Cara memeriksa apartemen sebelum membeli


Membeli rumah sendiri adalah pembelian terpenting yang dilakukan orang dan paling mahal secara finansial. Kelalaian, kekurangan yang disengaja dalam mengerjakan dokumen mengarah pada fakta bahwa pemilik baru terpaksa membuktikan haknya di pengadilan, kehilangan uang, kegelisahan, waktu. Untuk menghindarinya, Anda perlu mengetahui cara mengecek kebersihan apartemen saat membeli.

Apakah penjual adalah pemilik

Penipu sering bekerja dengan dokumen palsu. Misalnya, mereka menemukan paspor dan menempelkannya sendiri, bukan foto pemiliknya. Oleh karena itu, hal pertama yang dimulai oleh calon pembeli adalah pemeriksaan paspor.

Untuk itu, website Direktorat Utama Migrasi Kementerian Dalam Negeri Federasi Rusia menyediakan bagian khusus untuk pengecekan nomor dan seri berdasarkan dokumen yang hilang atau tidak valid. Ambil foto paspor penjual atau tulis seri dan nomornya. Jika data ini ada di database, maka Anda dapat:

  • kontak interupsi;
  • minta untuk mengkonfirmasi identitas pemilik dan pada saat yang sama tanyakan mengapa dia tidak memperingatkan tentang ketidakabsahan dokumen tersebut.

Alasan mengapa paspor dimasukkan ke dalam database tidak selalu kriminal. Itu bisa saja kadaluarsa.

Hal kedua yang harus dilakukan oleh orang yang memeriksa apartemen saat pembelian adalah memastikan bahwa tidak ada proses hukum terbuka terhadap pemiliknya. Misalnya, seseorang mengambil pinjaman dari bank dan tidak mengembalikan uangnya karena suatu alasan. Memulai proses kebangkrutan. Bank akan menuntut pelunasan utang melalui pengadilan. Akan ditemukan transaksi jual beli real estate. Kemungkinan besar perjanjian seperti itu akan diakhiri, uang akan digunakan untuk melunasi hutang, dan pembeli yang malang akan dibiarkan tanpa apartemen, tanpa uang, tetapi dengan harapan bahwa suatu saat penjual akan membayar hutang kepadanya. . Untuk memeriksa litigasi penjual, gunakan:

  • Sumber daya internet «Keadilan»;
  • lemari arsip perkara arbitrase, jika pemiliknya adalah seorang pengusaha;
  • daftar kebangkrutan federal.

Kapasitas hukum pemilik

Masalah yang tidak jelas dalam memeriksa real estat sebelum membeli mungkin merupakan kapasitas hukum pemiliknya. Fakta bahwa Anda memiliki orang waras, tetapi orang tua di depan Anda tidak menghilangkan kemungkinan menghadapi fakta bahwa kerabat yang tidak puas akan menuntut transaksi tersebut sebagai tidak sah, dan pemilik sebagai orang yang tidak dapat dimintai pertanggungjawaban atas tindakannya. Selain itu, menyatakan pemilik tidak kompeten adalah salah satu skema penipuan paling populer. Oleh karena itu, penjual yang jujur ​​dapat mempersiapkan penjualan dengan mengambil surat keterangan sehat terlebih dahulu, atau pembeli dapat memintanya saat mengecek sendiri kebersihan apartemennya.

Cara lain untuk menilai status kesehatan:

  • dengan mewawancarai tetangga — Anda dapat bertanya kepada mereka tentang apartemen, penyewa, dan masalah lain yang Anda minati;
  • dengan mengundang dokter pada hari penandatanganan kontrak sesuai kesepakatan antara penjual dan pembeli;
  • kepemilikan dokumen seperti SIM.

Informasi lebih lanjut tentang kapasitas hukum, pengakuan warga negara mampu atau tidak dapat ditemukan di Art. 29, 30 KUH Perdata Federasi Rusia.

Surat kuasa untuk penjualan apartemen

Jika negosiasi dilakukan bukan oleh pemilik, tetapi oleh perwakilannya, maka saat membeli apartemen disarankan untuk memeriksa surat kuasa, tetapi kami akan menahan diri dari rekomendasi tersebut, karena. ini penipuan lagi. Surat kuasa dapat dibatalkan setidaknya pada hari yang sama dengan berakhirnya kontrak penjualan. Pembeli secara fisik tidak punya waktu untuk mengetahui hal ini, dan pengadilan mengakui transaksi tersebut tidak sah. Akibatnya, pembeli akan dibiarkan tanpa uang dengan prospek memeras pengembaliannya dari penipu melalui pengadilan.

