Bagaimana cara menjual saham di apartemen?

Properti yang sama dapat memiliki beberapa pemilik sekaligus. Jenis properti ini disebut bersama, dan bagian dari perumahan yang memiliki pemilik berbeda masing-masing disebut saham.

Apakah mungkin menjual bagian apartemen secara legal, bahkan jika bagian lain dari ruang hidup tidak diasingkan? Jawaban atas pertanyaan ini adalah afirmatif, karena saham adalah properti yang persis sama, dan pemilik memiliki hak untuk menggunakan dan membuangnya, termasuk menjualnya.

Apa itu bagian di apartemen?

Bagian, sebagaimana telah disebutkan, adalah bagian dari satu properti, yang seluruhnya dimiliki oleh pemilik yang terpisah. Ketika istilah kepemilikan bersama digunakan dalam kaitannya dengan real estat, akan sulit untuk menentukan parameter fisik properti yang menjadi hak masing-masing pemilik.

Dengan kata lain, bagian dapat diindikasikan sebagai persentase dari unit properti, tetapi tidak mungkin untuk menentukan dengan tepat meter persegi mana yang menjadi milik satu atau pemegang saham lainnya. Pertanyaan di mana ruang tinggal untuk setiap pemilik diputuskan dengan kesepakatan bersama dan tidak diatur secara hukum dengan cara apa pun.

Penting untuk membedakan antara milik bersama, yaitu milik bersama dari milik bersama. Dalam kasus kedua, semua pemilik juga memiliki hak yang sama untuk membuang real estat, tetapi bagian mereka tidak ditentukan. Tidak mungkin menjual setengah dari apartemen oleh salah satu pemilik dalam situasi seperti itu, karena ini sama saja dengan menjual hak milik, dan transaksi semacam ini tidak diatur oleh undang-undang.

Dengan kepemilikan bersama, masing-masing pemilik tahu persis berapa ukuran properti yang dimilikinya: setengah, sepertiga, dua pertiga, dst. Menjual sebagian real estat dalam situasi ini sangat mungkin dilakukan.

Apa sahamnya?

Sekilas pengertian harta bersama itu sederhana dan lugas. Namun, tata cara penjualan saham di sebuah apartemen bisa menimbulkan banyak kesulitan, salah satunya adalah berbagai jenis kepemilikan fraksional.

Merupakan kebiasaan untuk membedakan dua jenis: bagian ideal dan alami. Ini adalah cita-cita yang dicirikan oleh indikasi yang jelas tentang ukuran properti, yang diajukan dalam pecahan atau persentase. Sangat sulit untuk menemukan pembeli untuk bagian seperti itu di apartemen — kamar terpisah tidak ditugaskan padanya, akibatnya semua bangunan tempat tinggal tetap menjadi milik bersama, dan semua pemilik memiliki hak untuk menggunakannya secara teratur. .

Bagian alami, yang juga disebut bagian yang dialokasikan, lebih spesifik. Inti dari alokasi bagian properti semacam itu terletak pada kenyataan bahwa satu atau beberapa kamar diberikan kepada pemegang bagian ini, lebih jarang — sejumlah meter persegi tertentu. Namun, ia tidak kehilangan hak untuk menggunakan tempat umum.

Alokasi dalam bentuk natura lebih cocok untuk rumah pribadi daripada apartemen. Menurut persyaratan tertentu, untuk pendaftaran saham alami, diperlukan jalan keluar terpisah dari tempat yang hanya ditempati oleh pemilik tersebut. Agak sulit untuk menerapkannya dalam praktik, oleh karena itu persyaratan seperti itu sering diabaikan, terutama jika masalah penyelesaian hubungan antar pemilik menjadi agenda.

Lebih atau kurang menguntungkan untuk menjual bagian di apartemen hanya jika dialokasikan dalam bentuk natura. Ini terutama menyangkut penjualan properti kepada pihak ketiga, yang tidak dilakukan dalam semua kasus. Faktanya adalah bahwa pemegang saham bersama memiliki hak pembelian utama. Dalam transaksi semacam itu, yang dilakukan antara kerabat dekat, jenis penentuan bagian, sebagai suatu peraturan, tidak menjadi masalah.

Memiliki bagian ideal dengan ukuran yang ditentukan dengan jelas, pemilik dapat meningkatkannya seiring waktu. Kesempatan seperti itu diberikan kepadanya melalui investasi rutin dan signifikan yang memperbaiki kondisi apartemen. Perbaikan kondisi kehidupan harus berhubungan langsung dengan real estat dan menjadi bagian integral darinya, misalnya memasang jendela kaca ganda baru, memperbaiki balkon, dll. Jika sebelumnya pemilik memiliki, katakanlah, 50% dari properti, maka setelah tindakan tersebut dia dapat mengandalkan peningkatan angka ini menjadi 55%.

Dalam kasus apa seseorang dapat menjadi pemilik saham?

Pemilik dapat menerima dan membagi sahamnya baik atas kehendak sendiri maupun sendiri-sendiri, sesuai dengan undang-undang. Kasus pertama terjadi saat membeli apartemen bersama, di mana pemiliknya menyetujui pembagian saham terlebih dahulu. Yang kedua adalah ketika jumlah dan ukuran saham ditentukan oleh orang lain, misalnya pewaris, yang darinya harta itu berpindah ke tangan orang lain.

Jika tidak, prosedur untuk memperoleh hak untuk memiliki bagian dari real estat tidak berbeda dengan situasi di mana pemilik menjadi satu-satunya pemilik perumahan. Anda bisa mendapatkan bagian dengan:

• Warisan. Perkembangan ini paling umum terjadi ketika real estat didistribusikan di antara beberapa ahli waris pada saat yang bersamaan. Jika pewaris tidak menunjukkan kondisi lain dalam surat wasiat, pengadilan dapat mengatur hak milik pemilik baru.
• Keinginan orang tua. Bahkan semasa hidupnya, orang tua bisa mengalokasikan saham di apartemen atau rumah kepada anak-anaknya. Alokasi ini wajib dalam beberapa kasus, misalnya saat rumah dibeli dengan modal bersalin. Dengan pembelian seperti itu, sahamnya dibagikan kepada semua anggota keluarga, dan tidak mungkin lagi menentukan ukurannya sendiri — ini dilakukan oleh pemerintah kota setempat.
• Perpisahan dalam pernikahan. Apartemen yang dimiliki bersama dapat dibagi menjadi saham tidak hanya selama pembubaran perkawinan, tetapi juga atas permintaan pasangan. Penjualan saham di apartemen — kepemilikan bersama pada prinsipnya tidak mungkin, karena jenis kepemilikan ini tidak mengatur adanya saham. Jika perumahan dibagi, salah satu pemilik mendapat kesempatan untuk menjual bagiannya.
• pembelian bersama. Bagi banyak orang, terutama kaum muda, membeli sendiri perumahan menjadi tugas keuangan yang berat. Dalam hal ini, partisipasi orang lain, seperti orang tua, yang mampu menambah jumlah yang hilang, dapat membantu. Contoh ini adalah yang paling umum saat membeli properti bersama. Hak milik menurut perjanjian itu dibagi-bagi dengan saham.
• Privatisasi. Ketika real estat dialihkan dari kepemilikan kota menjadi kepemilikan pribadi, semua penyewa terdaftar dapat menerima hak kepemilikan atau menolaknya. Dalam kebanyakan kasus, prosedur privatisasi dilakukan secara paralel dengan pembagian ruang hidup menjadi bagian-bagian.

Apakah mungkin menjual saham di apartemen?

Anda dapat menjual apartemen dengan saham secara keseluruhan atau sebagian. Tidak mungkin melakukan ini tanpa sepengetahuan pemilik lain — transaksi semacam itu selanjutnya dapat dinyatakan tidak sah oleh pengadilan.

Baris pertama yang membeli sebidang real estat adalah pemilik lainnya, dan hanya setelah mereka menolak untuk membeli saham, Anda dapat menawarkannya kepada pembeli lain. Secara hukum, pemilik berkewajiban untuk memberi tahu pemegang saham tentang keinginannya dengan menetapkan harga tertentu. Selain itu, jika terjadi penolakan, ia tidak berhak menjual sebagian propertinya kepada pihak ketiga dengan biaya yang lebih rendah.

Banyak situasi kontroversial dan sulit muncul ketika sebuah apartemen dijual, salah satu pemegang sahamnya adalah anak di bawah umur. Prosedur ini membutuhkan partisipasi otoritas perwalian dan perwalian, yang sangat enggan untuk memenuhi transaksi tersebut. Biasanya, dalam kasus seperti itu, penjualan bukan hanya satu atau dua saham, tetapi seluruh apartemen muncul, tetapi bahkan sejumlah batasan diberlakukan pada keseluruhan proses.

Menyusun kontrak untuk penjualan saham atau seluruh apartemen yang sebagian dimiliki oleh seorang anak hanya mungkin setelah memberinya perumahan baru, kualitasnya tidak lebih buruk, dengan alokasi bagian baru, tidak kurang dari yang sebelumnya.

Bagaimanapun, semua transaksi mengenai real estat bersama harus diselesaikan dengan kesepakatan bersama dan didaftarkan sesuai dengan hukum yang berlaku. Anda dapat menjual bagian tanpa notaris ketika pemilik lain juga menjual bagian apartemennya, sedangkan penjualan dilakukan berdasarkan satu perjanjian.

Inovasi dalam undang-undang memungkinkan untuk dilakukan tanpa pendaftaran notaris, tetapi tidak dalam kasus di mana suatu saham dijual terpisah dari yang lain. Jika pemilik rumah lain tidak berpartisipasi dalam transaksi tersebut, tetapi hanya memberikan persetujuannya, diperlukan tanda tangan notaris pada dokumen tersebut. Ini juga berlaku untuk situasi di mana, dengan penjualan semua saham secara bersamaan, perjanjian terpisah dibuat atas nama masing-masing pemegang ekuitas.

Berapa bagian apartemen yang tidak bisa dijual?

Sangat mungkin untuk menjual apartemen yang memiliki dua pemilik atau lebih tanpa persetujuan mereka, jika syarat utamanya terpenuhi — untuk memberi tahu mereka sebelumnya. Mengabaikan pemberitahuan dari pihak pemegang saham bersama akan disamakan dengan penolakan jika ada fakta menerima pesan tersebut. Kesulitan bisa muncul hanya ketika lokasi pemegang saham tidak diketahui. Dalam situasi seperti itu, terdapat risiko bahwa transaksi tersebut tidak akan didaftarkan oleh otoritas pengatur negara.

Sejalan dengan ini, ada kasus lain yang dapat mengganggu operasi saham. Anda tidak akan dapat menjual bagian apartemen Anda jika:

• persetujuan perwalian dan perwalian untuk transaksi real estat, yang terdakwanya masih di bawah umur, belum diterima;
• apartemen yang digadaikan berada di bawah tanggungan bank, dan lembaga keuangan tidak memberikan izin untuk pemindahtanganan saham;
• pemilik apartemen sudah menikah, sedangkan perumahan dibeli dengan dana bersama — dalam hal ini, tanpa persetujuan dari pasangan kedua, pengadilan dapat melarang penjualan apartemen atau bahkan pembagian di dalamnya jika telah terjadi pembagian properti;
• saham dianggap tidak signifikan.

Poin terakhir perlu klarifikasi. Secara teoritis, setiap pemilik dapat membagi bagiannya menjadi beberapa komponen dan menjualnya tidak seluruhnya, tetapi sebagian. Untuk beberapa waktu, proses ini tidak cukup diatur oleh undang-undang, yang menyebabkan terpecahnya beberapa bagian menjadi bagian-bagian yang sangat sedikit.

Sampai saat ini, ada standar yang membatasi, yang menurutnya seseorang tidak dapat memiliki bagian jika ukurannya dalam meter persegi kurang dari 8 meter persegi. m Ini adalah angka minimum, yang berbeda tergantung pada wilayah negara. Misalnya, di Moskow luasnya 10 meter persegi. m, dan di kota-kota lain bisa mencapai 15 sq. m.

Pembatasan dibuat atas dasar bahwa bagian tidak dapat dianggap sebagai bagian dari apartemen yang tidak dapat diubah menjadi kamar terpisah. Di sisi lain, transaksi pembelian saham yang tidak sesuai dengan standar ini sering dilakukan semata-mata untuk mendapatkan pendaftaran. Mereka tidak termasuk dalam definisi pendaftaran fiktif, tetapi sebenarnya sesuai dengan itu.

Dengan cara yang sama, pembagian seluruh apartemen menjadi saham dibatasi. Jika menurut standar hanya dibagi menjadi dua bagian, maka tidak akan memiliki tiga pemilik.

Cara menjual sebagian apartemen: petunjuk langkah demi langkah

Anda dapat mengatur penjualan apartemen dengan saham dengan benar jika Anda dengan hati-hati mematuhi semua persyaratan hukum untuk transaksi semacam itu. Proses tersebut mencakup beberapa tahapan persiapan dan pengorganisasian, yang harus berganti-ganti dalam urutan tertentu.

Langkah 1. Beri tahu pemilik lain

Ciri-ciri transaksi penjualan saham apartemen dengan beberapa pemilik adalah mereka memiliki hak prioritas untuk membeli bagian perumahan ini. Pemberitahuan tertulis dapat dibuat dalam bentuk apa pun, tetapi pastikan untuk menyertakan informasi berikut di dalamnya:

• uraian tentang harta yang dialihkan;
• nilai penuh saham yang akan dijual;
• tata cara melakukan perhitungan;
• sifat dan waktu pengalihan harta.

Harga real estat sangat penting, karena dalam situasi ini menjadi salah satu tanda niat jujur ​​penjual.

Jika pemegang bunga menolak untuk membeli dan penjual memutuskan untuk beralih ke pihak ketiga, dia harus menjual properti dengan harga yang sama seperti yang tertera dalam pemberitahuan. Jika tidak, pendaftaran kontrak untuk penjualan saham akan ditolak. Jika harga turun karena alasan obyektif, prosedur pemberitahuan harus diulangi, jadi lebih baik tentukan biaya akhir terlebih dahulu.

Ada tiga cara untuk menyampaikan pemberitahuan kepada pemilik bersama: secara langsung, melalui surat tercatat, atau melalui notaris. Dalam kasus pertama, Anda perlu membuat dua salinan dokumen, salah satunya tetap menjadi milik penjual dengan tanggal, tanda tangan, dan inisial pemilik lainnya, yang mengonfirmasi tanda terima. Dengan surat terdaftar, tanda terima pos akan berfungsi sebagai konfirmasi tersebut.

Rekan pemilik diberi waktu satu bulan untuk membuat keputusan. Jika dia tidak berniat untuk melakukan pembelian, dia harus menulis penolakan, yang kemudian harus disahkan oleh notaris. Tanpa dokumen ini, Rosreestr tidak akan dapat mendaftarkan transaksi di masa mendatang.

Langkah 2. Temukan pembeli

Penjualan properti bersama kepada pihak ketiga hanya dimungkinkan setelah penolakan pemegang saham, tetapi ini tidak berarti bahwa pencarian harus dimulai tidak lebih awal dari satu bulan setelah pemberitahuan diajukan. Biasanya penjual dengan tingkat kepastian yang tinggi mengetahui terlebih dahulu apakah pemilik bersama akan memperoleh sebagian dari perumahan tersebut atau tidak. Bagaimanapun, agar tidak menunda penjualan, Anda dapat mengumumkannya terlebih dahulu.

Semua jenis sumber daya gratis sangat cocok untuk ini, dan dalam kasus yang sangat sulit, Anda dapat meminta dukungan dari makelar barang tak bergerak. Harga, yang, sebagaimana telah disebutkan, sangat penting, harus ditunjukkan sedini mungkin, setelah mempelajari pasar real estat dan memutuskan biaya objektif meter persegi.

Langkah 3. Siapkan dokumen

Menjual apartemen, jika memiliki beberapa pemilik, praktis tidak berbeda dengan transaksi real estat biasa. Di sini, dengan cara yang sama, Anda perlu memeriksa apakah ada hutang untuk pembayaran perumahan dan layanan komunal atau jenis beban keuangan lainnya di alamat ini, dan kemudian memberikan paket lengkap dokumen kepada pembeli. Itu termasuk:

• kartu identitas, dalam hal ini paspor, yang diperlukan untuk pendaftaran negara atas transaksi tersebut;
• kutipan dari USRN dengan indikasi yang tepat tentang ukuran saham yang akan berfungsi sebagai dokumen kepemilikan, atau sertifikat kepemilikan;
• surat-surat yang mengonfirmasi akuisisi kepemilikan: kontrak penjualan, sumbangan, surat wasiat atau dokumen privatisasi;
• kutipan dari paspor kadaster apartemen, termasuk karakteristik teknis utamanya;
• rencana teknis dari BTI, tidak termasuk pembangunan kembali ilegal atau konfirmasi legalisasi mereka;
• penolakan pemilik lain dari pembelian prioritas atau bukti bahwa pemberitahuan telah diterima oleh mereka, tetapi tetap tidak terjawab dalam waktu satu bulan;
• persetujuan dari otoritas perwalian dan perwalian, jika anak di bawah umur memiliki bagian di apartemen;
• persetujuan bank jika perumahan berada di bawah pinjaman;
• persetujuan dari pasangan kedua untuk penjualan dalam kasus ketika properti dibeli dengan dana bersama.

Langkah 4. Buat kontrak

Saat menjual dua saham dalam satu kontrak, saat apartemen dijual secara keseluruhan, partisipasi notaris tidak diperlukan. Untuk transaksi seperti itu, hanya ada satu syarat — pemiliknya harus cukup umur, sehingga makelar biasa pun dapat membuat perjanjian.

Ketika real estat dijual dalam bentuk saham berdasarkan perjanjian terpisah, undang-undang secara tegas mengatur pendaftaran notaris wajib untuk perjanjian tersebut. Dalam hal ini, lebih baik mempercayakan penyusunan kontrak kepada notaris, karena dokumen semacam itu mungkin mengandung banyak nuansa yang tidak diketahui orang awam.

Untuk persiapan DCP, Anda memerlukan:

• informasi tentang pembeli dan penjual: detail paspor, alamat tempat tinggal dan pendaftaran;
• data tentang objek penjualan: ukuran saham, alamat lokasi properti, nomor kadaster;
• dokumen yang menyatakan hak atas perumahan: kutipan dari USRN atau sertifikat pendaftaran kepemilikan, kontrak penjualan, dll.;
• penolakan tertulis dari pemilik bersama untuk membeli saham atau bukti yang setara dengannya;
• informasi mengenai harga saham yang dijual, serta tata cara pembayaran dan pemindahan kepemilikan;
• tanggal dan tanda tangan para pihak.

Sejalan dengan kontrak, di hadapan notaris, ada baiknya membuat akta penerimaan dan transfer dana atau tanda terima dari pembeli. Mereka dibuat dalam bentuk apa pun, dan tanda tangan serta stempel notaris memberi mereka kekuatan hukum.

Langkah 5. Daftarkan kesepakatan

Pengalihan akhir kepemilikan dalam penjualan properti bersama hanya terjadi setelah transaksi terdaftar di Rosreestr. Ini dapat dilakukan oleh penjual dan pembeli — dasarnya adalah kontrak penjualan yang ditandatangani. Anda dapat mengirimkannya baik di kantor regional atau melalui pusat multifungsi. Semua dokumen diterima secara online, tetapi dalam bentuk pindaian.

Paket dokumen untuk Rosreestr agak lebih kecil:

• paspor pemohon pendaftaran atau paspor kedua belah pihak, jika mereka memutuskan untuk menyerahkannya secara bersama-sama;
• perjanjian jual beli yang disahkan dalam hal satu saham dijual, atau seluruh apartemen dialihkan berdasarkan perjanjian yang berbeda;
• bukti penolakan pemegang ekuitas dari akuisisi utama saham: tanggapan negatif tertulis atau tanda terima pengiriman pemberitahuan;
• dokumen yang menyatakan kepemilikan real estat — kutipan dari USRN.

Makalah yang diserahkan secara pribadi diterima sesuai dengan inventarisasi terhadap tanda terima dari pelaksana penerima. Setelah saham didaftarkan ulang untuk pemilik baru, dia akan menerima pemberitahuan dan pernyataannya sendiri tentang terjadinya hak tersebut.

Fitur penjualan saham apartemen ke pemilik lain

Karena pemilik lain memiliki hak penolakan pertama, mereka harus diberitahu terlebih dahulu tentang penjualan sebagian apartemen. Kadang-kadang, meskipun jarang, muncul situasi di mana beberapa pemegang saham sekaligus menyatakan keinginan untuk memperoleh saham yang dijual. Dalam hal ini, tidak ada aturan urutan apa pun — semuanya diputuskan secara individual.

Pembeli saham di apartemen, yang pada saat yang sama adalah pemiliknya, dapat menyelesaikan masalah ini di antara mereka sendiri, atau mereka dapat menyerahkannya pada kebijaksanaan penjual. Jika ukuran bagiannya di wilayah yang diperkirakan cukup, bagian ini dapat dibagi dan dijual sebagian kepada pemohon. Sayangnya, poin negatif utama dari situasi ini adalah jika penjual secara mandiri menyelesaikan masalah demi satu pemegang saham, pemegang saham kedua dapat mengajukan gugatan untuk menggugat transaksi tersebut. Akibatnya, hal ini dapat menyebabkan litigasi panjang yang tidak perlu.

Perhatian khusus harus diberikan pada kasus di mana bagian tersebut disumbangkan ke pihak ketiga. Dengan perkembangan peristiwa seperti itu, keuntungan pemilik lain atas penerima hibah menghilang, dan pemberi tidak berkewajiban untuk memberi tahu mereka tentang keputusannya. Namun, pemegang ekuitas memiliki hak untuk mengajukan permohonan ke pengadilan dengan klaim untuk mengakui perjanjian donasi sebagai transaksi palsu untuk menghilangkan hak prioritas mereka untuk membeli. Jika hal ini terbukti, perjanjian tersebut akan dibatalkan.

Jika karena alasan tertentu saham tersebut ditarik dari pemiliknya dan disiapkan untuk dilelang, pemegang ekuitas mempertahankan kemungkinan pembelian terlebih dahulu, dan dapat mengetahui tentang fakta penjualan bahkan sebelum lelang resmi dimulai.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-podrobnaya-instrukciya-prodaji-chasti-kvartiry/