Biaya perumahan di Sochi pada tahun 2022 belum sepenuhnya mengalami perubahan yang diperkirakan pada akhir tahun lalu. Pertama-tama, hal ini disebabkan oleh penurunan jumlah investor, baik dari kalangan profesional maupun pembeli biasa. Selama enam bulan terakhir, permintaan real estat di kota resor ini telah menurun drastis. Alasan fenomena ini tidak hanya bersifat politik dan ekonomi, tetapi juga bergantung pada beberapa aspek lain yang melekat pada pasar real estat Sochi yang unik.
Spesifikasi harga dalam beberapa tahun terakhir
Jauh sebelum kota diumumkan sebagai ibu kota Olimpiade, grafik biaya rata-rata per meter persegi di Sochi meningkat secara signifikan. Kawasan ini telah mulai aktif mempersiapkan infrastruktur untuk menerima peningkatan jumlah wisatawan: pembangunan fasilitas baru dan perbaikan fasilitas lama.
Pandemi yang dimulai pada tahun 2020, yang menutup perbatasan dan membuat liburan musim panas hanya tersedia di negara bagiannya sendiri, juga membuat penyesuaian tersendiri. Keuntungan dari perumahan sendiri di kota resor selama periode ini sangat dihargai, akibatnya popularitas real estat Sochi, dan setelah itu biayanya, meningkat secara signifikan.
Setelah karantina dicabut, isu liburan ke luar negeri kembali diperparah akibat krisis yang merebak pada akhir Februari lalu. Prospek musim liburan di salah satu kawasan domestik menjadi lebih disukai dari segi aksesibilitas dan keamanan. Sehubungan dengan itu, pada musim semi tahun 2022 terjadi kenaikan harga apartemen di Sochi yang mencapai puncaknya pada bulan April dan hampir berhenti pada bulan-bulan berikutnya. Dalam banyak hal, proses ini dikaitkan dengan depresiasi tajam mata uang nasional, dan sebagian — dengan ketidakpastian bagaimana pasar perumahan di pantai Laut Hitam akan bereaksi terhadap berbagai sanksi.
Jika kita menampilkan dinamika harga pasar real estat Sochi dalam angka, maka mulai April 2021 hingga akhir April 2022, harga perumahan baru di ibu kota resor di wilayah tersebut telah naik hampir 32%. Adapun perumahan sekunder, biayanya telah meningkat lebih — sebesar 34,5%. Jadi, di tengah musim semi, yang ditandai dengan puncak ketidakseimbangan ekonomi, kenaikan harga real estat di Sochi tercermin dari fakta bahwa harga rata-rata per meter persegi adalah 279 dan 240 ribu rubel untuk primer dan perumahan sekunder, masing-masing.
Analisis pasar real estat di Sochi 2022: faktor pengaruh utama
Jika pada tahun-tahun sebelumnya statistik pertumbuhan pasar real estat di Sochi menunjukkan angka yang lebih tinggi daripada di ibu kota, maka pada kuartal kedua tahun 2022 proses ini berhenti. Penjelasan pertama yang terlintas dalam pikiran adalah peningkatan nilai marjinal, dan itu tidak jauh dari kebenaran. Pada titik harga tertentu, membeli rumah menjadi tidak menguntungkan, sehingga perhatian investor tertuju ke objek dan kawasan lain.
Namun, harga yang telah mencapai batas atas bukanlah satu-satunya faktor yang mengatur kekhasan pasar Sochi. Ada indikator lain yang sama pentingnya yang secara langsung memengaruhi pembentukan harga apartemen dan rumah pribadi di Sochi.
Tren di pasar primer
Seperti yang diperlihatkan analitik, real estat di Sochi, terutama segmen utamanya, saat ini berada pada tahap penurunan volume yang nyata. Faktor pertama dan paling sederhana yang menyebabkan penurunan tersebut adalah penghapusan dari penjualan beberapa properti yang belum selesai. Konstruksi mereka berlanjut, namun penjualan apartemen ditangguhkan sampai suku bunga utama stabil dan dipahami bagaimana pasar akan berfungsi lebih jauh.
Statistik adalah yang pertama bereaksi terhadap peristiwa semacam itu. Misalnya, akhir tahun lalu, jumlah apartemen yang dijual berfluktuasi sekitar 5.000. Pada pertengahan musim semi 2022, jumlah itu turun menjadi 3.000. Dengan demikian, harga rata-rata meter persegi juga menurun.
Faktor kedua lebih jelas, terutama bergantung pada faktor internal dan mencirikan kekhasan pasar lokal. Selain itu, ini secara langsung memengaruhi data statistik — penghapusan dari penjualan atau pembukaan untuk pembelian kompleks perumahan yang relatif kecil dapat menggeser data secara signifikan dan menyebabkan perubahan lain dalam biaya rata-rata perumahan.
Dalam hal ini, kita berbicara tentang larangan pembangunan gedung tempat tinggal baru, yang mulai berlaku pada musim panas 2021. Alasannya adalah kekurangan akut bidang tanah untuk konstruksi, yang menyebabkan kenaikan harga yang cepat. Juga, undang-undang serupa diadopsi untuk memerangi pembangunan kota yang kacau agar lebih harmonis dan aman.
Seperti yang diperlihatkan oleh praktik, hingga saat ini, sebagian besar transaksi yang berkaitan dengan perumahan primer dilakukan dengan cara pengalihan hak. Artinya, beberapa pembeli yang aktif membeli rumah di Sochi memutuskan untuk menjualnya pada tahun 2022. Namun, fenomena ini membuktikan poin penting lainnya: real estat baru, yang dapat dibeli langsung dari pengembang, saat ini tidak sedang dibangun.
Permintaan real estat
Tinjauan umum tentang keadaan pasar real estat di Sochi menunjukkan bahwa permintaan akan perumahan baru-baru ini menurun secara nyata. Tentu saja, hal ini terutama disebabkan oleh harga yang telah mencapai maksimumnya dan belum turun ke tingkat yang terjangkau oleh sebagian besar warga. Selain itu, kenaikan suku bunga musim semi membuat takut banyak pembeli yang ingin membeli real estat dengan hipotek. Sekarang tarifnya tetap pada level yang lebih rendah, tetapi ini berdampak kecil pada tingkat permintaan, terutama untuk Sochi.
Hingga saat ini, harga rata-rata per meter persegi ruang hidup bervariasi dari 300 hingga 400 ribu rubel. Indikator-indikator ini tidak berlaku untuk real estat mewah, tetapi hanya mencirikan perumahan plus-kenyamanan. Jumlah seperti itu jelas tak tertahankan bagi sebagian besar pembeli, oleh karena itu, sampai turun ke tingkat tertentu, seseorang tidak boleh mengandalkan peningkatan permintaan.
Pada saat yang sama, juga tidak perlu berharap pengembang akan menurunkan harganya. Karena sekarang kita berbicara tentang keberadaan objek, yang pembangunannya dimulai pada paruh pertama tahun 2021, sebelum larangan diberlakukan, perusahaan konstruksi telah sepenuhnya menyelesaikan rencana penjualan apartemen mereka. Jadi, saat ini orang dapat mengamati stagnasi tertentu di pasar: jumlah transaksi, dibandingkan dengan awal musim semi, telah berlipat ganda, tetapi data ini masih kalah dengan angka tahun-tahun sebelumnya lebih dari dua setengah waktu.
Stagnasi di pasar real estat perumahan sekunder di Sochi bahkan lebih terasa. Akibatnya, hal itu pasti mempengaruhi segmen utama dan secara signifikan mengurangi jumlah properti yang terjual. Jika proses ini berlanjut tanpa terkendali, aktivitas pembeli dapat kembali turun ke level minimum.
Menurunnya minat investor
Minat investor pada real estat di kota resor selalu tinggi, terlepas dari berapa harga apartemen di Sochi. Saat ini agak menurun, tetapi pernyataan ini tidak berlaku untuk semua kategori orang yang mencari uang dengan membeli rumah.
Jenis investor paling sederhana, yang mendapatkan keuntungan dengan mengakuisisi apartemen yang sedang dibangun dan kemudian menjualnya kembali, telah melambat pada tahun 2022. Tidak perlu mencari alasan global di sini — dengan penurunan volume konstruksi, jumlah investasi pasti akan berkurang. Selain itu, biaya perumahan memiliki pengaruh besar terhadap kemampuan untuk mendapatkan keuntungan dari penjualan perumahan. Karena sekarang terlalu tinggi, selain itu, indikator permintaan tidak berada pada level tertinggi, banyak orang menganggap berinvestasi dalam pembelian gedung baru di Sochi berisiko.
Jenis investor lain, pendapatan sewa, masih aktif, tetapi secara bertahap mulai lebih memperhatikan real estat di kota resor asing. Harga Sochi saat ini hanya terjangkau untuk perusahaan investasi besar. Adapun orang biasa, sebagian besar dari mereka membeli apartemen bukan untuk mendapatkan uang, tetapi untuk melindungi tabungan mereka dari inflasi.
Prakiraan harga real estat di Sochi pada tahun 2022
Karena harga apartemen di Sochi tidak turun selama musim panas, semakin tidak ada gunanya mengharapkan harga turun di musim gugur. Selain itu, para ahli memperkirakan bahwa pada kuartal terakhir tahun ini, ketika jeda musim panas tradisional berakhir, mereka akan tumbuh lebih banyak lagi.
Alasan utama untuk ini adalah perkiraan penurunan suku bunga hipotek. Kondisi pinjaman perumahan yang terjangkau akan mengarah pada fakta bahwa peningkatan permintaan perumahan akan menyebabkan peningkatan biayanya.
Juga, orang tidak boleh lupa bahwa jenis real estat yang terpisah — elit — tidak kehilangan permintaan, meskipun terjadi krisis atau fluktuasi ekonomi lainnya. Karena dianggap sebagai salah satu komponen pasar real estat, ia juga berpartisipasi dalam penetapan harga dan merupakan jenis penstabilnya. Persentase perumahan elit di Sochi sangat tinggi, karena mahalnya harga tanah, pembangunan fasilitas anggaran yang lebih banyak tidak selalu dapat dibenarkan. Artinya, pengaruh penetapan harga dari segmen real estat ini menjadi lebih nyata.
Di antara semua kota di Rusia, Sochi memimpin dalam hal biaya meter persegi, bahkan di atas Moskow. Menurut para ahli, akhir musim panas dan awal musim gugur adalah waktu terbaik untuk membeli apartemen di tepi pantai dengan harga saat ini. Saat ini, ada penawaran di pasar seharga 250 ribu rubel per meter persegi, yang jauh lebih rendah dari rata-rata. Saat permintaan mulai meningkat, opsi ini akan dijual terlebih dahulu.
Asli: https://qayli.com/journal/stoimost-kvadratnogo-metra-v-sochi-v-2022-godu/