Jika Anda mempercayai penjualnya, maka sebelum membeli apartemen dengan surat kuasa, Anda perlu memeriksa:

  • tanggal — dokumen tanpa itu tidak valid;
  • hak dan kewajiban seseorang — jika dokumen tersebut mengatakan bahwa perwakilan penjual «sedang bernegosiasi», ini tidak berarti bahwa dia berhak untuk «menyimpulkan perjanjian». Tugasnya hanya mencakup apa yang secara tegas tercantum dalam dokumen;
  • tanda tangan — surat kuasa untuk transaksi real estat disertifikasi oleh notaris. Selain itu, jika pemilik sedang dirawat di rumah sakit, maka dokter kepala institusi medis harus menandatanganinya di hadapan notaris. Aturan yang sama berlaku jika pemilik menjalani masa jabatan, kepala lembaga meyakinkan.

Pastikan untuk memeriksa validitas surat kuasa pada hari transaksi. Mengetahui cara memeriksa kebersihan apartemen, jangan lupa memverifikasi identitas orang yang diberi surat kuasa.

Apakah properti itu milik penjual

Dokumen apa yang perlu Anda periksa saat membeli apartemen? Dokumen utama yang menegaskan bahwa penjual berhak membuang objek penjualan adalah sertifikat hak milik. Setiap orang yang menerimanya sebelum Juli 2016 memilikinya, dan setelah tanggal ini, Rusia mengeluarkan ekstrak dari USRN. Menariknya, register negara adalah struktur terbuka dan pembeli dapat meminta ekstrak (salinannya) untuk ditinjau jika dia tidak mempercayai dokumen yang diberikan oleh penjual (misalnya, ekstrak tersebut terlihat lusuh atau kotor).

Apa yang harus diperiksa dalam pernyataan:

  1. Fasilitas – pastikan apa yang Anda beli ada di alamat pada pernyataan. Ya, st. Parkovaya-1 dan st. Parkovaya-2 bagi seseorang yang datang ke ibu kota mungkin tampak seperti satu jalan.
  2. Subjek — Anda perlu memastikan bahwa orang yang sama yang menjual apartemen dan yang paspornya ditunjukkan dalam dokumen adalah orang yang sama.
  3. Jenis hak — prasasti «properti» diperlukan. Jika baris ini mengatakan «kepemilikan bersama», maka Anda perlu meminta persetujuan tertulis dari pemilik yang tersisa untuk penjualan tersebut.
  4. Janji — prasasti «perumahan» diperlukan. Apartemen atau tempat yang Anda beli mungkin bukan tempat tinggal, mis. orang tidak dapat didaftarkan di dalamnya dan tagihan utilitas untuk pemeliharaannya dibebankan secara berbeda. Tetapi pembeli harus memiliki gambaran yang jelas tentang apa yang dia beli.
  5. Alasan — dokumen yang dimasukkan di sini memberikan gambaran tentang bagaimana pemilik menerima properti ini. Misalnya, di bawah kehendak kerabat atau di bawah kontrak penjualan. Jika transaksi sebelumnya terjadi 1-2-3 bulan yang lalu, maka kemungkinan besar apartemen tersebut diambil dari pemilik yang sah oleh penipu melalui serangkaian penjualan kembali. Dianjurkan untuk menolak transaksi atau membatasi operasi «Bagaimana cara memeriksa apartemen sendiri sebelum membeli» dan menyewa pengacara untuk memeriksanya.
  6. Pembebanan — di sini diharapkan tidak ada pembebanan dalam bentuk hipotek, penahanan yudisial.

Perhatikan juga tanggal penerbitan dokumen. Jika dikeluarkan setahun yang lalu, maka informasi di registri bisa berubah. Minta ekstrak kurma baru dari penjual atau minta sendiri.

Dokumen dasar untuk mendapatkan hak atas apartemen

Dalam daftar dokumen, yang dengannya kemurnian hukum apartemen diperiksa sebelum membeli, ada «dokumen dasar», yang dengannya properti ini menjadi milik pemiliknya. Pembeli mungkin memiliki pertanyaan, mengapa menggali sejauh ini. Cukup dia yakin bahwa dia melihat pemilik yang mampu dan menjual apartemen yang disebutkan dalam pernyataan USRN.

