Melakukan penilaian nilai pasar properti diperlukan sebelum berbagai jenis transaksi. Jadi, diperlukan sebelum menjual atau membeli rumah, dan hanya diperlukan sebelum mengajukan pinjaman hipotek. Proses ini berisi sejumlah metode khusus yang membantu menentukan nilai properti tertentu.
Apa itu penilaian apartemen?
Penilaian independen atas nilai pasar properti adalah proses penetapan harga pasti dari satu properti tak bergerak. Properti apa pun yang termasuk dalam kategori real estat tunduk pada penilaian: rumah pribadi, apartemen dan kamar, bangunan industri dan komersial, garasi, pondok musim panas, dan bidang tanah.
Penilaian ahli diatur oleh banyak peraturan dan memiliki prosedur yang ditetapkan oleh undang-undang. Hanya penilai berlisensi, yang datanya dimuat dalam daftar khusus, yang berhak menarik kesimpulan tentang penentuan nilai perumahan yang sebenarnya. Selain itu, fungsi dan tugas spesialis tersebut diatur dalam undang-undang tersendiri tentang kegiatan penilaian.
Pakar dalam menetapkan harga pasar sebuah apartemen dapat berupa orang pribadi yang memiliki lisensi dan izin untuk melakukan operasi semacam itu, atau badan hukum — perusahaan yang bergerak di bidang penilaian real estat.
Penting! Penilaian barang bergerak dan tidak bergerak dibayar oleh orang yang berkepentingan untuk melakukan pemeriksaan tersebut. Saat mengajukan pinjaman hipotek, prosedur ini wajib, dan biayanya ditanggung oleh peminjam.
Mengapa Anda membutuhkan penilaian properti?
Penilaian dan penilaian real estat sangat penting untuk banyak transaksi pasar. Situasi paling umum di mana itu diperlukan adalah:
- Pemrosesan hipotek. Agar bank menyetujui pinjaman tersebut, bank perlu mengetahui harga pasti apartemen yang dibeli secara kredit. Pertama, hal ini dilakukan untuk mengecualikan penyalahgunaan dana pinjaman. Kedua, selain pasar, organisasi keuangan juga memperhatikan apa yang disebut nilai likuid perumahan — perkiraan jumlah yang memungkinkan untuk segera menjual real estat yang digadaikan jika terjadi gagal bayar di pihak peminjam.
- Transaksi jual beli. Penting untuk mengevaluasi sebuah apartemen dengan benar sebelum menjualnya untuk menjualnya dengan harga yang valid saat ini. Layanan seorang ahli akan diperlukan jika penjual karena alasan tertentu tidak dapat melakukannya sendiri. Saat membeli rumah, penilaian juga diperlukan — ini berfungsi untuk menghindari penipuan dari pihak pemilik, yang bertindak sebagai penjual dan dapat menetapkan harga yang melambung. Untuk tujuan yang sama, penilaian diterapkan dalam prosedur pertukaran perumahan.
- Proses pengadilan. Di hampir semua litigasi yang berkaitan dengan real estat, salah satu argumennya adalah penilaian objek. Misalnya, dapat dianggap sebagai bukti dalam klaim penipuan dan penetapan harga yang terlalu tinggi oleh penjual. Juga tidak jarang menggunakan pendapat ahli dalam perselisihan di mana salah satu ahli waris berjanji untuk memberikan kompensasi finansial kepada orang lain untuk bagian dari real estat.
- Sumpah. Jika jaminan pinjaman — paling sering hipotek — adalah apartemen yang sudah dimiliki oleh peminjam, bank juga perlu mengevaluasi real estat perumahan. Perlu dipahami berapa banyak uang yang bisa didapat jika objek ditarik untuk hutang dan disiapkan untuk dijual.
- Reorganisasi perusahaan. Penilaian teknis real estat dilakukan ketika perusahaan atau perusahaan mengalami reorganisasi. Prosedur ini berfungsi untuk menghitung secara akurat semua kekayaan badan hukum, termasuk benda tidak bergerak.
Apa saja jenis-jenis penilaian?
Saat menjual atau transaksi lainnya, sebuah apartemen dievaluasi berdasarkan beberapa kriteria utama. Pilihan jenis spesifik mereka bergantung pada tujuan akhir dari transaksi real estat.
Nilai pasar adalah perkiraan jumlah properti yang dapat dijual dalam kondisi pasar bebas saat ini. Penilaian harga pasar adalah jenis keahlian yang paling umum dan digunakan selama penyelesaian transaksi pembelian dan penjualan, serta selama reorganisasi perusahaan. Skemanya sangat sederhana — biaya perumahan diperoleh dengan rata-rata harga beberapa objek lain yang hampir serupa dalam hal teknis dan karakteristik kualitatif lainnya.
Harga likuidasi adalah nilai real estat yang dapat dijual dengan cepat dengan keuntungan maksimal. Paling sering, nilai sisa sebagai indikator terpisah ditetapkan untuk objek yang akan dijadikan jaminan pinjaman. Penilaian ini memperhitungkan periode fluktuasi harga rata-rata yang lebih singkat untuk real estat serupa, dan jumlah akhir penilaian biasanya sekitar 80% dari harga pasar.
Nilai investasi merupakan konsep yang digunakan untuk menilai kelayakan investasi pada objek tertentu. Penilaian pasar real estat dalam hal ini diterapkan pada keseluruhan proyek, misalnya, untuk memahami berapa banyak keuntungan yang akan diterima pemilik tanah dari penyerahan properti yang diperolehnya.
Nilai kadaster adalah harga yang ditetapkan untuk setiap objek individu oleh negara, dengan mempertimbangkan tren harga regional, serta karakteristik teknis individu dari unit tidak bergerak tertentu. Setidaknya setiap lima tahun sekali, penilaian kembali nilai kadaster dilakukan, setelah itu datanya dimasukkan ke dalam daftar negara. Harga kadaster tidak selalu sama dengan harga pasar apartemen atau rumah, tetapi yang terakhir selalu dibentuk dengan mempertimbangkannya.
Selain hal di atas, ada jenis penilaian lain — yang lebih terspesialisasi -. Misalnya, untuk beberapa objek, perkiraan restorasi dapat diterapkan — perhitungan perkiraan biaya pembangunan objek serupa, dengan mempertimbangkan biaya material dan tenaga kerja.
Catatan! Biasanya, dalam berbagai transaksi real estat, yang digunakan adalah penilaian nilai pasar dari objek transaksi. Untuk litigasi yang kompleks, keahlian gabungan paling sering digunakan — kombinasi dari semua pendekatan dalam menentukan harga sebenarnya dari suatu objek.
Metode penilaian
Kebutuhan akan penilaian real estat dan tujuannya telah mengakibatkan munculnya tiga pendekatan utama dalam metode penentuan nilai properti residensial dan komersial. Pendekatan ini sangat efektif dan diatur dengan jelas oleh tindakan legislatif. Ini termasuk:
Metode Perbandingan
Konsep umum dari pendekatan ini adalah bahwa pembeli atau investor potensial tidak akan menginvestasikan lebih banyak uang di objek real estat daripada yang dapat dia belanjakan untuk objek serupa. Artinya, sang ahli akan, pertama-tama, membandingkan produk serupa di pasar real estat.
Dalam praktiknya, metode perbandingan dilakukan sebagai berikut. Penilai menerima beberapa penawaran di pasar untuk perumahan dengan kategori yang sama dan karakteristik teknis yang serupa. Setelah itu, ia menentukan perbedaan karakteristik tersebut, dan kemudian, berdasarkan data yang diperoleh, menyesuaikan harga properti tersebut.
Analisis proposal dilakukan dengan mempertimbangkan periode waktu tertentu, yang memungkinkan untuk melacak dinamika harga dan memprediksinya dalam waktu dekat. Sebagai aturan, itu dari tiga hingga empat bulan.
Metode komparatif membutuhkan pemrosesan sejumlah besar informasi. Untuk menentukan nilai objektif dari perumahan yang dinilai, perlu untuk menganalisis lebih dari satu atau dua objek serupa, serta membuat banyak perhitungan. Terlepas dari kerumitannya, metode ini diakui sebagai yang paling efektif dan andal.
Metode hasil
Metode hasil mengevaluasi apartemen atau real estat lainnya terutama untuk menentukan apakah akan menguntungkan di masa depan. Pendekatan ini digunakan ketika perumahan direncanakan untuk dibeli untuk tujuan investasi, atau pemilik berencana untuk menyewakannya.
Tujuan utama dari metode ini adalah untuk memastikan bahwa pendapatan masa depan dari real estat melebihi biaya untuk memperolehnya. Di antara banyak data lain dalam metode hasil, para ahli juga mempertimbangkan beberapa risiko yang melekat di wilayah tertentu dan yang dapat merugikan objek penilaian di masa mendatang, serta menganalisis apakah objek tersebut akan mengalami depresiasi.
Metode Biaya
Metode ini mencakup prinsip bahwa biaya teoretis untuk membuat properti semacam itu tidak boleh kurang dari biaya untuk membelinya. Dengan kata lain, jika objek yang dipilih lebih murah untuk dibuat daripada dibeli, nilai yang dinyatakan tidak benar.
Sebagai aturan, metode biaya digunakan ketika sebidang tanah yang melekat pada real estat memainkan peran besar dalam penetapan harga, atau mungkin berperan di masa depan. Harga plot ini sudah termasuk dalam perhitungan. Selain itu, penilaian dalam hal ini memperhitungkan tingkat kerusakan bangunan, serta perkiraan biaya pekerjaan restorasi.
Bagaimana penilaian dilakukan?
Berapa lama penilaian real estat berlangsung, serta seberapa akurat hasil yang diberikannya, secara langsung bergantung pada tujuan yang ditetapkan. Berdasarkan metode yang dipilih, dibutuhkan dari beberapa hari hingga beberapa minggu. Misalnya, pemeriksaan untuk menetapkan nilai pasar sebuah apartemen dapat diajukan kepada pelanggan dalam dua hari, sedangkan prosedur yang lebih rumit, termasuk kombinasi beberapa metode, akan memakan waktu dua hingga tiga minggu.
Penilai akan membutuhkan semua informasi mengenai properti yang dibeli atau dijual. Ini termasuk dokumentasi teknis terperinci, paspor kadaster dan kutipan dari USRN. Yang terakhir ini diperlukan agar spesialis dapat mengakses data pemilik perumahan, serta untuk mengetahui apakah ia berada dalam beban apa pun. Untuk mengevaluasi apartemen yang sedang dibangun, dokumen lain mungkin diperlukan, yang daftarnya akan diberikan oleh penilai sendiri — nanti dapat diminta dari pengembang.
Layanan penilai disediakan berdasarkan kontrak dengan dasar yang dapat diganti. Perjanjian tersebut biasanya menentukan ketentuan pekerjaan, serta biayanya. Harga pembentukan nilai pasar real estat bergantung pada wilayahnya dan karakteristik lainnya. Untuk apartemen biasa, biasanya berkisar antara 2-5 ribu rubel.
Selanjutnya, partisipasi pelanggan dalam proses evaluasi berakhir. Spesialis itu sendiri mengumpulkan dan memeriksa semua informasi yang diperlukan, memilih metode penilaian berdasarkan tugas yang ditetapkan. Setelah pekerjaan selesai, ia memberikan laporan terperinci kepada pemilik atau pembeli.
Dokumen ini harus dibuat halaman demi halaman, disertifikasi dengan segel pribadi dan tanda tangan penilai. Selain biaya akhir apartemen, itu harus berisi deskripsi metode yang digunakan, serta formula terperinci yang menetapkan harga pasar dari objek tersebut.
Bisakah saya menilai apartemen untuk dijual sendiri?
Dimungkinkan untuk menentukan biaya apartemen saat menjualnya sendiri hanya dengan metode komparatif. Karena warga negara biasa, tidak seperti penilai berlisensi, tidak memiliki akses ke informasi USRN, perbandingan harus dibuat berdasarkan penawaran dari kategori serupa yang tersedia di pasar.
Analisis harus menjadi opsi area dan tata letak yang serupa, hasil akhir yang serupa, dengan tingkat pengembangan infrastruktur yang sama. Dengan perhitungan sederhana, Anda dapat mengetahui biaya rata-rata satu meter persegi, lalu mengalikannya dengan luas apartemen yang dinilai. Pada saat yang sama, jika ada fluktuasi harga yang nyata di antara rekan-rekan yang dipertimbangkan, lebih baik memperbaikinya sebesar 5-10%.
Penilaian mandiri hanya dimungkinkan untuk transaksi pembelian dan penjualan paling sederhana yang tidak melibatkan dana kredit atau tidak memiliki komplikasi hukum.
Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/kak-opredelit-stoimost-obekta-nedvijimosti/