Bisakah orang asing membeli apartemen di Rusia?


Pembelian real estat di Rusia oleh bukan penduduk sering menimbulkan banyak keraguan, dan juga disertai dengan beberapa kesalahpahaman umum tentang transaksi semacam itu di pasar. Faktanya, bagian-bagian undang-undang yang mengatur masalah perumahan dan transaksi terkait praktis tidak membedakan peserta berdasarkan kewarganegaraannya. Dengan kata lain, orang asing mungkin membeli rumah di negara kita, tetapi perjanjian semacam itu memiliki karakteristiknya sendiri.

Pembatasan penjualan real estat kepada bukan penduduk

Transaksi real estat dengan bukan penduduk, atau lebih tepatnya prosedur penyelesaiannya, serta berbagai batasan, diatur secara hukum dalam peraturan yang relevan. Dengan demikian, tata cara pelaksanaan operasi yang melibatkan warga negara lain diatur oleh Pasal 62 Ayat 3 Konstitusi Federasi Rusia.

Menurut norma yang diterima, sebagian besar pembatasan menyangkut akuisisi bidang tanah dan, pada tingkat yang lebih rendah, apartemen, rumah, atau jenis real estat lainnya. Untuk orang asing, operasi dengan bidang tanah di wilayah yang berbatasan langsung dengan perbatasan negara bagian Federasi Rusia dilarang. Pada saat yang sama, pembatasan tersebut berlaku untuk semua plot tanpa kecuali, terlepas dari tujuan ekonominya. Daftar wilayah tersebut ditetapkan dalam Keputusan Presiden Nomor 26 tanggal 9 Januari 2011. Larangan penjualan real estat semacam itu berlaku tidak hanya untuk individu, tetapi juga untuk perusahaan dan organisasi asing, serta orang tanpa kewarganegaraan.

Paragraf terpisah 261-FZ tanggal 8 November 2007 menetapkan pembatasan operasi perdagangan dengan tanah pertanian, serta unit tidak bergerak individu yang terletak di dekat pelabuhan dan objek serupa lainnya.

Akuisisi real estat di Rusia oleh warga negara asing juga dibatasi oleh undang-undang yang menetapkan prosedur penjualan tanah di wilayah landas kontinen, dan seperangkat aturan tentang kepemilikan subsoil.

Penting! Mulai musim semi 2022, pembeli dan investor dari negara-negara yang tidak mendukung kondisi diplomatik atau persahabatan untuk sementara akan memiliki persyaratan khusus untuk pembelian real estat. Izin untuk transaksi semacam itu dapat diperoleh oleh mereka hanya setelah keputusan komisi pemerintah yang terpisah dan verifikasi mendalam. Namun, kami tidak berbicara tentang larangan total transaksi real estat untuk warga negara tersebut.

Dokumen untuk membeli apartemen oleh orang asing

PrEP dengan warga negara asing dibuat dan dilaksanakan sesuai dengan undang-undang saat ini. Persyaratan khusus diajukan hanya untuk dokumen yang diperlukan untuk keberhasilan berlakunya perjanjian. Untuk menyelesaikan transaksi, Anda memerlukan:

  • Paspor negara kewarganegaraan.
  • Terjemahan paspor dengan notaris. Jika dokumen semacam itu dibuat dan disahkan di negara bagian asal peserta dalam transaksi, diperlukan apostille untuk itu — tanda keaslian surat resmi yang diterima secara umum.
  • Sebuah dokumen yang menurutnya bukan penduduk berada di wilayah Federasi Rusia dengan alasan yang ditentukan oleh hukum. Konfirmasi tersebut dapat berupa:

— visa dengan masa berlaku yang tidak lengkap, termasuk visa turis;

— kartu migrasi;

— izin resmi untuk tinggal sementara di Federasi Rusia;

— tempat tinggal.

  • Persetujuan pasangan, jika pihak yang bertransaksi dalam pernikahan terdaftar, diterjemahkan ke dalam bahasa Rusia dan disertifikasi, seperti paspor.

Banyak keraguan dan pendapat keliru muncul ketika sampai pada alasan tinggal secara legal di negara pembeli apartemen — warga negara asing. Nyatanya, baik jenis dokumen yang melegitimasi kehadirannya di wilayah Federasi Rusia, maupun masa berlakunya tidak memengaruhi kemungkinan melakukan transaksi real estat. Dengan kata lain, jika bukan penduduk membeli rumah, dia bebas untuk segera meninggalkan negara itu — ini sama sekali tidak akan mempengaruhi kekuatan hukum kontrak.