Fondasi dokumen memungkinkan seorang pengacara untuk memahami apakah seseorang dapat mengklaim sebuah apartemen. Misalnya, sebuah apartemen diperoleh dengan surat wasiat. 3 tahun setelah pendaftaran kepemilikan, kerabat lain dari pemilik sebelumnya kehilangan hak untuk menuntut karena undang-undang pembatasan. Tetapi jika pemilik sebelumnya menjual apartemen dengan melanggar hak anak di bawah umur, maka kasus seperti itu tidak memiliki undang-undang pembatasan. Seorang anak dewasa dapat menuntut kapan saja untuk mendapatkan bagiannya, yang dirampas secara ilegal oleh penjual. Dokumen pendukung yang berbeda memiliki risiko yang berbeda pula. Oleh karena itu, pengacara mempelajarinya dengan cermat sebelum memberikan pendapat tentang kemurnian hukum apartemen tersebut.

Ekstrak dari buku rumah

Buku rumah adalah dokumen yang membantu pemilik menyimpan catatan penyewa. Di rumah pribadi, bersama pemiliknya. Jika kita berbicara tentang apartemen di gedung apartemen, maka buku rumah disimpan oleh organisasi yang melayani rumah tersebut.

Mulai April 2018, atas perintah Kementerian Dalam Negeri, peraturan administrasi yang ada sebelumnya dibatalkan, dan dengan itu pembukuan rumah, karena. akuntansi sekarang dilakukan secara elektronik daripada di atas kertas. Namun di beberapa MFC mereka tetap mengeluarkannya, sedangkan di beberapa MFC lainnya mereka memberikan sertifikat No. 9 (tentang susunan keluarga). Warga Moskow menerima EZhD — satu dokumen tempat tinggal.

Dari dokumen ini, pembeli dapat mengetahui berapa banyak orang yang terdaftar di apartemen tersebut, memahami apa hak mereka dan siapa yang dapat mengklaim bagian dari properti yang dijual.

Perhatikan juga bahwa ada 2 jenis pernyataan:

  • saat ini — tentang mereka yang terdaftar di apartemen;
  • arsip — tentang mereka yang terdaftar di dalamnya.

Informasi terkini hanya bisa didapatkan oleh pemilik apartemen dengan mengajukan permohonan melalui MFC. Tetapi informasi arsip hari ini mungkin tidak diberikan bahkan kepada pemiliknya sendiri. Karyawan arsip memotivasi hal ini dengan fakta bahwa «mereka tidak memiliki hak untuk mengungkapkan data pribadi pihak ketiga». Oleh karena itu, meskipun semua artikel tentang dokumen apa yang perlu Anda periksa saat membeli apartemen menunjukkan kutipan dari buku rumah sebagai dokumen wajib, Anda tidak dapat belajar banyak darinya.

Hak seumur hidup untuk tinggal di apartemen

Kategori orang dengan hak seumur hidup tidak terbatas pada anak di bawah umur. Itu sama:

  • orang yang telah menerima hak ini berdasarkan perjanjian dengan pemiliknya (misalnya, akad nikah);
  • orang lanjut usia yang menjual rumah di bawah perjanjian pemeliharaan seumur hidup;
  • anggota keluarga pemilik yang mencabut haknya selama privatisasi apartemen di tahun 90-an, ketika undang-undang privatisasi mulai berlaku.

Jika Anda memeriksa dokumen saat membeli dan menemukan bahwa orang dengan hak hidup seumur hidup terdaftar di apartemen, lebih baik menolak pembelian. Tetapi beberapa lebih suka bernegosiasi.

Hak anak di bawah umur

Anak-anak di bawah usia 18 tahun dianggap anak di bawah umur. Jika anak-anak yang memiliki saham kepemilikan terdaftar di apartemen, maka diperlukan izin dari perwalian dan otoritas perwalian untuk penjualan tersebut. Penjual wajib memberi anak-anak perumahan yang setara. Hanya dalam kasus ini dia memiliki hak untuk menjual properti itu.

Hak pasangan

Saat ini, fakta bahwa dua orang menikah bukanlah dasar persamaan hak atas real estat. Itu terjadi dalam segala hal.

Apa yang harus diperiksa saat membeli:

  1. Kedua pasangan dimasukkan dalam ekstrak USRN sebagai pemilik. Artinya, untuk membeli rumah dari pasangan ini, diperlukan tanda tangan suami istri pada akad jual beli. Jika apartemen dijual oleh salah satu dari mereka, dan yang kedua secara fisik tidak ada (di luar negeri, sedang berlibur), maka diperlukan persetujuan tertulisnya untuk transaksi tersebut.
  2. Salah satu pasangan tercatat di ekstrak, dan menurut paspor dia sudah menikah. Membutuhkan persetujuan tertulis dari yang kedua (untuk berjaga-jaga). Pada kontrak, tanda tangan pasangan kedua tidak diperlukan.
  3. Jika dua orang tinggal di apartemen, dan hanya satu pemilik yang disebutkan dalam pernyataan USRN, dan dia belum menikah menurut paspornya, perlu diingat bahwa pasangan hukum adat, yang telah lama menikah, dapat mengklaim bagian mereka atas barang yang diperoleh melalui pengadilan, termasuk h. bagian di apartemen, jika mereka memberikan bukti bahwa mereka bersama-sama menjalankan rumah tangga dan membeli apartemen dengan uang biasa. Itu. secara hukum, Anda tidak memerlukan persetujuan dari pasangan kedua, tetapi masalah di masa depan mungkin terjadi.
  4. Jika pasangan bercerai. Membutuhkan persetujuan tertulis dari pasangan lain. Jangan memperhatikan cerita «Ya, dia tidak ada hubungannya dengan ini!». Pasangan dapat menuntut ilegalitas transaksi kapan saja. Harap dicatat bahwa periode penghitungan «statuta pembatasan» bukanlah tanggal pada kontrak penjualan, tetapi tanggal ketika dia mengetahui fakta transaksi semacam itu.

Terkadang sulit untuk mengecek kebersihan apartemen. Kemungkinan si penjual belum pernah menikah (menurutnya). Jika pembeli meragukan hal ini dan tanggal pembelian apartemen mungkin mengacu pada waktu pernikahan, maka ada «pernyataan status sipil». Ini adalah dokumen yang dibuat penjual di hadapan notaris. Di dalamnya, dia menegaskan secara tertulis bahwa tidak ada orang lain yang berhak atas apartemen tersebut, itu bukan milik bersama. Aplikasi tersebut disertifikasi oleh notaris, memperingatkan bahwa penjual bertanggung jawab secara pidana atas informasi palsu.

Hutang penjual untuk perumahan dan layanan komunal

Dianjurkan untuk membeli apartemen tanpa hutang pada tagihan listrik. Jika ya, pembeli memiliki hak untuk meminta diskon atas harga jual.

Akuntansi di departemen perumahan dilakukan sesuai dengan akun keuangan dan pribadi. Mereka ditempatkan di setiap apartemen. Penjual harus memesan pernyataan akun ini dan menyerahkannya kepada pembeli. Jangan lupa untuk memeriksa tanggal rilis. Selain itu, beberapa pembayaran mungkin tidak disertakan dalam dokumen ini, misalnya, hutang untuk perbaikan modal, pembayaran telepon rumah, dll.

Pembangunan kembali dan paspor kadaster

Di antara dokumen yang perlu diperiksa saat membeli apartemen, tunjukkan paspor kadaster. Ini mencatat bagaimana apartemen terlihat setelah mengoperasikan rumah, dan semua perubahan selanjutnya didaftarkan. Diantaranya adalah pembangunan kembali dinding, pemasangan pemanas otonom dan nuansa lainnya.

Sebagian besar perubahan ini dilakukan oleh pemilik apartemen pada 1990-an dan 2000-an. Sebelum perubahan yang sebenarnya, diperlukan izin, tetapi beberapa terlalu malas, dan seseorang tahu bahwa pembangunan kembali itu ilegal. Misalnya menghubungkan ruangan dengan loggia. Jika ini ditemukan oleh Inspektorat Perumahan, pemilik properti akan membayar denda dan dipaksa untuk mengembalikan semuanya ke keadaan semula. Selain itu, Rosreestr tidak akan mendaftarkan perjanjian jual beli di mana pembangunan kembali ilegal «digantung». Oleh karena itu, disarankan untuk memeriksa kondisi apartemen yang sebenarnya dengan apa yang tertera di dokumen.

Kesimpulannya, kami mencatat bahwa hampir tidak ada situasi sederhana dalam penjualan real estat. Apalagi jika menyangkut jual beli rumah di pasar sekunder. Oleh karena itu, penting untuk mengetahui tidak hanya dokumen apa yang perlu Anda periksa saat membeli apartemen, tetapi juga bagaimana melakukannya dan apa yang harus dicari. Anda bisa mulai dengan memeriksa diri sendiri. Jika situasinya menimbulkan pertanyaan, dan Anda menyukai apartemennya, jangan takut untuk berkonsultasi dengan pengacara real estat. Pengacara «apa pun» tidak cocok. Di sini penting untuk mengetahui nuansa pasar dan dapat membedakan kebingungan alami orang yang melakukan sesuatu untuk pertama kali dari penipu berpengalaman.

Asli: https://qayli.com/journal/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoy/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *