Cara menjual apartemen: petunjuk langkah demi langkah

Posted on by Administrator

Prosedur penjualan apartemen memiliki sejumlah kehalusan hukum dan sering dikaitkan dengan banyak risiko yang menunggu penjual yang tidak berpengalaman. Bahaya utamanya adalah kita berbicara tentang jumlah yang cukup signifikan, dan hal terburuk yang dapat terjadi adalah transaksi akan dibatalkan karena alasan apa pun tanpa kompensasi atas kerugian moneter.

Berniat untuk melakukan tindakan semacam ini, Anda perlu mencari tahu bagaimana penjualan apartemen terjadi, dokumen apa yang diperlukan untuk penjualannya, berapa nilai pasar rata-rata perumahan. Semua nuansa ini membutuhkan persiapan yang cermat, konsultasi dengan pengacara dan agen penjual, kehati-hatian dan kehati-hatian.

Apa yang Anda butuhkan untuk menjual apartemen?

Rekomendasi terperinci mengenai tindakan penjualan apartemen dapat ditampilkan dalam bentuk instruksi langkah demi langkah, termasuk langkah-langkah berikut:

Langkah 1. Mempersiapkan dokumen yang diperlukan

Sebaiknya kumpulkan semua dokumen yang diperlukan jauh sebelum menjual apartemen, karena ini bisa memakan waktu hingga beberapa minggu. Setiap transaksi jual beli, tergantung jenis propertinya, memiliki ciri khas tersendiri. Benar-benar masing-masing membutuhkan data yang berhak diminta oleh pembeli:

  • Dokumen legal. Ini termasuk semua dokumen yang menyatakan kepemilikan penjual atas apartemen: kontrak penjualan, donasi, warisan, partisipasi ekuitas, pertukaran, sertifikat privatisasi.
  • Pernyataan pelunasan pinjaman. Jika apartemen dibeli oleh penjual dengan hipotek, perlu dikonfirmasi fakta pembayaran penuh hutang ke bank.
  • Ekstrak dari buku rumah. Ekstrak semacam ini diperlukan agar pembeli dapat melihat berapa orang dan umur berapa yang terdaftar di apartemen tersebut.
  • Sertifikat teknis. Paspor kadaster yang dikeluarkan di BTI memberikan gambaran lengkap tentang semua fitur teknis apartemen.
  • Surat keterangan tidak ada hutang. Itu harus berisi informasi tentang pelunasan penuh hutang untuk utilitas dan perbaikan besar.
  • Sertifikat dari apotik psiko-neurologis dan narkologis. Ini tidak diwajibkan secara hukum, tetapi akan menunjukkan kapasitas penuh penjual pada saat transaksi. Sebaliknya, jika terbukti di pengadilan, kontrak akan dinyatakan tidak sah.
  • Pernyataan tidak ada beban. Itu dapat diperoleh dari otoritas Rosreestr atau Daftar Transaksi Real Estat Terpadu.

Daftar ini hanya menyangkut kasus paling sederhana ketika apartemen memiliki satu pemilik. Namun, seringkali ruang hidup dimiliki bersama atau dimiliki bersama, serta milik anak di bawah umur. Setiap transaksi yang dilakukan dalam kondisi tersebut memiliki karakteristiknya masing-masing.

Kepemilikan bersama adalah kepemilikan kolektif atas properti dengan indikasi yang tepat tentang berapa banyak properti ini milik satu atau orang lain. Menurut undang-undang, tidak mungkin menjual bagian Anda tanpa persetujuan pemilik lain. Mereka memiliki hak untuk membeli terlebih dahulu, dan hanya setelah penolakan resmi terdaftar, saham dapat ditawarkan kepada pembeli luar. Selain itu, pemilik lain juga harus hadir pada akhir transaksi jual beli. Dalam hal peserta di bawah umur, hal ini dilakukan untuk mereka oleh perwakilan atau wali resmi.

Kepemilikan bersama, termasuk harta yang diperoleh selama perkawinan, juga merupakan bentuk kepemilikan bersama, di mana bagian tertentu untuk masing-masing pemilik tidak ditentukan. Dimungkinkan untuk menjual apartemen seperti itu hanya secara keseluruhan, dan persetujuan tertulis dari semua pemilik diperlukan. Tidak perlu mendaftarkan persetujuan pemilik bersama dengan notaris, seperti halnya penjualan saham tetap.

Jika pemiliknya masih di bawah umur, maka persetujuan dari otoritas perwalian dan perwalian akan diperlukan untuk memproses penjualan apartemen dengan benar. Selain itu, prasyaratnya adalah memberinya perumahan lain sebagai imbalan, kualitas yang tidak lebih buruk dan ukurannya yang tidak kalah. Orang yang berusia di atas 14 tahun dapat berpartisipasi secara mandiri dalam transaksi tersebut, tunduk pada persetujuan tertulis dari perwakilan.

Situasinya mirip dengan apartemen yang dibeli dengan modal bersalin. Mereka menuntut:

— pembagian saham wajib, diaktakan, jelas;

— izin dari otoritas perwalian, yang diberikan dengan enggan;

— memberikan bagian yang sama di perumahan lain dengan luas dan kualitas yang sama.

Otoritas perwalian dapat menolak jika perumahan baru akan memiliki lebih banyak pemilik atau terletak di daerah atau desa yang kurang nyaman. Dalam hal pindah ke tempat tinggal permanen di kota lain, opsi ideal dengan real estat, yang diberikan modal bersalin, adalah pertukaran.

Jenis apartemen lain yang menyebabkan kesulitan penjualan adalah perumahan dengan beban kredit. Dalam hal ini, pembelilah yang menghadapi sebagian besar masalah, yang harus memberikan dokumen yang diminta ke banknya. Ini termasuk:

  • kebijakan moneter pendahuluan, yang berfungsi sebagai jaminan bahwa transaksi akan diselesaikan;
  • dokumen yang menyatakan penerimaan setoran atau pembayaran di muka;
  • paspor BTI;
  • surat keterangan tidak ada hutang;
  • informasi tentang deregistrasi semua penyewa terdaftar.

Setelah mengumpulkan semua kertas yang disebutkan di atas, tinggal menyiapkan versi awal dari kontrak penjualan dan menulis semua orang yang terdaftar dari apartemen. Ini dapat dilakukan kapan saja — baik sebelum penutupan transaksi maupun setelah pengalihan kepemilikan.

Langkah 2. Libatkan makelar atau agen

Anda dapat dengan aman menjual apartemen sendiri, atau dengan bantuan makelar, atau dengan membuat perjanjian dengan agen real estat.

Opsi pertama adalah yang paling ekonomis — Anda tidak perlu membayar layanan spesialis, yang terkadang dapat mencapai jumlah yang sangat nyata. Pada saat yang sama, ketika menjual real estat sendiri, risikonya meningkat secara signifikan, karena tidak setiap orang memiliki pendidikan hukum dan berpengalaman dalam seluk-beluk dokumen. Mengenai yang terakhir, notaris dapat membantu, siapa yang akan menjelaskan dokumen apa dan dalam bentuk apa yang harus diserahkan untuk membuat kontrak, tetapi juga akan membebankan biaya konsultasi.

Layanan penilai profesional tidak akan gratis. Saat menentukan biaya apartemen, penilaian independen memperhitungkan semua nuansa individu: perbaikan, kondisi rumah, dan pintu masuk. Sekalipun harga perumahan sudah diketahui kira-kira, pembeli yang ragu-ragu mungkin akan menuntut penilaian.

Makelar, pertama-tama, akan menyelamatkan penjual dari menempatkan iklan di semua sumber daya yang memungkinkan dan mencari pembeli. Dia juga akan dapat mengatur tontonan pada waktu yang tepat bagi pembeli dan penjual, menyarankan manipulasi apa yang harus dilakukan dengan biaya minimal untuk menaikkan harga objek penjualan. Rata-rata, layanan makelar menelan biaya 2-4% dari nilai properti yang disepakati.

Agen real estat dapat menggantikan perwakilan resmi dan mengambil alih semua fungsi dalam mengatur proses penjualan apartemen. Dalam kasus di mana ada transaksi kontroversial atau rumit, terutama dengan partisipasi langsung banyak orang, layanan agensi tidak akan tergantikan.

Saat membuat perjanjian dengan suatu organisasi, semua tahapan penjualan real estat disertai dengan bantuan dan pengawasan hukum. Selain itu, agen penjual dan penilai mereka sendiri terlibat dalam proses tersebut, sehingga tidak perlu melibatkan spesialis pihak ketiga. Jika Anda ingin menghemat uang, Anda tidak dapat memesan berbagai layanan lengkap dari agensi, tetapi menyetujui dukungan hukum pada tahap penjualan tertentu.

Bahaya utama dari transaksi apa pun adalah pembatalannya, jadi nasihat ahli tentang masalah kontroversial sangat penting dan akan membantu menghindari kesulitan atau bahkan sidang pengadilan di masa mendatang.

Langkah 3. Menentukan nilai apartemen

Nilai pasar sebenarnya mungkin merupakan hal terpenting yang perlu diketahui saat menjual apartemen. Anda dapat menentukannya dengan bantuan seorang profesional, atau sendiri, dengan membandingkan angka rata-rata perumahan dari kategori serupa.

Secara langsung mempengaruhi biaya apartemen:

  • tahun pembangunan dan jenis bangunan;
  • lantai dan lokasi apartemen;
  • luas dan tata letak;
  • infrastruktur dan komunikasi transportasi;
  • perlengkapan pintu masuk dan kondisi kawasan setempat;
  • kualitas perbaikan.

Cara termudah adalah dengan melihat iklan serupa untuk penjualan apartemen serupa, menghitung biaya rata-rata dan fokus pada angka ini. Dimungkinkan untuk menjual rumah dengan harga lebih tinggi, namun dalam hal ini, waktu tunggu pembeli yang cocok dapat ditunda tanpa batas waktu. Sebaliknya, dengan harga yang lebih murah, sebuah apartemen dijual dengan cepat, tetapi ini hanya menguntungkan dalam situasi yang sangat darurat.

Layanan penilai berharga tiga hingga lima ribu rubel. Selama penilaian, spesialis memperhitungkan jumlah pajak, biaya perbaikan, depresiasi, dan kemungkinan inflasi. Untuk beberapa transaksi, seperti membeli rumah dengan hipotek, diperlukan penilaian profesional.

Langkah 4. Mempersiapkan apartemen

Yang terpenting, pembeli menyukai apartemen yang tidak merasakan kehadiran orang lain. Momen psikologis ini bisa bermain di tangan penjual dan membuat pembeli merasa seperti berada di rumah orang lain. Tentu saja, tidak mungkin untuk sepenuhnya menghilangkan jejak rumah tangga di sebuah apartemen, jika orang masih tinggal di dalamnya, tetapi realistis untuk membuatnya lebih atau kurang cocok untuk dijual.

1. Pertama, Anda perlu membuang barang yang tidak perlu jika memungkinkan. Apartemen yang dipenuhi furnitur secara visual tampak jauh lebih kecil dari yang sebenarnya.

Jika memungkinkan, lebih baik mengosongkan ruang hidup sama sekali, hanya menyisakan dinding kosong, pipa ledeng, dan radiator pemanas. Namun demikian, seseorang yang menganggap hunian kosong segera memiliki rencana di kepalanya, bagaimana menata furnitur dan peralatan, warna cat dinding apa, dll. Jika pembeli menemukan lokasi kamar dan jendela yang cocok untuk dirinya sendiri, dia akan paling kemungkinan menerima keputusan pembelian yang positif.

2. Kedua, Anda harus mengikuti urutan di bordes, di pintu masuk dan sekitarnya. Terlepas dari kenyataan bahwa pemilik apartemen hanya memiliki hubungan yang biasa-biasa saja dengan area umum ini, hanya sedikit orang yang ingin berjalan melewati tumpukan sampah setiap hari, mencium bau yang tidak sedap, dan melihat dinding yang dicat.

Setiap pembeli memulai pemeriksaan dari bangunan itu sendiri, dan sudah di pintu masuk dia memiliki perkiraan perkiraan properti tersebut. Pada titik ini, tangga yang tidak terawat tidak diinginkan untuk mengayunkan timbangan ke arah penolakan opsi perumahan yang diusulkan.

3. Ketiga, perlu dilakukan, minimal, perbaikan kosmetik. Seperti yang diperlihatkan oleh praktik, dan para ahli setuju dengan ini, perombakan mahal yang dilakukan sebelum menjual apartemen tidak pernah membenarkan dirinya dari sudut pandang keuangan. Satu-satunya pengecualian adalah apartemen kelas atas. Namun, harga perumahan tersebut sesuai.

Perbaikan kecil berfungsi untuk «menyegarkan» apartemen, membuatnya lebih terawat dan rapi. Terkadang yang disebut perbaikan titik sudah cukup: plester yang dikoreksi, pemolesan parket, dll. Semua pipa ledeng dan keran harus berfungsi. Jika ada yang bocor, lebih baik diganti. Biaya yang relatif rendah ini akan sepenuhnya dibenarkan oleh kesan menyenangkan yang dibuat oleh pembeli.

Kadang-kadang, ketika perbaikan dilakukan untuk waktu yang lama atau ketinggalan zaman, lebih mudah untuk menjual apartemen dengan apa yang disebut penyelesaian kasar: wallpaper dan ubin dilepas, lantai, jika tidak dapat dipulihkan. Beberapa pembeli lebih bersedia membuat kesepakatan jika melihat «tulang punggung» apartemen tersebut.

Tentu saja, sebelum setiap pemeriksaan, pembersihan harus dilakukan: bersihkan debu, cuci lantai, sembunyikan barang-barang rumah tangga kecil jika masih ada orang yang tinggal di apartemen.

Langkah 5. Mengirimkan iklan untuk penjualan

Untuk melakukan ini, Anda perlu menyiapkan teks pendek yang menjelaskan secara singkat dan esensial karakteristik dan keunggulan objektif apartemen. Itu harus dibagi menjadi blok semantik dan menyertakan informasi spesifik tentang infrastruktur, metro terdekat dan stasiun transportasi permukaan, yang menunjukkan jarak dalam hitungan menit, dan deskripsi perbaikan.

Iklan teks harus disertai dengan beberapa foto yang jelas dan terang. Jumlah optimal hingga sepuluh. Mereka harus mendemonstrasikan apartemen dari berbagai sudut pandang, menunjukkan ruang interior. Anda dapat menambahkan gambar — tunjukkan tata letak apartemen.

Situs yang paling populer dan dikunjungi untuk memasang iklan semacam itu adalah CIAN, Yandex.Real Estate, Avito. Anda juga dapat menggunakan sumber daya gratis lainnya, memposting cetakan kuno di papan buletin di area Anda, atau memesan spanduk untuk digantung di balkon Anda.

Langkah 6. Komunikasi dengan pembeli dan jawaban atas pertanyaannya

Saat memeriksa apartemen oleh calon pembeli, dia pasti akan memiliki beberapa pertanyaan klarifikasi. Anda harus mempersiapkannya terlebih dahulu dengan membayangkan diri Anda sebagai pengunjung. Biasanya, pertanyaan seperti itu berkaitan dengan resep perbaikan, kondisi pipa dan kabel listrik, dan pelestarian panas di apartemen. Banyak pembeli tertarik dengan ukuran tagihan listrik, belajar tentang tetangga dan pekerjaan manajemen perusahaan.

Selama komunikasi, Anda juga harus siap menghadapi kritik yang tak terelakkan, komentar konstruktif atau subyektif. Terkadang hal ini dilakukan sebagai upaya untuk menurunkan harga, dan terkadang seseorang dalam bentuk ini mencoba mendapatkan informasi mendalam tentang detail yang menarik baginya. Beberapa kekurangan dapat disajikan dari sisi positif atau memberi tahu pembeli cara menghilangkannya dengan sedikit usaha.

Langkah 7. Persiapan perjanjian pendahuluan

Di bawah perjanjian semacam itu, sudah lazim untuk memahami DCT pendahuluan, yang mencatat fakta bahwa pembeli telah mentransfer uang jaminan atau pembayaran di muka kepada penjual. Jenis kontrak ini tidak wajib, tetapi kebanyakan orang lebih suka tidak hanya menyimpulkannya, tetapi juga mengesahkannya dengan notaris.

Setoran dan uang muka bukanlah hal yang persis sama. Meskipun keduanya melibatkan pembayaran sebagian untuk properti, uang muka bukanlah jaminan pembelian di masa depan. Setoran, pada gilirannya, memiliki fungsi keamanan — berfungsi sebagai konfirmasi pemenuhan kewajiban di masa mendatang. Jika transaksi tidak terjadi karena kesalahan pembeli, maka uang jaminan tetap berada pada penjual. Dan dalam hal penjual menolak kewajiban, ia wajib mengembalikan jumlah uang muka kepada pembeli dalam jumlah dua kali lipat.

Kontrak awal meliputi:

  • informasi tentang penjual dan pembeli;
  • deskripsi apartemen dan alamatnya;
  • nilai properti;
  • jumlah setoran;
  • ketentuan yang ditetapkan mengenai titipan;
  • sertifikat tidak adanya sitaan di apartemen;
  • tanggung jawab para pihak atas pelanggaran ketentuan kontrak;
  • data notaris yang mendaftarkan kontrak;
  • tenggat waktu untuk pelepasan perumahan dan persiapan dokumen dasar.

Langkah 8. Menyimpulkan PrEP

Setelah kesepakatan lisan dengan pembeli dan kesimpulan dari kontrak pendahuluan, Anda dapat melanjutkan ke pelaksanaan DCT utama. Lebih baik mempercayakan persiapannya kepada makelar berpengalaman atau pengacara yang baik yang akan mempertimbangkan semua detail transaksi. Kontrak penjualan harus berisi informasi berikut:

  • detail paspor penjual dan pembeli, alamat mereka;
  • biaya apartemen;
  • deskripsi teknis lengkap dari perumahan;
  • informasi tentang ada atau tidaknya sitaan;
  • izin dari pemilik bersama atau pasangan untuk menjual real estat;
  • sertifikat tidak adanya pihak ketiga dengan bagian di apartemen atau kepemilikannya;
  • perintah pembayaran;
  • ketentuan pelepasan dan pemindahan apartemen;
  • informasi tentang kapasitas hukum dan ekspresi niat baik para pihak saat membuat kontrak;
  • kondisi di mana kontrak dapat dibatalkan;
  • tindakan penerimaan dan pemindahan perumahan.

Langkah 9. Daftarkan pengalihan kepemilikan

Pendaftaran pengalihan kepemilikan adalah tindakan terakhir yang mengamankan apartemen kepada pemilik tertentu. Penandatanganan kontrak penjualan bersama belum menjadikan pembeli sebagai pemilik perumahan — ini hanya terjadi setelah pengakuan negara di badan Rosreestr atau MFC.

Kira-kira seminggu setelah aplikasi diajukan, otoritas ini akan mengeluarkan catatan yang sesuai dari USRN, yang disertifikasi dengan segel, yang menunjukkan bahwa sekarang apartemen tertentu telah menerima pemilik baru.

Langkah 10. Dapatkan uang

Undang-undang tidak secara jelas menunjukkan pada tahap apa pembeli harus mentransfer seluruh jumlah yang disepakati kepada penjual. Ini dapat dilakukan baik pada saat penandatanganan kontrak penjualan, dan pada saat pelaksanaan sertifikat penerimaan, tetapi paling sering pembayaran terakhir terjadi setelah pendaftaran kepemilikan.

Untuk pembayaran, ada dua skema yang paling umum: letter of credit account dan safe deposit box. Tetapi transfer uang tunai hari ini adalah cara yang tidak aman dan tidak populer.

Surat rekening kredit adalah rekening bank tempat pembeli dapat mentransfer seluruh jumlah di muka. Pembeli dapat menariknya dari akun hanya setelah menyerahkan kontrak penjualan yang terdaftar dengan semestinya.

Safe deposit box adalah tempat penyimpanan khusus di salah satu cabang lembaga keuangan. Di hadapan penjual dan pegawai bank, uang yang dibawa pembeli dihitung dengan cermat, dimasukkan ke dalam tas dan disegel, dan para pihak membubuhkan tanda tangan di atasnya. Setelah itu, pembeli tidak dapat lagi mengambil kembali jumlah ini, dan penjual mendapatkan akses ke sana hanya setelah menunjukkan PrEP terdaftar.

Layanan perbankan semacam itu tidak mahal, tetapi menjamin keandalan dan keamanan transfer dana. Di sinilah partisipasi bank dalam transaksi berakhir — tidak bertanggung jawab atas legalitas transaksi dan keaslian dokumen yang diberikan.

Baca artikel di majalah kayli: https://qayli.com/journal/kak-pravilno-prodat-kvartiru-poshagovaya-instrukciya/