 tahun;
• dia harus menjadi warga negara Federasi Rusia;
• dia harus memiliki tempat kerja resmi dan telah bekerja di sana minimal 1 tahun.

Bank juga akan memeriksa tingkat pendapatan dan riwayat kreditnya. Jumlah maksimum pinjaman yang disetujui tergantung pada tingkat pendapatan. Riwayat kredit mempengaruhi persetujuan pinjaman secara umum dan persyaratannya. Dengan demikian, seseorang yang terlambat membayar dapat dikreditkan dengan tingkat bunga yang lebih tinggi dan jumlah yang lebih kecil dari yang dimungkinkan oleh pendapatannya.

Cara mendapatkan hipotek atas saham di apartemen

Pertama, klien mengajukan hipotek. Bank menganalisis kemampuan keuangan dan solvabilitasnya. Jika aplikasi disetujui, peminjam melanjutkan ke proses pemilihan apartemen. Syarat utamanya adalah harus memenuhi persyaratan bank yang berlaku untuk program KPR yang Anda pilih. Jawaban atas pertanyaan apakah mungkin membeli saham di apartemen dengan hipotek dapat ditemukan di dalamnya.

Jika memungkinkan, maka:

1. Peminjam bernegosiasi dengan penjual, menyimpulkan kontrak penjualan awal dengannya.
2. Menerima dokumen yang diperlukan oleh bank untuk menganalisis kemurnian transaksi.
3. Membawa mereka ke bank dan menunggu putusan.
4. Jika semuanya baik-baik saja dengan apartemen dan dokumen, maka para pihak melanjutkan ke penandatanganan perjanjian hipotek.

Apakah mungkin untuk menjual properti bersama dengan hipotek?

Seperti disebutkan di atas, penjualan saham adalah usaha yang kompleks. Pemilik dapat mencoba menjual sendiri saham di apartemen atau melalui agen real estat. Jika bank menyetujui pembelian semacam itu untuk calon pembeli, lalu mengapa tidak menjualnya.

Bisakah bank menolak hipotek atas saham di apartemen

Persentase penolakan saham beberapa kali lebih tinggi daripada apartemen biasa. Pengacara bank dapat memeriksa apakah ada tuntutan hukum terkait real estat, apakah itu dalam gadai. Tapi dia tidak akan membuang waktu untuk memeriksa selusin pemilik dan kerabat mereka untuk klaim terhadap penjual saham. Oleh karena itu, dia akan menulis penolakan, menghemat waktu, dan calon pembeli saraf dan uang yang akan dia keluarkan di pengadilan jika dia menghadapi konflik kepentingan pemilik.

Artikel asli: https://qayli.com/journal/mojno-li-vzyat-ipoteku-na-chast-kvartiry-i-kak-eto-sdelat/

Selama pembelian real estat dengan pinjaman rumah, pembeli berhak menerima pengurangan properti. Sejak 2014, biaya pembayaran bunga hipotek dianggap sebagai jenis pengurangan yang terpisah, dan jumlah maksimumnya bukan lagi 2, tetapi 3 juta rubel.

Untuk menerima kompensasi, deklarasi 3-NDFL tentang bunga hipotek diisi. Tata cara pendaftarannya hampir tidak berbeda dengan pengisian kuesioner yang sama untuk pengurangan pajak biasa. Selisihnya hanya lembaran terpisah yang menunjukkan bunga yang dibayarkan ke bank.

Prosedur pengajuan deklarasi

Deklarasi 3-NDFL untuk pengurangan properti atas hipotek dapat diajukan dengan beberapa cara. Yang paling sederhana dan paling dapat diandalkan adalah menghubungi akuntan atau pegawai bank yang bertanggung jawab. Ini hampir dijamin untuk menghindari kesalahan pengisian: memasukkan data yang salah, ejaan yang ceroboh atau salah, dll. Namun, jangan lupa bahwa layanan semacam itu berbayar, dan tidak selalu bermanfaat bagi wajib pajak yang ingin mendapat potongan.

Cara kedua adalah dengan mengisi formulir deklarasi sendiri dan secara manual. Dalam hal ini, ada juga aturan dan batasan yang ketat: mulai dari warna tinta pulpen hingga tata cara mendesain sel kosong formulir. Misalnya, tidak ada yang boleh dibiarkan kosong — harus ada tanda hubung di sel ekstra, dan jumlahnya harus dibulatkan menjadi rubel. Mungkin sulit bagi orang yang dihadapkan pada pengisian deklarasi 3-NDFL untuk pertama kalinya untuk menghindari kesalahan. Pelaksanaan yang salah dari dokumen ini tidak menimbulkan konsekuensi serius, namun dapat menyebabkan penundaan waktu yang tidak perlu. Poin ini sangat penting, karena terkadang tenggat waktu pelaporan pajak terbatas.

Cara ketiga dan termudah adalah dengan menggunakan program Deklarasi, yang dapat ditemukan di situs web Layanan Pajak Federal. Ini tidak hanya berisi formulir nyaman siap pakai, tetapi juga fitur khusus yang menunjukkan kesalahan dan membantu memasukkan semua informasi dengan benar.

Sebagai aturan, 3-NDFL diajukan sebelum 30 April tahun setelah periode pelaporan. Namun, ini tidak berlaku untuk pengembalian hipotek untuk pengembalian sebagian dari pajak yang dibayar sebelumnya dan penggantian bunga. Jika 3-NDFL diisi hanya untuk tujuan ini, dapat diserahkan kapan saja.

Biasanya, pemrosesan semua surat oleh dinas pajak berlangsung sekitar tiga bulan. Jika Anda beralih ke metode pengajuan deklarasi yang disederhanakan dan mengisinya di akun pribadi Layanan Pajak Federal, periode ini bisa jauh lebih sedikit.

Ingat! Pengembalian pajak untuk hipotek harus diserahkan hanya di tempat pendaftarannya, terlepas dari wilayah atau tempat di mana properti itu dibeli. Juga tidak masalah di wilayah pajak mana warga negara tersebut sebelumnya terdaftar — hanya tempat pendaftaran saat ini yang penting.

Dokumen apa yang diperlukan untuk pengembalian pajak hipotek?

Untuk mengembalikan bunga hipotek, selain deklarasi 3-NDFL, kantor pajak juga perlu menyediakan:

• Aplikasi untuk pengurangan properti.
• Sertifikat penghasilan dari tempat pelayanan. Jika wajib pajak secara resmi bekerja di beberapa tempat pada waktu yang sama, surat keterangan tersebut harus dibawa dari masing-masing tempat kerja.
• Perjanjian pinjaman dengan bank tentang pemberian pinjaman properti.
• Persetujuan pembelian.
• Sebuah dokumen yang mengkonfirmasikan kepemilikan perumahan.
• Pernyataan bank yang menunjukkan bunga yang dibayarkan atas pinjaman.

Penting! Untuk memanfaatkan pemotongan properti secara penuh, biasanya dibutuhkan waktu lebih dari satu tahun. Untuk mendapatkannya lagi, Anda harus menyerahkan seluruh paket dokumen ke kantor pajak setiap tahun hingga batas pemotongan tercapai.

Bagaimana cara mengisi pajak penghasilan pribadi 3 atas hipotek?

Ada banyak contoh pengisian pajak penghasilan pribadi 3 penuh, tetapi tidak semuanya terkait dengan bunga hipotek. Jika Anda melihat formulir deklarasi yang terdapat di situs web Layanan Pajak Federal, Anda dapat melihat bahwa laporan pajak umum memakan waktu sebanyak dua puluh halaman. Hanya lima dari mereka yang diminta untuk mengajukan pengurangan pajak.

Halaman judul tidak diisi lengkap, tetapi hanya tiga perempat — data lainnya dimasukkan oleh pemeriksa pajak. Bagian deklarasi ini wajib untuk semua individu. Ini berisi informasi terperinci tentang wajib pajak: namanya, tanggal lahir, tempat pendaftaran, TIN, negara tempat tinggal dan kewarganegaraan dengan kode, nomor wajib pajak, cabang Layanan Pajak Federal tempat deklarasi diisi dan data pribadi lainnya .

Selain itu, halaman judul berisi informasi tentang masa pajak, termasuk tahun kalender penyampaian laporan. Ada sel terpisah untuk ini.

Selanjutnya, pengisian pajak penghasilan pribadi 3 atas hipotek dilakukan langkah demi langkah di bagian yang diperlukan untuk ini. Bagian 1 dan 2 berhubungan langsung dengan pengurangan properti, yang pertama berisi data tentang pajak: dibayarkan dan dapat dikembalikan kepada orang yang mengisi deklarasi. Selain itu, bagian tersebut harus mencatat informasi tentang pemberi kerja resmi, jumlah pajak yang harus dibayar wajib pajak, dan jumlah yang harus dikembalikan dalam bentuk pengurangan properti.

Bagian kedua terutama dikhususkan untuk pendapatan pemohon, serta informasi tentang basis pajak, total pengurangan properti, dan jumlah pengembalian saat ini yang diajukan. Ini juga menunjukkan saldo yang bergulir ke tahun kalender berikutnya jika penghasilan pemohon tidak cukup untuk pengurangan pajak penuh.

Nasihat! Dianjurkan untuk mengisi bagian deklarasi ini tidak secara manual, tetapi dengan bantuan program khusus. Jika tidak, semua jumlah, termasuk pengurangan untuk tahun berjalan, harus dihitung sendiri-sendiri. Saat mengirimkan pajak penghasilan 3 pribadi dalam program, data dimasukkan secara otomatis berdasarkan angka yang tertera di aplikasi terkait.

Setelah menyelesaikan bagian-bagian di atas, informasi dimasukkan dalam lampiran nomor 1 dan 7. Aplikasi deklarasi pertama dimaksudkan untuk memuat data dasar yang diperlukan untuk pengurangan pajak atas bunga hipotek. Yang dimaksud adalah informasi tentang tempat atau tempat kerja pemohon, jumlah upah, jumlah total keuntungan yang diterima untuk periode pelaporan. Di sini juga perlu menunjukkan pos pemeriksaan dan TIN pemberi kerja — informasi tersebut dapat diambil dari sertifikat 2-NDFL, yang harus dikeluarkan di tempat pelayanan untuk menerima pengurangan properti.

Penerapan ketujuh 3-NDFL secara langsung menyangkut pembelian rumah dengan hipotek. Itu juga berisi kode wajib pajak, tetapi informasi utamanya adalah kode benda tidak bergerak, nilai penuh properti, jumlah total bunga yang dibayarkan ke bank.

Setiap lembar deklarasi diberi tanggal dan ditandatangani oleh pemohon.

Kemungkinan kesalahan saat mengisi 3-NDFL

Tidak ada yang kebal dari kesalahan saat memasukkan informasi dalam deklarasi pengembalian bunga pinjaman hipotek. Penting untuk diingat bahwa jika sudah dikirim ke kantor pajak, tidak dapat ditarik kembali dan diperbaiki. Untuk melakukan ini, dokumen baru dibentuk menurut model serupa, yang disebut korektif atau direvisi dan berisi nomornya sendiri. Hanya setelah itu pernyataan pertama yang salah diakui sebagai tidak valid, dan informasi dari laporan yang direvisi dapat dipertimbangkan.

Kesalahan pertama menyangkut indikasi periode pelaporan yang tidak tepat. Menurut undang-undang, pemotongan hanya dapat diterima selama tiga tahun sebelum perolehan properti. Untuk pensiunan, periode ini diperpanjang menjadi empat tahun. Jadi, ada undang-undang pembatasan untuk memasukkan deklarasi, jadi Anda tidak dapat memilih sendiri periode pajak yang paling nyaman.

Kesalahan kedua adalah indikasi biaya yang salah. Seringkali, alih-alih jumlah penuh real estat, orang hanya memasukkan hutang kepada kreditur. Pengurangan properti berlaku untuk total harga properti, bukan jumlah pinjaman. Bunga pinjaman ditunjukkan dalam baris terpisah yang dimaksudkan untuk tujuan ini.

Kesalahan ketiga adalah bentuk deklarasi yang sudah usang. Layanan Pajak Federal mengubah formulir 3-NDFL dari waktu ke waktu, jadi Anda harus mengikuti pembaruan semacam ini, tetapi lebih baik menggunakan formulir elektronik di situs web layanan.

Dan kesalahan terakhir yang patut disebutkan pada akhirnya adalah mengisi deklarasi oleh orang-orang yang sama sekali tidak berhak atas pengurangan pajak. Ini termasuk: kerabat dekat pemilik properti atau pemilik yang tidak memiliki pendapatan resmi.

Sumber: https://qayli.com/journal/deklaraciya-3-ndfl-po-ipoteke-kak-pravilno-zapolnit-i-podat-v-nalogovuyu/

Seringkali, dalam berbagai dokumen yang berkaitan dengan transaksi real estat, konsep seperti kadaster dan nilai pasar objek muncul. Dalam beberapa kasus, ada juga istilah yang sangat terspesialisasi — yang disebut nilai inventaris, yang menciptakan kebingungan terakhir di antara keduanya.

Yang terpenting, fakta bahwa nilai kadaster berbeda dari nilai pasar menimbulkan banyak pertanyaan, karena kedua definisi ini tidak identik, dan jumlah akhir biasanya berbeda satu sama lain.

Perbedaan antara nilai kadaster dan pasar apartemen

Pertama-tama, inventaris harus segera dihapus dari daftar berbagai jenis nilai, karena praktis tidak terjadi dalam berbagai transaksi real estat. Indikator utama yang terlibat dalam penentuannya adalah jenis dan tingkat keausan bangunan, serta karakteristik teknis murni lainnya. Dengan demikian, harga inventaris hampir tidak memperhitungkan karakteristik individu dari objek individu: apartemen, bangunan, apartemen, dll. dan lokasi mereka.

Perbandingan pasar dan nilai kadaster memiliki aplikasi yang lebih praktis. Mereka dipersatukan oleh fakta bahwa kedua jenis harga ini dibentuk berdasarkan penilaian ahli, namun fitur yang berbeda diperhitungkan.

Penilaian kadaster dilakukan oleh komisi khusus negara dan ditinjau setiap beberapa tahun, sesuai dengan jadwal yang telah ditetapkan. Sampai saat itu, penilaian semacam itu dilakukan di setiap daerah secara terpisah, setiap tiga hingga lima tahun sekali, namun dalam waktu dekat direncanakan akan dilakukan serentak di seluruh negeri. Jadi akan memungkinkan untuk menempatkan semua peserta di pasar real estat pada posisi yang sama, dan akan lebih mudah untuk mengatur basis pajak.

Saat menghitung nilai kadaster, jenis bangunan, jumlah meter persegi di satu apartemen, dan objek milik satu kategori atau lainnya diperhitungkan. Selain itu, lokalitas, serta distrik kota tempat rumah itu dibangun, juga penting. Dengan demikian, pendekatan untuk menentukan harga kadaster dan inventaris sebagian besar serupa, namun, dalam kasus pertama, tidak hanya fitur objek itu sendiri yang diperhitungkan, tetapi juga lokasi geografisnya.

Nilai kadaster dan pasar sebuah apartemen bukanlah hal yang sama, keduanya memiliki perbedaan yang signifikan. Dengan kata sederhana, harga pasar mencerminkan nilai objek saat ini, dengan mempertimbangkan semua karakteristiknya yang mungkin penting bagi pembeli: adanya perbaikan, perbaikan tata letak, dll. Misalnya, dua apartemen yang sepenuhnya identik di gedung yang sama akan memiliki nilai yang sama, menurut catatan kadaster. Pada saat yang sama, harga pasar akan lebih tinggi untuk yang akan melampaui yang kedua dalam hal kualitas.

Secara hukum, setiap perjanjian yang berkaitan dengan real estat, kecuali disebutkan lain di dalamnya, terutama didasarkan pada nilai pasar dari objek transaksi. Dokumen utama yang mengkonfirmasi validitasnya adalah laporan evaluasi ahli. Ini membuktikan bahwa ketika menetapkan harga tertentu untuk sebuah apartemen, semua fitur teknis dan terkait diperhitungkan dan, mengingat situasi di pasar real estat, nilai ini benar-benar berlaku untuk objek penilaian.

Nilai pasar tidak hanya digunakan dalam transaksi jual beli. Ini adalah yang utama saat mendaftarkan janji, termasuk hipotek, saat mengumpulkan perumahan dengan penjualan kembali selanjutnya di lelang. Dalam beberapa litigasi, misalnya, dalam pembagian properti, harga pasar dan harga kadaster dapat dipertimbangkan. Hal ini terutama berlaku dalam kasus di mana para pihak tidak mencapai kesepakatan mengenai kompensasi material atau jumlah kerugian.

Perbedaan utama antara harga pasar dan kadaster real estat adalah bahwa yang terakhir tidak tunduk pada pengaruh dan fluktuasi pasar real estat hingga tanggal revisi yang dijadwalkan. Nilai pasar, di sisi lain, sangat fluktuatif. Nilainya dipengaruhi oleh faktor langsung, seperti kualitas perbaikan atau adanya beban, dan faktor tidak langsung, seperti musim, hubungan antara penawaran dan permintaan, dan kelayakan investasi.

Dan perbedaan utamanya adalah dalam transaksi real estat, harga pasar memainkan peran kunci. Meskipun kadang-kadang dalam dokumen yang berkaitan dengan transaksi semacam itu orang dapat menemukan penyebutan harga kadaster, ini adalah kebijaksanaan para pihak dan dalam banyak kasus menyangkut berbagai masalah kontroversial.

Catatan! Pemilik tidak dapat mempengaruhi pembentukan nilai kadaster perumahan dengan cara apa pun — dalam sebagian besar kasus, penilaian dilakukan dari jarak jauh, tanpa mengunjungi objek oleh spesialis, berdasarkan data statistik. Sangat mungkin bagi pemilik untuk mengubah harga pasar ke atas dengan melakukan perbaikan atau meningkatkan indikator kualitas apartemennya.

Untuk apa nilai kadaster?

Secara umum, nilai kadaster suatu objek adalah harganya dari sudut pandang negara. Untuk alasan ini, ini terutama digunakan dalam hal-hal yang berkaitan dengan real estat di mana undang-undang terlibat langsung: dalam perhitungan pajak, komisi notaris, dll.

Harga kadaster untuk perhitungan pajak properti

Setiap pemilik harus membayar pajak atas kepemilikan harta tak bergerak setiap tahun. Terlepas dari mana yang lebih mahal: kadaster atau nilai pasar apartemen, hanya data yang tercatat di kadaster yang diperhitungkan. Dengan kata lain, tidak peduli bagaimana harga pasar suatu objek berubah dari waktu ke waktu, pajaknya akan tetap konstan sampai data baru dimasukkan setelah revaluasi.

Titik awal untuk menghitung jumlah pajak tertentu adalah harga kadaster saat ini pada 1 Januari. Terkadang Anda perlu membayar pajak untuk perumahan, disewa nanti. Dalam hal ini, seseorang harus dipandu oleh data Rosreestr — ketika suatu objek dioperasikan, nilai kadaster segera ditetapkan untuknya.

Dalam beberapa kasus, penilaian kadaster apartemen individu dapat direvisi lebih awal, misalnya, ketika perubahan struktural yang signifikan dilakukan: pembangunan kembali radikal, penambahan, dll. Dalam keadaan seperti itu, nilai kadaster mungkin lebih tinggi tidak hanya dalam kaitannya dengan nilai pasar, tetapi juga dalam daftar negara, dan jumlah pajak ditetapkan berdasarkan angka yang diubah secara pribadi.

Harga kadaster saat menjual atau menerima hadiah perumahan

Menurut undang-undang, beberapa pemilik diharuskan membayar pajak penghasilan saat menjual apartemen. Ini berlaku untuk warga negara yang memiliki real estat kurang dari lima tahun, dan dalam beberapa kasus tiga tahun. Berapa pun jumlah yang muncul dalam dokumen transaksi, pajak hanya akan dikenakan pada jumlah yang tertera dalam daftar kadaster.

Karena nilai kadaster dan pasar real estat mungkin berbeda, ada bentuk perhitungan pajak khusus. Jadi, jika biaya perumahan yang ditentukan dalam kontrak lebih dari 70% dari nilai kadaster, pajak dikenakan atas jumlah tersebut. Ketika harga real estat kurang dari 70% dari nilai kadaster, 70% ini masih menjadi dasar penghitungan pajak.

Ketika real estat disumbangkan, hanya kerabat dekat donor yang dibebaskan dari pajak penghasilan, sedangkan sisanya harus membayarnya, karena perolehan yang berharga, dalam hal ini real estat, properti dengan cara ini dianggap sebagai salah satu jenis pendapatan.

Untuk menghitung pajak, baik harga pasar yang ditentukan dalam perjanjian sumbangan atau, jika tidak tersedia, diambil nilai kadaster. Tarif pajak dalam hal ini adalah 13% untuk Rusia, dan 30% untuk warga negara bagian lain.

biaya Notaris

Komisi yang dibayarkan kepada notaris publik dan swasta merupakan bagian tak terpisahkan dari biaya transaksi real estat. Dasar untuk komisi semacam itu biasanya adalah nilai kadaster dari suatu objek, apalagi nilai pasar.

Penting untuk diingat bahwa beberapa layanan notaris dibayar dengan tarif tetap. Ini termasuk berbagai tindakan persiapan sebelum prosedur utama penandatanganan kontrak. Dan hanya pada tahap ini harga kadaster properti menjadi penting.

Dalam kasus apa nilai kadaster bisa lebih atau kurang dari nilai pasar?

Dalam praktiknya, nilai kadaster hampir tidak pernah sama dengan nilai pasar. Dalam kebanyakan kasus, penilaian pasar lebih tinggi daripada penilaian kadaster, karena seperti yang telah disebutkan, ini lebih objektif. Karena data inventaris relatif jarang dievaluasi ulang, relevansinya tidak sesuai dengan perkembangan pasar saat ini.

Misalnya, jika permintaan untuk kategori real estat tertentu meningkat tajam, maka harganya juga akan naik. Dari sudut pandang kadaster, alasan kenaikan biaya seperti itu tidak objektif, karena tidak secara langsung berkaitan dengan fitur teknis masing-masing objek secara terpisah. Artinya, situasi di mana nilai pasar jauh lebih tinggi dari nilai kadaster adalah normal.

Namun, kadang-kadang perbedaan antara kadaster dan nilai pasar dari sebuah apartemen, rumah pribadi atau sebidang tanah sedemikian rupa sehingga harga yang dicatat dalam daftar negara lebih tinggi daripada yang secara objektif ada dari sudut pandang pasar. Ini jarang terjadi dan lebih merupakan pengecualian. Alasan utama mengapa nilai kadaster dapat melebihi nilai pasar meliputi:

• Menggunakan metodologi yang salah selama penilaian massal berikutnya.
• Data yang salah dimasukkan di surat kabar yang terkait dengan objek tertentu: luas apartemen salah, distrik kota lain, dll.
• Penurunan harga real estat yang terlalu cepat disebabkan oleh keadaan yang tidak terduga: bencana alam, pergolakan politik dan ekonomi yang tajam.
• Penurunan tajam dalam jumlah penduduk suatu pemukiman atau wilayah, arus keluarnya yang cepat.
• Kasus individu, ketika, misalnya, pemilik terpaksa menjual properti secepat mungkin dengan harga minimum.

Ingat! Terlalu banyak perbedaan di pasar dan nilai kadaster perumahan, yang akan muncul dalam kontrak penjualan, dapat menimbulkan konsekuensi yang sangat tidak menyenangkan. Jika harga pasar yang ditentukan dalam perjanjian terlalu tinggi, maka fakta ini tetap menjadi kebijaksanaan pembeli. Tetapi jika dikurangi secara nyata, transaksi tersebut dapat dicurigai sebagai fiktif.

Apakah mungkin untuk mencapai revisi nilai kadaster?

Jika harga kadaster real estat tidak sesuai dengan keadaan sebenarnya, ini berarti harganya diremehkan atau dilebih-lebihkan dibandingkan dengan nilai pasar. Jika angka kadaster kurang dari nilai pasar properti yang ada, hal ini tidak menimbulkan masalah khusus bagi pemiliknya. Ternyata dia akan membayar pajak properti dengan tarif yang jauh lebih rendah daripada harga apartemennya. Harga kadaster yang dinaikkan, terutama jika secara signifikan melebihi harga pasar, dapat menyebabkan sejumlah konsekuensi yang tidak menyenangkan, seperti kenaikan pajak yang sama.

Data yang salah dalam kadaster dapat muncul karena kesalahan teknis umum. Perbedaan yang begitu besar antara penilaian kadaster dan penilaian pasar dapat diperbaiki tanpa menunggu revisi nilai berikutnya. Hanya orang yang berkepentingan langsung, pemilik, yang berhak melakukannya.

Ada dua cara utama untuk menggugat harga kadaster — melalui Rosreestr atau di pengadilan. Para ahli merekomendasikan untuk memulai dari yang pertama, karena jika harga ditetapkan karena kesalahan, maka akan diperbaiki tanpa proses pengadilan yang panjang.

Kadang-kadang, meskipun ini sangat jarang, komisi Rosreestr dapat menolak untuk memenuhi permintaan tersebut. Dalam hal ini, Anda harus mengajukan gugatan ke pengadilan dan dengan hati-hati membuktikan validitas klaim Anda. Bukti ini harus benar-benar berbobot, karena seperti yang diperlihatkan oleh praktik, dalam kasus serupa, pengadilan tidak terlalu bersedia mewajibkan Rosreestr untuk menilai kembali. Jadi, lebih baik mencoba membatasi interaksi dengan komisi.

Dalam beberapa kasus yang sangat jarang, penilaian real estat yang luar biasa dapat diberikan. Pergantian peristiwa seperti itu dimungkinkan ketika sejumlah besar warga melamar Rosreestr dengan klaim semacam itu. Berdasarkan jumlah objek, jumlah panggilan yang diperlukan harus minimal 30% di unit administrasi terpisah. Ini berarti ada kesalahan teknis besar-besaran, sehingga nilai kadaster dari semua real estat di subjek tertentu di negara tersebut harus ditinjau ulang.

Bagaimana cara mengetahui harga kadaster perumahan?

Informasi tentang nilai kadaster real estat disimpan di Rosreestr. Anda juga dapat mengetahuinya dari ekstrak USRN. Karena informasi ini tidak bersifat rahasia, setiap warga negara yang ingin mengetahui seberapa besar penilaian negara terhadap perumahan yang diminatinya berhak untuk memintanya.

Anda bisa mendapatkan informasi secara langsung dengan menghubungi pusat multifungsi atau cabang regional Rosreestr. Namun, Anda dapat mengetahui biaya tersebut jauh lebih cepat secara online di situs web Rosreestr dengan menunjukkan alamat atau nomor kadaster properti di bidang khusus.

Artikel asli: https://qayli.com/journal/na-skolko-kadastrovaya-stoimost-nedvijimosti-mojet-otlichatsya-ot-rynochnoy/

Zelenograd adalah kota dan distrik administratif Moskow, terletak 37 km barat laut dari pusat ibu kota. Bagaimana orang tinggal di kota «hijau», yang dianggap sebagai analog Rusia dari Silicon Valley? Apakah layak membeli apartemen? Jebakan apa yang menunggu pembeli di Zelenograd menurut pendapat warga kota? Jawaban atas pertanyaan ini dicari oleh mereka yang ingin membeli real estat di Moskow, tetapi mencari opsi yang lebih murah.

Zelenograd, wilayah Moskow: kota macam apa ini

Zelenograd adalah distrik administratif terkecil di Moskow dalam hal luas dan salah satu yang terkecil dalam hal jumlah penduduk. Jika itu bukan distrik administratif ibu kota, tetapi kota satelit yang terpisah, itu akan menjadi yang terbesar ke-5 di wilayah Moskow dan masuk dalam 100 kota terbesar di Rusia.

Pada akhir 1950-an, direncanakan untuk membuat kota di wilayah Moskow, yang akan menjadi pusat industri tekstil. Namun pada tahun 1962, Alexander Shokin, menteri pertama teknologi elektronik, mengusulkan untuk mengubah arah aktivitas menjadi elektronik. Teks singkat ini berisi 3 keunggulan geografis utama menurut ulasan kota Zelenograd dari penduduknya:

1. Pembangunan kota diperintahkan. Itu jelas dibagi menjadi lingkungan. Tidak ada tanah terlantar yang gelap dan reruntuhan bangunan tua yang terbengkalai di Zelenograd. Anda akan selalu mengerti bagaimana menuju ke tempat yang tepat.
2. Infrastruktur distrik mikro dipikirkan dengan baik. Di area mana pun pembeli memutuskan untuk membeli apartemen — akan ada taman kanak-kanak, sekolah, toko. Dan semua ini berada dalam jarak berjalan kaki. Penduduk Zelenodolsk tidak perlu khawatir tentang bagaimana anak tersebut akan pergi ke sekolah, apakah siswa tersebut perlu melintasi persimpangan yang berbahaya.
3. Ini kota hijau. Di setiap mikrodistrik diamati hubungan yang proporsional antara luas bangunan dan kawasan hijau taman. Untuk pergi bersama buah hati ke taman, mommy tidak perlu bepergian jauh. Cukup meninggalkan pintu masuk dengan kereta dorong dan setelah 5 menit Anda sudah berjalan di antara gang-gang taman yang terawat.

Bandingkan pendapat penduduk Moskow dan Zelenograd tentang keunggulan pembangunan kota, keterpencilan sekolah dan toko dari rumah atau apartemen dari metro, dan Anda dapat dengan mudah melihat keunggulan ini.

Penduduk Zelenograd percaya bahwa kehidupan di kota mereka mirip dengan kehidupan di pinggiran kota. Ada banyak area hijau di sini. Ada bangku di taman. Di mana-mana — di alun-alun dan di pintu masuk rumah ada pencahayaan yang bagus. Tidak mungkin tersesat di lingkungan sekitar. Ada jalur sepeda untuk pengendara sepeda. Mereka dilengkapi di mana-mana — di tengah, di pinggiran. Dengan jumlah tanaman hijau, Zelenograd mengambil alih distrik lain di Moskow.

Pembagian administratif kota

Kota Zelenograd, Wilayah Moskow, dibagi menjadi 5 distrik:

• Silino;
• Matushkino;
• Savelki;
• Kryukovo Tua;
• Kryukovo.

Silino adalah wilayah barat lautnya dan salah satu wilayah terbesar. Ada taman hutan seluas 14,7 hektar, Sungai Skhodnya, Kolam Sekolah, dan HUT ke-60 Victory Square. Ada 3 lapangan olahraga dan 2 taman bermain di taman hutan Panfilovsky di pantai utara Danau Shkolnoe. Lorong-lorong berjalan diletakkan, ada area piknik yang dilengkapi. Jalur sepeda telah dibangun di sekitar danau. 3 tempat senam dibangun di pantai selatan.

Matushkino adalah mikrodistrik berikutnya yang berdekatan dengan Silino dari utara dan timur laut. Ada taman «Belarus Square», area rekreasi «rawa Bykovo». Terlepas dari namanya, «Rawa Bykovo» adalah kolam hias dengan area hijau terawat seluas 3 hektar. Semua jalan setapak dilapisi ubin, ada bangku, tempat sampah batu untuk sampah. Taman ini dihiasi dengan patung dan topiaries.

Dari barat daya dan barat, distrik Kryukovo berbatasan dengan Silino. Wilayah timur adalah Savelki dan Staroe Kryukovo. Dalam hal tingkat lansekap, mereka tidak kalah dengan yang sudah terdaftar.

Di daerah Zelenograd mana yang lebih baik untuk tinggal? Menurut review dari mereka yang pindah untuk tempat tinggal permanen, di Zelenograd semua area dikembangkan secara merata. Tidak ada kawasan dengan bangunan bersejarah atau zona industri depresif selama belasan kilometer. Satu-satunya hal yang perlu diperhatikan adalah tahun konstruksi. Semua distrik kecuali New Kryukovo dibangun pada 1960-an-1980-an. Kawasan ini didominasi oleh rumah panel bangunan tua yang sangat tidak nyaman. Sebagian besar bangunan bertingkat tinggi berusia 30-40 tahun. Beberapa bangunan adalah stalin yang dibangun pada tahun 1958. Mereka yang berencana membeli rumah di gedung baru yang modern membutuhkan kawasan Novoye Kryukovo. Ada bangunan baru tahun 2000-an dan kompleks perumahan yang lebih modern.

Pusat kota dan ciri-ciri perkembangan kota

Menurut warga, kota Zelenograd tidak dibangun sebagai satu kesatuan yang memiliki pusat dan pinggiran. Ini adalah 5 distrik setara tanpa pusat yang diucapkan. Masing-masing menyediakan infrastruktur. Jaringan transportasi terorganisir. Untuk berkeliling Zelenograd dengan mobil di semua area, 30 menit sudah cukup.

Fitur lainnya adalah nama jalan. Tidak ada di Zelenograd. Pada awalnya, kota itu dirahasiakan dan enkripsi digunakan sebagai pengganti nama jalan. Dalam nomor rumah empat digit, dua digit pertama menunjukkan distrik, dan dua digit kedua menunjukkan jalan di distrik tersebut. Setelah kerahasiaan dihapus, penamaan jalan dianggap mahal secara finansial dan dibiarkan apa adanya. Jika Anda bukan penduduk lokal, tetapi orang Rusia yang pindah ke sini untuk tempat tinggal permanen, maka fitur ini akan dikaitkan dengan minusnya, membandingkan Moskow dan Zelenograd. Fitur kota ini tidak disukai oleh layanan pengiriman pos. Sulit bagi kurir mereka untuk menemukan tempat tinggal penerima di Zelenograd.

biaya hidup

Jika kita membandingkan pro dan kontra, maka biaya hidup di Zelenograd akan menjadi faktor terpenting yang akan diperhitungkan oleh calon pembeli real estat. Apakah layak memilih area tidur di Moskow atau kota satelit — Biryulyovo, Zhukovo, untuk mengurangi biaya pembelian? Ternyata — tidak.

Gaji bulanan rata-rata di Zelenograd pada paruh pertama tahun 2022 adalah 60 ribu rubel. setelah membayar pajak. Rata-rata di Rusia, gaji bulanan rata-rata berjumlah 51,4 ribu rubel. Di Moskow — 94,45 ribu rubel. Jika pendapatan itu penting, lebih baik menyewa apartemen di Moskow.

Pengeluaran:

• tagihan listrik untuk apartemen seluas 85 sq. m.- 8 ribu rubel;
• transportasi (1 tiket sekali jalan) — 35 rubel;
• susu (1 l) — 76,9 rubel;
• bir (0,33 l) — 133 rubel;
• roti — 47 rubel;
• beras (1 kg) — 108 rubel;
• daging sapi (1 kg) — 620 rubel;
• kentang (1 kg) — 61 rubel.

Jika Anda membandingkan harga ini dengan Moskow atau Balashikha, Anda selalu dapat menemukan toko di mana item komoditas yang terdaftar 10% lebih mahal atau sama lebih murah. Oleh karena itu, kehidupan di Zelenograd dalam hal harga makanan tidak berbeda dengan wilayah tidur di Moskow atau Balashikha. Mereka yang berencana pindah ke Zelenograd untuk tempat tinggal permanen dipandu oleh kesempatan untuk mendapatkan pekerjaan yang cocok atau faktor penting lainnya.

Bekerja, bisnis, olahraga

Orang yang bepergian ke ibu kota untuk mencari penghasilan yang baik tidak boleh fokus pada Zelenograd, sebagai bagian dari Moskow. Gaji di sini lebih rendah daripada di Moskow. Mereka lebih mirip dengan gaji Lyubertsy atau Odintsovo.

Gaji tertinggi adalah profesional TI. Diantaranya adalah software developer dalam berbagai bahasa pemrograman, web engineer, web designer. Penghasilan tinggi difasilitasi oleh ketersediaan lowongan di perusahaan asing untuk karyawan online.

Jika seorang karyawan bekerja online, maka di waktu luangnya dia ingin diganggu. Pergi ke teater, restoran, pusat hiburan. Dalam hal ini, Anda tidak akan suka tinggal di Zelenograd. Ada restoran dan sejumlah klub malam, tetapi pada malam hari kota ini berubah menjadi komunitas kamar tidur provinsi yang tenang.

Tetapi perhatian diberikan pada olahraga. Ada 2 istana es, klub berkuda, kompleks olahraga, klub trampolin. Bagi yang suka olahraga, ada tempat latihan dan tempat nonton pertandingan. Tim sepak bola lokal «Zelenograd» pada 2007-2010 bermain di divisi dua Rusia. Kota ini memiliki sekolah olahraga cadangan Olimpiade. Mereka membuka jalur karting dan velodrome.

Pada dasarnya, pembeli real estat Zelenodolsk adalah keluarga muda dengan anak-anak yang pindah ke tempat tinggal terpisah dari orang tua mereka yang tinggal di bagian lain Moskow.

Lingkungan kriminal

Saat kota ditutup, hampir tidak ada kejahatan yang dilakukan di dalamnya. Kota itu terdiri dari warga yang taat hukum. Di Zelenodolsk pada tahun 2000-an, situasinya semakin memburuk. Berbagai orang mulai berdatangan ke sini, tetapi kejahatan masih lebih sedikit dibandingkan di daerah lain di ibu kota.

Transportasi dan persimpangan

Ketika penduduk Moskow membeli apartemen di Zelenograd, mereka memperhitungkan seberapa cepat mereka dapat pergi dari rumah ke tempat kerja. Menurut review dari mereka yang pindah ke kota, Zelenograd sangat merepotkan. Cara tercepat menuju stasiun kereta Moskow adalah dengan Lastochka. Namun saat jam sibuk, moda transportasi ini ramai.

Jika Anda memiliki mobil sendiri, kualitas jalannya sangat buruk. Ketika dipasang pada tahun 1960-an, mereka mengandalkan arus lalu lintas yang berbeda. Saat ini, jalan Zelenograd dipenuhi lubang dan lubang. Jangan mengemudi terlalu keras pada mereka. Oleh karena itu, apartemen di kota nyaman bagi mereka yang bekerja di sini atau orang dengan jadwal kerja online.

Berapa biaya real estat di Zelenograd

Biaya apartemen di gedung baru sedikit lebih rendah atau setara dengan Moskow:

• odnushka seluas 35-40 meter persegi. m.- 6,5-8 juta rubel;
• sepotong kopeck dengan luas 69-80 sq. m.- 8-14 juta rubel;
• tiga rubel — 11-14 juta rubel.

Jika Anda berencana membeli apartemen dengan hipotek, maka Anda perlu mempertimbangkan bahwa pinjaman hipotek maksimum untuk Zelenograd sama dengan untuk Moskow — 12 juta rubel. Menurut pendapat orang Rusia tentang membeli rumah di kota Zelenograd, Wilayah Moskow merupakan nilai tambah yang besar untuk pindah.

Jumlah maksimum yang disetujui bank secara tradisional bergantung pada tingkat pendapatan pembeli. Biasanya menyetujui 80% dari harga jual apartemen.

Apakah layak pindah ke Zelenograd

Dimungkinkan untuk membuat keputusan apakah layak pindah ke Zelenograd untuk tempat tinggal permanen hanya jika Anda telah mempertimbangkan semua pro dan kontra. Apa yang mungkin tidak penting bagi sebagian orang mungkin menjadi masalah besar bagi orang lain. Seseorang tertarik pada kesempatan untuk membeli apartemen lebih murah, tetapi pada saat yang sama mendapatkan izin tinggal Moskow (Zelenograd adalah distrik Moskow). Dan lebih penting bagi seseorang untuk mencari apartemen yang lebih dekat dengan tempat kerja atau belajar.

Jika Anda berencana untuk tidak membeli, tetapi menyewa rumah, maka untuk ini lebih baik memilih apartemen di Zelenograd, dan bukan di Moskow, karena biaya sewa Zelenograd lebih rendah.

Harga sewa Moskow untuk September 2022:

• apartemen satu kamar di tengah — 69,5 ribu rubel;
• odnushka di area perumahan — 40,0 ribu rubel;
• tiga rubel di tengah — 142 ribu rubel;
• tiga rubel di area perumahan — 70 ribu rubel.

Harga sewa di Zelenograd:

• apartemen satu kamar di tengah — 61,1 ribu rubel;
• odnushka di area perumahan — 35,2 ribu rubel;
• tiga rubel di tengah — 126 ribu rubel;
• tiga rubel di area perumahan — 62 ribu rubel.

Harga sewa rata-rata di Rusia bahkan lebih rendah. Oleh karena itu, mereka yang mencari lebih banyak pilihan anggaran menghabiskan lebih banyak waktu untuk mempelajari secara menyeluruh penawaran persewaan di area yang tepat.

Harga sewa rata-rata di Rusia:

• apartemen satu kamar di tengah — 32 ribu rubel;
• odnushka di area perumahan — 22 ribu rubel;
• tiga rubel di tengah — 61 ribu rubel;
• tiga rubel di area perumahan — 41 ribu rubel.

Kehidupan di Zelenograd: pro dan kontra

Kesimpulannya, kami mencatat bahwa menurut review dari mereka yang pindah ke Zelenograd, keunggulan kota ini adalah:

• infrastruktur distrik yang dipikirkan dengan matang — sekolah, toko berlokasi strategis;
• infrastruktur olahraga yang berkembang dengan baik;
• harga tagihan listrik dan sewa 5-12% lebih murah daripada di Moskow;
• harga lebih murah di toko-toko;
• banyak tanaman hijau dan tempat untuk berjalan-jalan dengan anak-anak — ada banyak lapangan anak-anak dan olahraga.

Kerugiannya meliputi:

• perjalanan yang tidak nyaman antara Zelenograd dan Moskow;
• jalan yang buruk.

Beberapa karakteristik bersifat ambigu. Nah, salah satu pembeli ingin mencari apartemen dengan tata letak modern. Namun, sebagian besar apartemen di Zelenodolsk merupakan bangunan khas yang dibangun pada 1960-1980. Yang lain sedang mencari area terbaik di Zelenograd untuk tinggal bersama anak-anak dan semuanya cocok untuknya. Yang ketiga tidak tertarik dengan kualitas jalan, karena dia mencari perumahan yang bisa ditempuh dengan berjalan kaki dari tempat kerja, jadi dia juga menyukai semuanya. Hanya dengan menentukan prioritas Anda sendiri, Anda dapat menjawab pertanyaan tentang seberapa cocok kota ini untuk Anda.

Artikel asli: https://qayli.com/journal/zelenograd-plyusy-i-minusy-projivaniya/

Kita tidak sering memikirkan berapa harga sebuah apartemen sampai ada kebutuhan untuk membeli atau menjual rumah. Berapa harga yang harus ditetapkan untuk apartemen Anda dan bagaimana mengetahui apakah properti yang Anda sukai sepadan dengan uang yang diminta? Kami akan mempertimbangkan ini dan pertanyaan lainnya secara rinci.

Pembelian: cara mengevaluasi apartemen yang dibeli

Ada tiga cara untuk mengevaluasi harga real estat secara objektif. Dia:

• perbandingan penjualan;
• pendekatan pendapatan;
• pendekatan yang mahal.

Calon pembeli bisa menggunakan salah satunya. Siapa pun yang membeli apartemen untuk keuntungan komersial (dijual kembali, disewakan) menggunakan beberapa metode untuk memastikan kesimpulan awal benar.

Perbandingan Penjualan

Metode komparatif digunakan oleh penilai dan agen real estate. Bandingkan harga apartemen dengan karakteristik serupa dan dijual untuk jangka waktu yang sama. Idealnya, dalam 30 hari sebelumnya. Jumlah hari yang tepat diambil sesuai dengan tingkat aktivitas pasar. Jadi, di Moskow mereka bisa menggunakan analisis selama 15 hari. Di kota Rusia yang berpenduduk jarang, mereka dapat membutuhkan waktu satu, dua, atau bahkan tiga bulan untuk analisis.

Untuk mendapatkan perkiraan yang paling akurat, Anda perlu menganalisis apartemen yang cocok dengan apartemen yang ingin Anda jual atau beli.

Mirip seharusnya:

• daerah;
• jumlah ruangan;
• tahun pembangunan rumah;
• tingkat kerusakan interior (kabel, pipa);
• ada atau tidak adanya pembangunan kembali;
• fasilitas tambahan (pengawasan video, parkir bawah tanah, lapangan anak-anak dan olahraga di halaman, penyimpanan sepeda di pintu masuk).

pendekatan pendapatan

Metode penilaian kedua disebut pendekatan pendapatan. Properti dinilai berdasarkan berapa banyak pendapatan operasional yang dapat dihasilkannya. Katakanlah apartemen studio dan apartemen studio yang terletak di area yang sama akan memberikan pendapatan yang sama kepada pemiliknya jika disewakan. Tetapi pemilik menanggung biaya operasional. Setiap 1-2 tahun sekali, dia menghabiskan uang untuk perbaikan kosmetik, dan setiap 30 tahun sekali untuk perbaikan besar.

Untuk menilai apa yang membuat biaya perumahan dengan pendekatan ini, pertimbangkan sebuah contoh. Harga pembelian apartemen satu kamar di Moskow di kawasan perumahan di pinggiran kota untuk September 2022 adalah 9,5 juta rubel. (area — 36 sq.m). Sewa bulanan — 40 ribu rubel. (menurut numbeo.com). 480 ribu rubel akan diakumulasikan sepanjang tahun. Biaya operasional diperkirakan rata-rata 36% dari pendapatan tahunan. Dalam tugas kami, ini adalah 173 ribu rubel. Jadi penghasilannya akan menjadi 307 ribu rubel. Persentase hasil yang dihitung adalah:

307000 / 9500000=3,2%. Semakin tinggi potensi hasil dari menyewakan real estat, semakin cepat dibeli oleh mereka yang berinvestasi dengan tujuan mendapatkan keuntungan selanjutnya. Tetapi opsi dimungkinkan. Misalnya, seorang investor membeli apartemen dengan hasil rendah untuk meningkatkan nilainya — untuk melakukan perbaikan dan mengubah apartemen studio biasa menjadi apartemen kelas mewah.

Pendekatan biaya

Pendekatan biaya digunakan jika:

• sulit menemukan properti untuk membandingkan penjualan;
• Anda tidak berencana untuk menyewakannya di masa mendatang, jadi metode pendapatan juga tidak cocok untuk Anda.

Ide utama perhitungannya adalah membandingkan biaya membangun objek yang sama dari awal dan harga yang diinginkan. Diketahui bahwa jika membangun rumah dari awal menghabiskan biaya 9 juta rubel, kemungkinan besar Anda tidak akan membeli seharga 10 juta rubel. rumah yang sama, tetapi dibangun 5 tahun yang lalu. Orang-orang menggunakan aturan ini pada tingkat bawah sadar, bahkan tanpa menganalisis harga bahan bangunan dan elemen lain dari estimasi konstruksi, yang menjadi sandaran biaya perumahan. Oleh karena itu, pembeli tidak ingin membeli apartemen di Khrushchev, memahami berapa biaya perbaikannya.

Seperti yang Anda lihat, mereka yang bekerja dengan real estat secara profesional menggunakan metode penilaian yang berbeda. Tidak ada cara mudah untuk menggabungkan semuanya menjadi satu cara untuk menentukan «harga sebenarnya». Jika Anda seorang pembeli dan ingin memeriksa seberapa baik penjual menilai properti Anda, gunakan salah satu metode atau buat kombinasi beberapa metode Anda sendiri.

Menjual: Teknik Dasar

Tidak semua penjual mencoba mencari tahu bagaimana harga real estat terbentuk. Namun kebanyakan dari mereka yang berjualan berusaha memahami hal ini agar tidak menjual terlalu murah, dan juga agar tidak ditinggal pembeli jika ternyata biayanya terlalu tinggi.

Untuk penjual, pemasar telah mengembangkan dan menawarkan untuk menggunakan salah satu dari 3 strategi.

«Strategi 99»

Metode ini telah digunakan di semua jenis trading sejak tahun 1990-an. Itu tidak menganalisis terdiri dari apa biaya apartemen, tetapi memungkinkan Anda untuk memahami cara menetapkan harga dengan benar. Jika suatu barang berharga 10 rubel, maka nilainya ditunjukkan sebagai 9,9 rubel.

Penurunan seperti itu tidak memiliki signifikansi finansial yang besar baik bagi penjual maupun pembeli. Tetapi diyakini bahwa secara psikologis seseorang lebih cenderung membeli apartemen seharga 8,9 juta rubel daripada 9 juta rubel. Di tingkat bawah sadar, 8,9 juta rubel. dianggap sebagai «8» dan bukan sebagai «9». Terlepas dari kenyataan bahwa pembeli secara visual adalah orang dewasa, ia masih cenderung memuji dirinya sendiri «jauh di lubuk hati» karena telah membeli rumah yang diinginkan dengan harga lebih murah.

Langkah selanjutnya dalam Strategi 99 adalah menentukan kisaran harga yang tepat. Misalnya, dari 8,7 hingga 9,2. Pada tahap ini, lebih baik menggunakan metode komparatif untuk menentukan biaya. Anda dapat melihat iklan di kota. Pilih yang menjual apartemen yang identik dengan milik Anda dengan luas yang sama, jumlah kamar, renovasi serupa, dll. Bandingkan harga, tentukan rata-rata minimum, maksimum, dan aritmatika untuk sampel.

Anda juga dapat menggunakan layanan Yandex.Real Estate «Penilaian apartemen di alamat online». Masukkan alamat di kotak pencarian dan klik «Cari». Setelah itu, program akan menampilkan daftar semua iklan penjualan apartemen di gedung terpilih selama 5 tahun terakhir. Ini adalah apartemen yang dijual melalui Yandex.Real Estate. Daftar tersebut akan mencakup:

• harga awal;
• harga akhir;
• tanggal publikasi dan tanggal penghapusan pengumuman;
• jumlah hari yang ditampilkan.

Tidak semua, tetapi beberapa iklan bersifat interaktif. Anda dapat melihat foto-foto yang diposting pada saat penjualan dan deskripsinya. Deskripsi rumah itu sendiri juga tersedia untuk Anda. Ini termasuk tanggal konstruksi, jumlah lantai, deskripsi komunikasi. Setelah kisaran ditentukan, Anda dapat melanjutkan ke pembentukan daftar harga.

«Lakukan seperti orang lain» atau seruan untuk refleks yang dalam

Manusia adalah makhluk sosial. Mereka sama-sama tidak suka sendirian dan menonjol dari keramaian. Ini mudah dilihat pada sekawanan burung yang terbang ke pengumpan pada saat yang bersamaan.

Jika ada apartemen di pasaran dengan harga 8,2, 8,5 dan 9 juta rubel, maka dari yang melihatnya, apartemen dengan harga 8,5 juta rubel. akan membuka lebih dari 80% pembeli potensial. Pengumuman untuk 8,2 juta rubel. buka tidak lebih dari 20% orang. Nomor mereka sesuai dengan alamat IP yang melihat semua iklan. Oleh karena itu, jangan menetapkan harga di bawah batas bawah kisaran atau sama dengannya. Secara psikologis, pembeli menganggapnya sebagai «harga untuk orang miskin» dan dalam upaya untuk mengatakan «tidak, saya tidak seperti itu» memilih opsi tepat di atas batas bawah.

«Harga Kreatif»

Terkadang seorang wiraniaga berkreasi dengan Strategi 99 dan menuliskan harga berikut: 1787777 atau 7878000. Angka aneh menarik perhatian. Pelanggan bertanya-tanya mengapa orang tersebut memilih nomor ini. Anda akan 100% menarik perhatian dan iklan Anda akan dibuka. Tetapi agar seseorang ingin datang untuk melihat apartemen, urus foto yang benar. Mereka harus menimbulkan keinginan untuk tinggal di apartemen ini.

Harga yang tepat

Bertindak seperti penilai real estat.

Coba hitung berapa harga properti yang sama jika Anda membuatnya dari awal. Cara termudah adalah dengan melihat harga di gedung baru. Yang lebih rumit adalah memesan tindakan penilaian real estat. Tindakan tersebut merupakan komponen penting dari perjanjian hipotek. Untuk menyetujui pinjaman, bank tidak cukup mendengar harga pengembang. Peminjam memesan laporan penilaian real estat dari perusahaan penilai independen. Jika harga cocok, maka hipotek akan disetujui. Lakukan hal yang sama dan minta perkiraan. Atau Anda dapat mengevaluasi sendiri apartemennya, tetapi kemudian Anda harus menghabiskan waktu untuk mencari tahu apa yang digunakan dalam konstruksi (dari pelat beton hingga soket), dalam jumlah berapa dan berapa harganya. Tanpa pengetahuan khusus, ini sulit dilakukan, sehingga lebih nyaman untuk melakukan penilaian.

Faktor apa yang mempengaruhi harga apartemen

Dalam tindakannya, penilai juga mempertimbangkan faktor-faktor lain yang menjadi dasar nilai real estat:

• distrik mikro;
• tipe rumah;
• jumlah lantai;
• persimpangan jalan;
• infrastruktur;
• pemandangan dari jendela.

Distrik mikro

Lingkungan adalah salah satu faktor yang menentukan harga real estat. Apartemen di tengah jauh lebih mahal daripada apartemen di pinggiran — 2 kali lipat. Tetapi di sebagian besar kota, semua bangunan baru dibangun di pinggiran. Diantaranya adalah banyak apartemen kelas bisnis dan bahkan real estate VIP. Oleh karena itu, tidak semua apartemen di tengah lebih mahal daripada perumahan di pinggiran.

Keinginan masyarakat untuk membeli apartemen di pusat dulunya dikaitkan dengan infrastruktur yang berkembang dengan baik dan kedekatan semua lembaga administrasi. Sekarang interaksi dengan dana pensiun dan organisasi lain dilakukan melalui portal Layanan Negara, akun pribadi di situs web organisasi tersebut. Oleh karena itu, mereka yang akan membeli apartemen di tengah dengan markup 200% semakin kecil setiap tahunnya.

Tipe rumah

Jenis rumah mempengaruhi biaya. Yang termurah adalah rumah yang dibangun pada 1970-1980. Diantaranya adalah Khrushchev, Brezhnevka. Jika rumah itu dibangun pada pertengahan abad ke-20, maka harganya tetap rendah karena keausan langit-langit antar lantai, pasokan air, dan saluran pembuangan. Yang paling mahal adalah rumah bata dengan konstruksi modern.

jumlah lantai

Apartemen di lantai pertama dan terakhir lebih murah. Diyakini bahwa mereka lebih menderita karena hujan dan masalah dengan sistem drainase. Harganya bisa dikurangi 5-10%. Juga, penghuni lantai pertama mungkin menderita knalpot mobil, kebisingan jalanan, pemandangan yang tidak menyenangkan dari jendela. Biaya per meter persegi apartemen juga tergantung pada ini.

pertukaran transportasi

Biaya perumahan di kota tergantung pada seberapa mudah dan cepat Anda dapat pergi dari rumah ke tempat kerja. Untuk keluarga dengan anak-anak, taman kanak-kanak atau sekolah harus berada dalam jarak berjalan kaki. Orang tua perlu pergi ke toko, apotek, klinik. Namun, tidak mungkin untuk mengatakan dengan tepat seberapa besar kedekatan klinik mengubah harga. Ini adalah parameter subjektif.

Infrastruktur

Jika ada taman, toko di dekat rumah, maka penjual menyebut biaya lebih tinggi. Jika rumah dibangun di dekat pabrik atau tempat pembuangan sampah kota, maka harganya akan berkurang secara signifikan. Kisaran fluktuasi harga hingga 20%.

Mereka mengecek fasilitas infrastruktur menggunakan peta online. Jangan lupa bahwa «secara default» hanya sebagian dari objek yang ditampilkan di peta — toko dan sebagian besar kafe. Jika Anda tertarik dengan sekolah, cari «sekolah» dan klik buat rute dari rumah. Ikon akan muncul di peta di atas semua sekolah.

Rumah-rumah, di sebelahnya ada taman, tempat rekreasi, sangat diminati. Pandemi meningkatkan permintaan real estat pinggiran kota sebesar 23%, dan seiring dengan permintaan, harga pondok pinggiran kota mulai naik.

Lihat dari jendela

Apartemen dengan pemandangan kota yang indah lebih mahal daripada apartemen, yang hanya dapat melihat distrik mikro di sekitarnya. Salah satu agen real estat asing menganalisis penjualan mereka dan menyimpulkan bahwa orang bersedia membayar lebih untuk apartemen dengan pemandangan sungai, laut, atau pegunungan yang indah 23-25%. Kemudian kami menyaring semua premi lain yang menambah nilai properti untuk mengetahui dengan tepat berapa harga pemandangan dari jendela. Ternyata 1% per lantai, semua hal lain dianggap sama (di rumah yang sama menghadap ke sungai yang sama). Di saat yang sama, apartemen yang menghadap ke taman kota ternyata lebih mahal daripada apartemen yang menghadap ke sungai.

Bagaimana renovasi mempengaruhi nilai sebuah apartemen?

Perbaikan adalah parameter harga yang paling bermasalah. Dengan memperbarui jendela dan pipa, penjual ingin mengembalikan dana yang diinvestasikan di dalamnya. Namun, tingginya biaya bahan bangunan tidak memungkinkan hal ini. Karena itu, berhati-hatilah dengan perbaikan. Baik dibuat dari bahan yang murah sehingga harganya naik tidak lebih dari 25-30%, atau segera lakukan perbaikan berkualitas untuk meningkatkan apartemen ke kelas bisnis atau VIP.

Bagaimana risiko mempengaruhi harga?

Risiko dapat mengurangi harga sebesar 10-15%. Satu-satunya pertanyaan adalah apakah itu sepadan dengan risikonya. Lagi pula, jika ternyata apartemen tersebut terlibat dalam skema penipuan, pembeli akan kehilangan apartemen dan uangnya.

Situasi yang meningkatkan risiko bagi pembeli:

1. Apartemen yang diwarisi tahun ini. Kemungkinan besar munculnya pelamar yang tidak diperhitungkan dalam surat wasiat, atau mereka yang ternyata tidak puas dengan hasilnya dan berencana untuk menuntut haknya melalui pengadilan.
2. Apartemen yang dijual kembali beberapa kali selama 2 tahun berikutnya. Ini mungkin merupakan bagian dari skema penipuan di mana penjual pertama dalam rantai tersebut mengambil properti secara ilegal, misalnya dengan mencuri dokumen dari pemilik yang berada di luar negeri atau di rumah sakit dan tidak mengetahui bahwa propertinya telah dijual. Jika Anda bukan penipu, tetapi apartemen itu benar-benar dijual kembali beberapa bulan sebelum penjualan saat ini, maka bersiaplah untuk fakta bahwa calon pembeli akan menolak kesepakatan tersebut.
3. Pemilik lansia. Kesepakatan itu dapat ditentang oleh kerabat, merujuk pada fakta bahwa wanita tua itu «bukan dirinya sendiri». Penjual disarankan untuk menyimpan dokumen dari klinik yang menyatakan bahwa pemiliknya dalam «pikiran dan ingatan yang waras», dan calon pembeli tidak boleh malu untuk meminta dokumen semacam itu.
4. Anak di bawah umur. Jika menurut dokumen tidak ada anak di apartemen, misalnya penjual terdaftar sendiri, dan terlihat dari tempat tinggal anak di apartemen, maka lebih mudah juga menolak transaksi. Agar tidak mengalokasikan bagian di apartemen baru untuk anak-anak atau tidak menghubungi izin otoritas perwalian, beberapa orang menghapus anak di bawah umur dari pendaftaran sebelum menjual dan mendaftarkannya di perumahan lain (dengan kakek-nenek). Seorang anak yang haknya dilanggar dapat menggugat transaksi tersebut di pengadilan dan menuntut bagian apartemen sebagai orang dewasa. Menurut undang-undang, kasus semacam itu tidak memiliki undang-undang pembatasan.

Memeriksa kemurnian hukum apartemen akan membantu pembeli memperhitungkan semua risikonya. Jika mereka mengajukan hipotek, maka alih-alih pembeli, saya memeriksa perumahan oleh pengacara bank. Namun, ketidaktahuan akan hukum bukanlah alasan. Oleh karena itu, pembeli sering beralih ke pengacara sendiri untuk memeriksa apartemen yang dipilih untuk dibeli.

Asli: https://qayli.com/journal/ot-chego-zavisit-stoimost-kvartiry-i-kakie-faktory-na-nee-vliyayut/