Majalah Kylie mewawancarai direktur agen real estat Helios dan menemukan nuansa apa yang menunggu seseorang ketika memilih apartemen di gedung baru dan skema apa yang digunakan pengembang untuk mendapatkan uang pembeli.
Syamicheva Oksana. Direktur agen real estate «Helios» Syamicheva Oksana. Direktur agen real estat «Helios»
Selamat siang. Sebelum langsung ke topik wawancara, ceritakan sedikit tentang diri Anda. Siapa namamu? Apa pekerjaanmu? Berapa tahun dalam profesi?
Halo, nama saya Oksana Syamicheva. Saya telah menjalani profesi ini selama lebih dari 10 tahun. Saya seorang pengacara dengan pelatihan, tetapi karena keadaan keluarga saya membutuhkan jadwal kerja gratis, jadi saya memutuskan untuk masuk ke real estat. Pada tahap awal karir saya, saya bekerja sebagai penasihat hukum di gedung baru untuk pengembang selama 3 tahun, jadi saya mungkin tahu segalanya dan lebih banyak lagi tentang gedung baru. Saya tahu tidak hanya dari sisi pembeli, tetapi juga dari sisi pengembang: di mana jebakannya; trik apa yang mereka buat untuk menjual apartemen lebih mahal. Dan sekarang, berada di pihak pembeli, saya melihat semua trik dan bantuan. Saya juga bekerja di pasar sekunder, tetapi saya berspesialisasi dalam bangunan baru.
Apakah pendidikan hukum Anda membantu Anda dalam hidup dan bekerja?
Ya. Saya percaya bahwa seorang makelar harus memiliki setidaknya pendidikan hukum menengah, karena undang-undang berubah setiap hari. Semakin sedikit orang pergi ke pengadilan, semakin baik.
Misalkan seseorang ingin membeli apartemen di pasar primer. Apa yang harus dia perhatikan saat memilih gedung baru?
Pertama-tama, lihat informasi tentang pengembangnya, apakah itu berfungsi secara legal atau tidak. Ada banyak skema penipuan, dan terlepas dari inisiatif undang-undang (misalnya, pengenalan rekening escrow), seseorang berisiko dibiarkan tanpa uang dan tanpa apartemen.
Periksa dokumen pembuatnya. Ada situs bagus di Internet, seperti Domclick. Pengembang yang ada di homeclick adalah pengembang yang 99,9% andal, karena Sberbank tidak memberikan akreditasi kepada semua orang. Dia dengan hati-hati memeriksa dokumentasi sebelum mulai bekerja dengan pengembang ini. Inilah yang tersedia bahkan untuk orang awam yang sederhana. Realtors memiliki akses ke situs lain yang memposting informasi tentang akreditasi pengembang dan bagaimana mereka membangun di atas tanah. Misalnya, sekali di Yaroslavl, seorang pengembang menyewa tanah selama 1 tahun, dan berencana membangun rumah di atasnya dalam 2 tahun. Ini harus segera mengkhawatirkan.
Lihat ulasan. Jika ini bukan rumah pertama pengembang, di Internet Anda dapat menemukan pendapat pribadi penghuni dalam proyek konstruksi sebelumnya. Orang berkomunikasi, membuat grup di jejaring sosial, di mana mereka menulis tentang kemampuan mendengar, air, pemanasan — tentang momen-momen yang tidak terlihat selama penerimaan.
Sangat nyaman bahwa sekarang Anda dapat melihat semuanya di Internet.
Keren, ya, dulu lebih sulit. Keuntungannya adalah makelar sudah mengetahui informasi ini dan akan mengarahkan lokasi konstruksi mana yang baik dan mana yang buruk. Jika pengembang menjual secara khusus rumahnya, yang sedang dibangunnya, maka makelar mengetahui pro dan kontra dari semua proyek konstruksi dan memberikan pilihan kepada klien.
Selain pengembang, faktor lain apa yang harus Anda perhatikan? Di infrastruktur, di kawasan secara keseluruhan?
Konstruksi berlangsung terutama di daerah baru. Pengembangan spot jarang dilakukan di pusat kota, karena sangat tidak nyaman (jendela gedung baru, misalnya, dapat menghadap ke jendela gedung lain). Dan di mana ada kompleks perumahan besar — ini adalah daerah terpencil baru, pinggiran kota. Infrastruktur semakin baik dari waktu ke waktu. Namun bersiaplah dengan kenyataan bahwa saat memilih gedung baru di kompleks perumahan yang besar, akan ada masalah dengan jalan raya, sekolah, taman kanak-kanak. Tapi semua ini sedang dibangun, seperti yang diatur dalam rencana induk. Satu-satunya pertanyaan adalah waktu: semuanya akan terjadi, tetapi kapan?
Anda juga menyebutkan rekening escrow. Artinya, mereka pada awalnya dibuat agar pemegang ekuitas memiliki semacam keandalan bahwa uangnya ada di bank sampai konstruksi selesai. Dan bagaimana pengembang belajar menyiasati momen ini?
Ada pengembang di Yaroslavl, yang tentu saja tidak bekerja dengan kami. Mereka meminta orang untuk mentransfer uang bukan ke rekening, tetapi memberikannya secara tunai. Artinya, Anda menyetor uang, membuat perjanjian investasi, dan saat rumah dibangun, pengembang akan «mendaftarkan» apartemen untuk Anda. Di sini risikonya sangat besar, karena rumahnya mungkin tidak selesai, dan pengembang akan menerima reputasi yang sesuai. Semakin besar kota, semakin banyak skema seperti itu.
Orang yang tidak tahu jatuh cinta pada trik ini?
Mereka setuju ya, karena menurut skema seperti itu, apartemen dijual berkali-kali lipat lebih murah. Artinya, jika apartemen satu kamar biasanya berharga, katakanlah, 3 juta di pasaran, maka menurut skema ini, sebuah apartemen ditawarkan seharga 2 juta, dan orang-orang mengambil pinjaman dan membuat perjanjian investasi ini.
Mari kita kembali ke gedung baru. Kami memilih rumah, sekarang kami memilih apartemen. Apa yang harus Anda perhatikan?
Pertanyaan pertama yang saya tanyakan adalah: siapa yang akan tinggal di apartemen itu?
Orang paruh baya, remaja, kakek nenek. Rekaman apartemen, arah titik mata angin (utara, selatan) dan nuansa lainnya bergantung pada hal ini. Periksa juga:
Batas waktu penyelesaian rumah
Untuk klien saya, saya selalu memilih opsi terbaik. Jika orang, misalnya, menyewa apartemen, maka gedung baru dengan pengiriman berikutnya dalam satu atau dua bulan cocok, sehingga Anda tidak perlu membayar hipotek dan membayar sewa untuk waktu yang lama. Jika orang bisa menunggu, yaitu tinggal di apartemen sendiri dan bisa membayar hipotek, maka kami memilih opsi yang lebih murah, tetapi rumah akan selesai dalam satu atau dua tahun.
Material
Saya tahu bahwa di Vologda mereka masih membangun dari batu bata, dan lebih jauh ke selatan mereka membangun monolit, tidak banyak pilihan di sini. Ada beberapa rumah bata, tetapi batu bata, tentu saja, klasik, lebih keren, mungkin, belum ada yang ditemukan. Tapi monolit adalah rumah dari generasi baru. Tidak ada hal buruk yang dapat dikatakan tentang mereka, karena tanggal kedaluwarsa rumah-rumah ini tidak dapat dilacak, karena tidak ada yang berdiri selama 25-30 tahun.
Kemampuan mendengar Kemampuan
mendengar di gedung-gedung baru berkurang bahkan di rumah-rumah bata. Sulit bagi pembeli untuk melacak bagaimana peredaman suara dilakukan, jadi semuanya tetap pada hati nurani pembuatnya.
Finishing Kami
cek di bawah perjanjian berbagi. Segala sesuatu yang akan ada di apartemen saat Anda menerimanya tertulis di DDU dari pengembang. Evaluasi kekuatan Anda: apakah Anda ingin melakukan perbaikan, atau Anda ingin membawa koper dan pergi ke apartemen yang sudah jadi?
Bayangkan sebuah situasi: seorang ibu dengan dua anak kecil ingin membeli sebuah apartemen. Yang mana yang cocok untuk mereka?
Baik satu euro, yaitu, ruangan besar dan dapur besar, atau, bagaimanapun juga, apartemen dua kamar untuk mengatur kamar bayi, kamar, dan dapur. Jendela, sebaiknya menghadap ke halaman, untuk mengontrol anak. Sekarang sebagian besar pengembang membuat pekarangan tanpa mobil, setidaknya di Yaroslavl. Tidak ada tempat parkir di pekarangan, dan ini keren, karena mobil tidak masuk dan momen traumatis tidak termasuk. Pekarangan dilengkapi dengan lapangan anak-anak dan olahraga. Artinya, Anda melepaskan anak itu, dan dengan tenang dari jendela Anda melihat bagaimana dia berjalan dan apa yang dia lakukan di sana.
Selanjutnya, saya mungkin akan melihat kedekatan taman kanak-kanak dan sekolah dari segi lokasi dan aksesibilitas, yaitu bagaimana anak itu akan sampai di sana dan jalan mana yang akan dia lewati.
Ibu dengan dua anak akan merekomendasikan apartemen dengan finishing, sehingga mereka tidak perlu menyewa tim dan membuang waktu, mengontrol kualitas perbaikan. Artinya, ambil koper dan segera telepon. Selain itu, ada program negara khusus untuk keluarga dengan anak-anak: hipotek keluarga dengan tarif sekitar 5%, dukungan negara, dan banyak pengembang menawarkan hipotek sebesar 0,01% dengan subsidi. Pengembang membayar bank ekstra, dan orang tersebut mengambil hipotek sebesar 0,01%. Ini bahkan bukan hipotek, tetapi rencana cicilan.
Apakah hipotek ini biasanya berlaku untuk apartemen tertentu?
Ya. Pengembang yang bekerja di bawah program ini tidak akan meninggalkan pasar. Mereka terbukti, andal, dan siap memberikan kompensasi kepada orang-orang untuk sejumlah biaya apartemen.
Kami telah memilih gedung baru, kami telah memilih apartemen, dan tahapan transaksi apa yang sekarang menunggu kami saat membeli apartemen di gedung baru dengan hipotek?
- Menandatangani perjanjian. Jika Anda membeli apartemen dari developer, maka perjanjian utama yang akan ditandatangani para pihak adalah perjanjian bagi hasil (DDU). Di bank yang menerbitkan hipotek, kami menandatangani DDU dan perjanjian pinjaman. Bank juga melakukan pendaftaran kepemilikan secara elektronik, jadi Anda tidak perlu pergi kemana-mana ke MFC. Kemudian semua dokumen dikirim ke Rosreestr dan kemudian didaftarkan ke kantor pos. Kemudian kami duduk dan menunggu rumah itu disewa.
- Penerimaan apartemen. Yang paling menarik dimulai setelah rumah dioperasikan. Anda tidak hanya perlu menerima apartemen dan menandatangani sertifikat penerimaan, Anda juga perlu melakukan penilaian terhadap apartemen dan mengasuransikannya. Karena ini adalah hipotek, asuransi tidak dilakukan pada tahap penutupan kontrak, tetapi dilakukan setelahnya.
- Memperoleh kepemilikan. Kemudian kami membawa semua dokumen ke bank dan mendapatkan hak kepemilikan. Artinya, sampai saat rumah diserahkan, belum ada hak milik atas apartemen tersebut.
Ternyata tahap terakhir adalah mendapatkan hak milik, dan setelah itu kunci sudah dikeluarkan dan orang tersebut sudah bisa tinggal di apartemen?
Ya itu betul
Dan bagaimana Anda akan menyarankan semua yang sama untuk membeli apartemen, sendiri atau dengan makelar?
Bagaimanapun, pengembang bermain di sisi lapangannya, hanya menawarkan apartemennya. Itu tidak akan menawarkan kompleks apartemen tetangga, bahkan jika itu lebih baik. Pengembang menawarkan, pertama-tama, apartemen yang kurang diminati. Makelar selalu bermain di sisi pembeli, yaitu membandingkan beberapa kompleks perumahan. Di satu kompleks perumahan, dia membandingkan tata letak semua apartemen dan menawarkan pilihan terbaik. Pengembang juga mengadakan perjanjian dengan agen penjual dan memberikan diskon yang bagus saat agen penjual mendatangkan pembeli. Artinya, melalui makelar Anda bisa mendapatkan diskon yang tidak akan Anda dapatkan sendiri.
Apakah layak membeli apartemen sekarang atau lebih baik menunggu sampai harga turun?
Prediksi saya adalah ini: bahkan jika suku bunga turun, kemungkinannya tidak lebih dari satu persen. Jika ada kebutuhan untuk membeli apartemen sebaiknya dibeli sekarang, karena harga apartemen di gedung baru berkembang pesat. Dan pasar sekunder di Yaroslavl kini turun secara signifikan. Peringatan datang dengan Avito setiap hari bahwa apartemen menjadi lebih murah 30-70 ribu. Bangunan baru tidak akan runtuh seperti itu, bagaimanapun harganya semakin mahal. Semakin dekat dengan pengiriman rumah, semakin mahal harga apartemennya.
Saya tidak menyarankan membeli pada tahap yayasan, karena 1,5-2 tahun adalah waktu yang agak lama dan tidak diketahui apa yang akan terjadi di negara bagian selama ini. Lebih baik mengambil ketika ada maksimal satu tahun tersisa sebelum pengiriman rumah. Dan pastikan untuk membaca DDU, karena pengembang tidak selalu menunjukkan tenggat waktu yang sebenarnya dalam periklanan. Artinya, di iklan mereka berjanji akan membangun rumah sebelum Desember 2022, dan di DDU tertulis akhir 2023. Pengembang berkata: «Ayo, hentikan, semuanya baik-baik saja, kita akan punya waktu untuk membangun sebelum 2022.» Dia bisa bilang apa saja, tapi karena akhir tahun 2023 ada di DDU, jika terjadi force majeure rumah akan dibangun sebelum akhir tahun 2023. Istilah yang ditetapkan dalam DDU akan menjadi yang utama.
Artinya, kami mengandalkan perjanjian penyertaan modal sehingga semuanya dijabarkan dengan jelas dan jelas dan sesuai dengan perkataan pengembang?
Ya, DDU adalah dokumen utama saat membeli apartemen dari developer. Ada opsi untuk membeli gedung baru dari individu berdasarkan perjanjian penugasan, tetapi tanpa makelar, saya tidak akan merekomendasikannya sama sekali.
Ternyata inilah petunjuk langkah demi langkah untuk membeli apartemen di pasar perdana.
- Kami memilih gedung baru, dengan mempertimbangkan lokasi, luas, dan infrastruktur
- Kami memeriksa pembuatnya. Untuk memastikan keandalannya, kami melihat dokumentasi, akreditasi, ulasan
- Saat memilih apartemen di gedung baru, kami memperhatikan tanggal pengiriman rumah, material, penyelesaian.
- Kami telah memilih gedung baru, kami telah memilih apartemen dan sekarang kami ingin membelinya. Tahap apa yang menunggu kita?
- Penandatanganan perjanjian saham
- Penandatanganan perjanjian pinjaman
- pendaftaran kepemilikan elektronik
- Penerimaan apartemen:
- menandatangani sertifikat penerimaan
- penilaian apartemen
- asuransi apartemen
- perolehan kepemilikan
- mendapatkan kunci
Dan yang paling penting — kami membaca Perjanjian Partisipasi Bersama (DDU), yang menjelaskan semua yang akan ada di apartemen masa depan Anda. Makelar membantu dan menemani pembeli di setiap tahap pembelian, mulai dari pemilihan gedung baru hingga penandatanganan dokumen kepemilikan. , lihat dokumentasi mana yang harus diperiksa. Untuk klien, saya akan menghemat sedikit uang, saraf, dan waktu. ”- Oksana Syamicheva, direktur agen real estat, mengomentari pekerjaannya.