Ketika kita berencana membeli properti untuk diri sendiri atau untuk tujuan investasi, kita harus membuat sejumlah keputusan penting: di area mana membeli properti, berapa kamar yang optimal untuk sebuah keluarga, apakah lebih baik memiliki rumah terpisah atau masih apartemen, dll. Semua pertanyaan ini berkaitan dengan objek pembelian. Tetapi ada pertanyaan penting lainnya — mengenai kekhasan membeli real estat dari badan hukum. Kami akan membicarakan ini lebih lanjut.
Badan hukum: siapa itu
Sebelum membuat kesepakatan dengan badan hukum, perlu dipahami terminologinya, yaitu siapa orang tersebut. Badan hukum adalah perusahaan atau organisasi yang terdaftar oleh negara. Setiap badan hukum memiliki:
- Properti;
- tujuan kegiatan;
- sarana untuk pelaksanaannya.
Misalnya, tujuan perusahaan konstruksi adalah membangun perumahan. Tetapi secara bersamaan dapat terlibat dalam penjualan real estat yang dibangun. Karenanya, pembeli dapat membeli real estat dari LLC, misalnya, dengan uang tunai. Investor juga bisa menjadi badan hukum. Dalam hal ini, perusahaan dapat membeli apartemen di properti tersebut pada tahap konstruksi, dan kemudian menjualnya kepada pembeli swasta.
Badan hukum dibagi menjadi beberapa jenis tergantung pada bagaimana mereka membayar pajak, berapa tingkat bunga dan hak apa yang mereka miliki. Di Rusia, badan hukum dapat berupa:
- perusahaan publik atau swasta;
- komersial atau non-komersial.
Organisasi komersial adalah organisasi yang bertujuan untuk mendapatkan keuntungan. Mereka, pada gilirannya, dibagi menjadi perusahaan bisnis, kemitraan, kemitraan dan koperasi. Perusahaan adalah organisasi yang modalnya dibentuk oleh para pendiri. Masing-masing dari mereka memiliki bagian tertentu di properti. Ini termasuk kemitraan saham gabungan dan perseroan terbatas. Koperasi adalah organisasi yang diciptakan oleh asosiasi sukarela warga.
Perbedaan antara semua jenis badan hukum ini bukanlah apakah mereka dapat membeli apartemen, tetapi pada tingkat tanggung jawabnya. Misalnya, seorang pengusaha individu (IP) tidak membedakan antara sumber daya keuangan pribadi dan perusahaan. Jika dia dituntut, maka pengusaha perorangan bertanggung jawab atas kewajiban dengan semua hartanya. Pemilik LLC atau JSC memiliki keuangan pribadi dan perusahaan yang merupakan uang yang berbeda. Dalam hal klaim terhadap LLC atau JSC, pengusaha tidak dapat dirampas hartanya untuk melunasi hutang.
Bagaimana penjualnya
Cara paling umum untuk membeli apartemen adalah dari perorangan. Dalam hal ini, pemilik dapat ditunjukkan oleh satu orang atau satu keluarga. Dalam kasus kedua, apartemen merupakan saham yang dimiliki oleh anggota keluarga tersebut. Seluruh apartemen atau sebagiannya bisa dijual.
Keuntungan membeli properti dari perorangan adalah pembeli memahami apa inti dari transaksi itu dan apa risiko yang dibawanya. Proses mendapatkan pinjaman untuk membeli real estat dari seorang individu juga sederhana.
Terkadang individu membeli real estat untuk menginvestasikan «dana tambahan» dan menerima penghasilan dari menyewa apartemen. Cara tersebut dinilai lebih menguntungkan ketimbang menyimpan dana di deposito di bank. Jika situasinya berubah dan uang dibutuhkan, maka apartemen seperti itu dijual.
Kemitraan bisnis dibuat oleh dua orang atau lebih. Bentuk perusahaan ini memungkinkan teman atau kolega mengumpulkan keuangan mereka untuk membeli properti yang lebih besar. Misalnya, hotel mini atau beberapa apartemen yang disewakan sebagai «kantor yang tenang». Diyakini bahwa pembelian real estat oleh individu dari kemitraan bisnis membawa lebih banyak risiko bagi pembeli. Mitra dapat bertengkar, kemudian tanpa disadari pembeli dapat ditarik ke dalam tuntutan hukum karena ketidaksepakatan salah satu mitra dengan hasil transaksi.
Pengembang, sebagai badan hukum, dapat berupa kemitraan saham gabungan atau perseroan terbatas. Ini adalah cara paling populer kedua untuk membeli real estat. Pengembang berinteraksi dengan klien berdasarkan perjanjian penyertaan modal atau perjanjian jual beli jika apartemen dijual di gedung yang sudah dioperasikan. JSC atau LLC lain juga dapat menjual apartemen yang sebelumnya mereka beli untuk tujuan investasi.
Jika LLC membeli apartemen, maka itu menjadi aset perusahaan. Dengan demikian, itu terdaftar di neraca. Untuk menjual aset, persetujuan harus dicatat secara tertulis. Sebagai contoh,
- risalah rapat pemegang saham;
- risalah rapat para pendiri.
Kemudian perusahaan menemukan pembeli dan menjual apartemen kepadanya berdasarkan perjanjian jual beli. Pengalihan kepemilikan terdaftar di Rosreestr. Pembeli membayar harga apartemen ke rekening penjual. Perlu diingat bahwa penjual bukanlah pemilik perusahaan Ivanov I.I., melainkan perusahaan itu sendiri yang dimiliki oleh Ivanov. Oleh karena itu, dalam dokumen di paragraf «Penjual» disebutkan nama organisasi yang menjual apartemen tersebut. Setelah melakukan pembayaran dan pendaftaran real estat dari LLC kepada pembeli, para pihak menandatangani akta penerimaan dan pengalihan real estat.
Risiko yang terkait dengan membeli apartemen dari LLC
Di Rusia, badan hukum harus terdaftar dalam Daftar Badan Hukum Negara Bersatu (Pasal 48 KUH Perdata Federasi Rusia). Oleh karena itu, pembeli harus memastikan bahwa perusahaan tersebut benar-benar terdaftar dan melakukan kegiatan keuangan.
Biasanya pembeli ditakuti oleh saat-saat seperti memeriksa keuangan organisasi. Tapi itu lebih mudah daripada yang terlihat. Perusahaan konstruksi menerbitkan izin rumah di situs web mereka, serta informasi tentang modal dasar dan laporan aktivitas keuangan. Lihat baris «Laba / rugi untuk periode pelaporan». Hasil negatif atau nol seharusnya mengkhawatirkan. Ini berarti bahwa perusahaan telah mengajukan kebangkrutan atau akan segera. Dan kemudian kreditor akan mulai menganalisis transaksi penjualan aset dan mengembalikannya melalui pengadilan untuk melunasi hutang badan hukum. Membeli real estat dari LLC dalam hal ini tidak sepadan.
Cara membeli apartemen dari badan hukum
Jika penjual adalah pengembang, maka:
- Anda perlu memformalkan properti dengan perjanjian penyertaan modal jika apartemen dibeli pada tahap konstruksi. Para pihak mengadakan perjanjian. Dana pembeli (pemegang saham) ditransfer ke rekening pengembang. Ketika rumah selesai dan dioperasikan, para pihak menandatangani akta penerimaan dan pemindahan apartemen dan dokumen diserahkan untuk pendaftaran ke Rosreestr.
- Transaksi tersebut dibuat dengan kontrak untuk penjualan real estat, jika rumah tersebut dioperasikan. Setelah berakhirnya kontrak dan pembayaran, dokumen ditransfer untuk pendaftaran transfer kepemilikan.
Jika apartemen tidak dijual oleh pengembang, prosesnya diformalkan dengan kontrak penjualan. Namun, penting bagi pembeli untuk mengingat bahwa apartemen adalah aset perusahaan, artinya dimiliki bersama oleh pendiri atau pemegang saham. Tidak adanya dokumen yang mengonfirmasi persetujuan semua pemilik atas penjualan membuat transaksi tersebut ilegal.
Hak perusahaan untuk memiliki apartemen diperiksa dengan kutipan dari daftar. Ini adalah dokumen yang dapat diminta oleh orang Rusia mana pun untuk memastikan bahwa penjual memiliki hak untuk membuang properti tersebut. Jika perusahaan mengklaim memiliki hak berdasarkan perjanjian DDU, berarti apartemen tersebut belum ada. Dan pembeli hanya diberi hak untuk menerimanya setelah bangunan selesai dibangun oleh pengembang.
Daftar dokumen yang diperlukan
Penjual harus memiliki:
- kutipan terkini dari Daftar Badan Hukum Negara Kesatuan (Unified Register of Legal Entities);
- salinan piagam perusahaan;
- risalah rapat para pendiri di mana keputusan untuk menjual aset dibuat;
- dokumen yang menegaskan kepemilikan perusahaan atas real estat;
- dibuat perjanjian jual beli.
Jika penjualan tidak dinegosiasikan oleh direktur perusahaan, maka orang tersebut harus memiliki dokumen yang menegaskan haknya untuk melakukan transaksi. Ini adalah perintah untuk perusahaan atau kutipan dari uraian tugas, yang mencantumkan tindakan yang dapat dilakukan oleh pejabat, serta surat kuasa untuk hak membuat perjanjian dan menandatangani dokumen atas nama perusahaan.
Menurut Seni. 30 dari KUH Perdata Federasi Rusia, kontrak tersebut harus menunjukkan:
- subjek kontrak (lebih disukai deskripsi lengkap tentang apartemen, termasuk tidak hanya alamat dan area, tetapi juga deskripsi tentang apa yang ada di dalam ruangan);
- rincian pihak-pihak yang bertransaksi;
- harga.
Jika pembeli tidak yakin akan memahami seluk-beluk membuat kontrak sendiri, maka dia dapat menghubungi pengacara real estat untuk menghindari masalah setelah transaksi.
Perangkap kontrak penjualan
Setiap transaksi jual beli apartemen memiliki pro dan kontra. Penting untuk memahami seluk-beluknya. Ada banyak istilah yang ditafsirkan oleh pembeli dan undang-undang secara berbeda.
Misalnya, kontrak penjualan dapat menyatakan bahwa apartemen dijual «sebagaimana adanya». Seseorang menyiratkan bahwa kita berbicara tentang keadaan fisik objek: adanya komunikasi, dekorasi dinding dan lantai, keberadaan bola lampu atau furnitur. Tetapi konsep hukumnya lebih luas. «Apa adanya» berarti apartemen dijual dengan segala beban hukum, jika ada. Itu. di bawah real estat, perusahaan penjual dapat mengambil pinjaman dan sekarang kemungkinan tempat tinggal Anda dijaminkan ke bank. Dengan menandatangani, pembeli setuju untuk membelinya dengan pembebanan yang ada.
Karena itu, lakukan uji tuntas. Pastikan untuk mengunjungi properti untuk dijual. Cobalah menilai kondisinya, serta periksa kemurnian hukum transaksi sebelum menyetujui dan menandatangani dokumen.
Anda dapat membaca artikelnya di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-u-yuridicheskogo-lica-plyusy-i-minusy-sdelki/