Pengecualian kecil hanyalah persyaratan untuk tinggal sementara. Undang-undang menetapkan bahwa warga negara dari negara bagian lain memiliki hak untuk tinggal di Federasi Rusia tanpa mengeluarkan visa, dengan total 90 hari dalam 180 hari. Dalam kasus di mana persyaratan ini dilanggar, orang tersebut akan dilarang memasuki negara tersebut. Namun, aturan ini hanya berlaku untuk bukan penduduk sendiri — kontrak penjualan tidak akan dibatalkan jika salah satu pihak melanggar undang-undang imigrasi.

Bagaimana kontrak penjualan untuk warga negara asing dibuat?

Pembelian rumah oleh orang asing di Rusia dilakukan dengan menyusun kontrak penjualan, semua data, amandemen, dan tambahan yang dibuat berdasarkan kesepakatan bersama. Atas permintaan, perjanjian asli dapat dibuat dalam bahasa Rusia dan dalam dua bahasa, termasuk bahasa asli pembeli — semuanya tergantung pada perjanjian awal.

Jika transaksi jual beli terjadi dengan partisipasi warga negara asing yang tidak bisa berbahasa Rusia dengan baik atau tidak berbicara sama sekali, kehadiran seorang juru bahasa akan diperlukan atas persetujuannya, serta selama persiapan kontrak. . Tidak setiap orang dapat bertindak seperti itu — hanya spesialis bersertifikat yang cocok, yang datanya, yang menunjukkan profesi dan pekerjaan yang dilakukan, selanjutnya akan dimasukkan dalam perjanjian.

Kehadiran pembeli — warga negara bagian lain — di semua tahap transaksi adalah opsional. Baginya, aturan yang sama berlaku untuk warga negara Rusia — wali amanat dapat menandatangani perjanjian, menyusun dokumen lain terkait transaksi, dan membuat perjanjian lisan. Jika orang tersebut mewakili pembeli pada awalnya, seorang juru bahasa tidak diperlukan saat menandatangani kontrak penjualan.

Surat kuasa harus diaktakan dan ditulis dalam bahasa Rusia. Jika dibuat di wilayah negara bagian lain, diperlukan terjemahan resminya, serta konfirmasi — apostille. Dalam kasus ketika surat kuasa sudah dikeluarkan di Rusia, surat-surat semacam itu tidak diperlukan — cukup tanda tangan dan stempel notaris.

Warga negara asing dapat membeli real estat tidak hanya dari pemiliknya, tetapi juga dari pengembang dengan membuat perjanjian partisipasi ekuitas. Prosedur ini tidak berbeda dengan prosedur serupa yang tersedia untuk warga negara Federasi Rusia.

Pajak apa yang dikenakan warga negara asing saat membeli rumah?

Pajak atas pembelian real estat oleh bukan penduduk di Rusia mencakup dua jenis: atas properti dan laba. Taksiran tingkat bunga saat menghitung pajak properti tidak berbeda dengan yang di mana warga Rusia melakukan pembayaran setiap tahun. Bergantung pada karakteristik properti, itu harus dari 0,2% dari nilai kadaster properti, tetapi tidak melebihi 2%. Untuk real estat komersial, jumlah pajaknya lebih tinggi, tetapi juga tidak dinaikkan secara khusus untuk orang asing.

Dalam hal pajak penghasilan yang dibayarkan setelah penjualan real estat, situasinya sedikit berbeda, dan sama sekali tidak berpihak pada bukan penduduk. Faktanya, menurut peraturan saat ini, tarif pajak bunga atas penghasilan bagi orang asing adalah dari 20% dari jumlah transaksi. Hal ini dilakukan untuk melindungi pasar real estat dari pengaruh eksternal yang signifikan dan untuk memungkinkan investor domestik, serta orang lain yang terlibat dalam penjualan properti tempat tinggal, untuk mendapatkan keuntungan dari transaksi sejak awal.

Itu harus diingat! Pengurangan properti, yang memungkinkan pengembalian sebagian pajak yang sebelumnya dibayarkan ke anggaran saat membeli rumah, hanya dapat diterima oleh warga negara Federasi Rusia. Untuk orang asing, pengurangan pajak tidak tersedia.

Apakah real estat memberi keuntungan bagi orang asing?

Pendaftaran real estat oleh warga negara asing di properti tidak memberi mereka keuntungan apa pun dibandingkan orang-orang yang tidak memiliki real estat di Federasi Rusia. Artinya, fakta akuisisi semacam itu sama sekali tidak memengaruhi masa tinggal resmi atau penerimaan izin tinggal. Terlepas dari kenyataan bahwa beberapa orang secara keliru percaya bahwa memiliki perumahan sendiri memudahkan orang asing untuk tinggal di negara tersebut secara legal, ini tidak benar.

Pelaksanaan kontrak dan tindakan terkait juga tidak berbeda dalam persyaratan preferensial untuk penduduk — perkiraan biaya seluruh prosedur jual beli akan dikenakan biaya dengan jumlah yang sama seperti untuk warga negara Rusia. Satu-satunya perbedaan adalah kebutuhan untuk menggunakan layanan juru bahasa, yang juga memerlukan biaya tertentu.

Warga negara asing tidak dibebaskan dari pembayaran pajak properti, yang jumlahnya tetap ditetapkan dengan jelas, baik untuk penduduk Federasi Rusia maupun bukan penduduk. Transaksi real estat biasa juga tidak akan menghasilkan pendapatan yang signifikan karena pajak penghasilan yang meningkat.

Pendapat keliru bahwa kehadiran real estat sendiri menyebabkan situasi khusus tertentu bagi orang asing berasal dari fakta bahwa negara bagian tertentu memang memberikan kelonggaran dalam membatasi tinggalnya non-penduduk di negara tersebut. Di Federasi Rusia, aturan seperti itu tidak berfungsi — kewarganegaraan atau izin tinggal hanya dapat diperoleh sesuai dengan standar, dan bukan prosedur yang disederhanakan.

Sebaliknya, beberapa nuansa transaksi real estate bisa sangat merugikan warga negara asing, misalnya mereka yang ingin membeli rumah dengan KPR. Syarat utama untuk memberikan pinjaman di sebagian besar bank adalah kewarganegaraan Federasi Rusia, dan hanya sedikit dari mereka yang siap memberikan pinjaman kepada orang asing. Selain itu, jika perusahaan keuangan menyetujui pinjaman semacam itu, Anda tidak boleh mengandalkan suku bunga rendah dan kondisi menguntungkan lainnya.

Risiko bagi bukan penduduk saat membeli rumah

Terlepas dari kesederhanaan prosedurnya, penting untuk mengetahui risiko apa yang mungkin dihadapi orang asing saat membeli apartemen dalam proses memperoleh rumah. Sebagai aturan, penyelesaian transaksi merupakan masalah yang sangat khas dalam hal ini, terutama jika dilakukan melalui transfer antar bank, salah satunya asing. Ini karena fakta bahwa negara bagian yang berbeda memiliki prosedur pembayaran yang berbeda, dan terkadang butuh waktu untuk menemukan kompromi.

Jika tidak, bahaya yang menunggu warga negara lain di pasar real estat tetap sama dengan rekan senegaranya. Yang pertama adalah masalah kepemilikan. Risiko ini hanya dapat dihilangkan sepenuhnya dengan membeli rumah dari perusahaan konstruksi berdasarkan perjanjian ekuitas.

Jika properti dibeli di pasar sekunder, sangat diinginkan untuk melakukan semua tahapan penting dari transaksi dengan partisipasi notaris. Tentunya hal ini akan menimbulkan biaya tambahan, namun kedepannya akan menjamin tidak adanya klaim dari pihak ketiga.

Risiko kedua bagi bukan penduduk, terlepas dari keamanan prosedur pembelian perumahan primer, terkait dengannya. Mungkin sulit bagi seseorang yang tidak terlalu memahami kekhasan pasar real estat di negara tertentu untuk memilih pengembang yang tepat. Tidak semua orang asing mengetahui informasi apa yang perlu diperiksa dan dokumen apa yang harus diminta dari perusahaan konstruksi untuk melakukan pembelian yang berhasil.

Kasus ketika pemegang ekuitas tidak menunggu apartemennya tidak jarang terjadi pada sesama warga negara kita saat ini. Mereka terutama terkait dengan kebangkrutan pengembang, serta alasan serupa lainnya. Dengan tingkat kemungkinan yang tinggi, bahaya seperti itu dapat dihindari jika Anda mendekati pilihan perusahaan konstruksi secara seimbang dan teliti.

Pembelian real estat perumahan atau komersial, serta sebidang tanah yang cocok untuk orang asing tidak menimbulkan kesulitan — bukan penduduk adalah peserta yang sama di pasar real estat seperti warga negara Rusia. Selain itu, prosedur pembelian rumah oleh pembeli tersebut tidak dibebani oleh batasan tertentu, kenaikan pajak, dan pembayaran komisi yang digelembungkan. Pada saat yang sama, kehadiran real estat mereka sendiri tidak memberikan hak dan manfaat tambahan kepada orang asing.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/mojet-li-inostranec-kupit-kvartiru-v-rossii/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *