Bagaimana cara memilih pengembang?

Membeli real estat di gedung baru adalah investasi yang sangat menguntungkan. Keamanannya sangat bergantung pada penentuan awal keandalan pengembang, karena saat membeli rumah, kita berbicara tentang jumlah yang cukup besar. Sayangnya, tidak jarang ketika ditipu, sengaja atau karena kebangkrutan, pemegang ekuitas mencari kompensasi selama bertahun-tahun dan terpaksa menghabiskan waktu dan uang untuk banyak sidang pengadilan.

Biasanya, pemilihan apartemen terdiri dari beberapa tahap berturut-turut. Pertama, pembeli ditentukan dengan pasar primer atau sekunder, kemudian, jika kita berbicara tentang bangunan baru, preferensi diberikan ke area pemukiman tertentu. Setelah itu, opsi untuk berbagai jenis rumah dipertimbangkan, lantai dan jumlah kamar dipilih. Dan yang tak kalah pentingnya, sebagian besar investor bertanya pada diri sendiri pertanyaan: bagaimana memilih pengembang yang tepat di gedung baru?

Situasi masalah dapat muncul karena berbagai alasan. Yang pertama adalah penipuan langsung dari pihak perusahaan satu hari, yang untungnya tidak begitu umum di pasar modern. Yang kedua terkadang dikaitkan dengan pelanggaran hukum dalam desain atau dokumentasi hukum, kurangnya izin yang diperlukan untuk pembangunan atau penggunaan sebidang tanah tertentu. Yang ketiga — pada saat yang sama tidak menyenangkan bagi investor dan pengembang — kebangkrutan terkait dengan krisis keuangan atau kesalahan dalam perhitungan awal.

Pemahaman yang jelas tentang pengembang mana yang dapat dipercaya, pengumpulan awal dari informasi terlengkap tentangnya, dapat meminimalkan semua risiko ini. Apa yang harus menjadi pengembang andal dan apa yang harus Anda perhatikan saat memilih perusahaan yang terlibat dalam pembangunan real estat?

Dokumentasi

Hal pertama yang harus ditanyakan saat memilih rumah masa depan adalah informasi terlengkap terkait dokumentasi teknis dan legal. Untuk perusahaan terkemuka, data ini biasanya tersedia di situs web, atau pengembang dapat memberikannya atas permintaan calon investor. Dokumen-dokumen tersebut termasuk yang berikut:

Informasi tentang perusahaan pengembang

Memiliki TIN atau PSRN dari perusahaan pengembang, yang merupakan informasi publik dan harus tersedia secara bebas di situs webnya, Anda dapat secara mandiri memeriksa perusahaan yang dipilih dengan menerima kutipan dari Daftar Badan Hukum Negara Bersatu. Kutipan ini menunjukkan hal-hal berikut, yang merupakan dokumen konstituen yang mengikat:

• piagam;
• tanda daftar perusahaan;
• sertifikat pendaftaran dengan kantor pajak;
• besarnya modal dasar;
• informasi tentang lisensi terbuka;
• alamat yang sah.

Tentu saja, keberadaan dokumen-dokumen ini belum menjamin keamanan lengkap transaksi di masa mendatang, tetapi dapat memberi tahu banyak hal tentang keterbukaan dan integritas pengembang.

Perhatian khusus harus diberikan untuk mengidentifikasi ketidakkonsistenan tertentu dalam dokumen dengan data yang dinyatakan di situs web perusahaan.

Misalnya, beberapa perusahaan, yang berusaha meningkatkan kredibilitas mereka sendiri dengan mengorbankan perusahaan lain dengan latar belakang positif dan kerja sama yang saling menguntungkan selama bertahun-tahun dengan investor, mungkin dengan sengaja membuat nama yang mirip, menyesatkan pelanggan yang lalai.

Dengan cara yang sama, seorang pengembang dapat mengklaim pengalaman puluhan tahun di pasar real estat, sementara perusahaan itu sendiri baru terdaftar beberapa tahun yang lalu. Ini mudah diverifikasi dengan membandingkan tanggal pendaftaran dengan data yang dinyatakan, yang akan dimuat dalam kutipan dari Daftar Badan Hukum Negara Bersatu. Bagaimanapun, ada baiknya memilih pengembang yang telah bekerja setidaknya selama lima tahun. Jika sebuah perusahaan telah berdiri kurang dari satu tahun, ini tidak berarti bahwa itu tidak dapat diandalkan, tetapi secara signifikan meningkatkan risiko kesalahan.

Ukuran modal dasar juga bukan informasi yang berlebihan. Jumlah yang terlalu rendah yang ditunjukkan dalam dokumen secara otomatis mengurangi solvabilitas perusahaan ke bank kreditor, akibatnya pengembang tidak dapat mengandalkan pinjaman tambahan jika terjadi kenaikan biaya yang tiba-tiba.

Informasi tentang gedung baru

Informasi dasar tentang bangunan baru mencakup dua dokumen terpenting: izin bangunan dan deklarasi proyek. Salinannya harus dipasang di situs web perusahaan pengembang, karena merupakan izin langsung dari negara untuk melakukan pekerjaan.

Izin bangunan adalah dokumen resmi yang dikeluarkan oleh administrasi wilayah tertentu. Tanpa itu, tidak mungkin untuk memulai konstruksi. Izin tersebut mencantumkan nama perusahaan, tanggal, penunjukan situs, stempel, dan tanda tangan pejabat.

Deklarasi proyek adalah dokumen terperinci yang berisi informasi paling rinci tentang pengembang dan lokasi konstruksi. Ini juga menunjukkan nama perusahaan, tanggal, sifat lisensi dan masa berlakunya, informasi tentang bank tempat rekening ESCROW dibuka; risiko keuangan dinegosiasikan dan keuntungan rata-rata perusahaan selama tiga tahun terakhir adalah tetap. Selain itu, deklarasi proyek mencakup poin-poin berikut:

• pendapat ahli tentang dokumentasi proyek;
• dokumen yang menegaskan hak atas tanah. Pengembang dapat menjadi pemilik situs dan penyewa. Dalam kasus kedua, jangka waktu perjanjian sewa tidak boleh kurang dari periode ketika fasilitas akan dioperasikan;
• izin untuk membangun rumah yang menunjukkan jumlah lantainya (rendah, sedang atau tinggi);
• lokasi dan gambaran umum bangunan tempat tinggal yang sedang dibangun;
• deskripsi, penilaian ahli dan hasil komisioning semua bangunan yang dibangun dalam tiga tahun terakhir;
• cara untuk melaksanakan kewajiban keuangan: jaminan bank, asuransi, penyertaan dana sendiri pemegang ekuitas;
• proyek DDU;
• alamat dan nomor rumah yang sedang dibangun, sesuai dengan Rencana Induk;
• tahapan dan waktu konstruksi, yang menunjukkan awal dan akhir pekerjaan, pengiriman, commissioning setiap tiga bulan untuk setiap tahun.

informasi keuangan

Penting juga untuk memilih pengembang yang tepat saat membeli apartemen, berdasarkan informasi yang tersedia tentang solvabilitasnya. Data akuntansi yang bukan rahasia dagang, jika diinginkan, dapat diminta dari pengembang atau diperoleh di situs web Rosstat setelah memperbarui publikasi berikutnya. Penolakan untuk memberikan dokumen-dokumen ini atau ketidakhadirannya dalam daftar Rosstat merupakan fenomena yang mengkhawatirkan, yang menunjukkan bahwa pengembang memiliki masalah pembiayaan tertentu.

Dengan menganalisis jadwal pendapatan atau kerugian selama beberapa tahun terakhir, dinyatakan dalam deklarasi proyek yang sama, seseorang dapat menyusun perkiraan dinamika perubahan di masa depan. Jika jumlah pendapatan cukup besar, hal ini menandakan aktivitas ekonomi perusahaan yang menjanjikan.

Kehadiran pinjaman bank dapat menunjukkan solvabilitas keuangan pengembang dengan berbagai cara. Di satu sisi, sebelum memberikan pinjaman, terutama kepada badan hukum, bank melakukan pemeriksaan menyeluruh terhadap solvabilitas debitur. Di sisi lain, terlalu banyak pinjaman di masa depan dapat menyebabkan ketidakmungkinan pembayaran kembali dan kebangkrutan. Kehadiran hipotek perumahan di rumah yang sedang dibangun, yang ditawarkan oleh bank-bank besar tepercaya, juga bisa menjadi jaminan posisi keuangan pengembang yang stabil.

Di situs resmi pengadilan arbitrase, di bagian khusus, Anda dapat memeriksa apakah perusahaan tersebut berpotensi bangkrut. Jika disebutkan di sana, lebih baik menolak untuk membeli apartemen, meskipun kondisinya paling menguntungkan. Litigasi pada masalah serius: pelanggaran tenggat waktu, masalah kontroversial terkait kepemilikan tanah, dan sebagainya — alasan lain untuk memperhatikan perusahaan lain.

Ketentuan dan kemajuan konstruksi

Tidak ada satu pun pengembang profesional yang akan mengganggu partisipasi pemegang saham dalam memantau tahapan konstruksi. Sebaliknya, perusahaan modern yang teliti mendorong proses ini dengan segala cara yang memungkinkan dan menciptakan kondisi yang paling nyaman untuk memantau pekerjaan investor. Informasi tentang kecepatan, tenggat waktu, dan nuansa teknis lainnya dari pembangunan bangunan tempat tinggal harus dimuat di situs web pengembang, diperbarui secara berkala.

Tenggat waktu untuk setiap jenis konstruksi

Waktu konstruksi harus ditentukan dengan mempertimbangkan kecepatan teknologi aktual untuk setiap jenis gedung apartemen. Di wilayah utara dan selatan, istilah ini bisa sangat berbeda, dan nuansa seperti itu juga tercermin dalam deklarasi proyek. Menurut standar, laju pembangunan rumah yang berbeda terlihat seperti ini:

— Bata — dari 1,5 hingga 2,5 tahun di selatan dan dari 2,5 hingga 4 tahun di utara;

— Monolitik — dari 1,5 hingga 2,5 tahun di selatan dan dari 2 hingga 3 tahun di utara;

— Panel — dari 7 bulan hingga 1,5 tahun di selatan hingga 1 hingga 2 tahun di utara.

Secara tradisional, deklarasi proyek memperbaiki waktu yang lebih lama dari yang sebenarnya diperlukan untuk menyelesaikan pekerjaan. Jangka waktu ini memperhitungkan berbagai keadaan force majeure yang mungkin timbul dalam proses pembangunan rumah. Keadaan tersebut antara lain: kebutuhan untuk mencari dan mengganti kontraktor, kondisi cuaca yang tidak normal, gangguan dalam pengiriman bahan bangunan.

Pengembang teliti yang profesional di bidangnya akan menunjukkan tenggat waktu maksimum, dengan mempertimbangkan kemungkinan penundaan yang tidak terduga. Jika tarif yang disepakati jauh lebih rendah dari tarif normatif, ada risiko yang sangat besar bahwa rumah tidak akan diserahkan tepat waktu, atau akan dibangun dengan pelanggaran teknologi.

Laporan Kemajuan Konstruksi

Ada banyak cara untuk melaporkan kemajuan konstruksi, mulai dari deskripsi tekstual tahap kesiapan proyek di situs web hingga siaran proses kerja sepanjang waktu menggunakan webcam. Idealnya, pengembang membuat forum khusus pemegang ekuitas terlebih dahulu, yang memudahkan komunikasi tentang perumahan masa depan.

Sebagai pemegang saham, siapa pun bebas mengunjungi objek tersebut untuk mengamati proses pembangunannya dari dekat. Ini paling baik dilakukan selama jam kerja pada hari kerja — ini akan menunjukkan seberapa optimal laju pembangunan berjalan. Seringkali, pekerjaan tidak berhenti bahkan pada akhir pekan, dan waktu henti yang tidak dapat dibenarkan serta tidak adanya aktivitas yang lama di fasilitas dapat mengindikasikan masalah pengembang. Setelah beberapa waktu, Anda dapat mengulangi kunjungan untuk menilai secara pribadi skala perubahan yang telah terjadi dan kira-kira mengarahkan diri Anda pada waktunya.

Mungkin juga bermanfaat untuk melibatkan pembangun profesional yang sudah dikenal. Berfokus hanya pada foto-foto yang muncul secara berkala di situs web pengembang sebagai ilustrasi kemajuan konstruksi, seseorang yang sangat memahami seluk-beluk pekerjaan ini akan dapat secara akurat menentukan bagaimana perusahaan memenuhi tenggat waktu.

Menyerahkan objek perusahaan pengembang

Jika pengembang sudah menugaskan dan menempati properti, akan menjadi nilai tambah yang besar untuk mengunjunginya dan bertanya kepada penghuni tentang kekhasan tinggal di apartemen. Nuansa penting adalah: seberapa cepat pekerjaan komunikasi teknik dilakukan setelah commissioning, apakah ada gangguan dengannya, seberapa baik elevator bekerja, seberapa tinggi insulasi suara dan panas berkualitas tinggi, apakah ada kelembapan di apartemen, apa itu biaya utilitas rata-rata?

Jika gedung baru dan rumah siap pakai terletak di distrik mikro yang sama, Anda harus menanyakan tingkat infrastruktur dan kualitas jaringan transportasi.

Dianjurkan untuk bertanya pada bangunan yang tidak terlalu tua, tidak lebih dari dua atau tiga tahun, karena teknologi konstruksi, pemasangan dan penyelesaian berubah dan meningkat hampir setiap tahun, dan akan sulit untuk mengevaluasi rumah yang sedang dibangun, dengan fokus pada bangunan dengan teknologi usang.

Perjanjian ekuitas

Akuisisi apartemen dilakukan berdasarkan berbagai jenis transaksi: kontrak penjualan atau versi awalnya, dengan memberikan kontribusi saham, dengan membentuk koperasi perumahan. Dari segi keamanan, yang paling diutamakan adalah perjanjian penyertaan modal. Pertama, harus lulus pendaftaran negara, yang tidak memungkinkan penjualan ganda (berganda), dan kedua, menyiratkan kompensasi uang jika terjadi ketidaknyamanan yang disebabkan oleh pengembang.

DDU berisi item wajib berikut:

• nomor kadaster plot;
• alamat konstruksi;
• penjelasan rinci tentang apartemen: lantai, area, tata letak, jumlah kamar, dekorasi;
• waktu yang tepat untuk pemindahan apartemen;
• perintah pembayaran;
• asuransi dan jaminan.

Misalnya, jika pengiriman suatu objek tertunda, pengembang harus menyetujui persyaratan baru dengan pemegang ekuitas, sedangkan yang terakhir memiliki hak untuk tidak memberikan persetujuannya untuk ini dan, setelah melewati tenggat waktu, menuntut kompensasi sesuai dengan rumus yang ditetapkan. dalam kontrak. Seperti yang diperlihatkan oleh praktik, perusahaan yang jujur ​​\u200b\u200bdalam kasus seperti itu selalu memenuhi kebutuhan pelanggannya dan tidak membawa prosesnya ke pengadilan, agar tidak membayangi reputasinya sendiri.

Jaminan tersebut berlaku tidak hanya untuk apartemen itu sendiri, tetapi juga untuk elemen finishing dan komunikasi teknik. Jika ada yang tidak berfungsi sebelum berakhirnya masa garansi, pengembang atau kontraktor berkewajiban untuk memperbaiki cacat secara gratis.

Hal yang sama berlaku untuk area apartemen. Jika ternyata kurang dari yang semula ditentukan dalam kontrak, perusahaan konstruksi akan mengganti biaya meter persegi yang hilang kepada pemegang saham. Begitu pula sebaliknya, ketika ruang hidup terungkap lebih dari yang disepakati, selisihnya dibayar oleh pemiliknya. Dalam hal ini, disarankan untuk terlebih dahulu memasukkan jumlah biaya tambahan dalam perjanjian penyertaan modal.

Harus diingat bahwa pemegang kepentingan dapat secara legal mengusulkan perubahan apa pun yang harus dilakukan pada kontrak, jadi jika pengembang dengan keras kepala bersikeras pada klausul yang tidak dapat diterima atau kontroversial, lebih baik menolak pembelian sama sekali.

Untuk semua karakteristik ini, DDU lebih baik dibandingkan dengan, misalnya, kontrak penjualan. Pertama, yang kedua bukanlah jaminan terhadap penjualan ganda ilegal, karena tidak terdaftar dalam daftar negara bagian. Kedua, itu tidak menyiratkan kompensasi atas ketidakakuratan dan ketidakkonsistenan, cacat tersembunyi atau jelas.

Kontrak asuransi jika terjadi pembekuan atau penghentian total konstruksi juga harus tersedia. Itu dapat diminta baik di muka maupun pada tahap penandatanganan DDU.

Ada juga yang disebut skema akuisisi perumahan «abu-abu» yang ditawarkan oleh beberapa perusahaan. Yang paling populer di antara mereka:

• Kontrak penjualan awal. Pengembang mengambil sebagian uang pada tahap awal konstruksi, berjanji untuk menjual apartemen kepada pembeli setelah rumah selesai dibangun. Pada saat yang sama, harga akhir perumahan dapat meningkat, kompensasi atas ketidaksesuaian dan melebihi tenggat waktu tidak diberikan, kontrak utama harus diselesaikan dalam waktu singkat, jika tidak, pengembang dibebaskan dari tanggung jawab.
• DDU awal. Terlepas dari namanya, ini tidak mirip dengan DDU konvensional dan tidak menjamin kemungkinan transaksi di masa mendatang, karena dibuat jauh sebelum dimulainya konstruksi, ketika izin bangunan masih terbuka.
• Perjanjian pemesanan. Itu tidak menjamin penerimaan perumahan di masa depan, karena tidak dicatat dalam daftar negara.
• Perjanjian pinjaman. Secara hukum, pembeli bukanlah pemilik apartemen, melainkan kreditur perusahaan pengembang.
• Perjanjian investasi bersama. Dalam hal ini, investor juga tidak menjadi pemilik, tetapi bertanggung jawab atas semua risiko keuangan atas dasar kesetaraan dengan pengembang.

Dengan semua opsi kontrak di atas, pengembang memikul tanggung jawab minimal, sementara risiko pembeli meningkat secara proporsional. Undang-undang hanya mengatur DDU, yang dasar hukumnya diatur dalam Undang-Undang Federal 30 Desember 204 No. 214 “Tentang Partisipasi dalam Pembangunan Bersama Bangunan Apartemen dan Real Estat Lainnya dan tentang Amandemen Undang-Undang Legislatif Tertentu Federasi Rusia ”.

Ulasan tentang perusahaan pengembang

Ulasan tentang real estat, seperti tentang produk lainnya, dapat ditemukan berlimpah di Internet. Untuk melakukan ini, gunakan sumber daya independen, di mana informasi terperinci tentang perumahan, termasuk bangunan baru, menjadi topik prioritas.

Banyak informasi yang dimuat di forum multitematik kota di bagian yang relevan. Di sini Anda dapat menemukan kesan dan komentar terbaru tentang perumahan baru atau yang sedang dibangun. Seringkali di forum semacam itu, pengguna sendiri mencari nasihat tentang masalah kontroversial.

Bagaimana cara menemukan pengembang untuk membeli apartemen, dengan fokus, antara lain, pada ulasan? Pertama-tama, Anda perlu memperhatikan sifat ulasan ini.

Tidak ada produk yang dapat mengklaim komentar positif secara eksklusif, jika ditulis secara objektif, dan real estat tidak terkecuali. Akan selalu ada orang yang tidak suka, misalnya warna wallpaper dari developer atau frekuensi pembersihan area sekitar. Akibatnya, peringkat keseluruhan perusahaan pengembang dapat secara otomatis menurun. Pada saat yang sama, ulasan yang terlalu memuji, dengan istilah profesional yang melimpah dan gaya periklanan yang jelas, dapat dibuat khusus. Situs dan platform serius menyaring sebagian besar teks ini setelah moderasi.

Komentar tentang kekurangan yang lebih serius atau periode konstruksi yang terlalu lama harus mengkhawatirkan, terutama jika dikonfirmasi berulang kali. Dalam hal ini, tidak akan berlebihan untuk berkonsultasi dengan pengacara yang baik yang dapat menganalisis semua dokumentasi yang tersedia secara kompeten.

Jika Anda mengetahuinya, maka memilih pengembang yang tepat pada akhirnya tidaklah begitu sulit. Anda hanya perlu mencari tahu tentang ketersediaan semua dokumen yang diperlukan, terutama karena itu adalah informasi publik. Ketika semua izin dan lisensi tersedia, ada baiknya mengunjungi kantor perusahaan untuk membahas semua detail konstruksi: bagaimana pemantauannya, apakah ada asuransi jika perusahaan bangkrut atau menghentikan konstruksi, berapa jumlahnya kompensasi uang jika terjadi keadaan yang tidak terduga.

Jika selama dialog dengan pengembang ada sedikit keraguan atau sindiran yang dirasakan, Anda harus memperhatikan perusahaan lain, yang pilihannya sangat besar di pasar real estat modern.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/kak-vybrat-zastroyshchika/