Bagaimana cara membuat perjanjian pembayaran di muka saat membeli apartemen?


Terlepas dari kenyataan bahwa pasar real estat penuh dengan semua jenis penawaran, terkadang dibutuhkan banyak waktu dan upaya untuk menemukan opsi yang tepat. Ada situasi di mana reaksi segera diperlukan dari pembeli agar tidak kehilangan properti yang cocok untuknya. Namun, terburu-buru untuk membeli dan menjual real estat tidak dibenarkan dan bahkan berbahaya.

Kesepakatan di muka saat membeli properti dapat, dalam arti tertentu, meningkatkan peluang pembeli bahwa apartemen yang dipilihnya tidak akan berpindah tangan, dan transaksi akhir akan tetap berlangsung. Pada saat yang sama, orang tidak boleh lupa bahwa tidak ada satu pun perjanjian pendahuluan yang akan memberikan jaminan penuh atas keberhasilan kasus tersebut, dan persiapan perjanjian pendahuluan harus dilakukan dengan sangat hati-hati.

Apa bentuk pembayaran di muka dalam transaksi real estat?

Seringkali, dalam bahasa sehari-hari, uang muka adalah segala jenis pembayaran di muka yang ditransfer pembeli ke penjual, dan dia menerimanya, sebagai konfirmasi niat untuk menandatangani perjanjian jual beli di masa mendatang. Dalam bahasa hukum, kesepakatan untuk membayar uang muka saat membeli apartemen hanyalah salah satu cara paling sederhana untuk memperbaiki niat tersebut. Selain itu, merupakan kebiasaan untuk memilih konsep deposit dan uang jaminan yang sedikit kurang umum.

Kelemahan utama kemajuan dalam arti literal adalah kurangnya kerangka peraturan yang akan mengatur perjanjian tersebut. Artinya, jika terjadi perselisihan di antara para pihak, akhirnya hanya bisa diselesaikan di pengadilan.

Padahal, perjanjian pembayaran di muka dengan penjual hanyalah pengalihan sebagian tertentu dari nilai properti kepadanya, yang akan diperhitungkan dalam penyelesaian akhir bersama. Jika transaksi tidak terjadi karena kesalahan penjual, dia akan mengembalikan jumlah yang diterima darinya kepada pembeli, dan sebaliknya — pembeli akan kehilangan uang muka jika dia berubah pikiran untuk mengambil apartemen khusus ini. Konfirmasi dokumenter tentang fakta pembayaran di muka tersebut adalah: perjanjian di muka atau perjanjian jual beli awal dan tanda terima untuk penerimaan uang oleh penjual.

Jumlah pasti uang muka tidak ditetapkan oleh undang-undang — tetap atas kebijaksanaan para pihak dan secara tradisional berjumlah persentase tertentu dari nilai total properti. Paling sering, pembayaran di muka berkisar antara 5-10% dari harga perumahan.

Itu harus diingat! Dengan sendirinya, uang muka tidak memberikan penalti atau penalti apa pun atas kegagalan transaksi, namun, mereka dapat disetujui terlebih dahulu dan sebagai tambahan dimasukkan ke dalam bentuk perjanjian pembayaran uang muka yang sudah jadi saat membeli apartemen.

Setoran, pada gilirannya, adalah semacam perjanjian pembayaran di muka selama akuisisi real estat, yang ciri-cirinya sudah jelas diabadikan dalam KUH Perdata. Berbeda dengan uang muka sederhana yang hanya berupa uang muka, perjanjian titipan dianggap sebagai kewajiban para pihak untuk menyelesaikan transaksi. Jika tidak, pelaku gangguannya akan dipaksa membayar denda yang setara dengan jumlah setoran.

Jadi, jika pembeli menolak membeli rumah ini, uang jaminan tetap ada pada pemiliknya. Jika pemilik berubah pikiran, maka dia mengembalikan deposit kepada pembeli dalam jumlah dua kali lipat, membayar setengahnya dari dananya sendiri.

Uang jaminan adalah istilah yang relatif baru, juga dirancang untuk menjamin pemenuhan perjanjian awal. Ini berbeda dengan setoran karena penjual bebas untuk segera menggunakannya atas kebijakannya sendiri. Sebagai aturan, jumlah uang jaminan berfungsi untuk menutupi biaya wajib yang terkait dengan pendaftaran, notaris, dan tahap lain dalam penyelesaian kontrak penjualan.

Selain itu, uang jaminan adalah satu-satunya jenis uang tunai yang dapat dikembalikan kepada pembeli dalam hal apa pun, bahkan jika transaksi berhasil. Kecuali ditentukan lain dalam perjanjian pendahuluan, penjual wajib mengembalikan jumlah pembayaran, kecuali bagiannya, yang merupakan biaya wajib.

Namun, pengembalian uang jaminan tidak wajib dari sudut pandang hukum — dapat dinyatakan dalam kontrak bahwa itu adalah bagian dari biaya apartemen. Pembayaran, tidak seperti setoran dan uang muka, dapat diterapkan pada operasi real estat yang sedang dibangun, dan juga dilakukan tidak hanya dalam bentuk uang, tetapi juga, misalnya, dalam bentuk sekuritas.

Catatan! Perbedaan penting lainnya antara deposito dan uang jaminan dan uang muka adalah bahwa dua bentuk perjanjian pertamalah yang menentukan beberapa nuansa penting lainnya dari perjanjian jual beli: biaya akhir apartemen, karakteristik teknis utamanya, dll. .

Apa yang harus termasuk dalam perjanjian pembayaran di muka?

Perjanjian pembayaran uang muka standar (bahkan yang tidak menyertakan nuansa tambahan) harus berisi sejumlah data wajib yang dapat memberikan kekuatan hukum. Poin terpenting adalah:

  • nama tempat di mana perjanjian pembayaran di muka antara individu untuk real estat dibuat dan ditandatangani, serta tanggalnya;
  • detail paspor peserta transaksi, termasuk alamat pendaftaran;
  • mengacu pada dokumen normatif yang mengatur pengaturan tersebut (Pasal 421 dan 330 KUH Perdata);
  • subjek dari perjanjian di muka adalah kewajiban bersama para pihak untuk menyelesaikan transaksi, secara hukum memformalkannya dalam bentuk kontrak penjualan;
  • informasi tentang objek transaksi (apartemen): harga akhir yang disepakati, karakteristik teknis, fitur pembeda penting, dll.;
  • jumlah uang muka yang ditransfer oleh pembeli kepada penjual, dengan indikasi wajib bahwa itu adalah pembayaran sebagian, yaitu merupakan persentase dari harga total apartemen;
  • syarat-syarat yang dengannya tata cara penyelesaian perjanjian jual beli ditetapkan (tanpanya, perjanjian pembayaran di muka berlaku selama satu tahun);
  • dokumen judul penjual untuk real estat;
  • kewajiban dan hak para pihak yang bertransaksi;
  • tata cara pengembalian uang muka jika transaksi tidak terlaksana;
  • tanda tangan para pihak.

Penting! Terlepas dari kenyataan bahwa perjanjian di muka tidak tunduk pada notaris wajib, itu juga harus dilengkapi dengan tanda terima dari penjual setelah menerima uang muka. Para ahli sangat menyarankan, tanpa memperhatikan biaya tambahan, untuk mendaftarkannya ke notaris. Jika kasusnya dibawa ke pengadilan, fakta pendaftaran semacam itu hampir dijamin akan membantu mengembalikan tabungan Anda.

Perjanjian di muka untuk pembelian apartemen: sampel 2022

Ini bukan daftar lengkap item yang termasuk dalam perjanjian sebelumnya. Itu harus mencerminkan semua aspek yang berkaitan dengan atau yang dapat mempengaruhi pemenuhan kewajiban para pihak.

Dokumen apa yang diperlukan untuk menandatangani kontrak di muka untuk sebuah apartemen?

Saat membuat kesepakatan untuk membayar uang muka apartemen, pembeli hanya membutuhkan paspornya, sedangkan penjual harus memberikan daftar kertas yang lebih luas:

  • dokumen identitas;
  • surat kuasa yang disahkan oleh notaris, jika pihak ketiga terlibat dalam penjualan real estat;
  • surat-surat yang memberi penjual hak untuk membuang real estat: kontrak penjualan, warisan, dll.;
  • kutipan dari USRN yang menegaskan kepemilikan rumah untuk dijual;
  • kutipan dari buku rumah, yang diperlukan untuk mengetahui berapa banyak orang yang terdaftar di apartemen;
  • sertifikat tidak adanya tunggakan tagihan utilitas;
  • dokumentasi teknis yang dapat mengonfirmasi tidak adanya pembangunan kembali secara ilegal atau legalisasinya.

Apakah uang muka dikembalikan setelah kegagalan transaksi?

Dalam hal ini, pengacara dengan tegas berpendapat — uang muka harus dikembalikan kepada pembeli jika, karena sejumlah alasan yang baik, transaksi tidak dapat dilakukan. Namun, ini hanya berlaku untuk perjanjian yang tidak memberikan hukuman bagi pelaku pelanggaran kontrak. Bagaimanapun, jika fakta transfer pembayaran di muka didokumentasikan, pengadilan hampir pasti akan memihak pembeli.

Ingat! Penolakan penjual untuk mengembalikan uang muka dapat menyebabkan dia dituduh melakukan pengayaan secara tidak sah dan menimbulkan tanggung jawab yang serius. Pada saat yang sama, jika prosesnya sampai ke pengadilan, pembeli berhak menuntut ganti rugi tambahan dari tergugat atas penggunaan dana tersebut.

Paling sering, perjanjian di muka digunakan dalam transaksi alternatif, ketika beberapa objek real estat dijual dan dibeli dalam waktu singkat. Dalam situasi seperti itu, mengajukan setoran sangat berisiko — ada bahaya bahwa transaksi dapat gagal karena kesalahan pihak ketiga, dan salah satu pihak dalam perjanjian setoran harus membayar denda.

Dalam situasi lain, uang muka atau uang jaminan lebih bermanfaat bagi pembeli yang ingin membeli apartemen khusus ini dengan segala cara. Jika penjual berubah pikiran, maka pembeli, selain uangnya sendiri, akan menerima tambahan jumlah yang sama sebagai kompensasi.

Pengecualian! Jika pembeli menolak untuk membeli rumah karena ketidakpatuhan parameter teknis apartemen dengan yang dinyatakan, deposit akan dikembalikan kepadanya. Sayangnya, sebagian besar perselisihan ini harus diselesaikan di pengadilan.

Saat menandatangani perjanjian pembayaran di muka dengan agen real estat, satu hal penting harus diingat. Dalam kebanyakan kasus, pembayaran di muka seperti itu diperlakukan sebagai pembayaran untuk layanan makelar, yaitu komisi. Jika transaksi tidak mencapai kesimpulan logisnya karena pembeli, uang muka tidak dikembalikan kepadanya, tetapi jika penjual bersalah atas kegagalannya, ia harus mengganti pembayaran di muka dari dananya sendiri.

Situasinya sedikit lebih rumit ketika kontrak tidak memuat tata cara pengembalian uang muka, meskipun ada tanda terima. Dalam situasi seperti itu, jika penjual tidak ingin mengembalikan uangnya, pembeli harus mengirimkan surat praperadilan kepadanya, yang mengungkapkan semua klaim yang dibenarkan di dalamnya. Penting bahwa itu diserahkan dengan catatan tanda terima. Jika tindakan tersebut tidak mendapat tanggapan, yang tersisa hanyalah pergi ke pengadilan dengan tuntutan penegakan hukum.

Nuansa terpisah dari perjanjian sebelumnya

Risiko utama pembeli saat menandatangani perjanjian pembelian rumah di muka terutama terkait dengan seberapa sah penjualan objek itu sendiri. Dengan kata lain, jika transaksi jual beli di masa depan dapat dibatalkan, lebih baik untuk menolak pembelian tersebut sama sekali.

Hal pertama yang harus diperiksa sebelum mentransfer pembayaran di muka adalah hak penjual untuk membuang properti tersebut. Untuk melakukan ini, Anda harus mempelajari semua dokumen kepemilikan dengan cermat, serta mengecualikan kemungkinan klaim dari pihak ketiga. Bukan pertanda baik ketika properti telah diambil alih oleh penjual baru-baru ini atau beberapa pemilik telah berubah dalam waktu singkat. Penting juga untuk mengetahui dengan pasti apakah ada sitaan pada properti tersebut, jika tidak, alih-alih apartemen, pembeli berisiko mendapat masalah dalam bentuk membuang-buang waktu dan saraf.

Seringkali, penipu memanfaatkan fakta bahwa perjanjian pembayaran di muka tidak melalui pemeriksaan menyeluruh oleh notaris, dan mengambil pembayaran di muka menggunakan surat kuasa palsu atau tidak sah. Jika penjualan real estat alih-alih pemiliknya dilakukan oleh perwakilannya, Anda perlu memastikan bahwa dia benar-benar memiliki semua kekuatan yang diperlukan. Cara terbaik untuk melakukannya adalah dengan menghubungi pemiliknya secara langsung. Juga, kita tidak boleh lupa bahwa nama pemilik sah rumah, dan bukan wali, harus muncul dalam kontrak.

Bahkan template perjanjian awal yang paling sederhana biasanya mencerminkan semua aspek dari perjanjian semacam itu — mereka harus dibaca dengan cermat. Jika salah satu pihak memiliki proposal terpisah, proposal tersebut juga dapat dimasukkan dalam dokumen ini setelah kesepakatan. Sangat penting bahwa kontrak memperhitungkan semua situasi hipotetis yang mungkin dihadapi para pihak pada saat penandatanganan perjanjian jual beli atau pada tahap persiapannya.

Artikel asli: https://qayli.com/journal/kak-oformit-dogovor-avansa-pri-pokupke-kvartiry-preview/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *