Cara menjual apartemen dari jarak jauh di kota lain


Penjualan real estat jarak jauh, yang terletak di kota dan bahkan negara lain, adalah praktik yang cukup umum. Saat ini, teknologi informasi dan lingkungan Internet menciptakan semua kondisi untuk keberhasilan penyelesaian transaksi pembelian dan penjualan real estat jarak jauh. Seperti apa prosesnya dan risiko apa yang ditimbulkannya, kami akan pertimbangkan lebih lanjut.

Apa itu transaksi real estat

Transaksi real estat adalah pengalihan kepemilikan oleh penjual kepada pembeli. Dan transaksi paling umum di pasar real estat adalah pembelian dan penjualan perumahan. Penjualan / pembelian jarak jauh adalah penjualan di mana penjual dan pembeli berada di kota yang berbeda. Hingga tahun 2000-an, mereka harus bertemu langsung untuk menandatangani dokumen, namun kini pertemuan tatap muka telah digantikan dengan pertukaran dokumen yang ditandatangani menggunakan tanda tangan digital elektronik.

Persyaratan wajib dari kontrak penjualan

Kode Sipil Federasi Rusia menetapkan sejumlah persyaratan wajib untuk perjanjian jual beli, termasuk untuk pelaksanaan transaksi real estat jarak jauh. Itu harus mencakup item yang diperlukan:

  • subjek, mis. data yang memungkinkan Anda mengidentifikasi real estat;
  • harga objek penjualan;
  • ketentuan penjualan.

Transaksi harus terdaftar di Rosreestr.

Sebelumnya, untuk melakukan transaksi jual beli dari jarak jauh, mereka menggunakan jasa perantara: seorang teman atau agen diberikan surat kuasa untuk bertindak atas nama penjual.

Perantara didelegasikan atas nama kepala sekolah hak untuk:

  • menandatangani kontrak penjualan;
  • penyerahan dokumen ke Rosreestr untuk mendaftarkan kepemilikan apartemen yang dibeli;
  • menandatangani akta penerimaan dan pemindahan apartemen.

Tidak dapat dikatakan bahwa cara melakukan transaksi jual beli apartemen dari jarak jauh seperti itu aman. Perantara, misalnya, bisa lalai dalam aspek hukum dan membeli rumah dengan penduduk yang terdaftar di dalamnya, «kehilangan» uang yang diterima, atau membeli apartemen yang kepala sekolah tidak suka. Namun, tidak ada pilihan lain hingga penggunaan Internet menjadi fenomena massal.

Cara menjual apartemen dari jarak jauh

Hingga saat ini, ada tiga cara paling umum untuk menyelesaikan transaksi real estat jarak jauh:

  • dengan partisipasi bank;
  • dengan bantuan seorang notaris;
  • sendiri.

Masing-masing cara mendekorasi apartemen ini memiliki pro dan kontra, yang akan kita bahas di bawah ini. Perbedaan utamanya adalah mereka digunakan dalam situasi yang berbeda ketika Anda dapat mengatur pembelian dan penjualan apartemen dari jarak jauh.

Cara menjual real estat dari jarak jauh dengan partisipasi bank

Bank bertindak sebagai pihak dalam transaksi hanya jika seseorang mengambil pinjaman bank untuk pembelian tersebut. Kemudian penjual dapat membuat kontrak penjualan apartemen dari jarak jauh.

Algoritme tindakan penjual dan pembeli dalam hal ini adalah sebagai berikut.

  1. Pembeli sedang mencari apartemen di pasar sekunder. Dia membuat pilihan berdasarkan foto yang disediakan oleh penjual. Jika memungkinkan untuk melihat perumahan secara langsung pada tahap pemilihan, lebih baik melakukannya: foto tidak selalu menyiratkan refleksi realitas yang akurat, banyak nuansa mungkin luput dari perhatian.
  2. Pembeli pergi ke bank untuk mendapatkan persetujuan pinjaman untuk pembelian. Jika lembaga keuangan siap memberikan uang, maka para pihak melanjutkan ke transaksi jual beli jarak jauh.
  3. Para pihak dalam perjanjian, penjual dan pembeli, masing-masing di kotanya sendiri, memilih cabang bank yang nyaman, mengatur waktu pertemuan jarak jauh dan datang ke bank pada waktu yang disepakati.
  4. Pegawai bank memeriksa dokumen yang membuktikan identitas penjual dan pembeli, serta dokumen yang dibawa oleh penjual.
  5. Para pihak menandatangani kontrak: penjual — kontrak penjualan real estat bersyarat dari jarak jauh. “Dengan syarat”, karena sebenarnya dia mengadakan perjanjian dengan bank. Pembeli menandatangani perjanjian pinjaman dengan bank untuk pembelian apartemen. Oleh karena itu, untuk salah satu pihak, bank bertindak sebagai pembeli real estat, untuk pihak lainnya — sebagai kreditur.
  6. Setelah menandatangani kontrak penjualan apartemen dari jarak jauh, pegawai bank menyerahkan dokumen pendaftaran ke Rosreestr. Periode maksimum adalah 30 hari. Tetapi biasanya kesepakatan, yang menurut Rosreestr tidak memiliki klaim atas dokumen, diselesaikan lebih cepat.
  7. Bank menerima pemberitahuan pendaftaran yang berhasil dan setelah itu mentransfer biaya apartemen ke penjual, dan mentransfer dokumen ke pembeli.

Ini adalah cara mudah bagi penjual untuk menyelesaikan transaksi dari jarak jauh. Namun perlu diingat bahwa bank hanya mendaftarkan transaksi yang mereka ikuti sendiri. Mereka tidak bertindak sebagai perantara bagi orang lain.

Cara mendaftarkan apartemen dari jarak jauh melalui notaris

Sertifikasi notaris untuk transaksi jarak jauh dimulai pada 29 Desember 2020, ketika amandemen Undang-Undang Notaris (Undang-Undang Federal No. 480-FZ tanggal 27 Desember 2019) mulai berlaku. Transaksi disahkan karena situasi epidemiologis. Pembelian dan penjualan real estat jarak jauh menyiratkan bahwa para pihak menyetujui pembelian apartemen di antara mereka sendiri dengan cara biasa, yaitu. melalui telepon atau menggunakan utusan situs tempat apartemen dijual.

Jika seseorang membeli apartemen secara pribadi, memiliki seluruh jumlah uang, maka penjual dan pembeli bertemu, menyetujui ketentuan kontrak, menandatangani perjanjian dan tindakan penerimaan dan pengalihan apartemen. Tukarkan kunci apartemen dengan uang dan bubar.

Dalam transaksi jarak jauh, tindakan yang hampir sama dilakukan, hanya di hadapan notaris.

Untuk ini:

  1. Para pihak menyepakati di antara mereka sendiri ketentuan-ketentuan kontrak penjualan.
  2. Masing-masing pihak memilih notaris di kota mereka dan memberi tahu dia bahwa dia akan membuat transaksi jarak jauh.
  3. Para pihak menyepakati tanggal pertemuan online bersama dengan dua notaris.
  4. Sebelum pelaksanaannya, notaris di kota penjual memeriksa semua dokumen yang diberikan, dan juga menyiapkan tambahan (perjanjian jual beli, akta penerimaan, dll.).
  5. Para pihak menyepakati tata cara pembayaran. Misalnya, jika pembeli hanya memiliki sebagian uang, dan dia berjanji untuk membayar sisanya dengan mencicil, penjual berisiko bahwa pembeli yang tidak bermoral akan menunda pembayaran. Pembeli juga menanggung risiko: jika penjual menerima sebagian uang, dan kemudian memutuskan untuk menghentikan transaksi, dia dapat menunda pengembalian jumlah yang diterima.

Dalam hal ini, para pihak dapat menyepakati titipan notaris. Prinsip operasinya mirip dengan brankas: pembeli menyetor uang, tetapi tidak dapat menariknya dari sana. Selain itu, penjual tidak akan menggunakannya sampai saat yang ditentukan dalam kontrak: pendaftaran transaksi di Rosreestr, ketentuan lainnya.

  1. Pada hari yang ditentukan, para pihak datang ke notaris, masing-masing di kotanya sendiri.
  2. Notaris memverifikasi identitas pembeli dan penjual transaksi real estat jarak jauh, serta dokumen yang diserahkan untuk apartemen tersebut.
  3. Menyetujui versi terakhir dari kontrak penjualan.
  4. Peserta menandatangani salinan perjanjian mereka dengan tanda tangan biasa, dan notaris menggunakan tanda tangan yang memenuhi syarat yang ditingkatkan (diperkenalkan oleh Undang-Undang Federal No. 63-FZ tanggal 6 April 2011 dan dimaksudkan untuk mengesahkan dokumen elektronik dan mengirimkannya ke rekanan atau instansi pemerintah, seperti pengadilan, Rosreestr, dll. d.).
  5. Notaris penjual menyelesaikan pendaftaran real estat jarak jauh dengan mengirimkan dokumen untuk pendaftaran ke Rosreestr. Langkah ini tidak memerlukan partisipasi penjual dan pembeli.
  6. Setelah pendaftaran berhasil, notaris menyerahkan dokumen apartemen kepada pembeli, dan uang kepada penjual.

Membuat perjanjian jarak jauh melalui notaris nyaman bukan hanya karena Anda tidak perlu membuang waktu untuk bepergian ke kota lain. Notaris juga memeriksa legalitas transaksi, sehingga para pihak akan merasa lebih terlindungi dari penipuan.

Apakah berbahaya bekerja dengan notaris dari jarak jauh?

Transaksi real estat jarak jauh pada tahun 2021 benar-benar aman. Dokumen pembeli dan penjual disertifikasi oleh notaris (untuk masing-masing pihak di kota mereka). Dia memeriksa semua dokumen yang diserahkan. Memasukkan kontrak ke dalam sistem informasi tunggal dan mengajukan pendaftaran. Oleh karena itu, fakta bahwa pembeli dan penjual datang ke notaris masing-masing di kotanya masing-masing sama dengan fakta bahwa mereka akan datang bersama ke notaris yang sama. Notaris bertanggung jawab untuk menandatangani dokumen.

Cara menjual real estat online

Bisakah saya menjual real estat secara online sendiri? Ya itu mungkin. Untuk melakukan ini, Anda perlu mengunggah dokumen ke situs web Rosreestr dan menandatangani perjanjian dengan tanda tangan elektronik khusus. Untuk memahami cara menjual apartemen secara elektronik dan masalah apa yang mungkin ada, Anda harus membiasakan diri dengan latar belakangnya.

Tanda tangan elektronik diperkenalkan oleh Undang-Undang Federal No. 63 tahun 2011. Tanda tangan adalah file khusus (kode program) yang dilampirkan pada dokumen untuk memberikan kekuatan hukum. File tanda tangan diserahkan kepada pelanggan. Informasi tentang dia terdaftar di database negara bagian khusus. Perangkat lunak khusus «menempelkan» tanda tangan elektronik ke dokumen. Itu juga membaca dan memverifikasi keaslian tanda tangan terhadap database ketika pihak lain dalam transaksi memberi Anda dokumen dengan tanda tangan elektronik.

Pada 2019, peristiwa luar biasa terjadi di Moskow. Penipu mendapatkan tanda tangan digital elektronik (EDS) dari pemiliknya dan menjual apartemennya kepada pihak ketiga. Sekarang, para pihak dalam transaksi masih diharuskan untuk mendapatkan tanda tangan elektronik yang disempurnakan untuk menyelesaikan kontrak penjualan dari jarak jauh, tetapi telah dilakukan perubahan pada prosedur pendaftaran dokumen.

Algoritme langkah demi langkah:

  1. Kedua belah pihak menerima tanda tangan elektronik yang disempurnakan. Mereka disediakan oleh pusat terakreditasi khusus.
  2. Kedua belah pihak pergi ke Pusat Multifungsi (MFC) di kota mereka dan menulis pernyataan persetujuan untuk menggunakan EDS. Aplikasi harus ditulis dengan tangan sendiri. Secara default, warga diyakini tidak setuju dengan pelaksanaan transaksi elektronik, dan tindakan seperti itu seharusnya melindungi mereka dari penipu di real estat.
  3. Sekarang tinggal menyetujui teks perjanjian jual beli, menandatanganinya dengan EDS dan mengirimkannya ke Rosreestr untuk pendaftaran.

Metode ini tampaknya paling mudah untuk menyelesaikan transaksi real estat jarak jauh, tetapi pengacara tidak merekomendasikan untuk menggunakannya. Nyatanya, kedua belah pihak tidak kebal dari penipuan. Pembeli, yang mentransfer dana secara penuh sebelum mendaftarkan kontrak dengan Rosreestr, berisiko bahwa penjual tidak memenuhi bagian transaksinya. Penjual juga berisiko jika menerima uang muka, mencatat transaksi, dan pembeli menolak membayar bagian kedua dari uang tersebut. Ada banyak mata rantai yang lemah dalam rantai seperti itu: dari tanda tangan yang salah oleh salah satu pihak hingga kemungkinan penipuan.

Apakah mungkin mengeluarkan surat kuasa untuk menjual apartemen dari jarak jauh

Tidak ada kemungkinan seperti itu. Jika pembeli bermaksud membeli apartemen melalui perwakilannya, yang akan bertindak berdasarkan surat kuasa, maka dokumen tersebut dibuat sesuai dengan skema tradisional: orang yang berkepentingan menulis surat kuasa, mengesahkannya dan menyerahkannya itu ke perwakilan secara pribadi.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/kak-prodat-kvartiru-distancionno-v-drugom-gorode/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *