Bagaimana tidak menjadi scammer

Wawancara khusus dengan pakar real estat tentang pembelian apartemen dalam konstruksi bersama, FZ-214, dan bagaimana rekening escrow akan membantu Anda.

Dengan membeli real estat di rumah yang sedang dibangun, investor memahami bahwa dia membeli janji pengembang untuk membangun rumah tersebut, tetapi bukan jaminan bahwa janji tersebut akan ditepati. Menurut Stroykontrol, saat ini di Moskow saja terdapat lebih dari 150 pengembang yang bangkrut. Sekarang pekerjaan pembuatan sedang dilakukan, di mana informasi tentang situs konstruksi yang ditinggalkan di Rusia akan diposting. Agar tidak kehilangan uang dalam jumlah besar, Anda harus dapat memilih pengembang dengan benar, membuat kontrak, dan berinvestasi dalam proyek yang andal.

Vitaly Rusakov. Makelar di bidang real estate dalam dan luar negeri. Di pasar selama lebih dari 10 tahun. Vitaly Rusakov. Makelar di bidang real estate dalam dan luar negeri. Di pasar selama lebih dari 10 tahun.

Pakar real estat Vitaly Rusakov telah berurusan dengan transaksi di Rusia dan luar negeri sejak 2008. Dia berbicara tentang seluk-beluk kasus, aspek hukum transaksi, jebakan dan langkah-langkah untuk memperoleh apartemen di rumah yang sedang dibangun. Dalam artikel tersebut Anda juga akan menemukan tambahan dan klarifikasi dari pakar hukum Oksana Vasilyeva, Associate Professor dari Departemen Regulasi Hukum Kegiatan Ekonomi Universitas Keuangan di bawah Pemerintah Federasi Rusia.

Mari kita pahami konsep dasarnya

Hari ini, pengembang menunjukkan di situs web mereka bahwa rumah mereka sedang dibangun sesuai dengan Hukum Federal-214. Vitaly, beri tahu kami undang-undang federal macam apa ini dan mengapa itu diperlukan?

Undang-Undang Federal FZ No. 214 «Tentang Konstruksi Bersama» adalah tindakan legislatif yang ditujukan terutama untuk melindungi hak-hak pemegang ekuitas (sebagaimana dikandung oleh legislator) yang mengambil bagian dengan uang mereka dalam pembangunan fasilitas tempat tinggal — bangunan apartemen (kompleks perumahan) dan townhouse. Undang-undang tersebut belum berlaku untuk pembangunan perumahan individu.

Tujuan utama dari undang-undang ini adalah untuk memastikan bahwa perusahaan — pengembang (developer) secara ketat memenuhi kewajibannya kepada klien — pemegang ekuitas. Mereka tidak mengizinkan pelanggaran tenggat waktu untuk mengoperasikan rumah, hak warga negara yang mempercayakan uang mereka untuk membangun rumah.

Pada 1 Juli 2014, alat transaksi seperti escrow account muncul, dan mulai tahun ini, perusahaan konstruksi mulai memperkenalkannya ke dalam sistem pembayaran. Apa itu dan jaminan apa yang mereka berikan kepada investor?

Escrow — akun dalam arti yang digunakan dalam Undang-Undang Federal No. 214 — ini adalah rekening bank khusus tempat perusahaan pengembang menyimpan semua uang klien — pemegang ekuitas yang diperlukan untuk pembangunan pembangunan perumahan. Escrow — akun dibuka kuncinya saat apartemen diserahkan kepada pemiliknya.

Amandemen dibuat untuk undang-undang tentang konstruksi bersama. Mulai 1 Juli 2019, developer diwajibkan untuk melakukan transaksi di escrow account. Aturan tersebut tidak berlaku untuk proyek konstruksi yang sudah dimulai pada Juli 2019 yang saat itu sudah lebih dari 30% siap. Saat ini, di separuh wilayah Rusia, 90% transaksi sudah diproses melalui rekening escrow.

Bagaimana nilai real estat berubah setelah perusahaan beralih ke rekening escrow? Bagaimana hal ini mempengaruhi harga apartemen?

Sejak diperkenalkannya ketentuan baru Undang-Undang Federal No. 214 tentang kewajiban perusahaan pengembang untuk mencadangkan uang pelanggan di rekening escrow, biaya rata-rata apartemen di Federasi Rusia (menurut portal Domofond) telah meningkat sebesar 4% (data untuk 71 kota di Federasi Rusia). Namun, banyak ahli sepakat bahwa pengenalan standar dalam bentuk escrow account tidak akan berdampak signifikan terhadap harga gedung baru. Sebaliknya, diasumsikan bahwa sistem seperti itu dapat mengurangi biaya konstruksi, karena persaingan yang semakin ketat di antara perusahaan besar — pengembang yang tetap berada di pasar.

Apa itu DDU dan mengapa perjanjian ini perlu dibuat?

DDU adalah bentuk perjanjian penyertaan modal yang dibuat antara pengembang perusahaan dan klien-investor (pemegang saham). Menurut ketentuan perjanjian ini, pemegang saham mentransfer uang kepada perusahaan pengembang untuk pembangunan rumah dan memperoleh apartemen yang layak di dalamnya dalam waktu yang disepakati dan dengan kualitas yang sesuai. Pengembang, pada gilirannya, menyanggupi dan menjamin penyediaan properti berdasarkan ketentuan kontrak dalam kepemilikan klien-pemegang saham.

Kekhususan utama DDU adalah bahwa pemegang ekuitas menjadi pemilik sebenarnya dari bagian konstruksi (hak atas bagian dari objek) sejak awal pembangunan rumah. Di satu sisi, ini merupakan keuntungan, di sisi lain ada risiko bahwa perusahaan pengembang dapat bangkrut sebelum konstruksi selesai dan / atau tidak memenuhi kewajibannya.

Periksa

Langkah apa yang perlu Anda ambil untuk mengatur pembelian apartemen yang sedang dibangun dengan kompeten? Beri tahu kami ke mana Anda harus pergi dari saat memilih apartemen hingga menerima kunci.

Di sini Anda dapat menentukan beberapa langkah atau tahapan.

Langkah pertama .Konklusi kesepakatan dengan pengembang. Setelah klien-investor memilih area yang dia butuhkan, mempelajari dengan cermat (menggunakan Internet, pendapat pribadi, dan informasi «orang dalam») semua data tentang pengembang perusahaan, tenggat waktu penyelesaian objek dan nuansa lain dari suatu kompleks perumahan, saatnya tiba untuk memilih bentuk penandatanganan kontrak. Mungkin ada 3 opsi di sini:

  1. Kesimpulan dengan perusahaan konstruksi DDU. Terkadang pengembang mungkin menawarkan untuk membuat kesepakatan tentang penjualan awal properti (belum benar-benar dibangun) alih-alih DDU. Secara formal, ini merupakan pelanggaran hukum, karena penjual tidak dapat menerima uang untuk barang yang tidak diserahkannya kepada pembeli. Opsi seperti itu harus dihindari dan lebih baik mencari pengembang baru.
  2. Penutupan perjanjian pengalihan atau pengalihan hak klaim. Terkadang, alih-alih perusahaan pengembang resmi, bukan pembangunnya sendiri yang terlibat dalam penjualan apartemen yang sedang dibangun atau diselesaikan, melainkan perusahaan kontraktornya. Ada risiko jika terjadi perbedaan pendapat tentang kualitas rumah, Anda bisa menjadi peserta berbagai litigasi. Kontrak, jika disimpulkan, harus didaftarkan.
  3. Kesepakatan disimpulkan langsung dengan koperasi konstruksi perumahan. Prosedur ini dilakukan tanpa registrasi, namun tetap dianggap legal.

Tahap kedua. Ketika rumah yang sudah jadi mulai beroperasi, saatnya untuk menandatangani akta penerimaan dan pemindahan tempat. Perlu diingat di sini bahwa 3 bulan dapat berlalu di antara kedua peristiwa ini (menurut standar Undang-Undang Federal No. 214). Sampai saat ini, pengembang harus sepenuhnya menyiapkan semua dokumen untuk tempat di BTI, — koordinasi perencanaan dan komunikasi teknik, dokumen pendaftaran kadaster, dll. Segera setelah pengembang menyiapkan semuanya, akta tersebut ditandatangani.

Pada saat yang sama, segera sebelum penandatanganan, klien — pemegang saham harus memeriksa tidak hanya kepatuhan apartemen dengan semua persyaratan yang dinyatakan dalam kontrak (kualitas, penyelesaian, ketersediaan komunikasi), tetapi juga struktur eksternal — tangga, balkon, kanopi teras, dll.

Langkah ketiga. Ketika tindakan penerimaan dan pemindahan apartemen ditandatangani, dan pengembang telah menyerahkan kunci apartemen baru, utilitas akan mulai mengirimkan tanda terima untuk layanan. Menurut undang-undang, mereka harus dibayar hanya jika ada perusahaan pengelola (perusahaan pengelola) yang sesuai yang mewakili kepentingan pemilik apartemen di MKD [Gedung Apartemen]. Hingga saat ini, semua biaya untuk membayar tagihan listrik dan layanan ditanggung langsung oleh perusahaan pengembang. Kadang-kadang mereka melakukan trik dan menawarkan untuk membayar tagihan listrik saat menandatangani tindakan — penerimaan apartemen kepada pemiliknya. Anda tidak perlu melakukan ini.

Langkah empat. Dianjurkan untuk pindah ke rumah yang dibeli, mengangkut peralatan dan melakukan perbaikan, dan terutama pembangunan kembali, hanya setelah menerima sertifikat kepemilikan properti. Tanpa itu, BTI atau perwakilan inspektorat perumahan berhak memeriksa apartemen tersebut. Jika mereka menemukan ketidaksesuaian dengan rencana awal tempat tersebut, mereka berhak menuntut pemilik untuk memperbaiki perubahan tersebut dan bahkan diwajibkan untuk membayar denda yang cukup besar.

Langkah lima. Pada tahap akhir, klien — pemegang saham memiliki sertifikat kepemilikan apartemen di tangannya (ekstrak dari USRN, disertifikasi dengan cap, biru, «segel basah» dari otoritas Rosreestr). Setelah itu, Anda dapat memulai proses pendaftaran atau registrasi di tempat tinggal di departemen Layanan Migrasi Federal untuk kota, wilayah, atau distrik.

Oksana Vasilyeva. Associate Professor dari Departemen Regulasi Hukum Kegiatan Ekonomi Universitas Keuangan di bawah Pemerintah Federasi Rusia Oksana Vasilyeva. Associate Professor dari Departemen Regulasi Hukum Kegiatan Ekonomi Universitas Keuangan di bawah Pemerintah Federasi Rusia

“Untuk membuat perjanjian DDU, perlu memeriksa izin dari pengembang, izin membangun rumah yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah dan rencana pembangunan . Ini adalah dokumen dasar yang diperlukan untuk membangun rumah. Anda juga perlu mengunjungi situs web pengembang dan menganalisis keberhasilannya di masa lalu. Apakah dia menyerahkan rumah sebelumnya, ulasan pemegang ekuitas sebelumnya. Cek di website FSSP apakah sedang dilakukan proses penegakan hukum terhadapnya.

Jika pengembang tidak menyerahkan apartemen tepat waktu, maka pemegang saham berhak menuntut akrual penalti. Untuk menghindari hal ini, pengembang memaksakan klien mereka untuk menandatangani perjanjian tambahan tentang penundaan pengiriman perumahan. Jangan menandatanganinya , karena hak untuk memulihkan kompensasi atas keterlambatan menghilang. Tahanan DDU harus diperiksa di Rosreestr untuk menghindari penipuan.

Penting, dokumen apa yang perlu Anda persiapkan untuk membuat perjanjian, dan dokumen mana yang harus diperiksa dengan perusahaan penjual untuk membuat kesepakatan yang berhasil untuk membeli apartemen dengan saham?

Untuk menyusun perjanjian DDU dengan perusahaan pengembang, klien-investor perlu memiliki dokumen seperti:

  • paspor sipil warga negara Federasi Rusia, di mana hak kepemilikan akan dikeluarkan, orang yang akan menandatangani DDU
  • keterangan pihak yang membuat perjanjian
  • jika perumahan dibeli dengan hipotek, maka salinan perjanjian dengan bank yang diaktakan, diperlukan polis asuransi untuk pinjaman hipotek.

Dari pihak perusahaan pengembang, semua klien tanpa kecuali — pemegang ekuitas harus diberikan dokumen seperti deklarasi proyek, rencana kadaster, perjanjian DDU, rencana objek, keputusan administrasi kota tentang alokasi lahan, sertifikat kepemilikan pengembang atas sebidang tanah, serta izin mendirikan bangunan.

Apakah layak mencari bantuan dari organisasi? Siapa yang lebih baik untuk dipilih dalam kasus ini: makelar swasta, agen real estat, atau pengacara?

Seperti yang diperlihatkan oleh praktik Rusia, sebagian besar objek sewaan di gedung baru atau kompleks perumahan jarang dilakukan tanpa mengklarifikasi hubungan dengan pengembang, persyaratan untuk menghilangkan kekurangan, penundaan komisioning, dll. Tidak setiap warga negara Federasi Rusia mengetahui semua seluk-beluk hukum dan aspek praktis yang terkait dengan masalah ini. Secara umum, disarankan untuk menghubungi perusahaan real estate atau agen swasta.

  • Pertama, mereka memiliki basis data yang luas dari hampir semua objek, membangun perusahaan. Mereka mengenal pasar ini dan pesertanya «dari dalam».
  • Kedua, agen penjual sangat berhati-hati dengan reputasi mereka di pasar sebagai agen yang bonafide. Paling tidak, ada baiknya mengharapkan semacam sikap tidak jujur ​​\u200b\u200bdari mereka, meskipun ada pengecualian.
  • Ketiga, perusahaan real estat, agensi, dan agen penjual swasta memiliki layanan hukum dan / atau pelatihan pribadi yang baik. Mereka kompeten dalam inovasi undang-undang yang berkaitan dengan hubungan antara pengembang dan klien mereka. Mereka dapat menyelamatkan klien, uangnya, dari transaksi yang disalahpahami dan berisiko.

Batuan bawah air

Bagaimana cara mengurangi kemungkinan jatuh ke jajaran investor real estat yang ditipu? Dengan tanda apa perusahaan yang tidak bermoral dapat dihitung sebelumnya?

Cara utama untuk menghindari (walaupun tanpa jaminan 100%) masalah dengan pengembang adalah:

  1. Pilih perusahaan dengan hati-hati. Cari tahu tentang reputasinya di pasar, objek apa yang disewakan, masalah apa yang dimiliki klien pada saat yang sama. Untuk melakukan ini, sekarang ada banyak peluang mulai dari menentukan peringkatnya dalam daftar perusahaan — pengembang wilayah, kota hingga meneliti informasi di jaringan, publik, dan obrolan tentang siapa dan bagaimana menangani proyek ini atau itu.
  2. Sebagai pilihan, Anda dapat menggunakan praktik seperti itu untuk mengetahui apakah bank tertentu memberikan hipotek untuk kompleks perumahan tertentu. Jika bank ragu, kemungkinan besar mereka tahu lebih banyak tentang pengembang seperti itu, proyeknya dan tidak mau mengambil risiko.

Oksana Vasilyeva. Associate Professor dari Departemen Regulasi Hukum Kegiatan Ekonomi Universitas Keuangan di bawah Pemerintah Federasi Rusia Oksana Vasilyeva. Associate Professor dari Departemen Regulasi Hukum Kegiatan Ekonomi Universitas Keuangan di bawah Pemerintah Federasi Rusia

“Agar tidak masuk dalam jajaran pemegang saham yang tertipu, perlu dilakukan pengecekan secara hati-hati kepada developer (lisensi, izin bangunan, denah rumah yang sedang dibangun, review klien sebelumnya, pengalaman menyewa rumah, dll.), disusun olehnya di DDU. Kontrak harus berisi data tentang tanggal pengiriman rumah, perincian, asuransi kewajiban pengembang, fitur tata letak dan garansi lima tahun untuk apartemen dan garansi tiga tahun untuk peralatan teknik.

Jika perusahaan bangkrut tanpa menyelesaikan rumah, apa yang harus dilakukan pemegang saham? Apakah mereka dapat melindungi rekening escrow dalam kasus ini? Apa yang harus dilakukan jika pengembang menyelesaikan apartemen, tetapi ternyata kualitasnya lebih rendah dari yang disebutkan?

Namun, jika, terlepas dari semua tindakan pencegahan yang diambil, fakta kebangkrutan (kebangkrutan) perusahaan pengembang telah terjadi, maka klien pemegang saham memiliki 3 pilihan tindakan:

  1. Pengakhiran DDU dan pengembalian dana dari escrow account. Ini adalah skenario yang paling optimis.
  2. Pencantuman klaim untuk pengalihan objek konstruksi bersama dalam daftar klaim peserta konstruksi saat membentuk daftar kreditur tahap kedua setelah keputusan pengadilan arbitrase tentang penunjukan wali pailit atas kebangkrutan penggugat .
  3. Pengakuan kepemilikan objek konstruksi bersama, jika rumah dioperasikan.

Biasanya, semua tindakan ini, serta penyelesaian perselisihan tentang kualitas pembangunan, diselesaikan melalui pengadilan arbitrase di lokasi properti. Ini bukanlah tugas yang mudah dan perlu dianggarkan untuk biaya konsultasi pengacara dan spesialis dalam menyelesaikan perselisihan tersebut.

Dolevka diperlukan dan menguntungkan?

Keuntungan dan kerugian apa yang Anda lihat dalam membeli apartemen yang sedang dibangun?

Keuntungan utamanya adalah ketika menyelesaikan DDU pada tahap awal konstruksi, Anda bisa mendapatkan apartemen dengan biaya lebih rendah (maksimum — 30-40% lebih rendah dari harga pasar) daripada objek serupa yang dijual di pasar terbuka.

Kelemahan utama adalah tidak adanya jaminan penuh bahwa perusahaan pengembang akan sepenuhnya memenuhi kewajibannya kepada pelanggan — pemegang saham.

Selain itu, ada banyak keadaan force majeure, seperti jatuhnya nilai tukar rubel, bencana ekonomi dan ulah manusia yang tidak dapat diprediksi sebelumnya oleh siapa pun. Risiko ini hampir sama dibagi oleh pengembang dan klien mereka.

Berdasarkan pengalaman kerja Anda, beri tahu saya, apakah biaya apartemen bergantung pada musim? Apakah ini mitos umum atau adakah kebenaran dalam hipotesis?

Pasar real estat adalah salah satu yang paling lembam, paling tidak tunduk pada fluktuasi musiman. Bagaimanapun, di garis lintang sedang di bagian Eropa dari wilayah Federasi Rusia. Kadang-kadang menunjukkan beberapa fluktuasi harga sepanjang tahun.

Biasanya, penurunan aktivitas pasar diamati selama liburan musim panas (Juni-Agustus). Banyak pembeli menunda keputusan membeli sampai mereka kembali dari liburan. Beberapa mengharapkan harga turun sedikit selama musim panas hingga musim gugur. Biasanya, variasi musiman ini jarang melampaui kisaran 1%-2%.

Pertama-tama, pasar real estat, terutama pembangunan primer, dipengaruhi oleh tingkat bunga (pinjaman) Bank Sentral Federasi Rusia dan tingkat inflasi. Daya beli pelanggan potensial dan tingkat biaya dan pengeluaran perusahaan konstruksi dan kontraktornya bergantung pada parameter utama ini.

Dan terakhir — dalam kasus apa lebih baik meninggalkan ide membeli apartemen yang sedang dibangun demi membeli yang sudah jadi?

Tidak banyak situasi seperti itu dan biasanya keputusan seperti itu dibuat dalam kasus:

1. Jika ada semua alasan obyektif untuk meyakini bahwa perusahaan pengembang mengalami kesulitan keuangan yang serius.

2. Jika ada prasyarat karena inflasi, pertumbuhan nilai tukar mata uang nasional, bahan bangunan, jasa kontraktor konstruksi akan naik harganya. Pengembang kemudian, dengan satu atau lain cara, memasukkan semua biaya ini ke dalam harga apartemen yang sedang dibangun. Pilihannya sangat tidak menyenangkan ketika sebuah apartemen di gedung baru dibeli dengan hasil akhir yang «kasar». Tidak ada lagi cukup uang untuk melakukan renovasi. Misalnya karena harga bahan finishing dan bangunan impor yang beberapa kali “melonjak”.

3. Dalam hal rencana induk pembangunan perumahan suatu daerah, suatu tempat tertentu di dalam kota, tiba-tiba menyediakan pembangunan fasilitas industri, direncanakan opsi titik, pembangunan kompak, dll. perkebunan dapat memperumit masalah. Maka lebih baik memilih opsi yang lebih cocok di pasar sekunder, tanpa «kejutan» yang tidak menyenangkan di masa depan.

Pada titik ini, wawancara berakhir. Jadi, kami memahami apa itu konstruksi bersama, undang-undang legislatif apa yang mengatur industri ini, dan tahapan apa yang perlu Anda lalui untuk mendapatkan apartemen yang didambakan dengan aman tanpa tertipu oleh penipu.

Daftar periksa «Bagaimana tidak menjadi pemegang saham yang tertipu»

  • Pelajari dengan cermat sejarah perusahaan: cari informasi tentang reputasinya di pasar, objek apa yang sudah dipesan, apakah ada keluhan dari pelanggan.
  • Cari tahu apakah bank populer menyediakan hipotek untuk kompleks perumahan tertentu. Bank tidak akan bekerja sama dengan perusahaan yang mencurigakan, karena dengan membuat perjanjian dengan pengembang yang meragukan, mereka mempertaruhkan reputasi dan dana mereka.
  • Periksa dokumen: lisensi, izin bangunan, denah rumah yang sedang dibangun, ulasan, perjanjian ekuitas.
  • Periksa apakah perjanjian DDU harus berisi data tentang tanggal pengiriman rumah, perincian, asuransi kewajiban pengembang, fitur tata letak, jaminan untuk apartemen dan peralatan teknik.
  • Jika pengembang masih bangkrut, hentikan DDU dan Anda akan menerima uang kembali dari rekening escrow. Jika pengembang akan mencegah penghentian, hubungi pengadilan arbitrase.

Duganova Anastasia. Penulis artikel tersebut adalah Duganova Anastasia. Penulis artikel

SUMBER: https://qayli.com/journal/kak-ne-stat-obmanutym-dolshchikom/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *