Bagaimana cara membeli apartemen?

Bagaimana cara membeli apartemen dengan benar dan aman? Benar-benar setiap orang yang memutuskan investasi semacam ini menanyakan pertanyaan serupa pada dirinya sendiri. Membeli apartemen adalah keputusan serius yang harus dibuat dengan hati-hati dan bertanggung jawab. Dari perencanaan yang matang, mengevaluasi semua risiko dan kemampuan Anda sendiri, itu tergantung pada seberapa sukses, dalam arti domestik dan finansial, akuisisi itu nantinya.

Proses pembelian apartemen

Prosedur pembelian real estat, baik itu apartemen di gedung baru, di pasar sekunder atau rumah pribadi, dimulai jauh sebelum mengunjungi notaris untuk membuat kesepakatan. Saat membeli apartemen, Anda perlu mengetahui seberapa legal dan menguntungkan transaksi tersebut, bagaimana kondisi kehidupan rumah masa depan.

Agar proses pembelian apartemen berjalan lancar, ada baiknya Anda melakukan beberapa langkah persiapan terlebih dahulu:

• Tentukan pilihan tempat tinggal. Sebaiknya cari tahu sendiri jumlah kamar di apartemen, distrik kota, dan persyaratan infrastruktur. Dalam hal ini, perlu memperhitungkan kemungkinan masa tinggal di apartemen dan kemungkinan peningkatan jumlah anggota keluarga.
• Menilai peluang keuangan. Untuk melakukan ini, Anda harus menganalisis penghasilan permanen dan tambahan Anda, terkadang dengan mempertimbangkan prospek dan risiko pekerjaan. Berdasarkan analisis ini, ada baiknya mempertimbangkan beberapa opsi ruang hidup, karena seringkali dengan jumlah yang sama Anda dapat membeli apartemen yang sama sekali berbeda di area tersebut, terletak di area yang kurang lebih bergengsi.
• Pilih metode pembelian. Ada tiga opsi untuk membayar real estat: pembayaran penuh, hipotek, dan cicilan. Opsi pertama memungkinkan Anda untuk tidak membayar lebih untuk perumahan, sedangkan yang kedua memungkinkan untuk tidak menunggu sampai jumlah yang diperlukan terakumulasi, tetapi untuk pindah sekarang. Paket cicilan hanya bermanfaat jika hanya tersisa sedikit untuk menambah jumlah yang hilang.
• Pelajari pasar. Dalam hal ini, bantuan makelar yang baik dan pengacara yang kompeten tidak akan berlebihan. Harga yang ada di pasar harus dianalisis untuk menghindari transaksi yang mencurigakan atau kelebihan pembayaran yang signifikan saat memilih opsi yang tepat.
• Bandingkan pilihan. Seringkali ketika memilih satu apartemen, Anda mungkin menyukai beberapa apartemen sekaligus. Dalam hal ini, Anda perlu melakukan analisis komparatif yang mendalam dari semua opsi, memperhatikan sepenuhnya semua nuansa signifikan dari real estat: dari jenis rumah hingga sifat perusahaan manajemen. Perlu juga diperhatikan jarak dari tempat kerja, keberadaan fasilitas infrastruktur sosial yang penting di dalam distrik mikro. Di masa mendatang, hal ini dapat menyelamatkan Anda dari kerugian finansial dan waktu yang berlebihan.
• Dokumen studi. Aspek penting ini menyangkut kepemilikan apartemen. Jika pengembang sendiri terlibat dalam penjualan di sebuah rumah yang sedang dibangun, maka di real estat yang sudah diserahkan atau sekunder, ada jebakan dalam masalah kepemilikan. Anda harus hati-hati memeriksa apakah penjual berhak membuang apartemen — untuk ini, disarankan juga untuk melibatkan pengacara.
• Cari tahu nilai pasar apartemen. Tugas setiap penjual adalah menjual lebih mahal, dan pembeli — membeli lebih murah. Hukum pasar ini juga berlaku untuk real estat. Agar tidak membeli apartemen dengan harga yang awalnya dinaikkan, Anda perlu mengetahui nilai pasar sebenarnya. Dengan pertanyaan ini, disarankan untuk beralih ke spesialis, lebih disukai beberapa, yang akan melakukan penilaian ahli terhadap ruang hidup, setelah itu, selama diskusi transaksi, Anda dapat menawarkan harga Anda kepada penjual, mengacu pada kesimpulan dari penilai.
• Kesimpulan dari kontrak. Transaksi dibuat di notaris, di hadapan saksi, setelah pemeriksaan apartemen dan penandatanganan sertifikat penerimaan. Setelah selesai, Anda perlu menyerahkan dokumen ke MFC untuk pendaftaran kepemilikan.

Bagaimana pembelian apartemen di gedung baru?

Proses membeli apartemen di gedung baru memiliki sejumlah fitur. Bergantung pada tingkat kesiapan rumah, ada dua opsi untuk transaksi — perjanjian saham dan kontrak penjualan. Yang pertama terjadi jika proses konstruksi di fasilitas tidak selesai, yang kedua — setelah rumah dioperasikan dan pemiliknya mengakuisisi.

DDU

Perjanjian saham adalah opsi transaksi yang paling umum pada tahap pembangunan gedung tempat tinggal. Dia mendapatkan popularitasnya sebagai sumber investasi tambahan, yang digunakan pengembang untuk pekerjaan lebih lanjut. Saat ini, dana yang dibayarkan untuk perumahan disimpan dalam rekening escrow khusus dan tersedia untuk perusahaan konstruksi hanya setelah penandatanganan sertifikat penerimaan antara dia dan pembeli.

Dengan demikian, orang yang membeli apartemen di rumah yang sedang dibangun terlindungi dari banyak risiko, termasuk penipuan. Terlepas dari waktu tunggu yang lama, pembelian real estat di bawah DDU menguntungkan dari sudut pandang keuangan, karena dalam banyak kasus harga apartemen meningkat secara signifikan setelah gedung dioperasikan.

Pada saat yang sama, pembeli tidak kebal dari kemungkinan masalah yang mungkin timbul karena kesalahan pengembang: kebangkrutan perusahaan konstruksi dan, akibatnya, konstruksi macet; penundaan karena kekurangan dana; ketidakmampuan untuk mengoperasikan rumah karena kekurangan teknis; ketidakpatuhan kualitas apartemen dengan yang dinyatakan.

Untuk menghindari masalah seperti itu, bahkan sebelum membuat kontrak, Anda harus memeriksa beberapa data:

• dokumen konstituen pengembang, lisensi, hak untuk menggunakan sebidang tanah, deklarasi proyek;
• pelaporan keuangan dan akreditasi bank perusahaan;
• keberadaan pengembang dalam daftar potensi bangkrut;
• objek sebelumnya dari perusahaan konstruksi: pengiriman tepat waktu, tuntutan hukum, umpan balik dari penduduk, dll.

Pembelian apartemen di bawah DDU dilakukan sesuai dengan Undang-Undang Federal No. 214. Ini berisi informasi berikut:

• nama perusahaan pengembang, perinciannya;
• rincian paspor pemegang saham;
• deskripsi teknis apartemen, dengan mempertimbangkan semua karakteristiknya;
• Cara Pembayaran;
• tanggal yang tepat untuk menempatkan objek ke dalam operasi.

Pembayaran, penuh atau sebagian, tergantung pada metode mana yang disetujui, dilakukan hanya setelah pendaftaran DDU di Rosreestr.

Persiapan

Kontrak penjualan dalam hal bangunan baru tidak umum seperti DDU. Dalam kebanyakan kasus, ini digunakan untuk perumahan kelas atas, yang tidak begitu diminati di pasar dan membutuhkan waktu untuk menemukan pembeli. Namun, terkadang pengembang menggunakan DCT dalam kasus real estat anggaran, sebagai bagian dari program pengembangan, untuk mendapatkan penghasilan tambahan bagi diri mereka sendiri.

Meski harganya lebih mahal, apartemen siap pakai di gedung baru memiliki sejumlah keunggulan:

• ada peluang untuk segera menilai kualitas ruang hidup;
• tidak ada yang pernah tinggal di apartemen sebelumnya, tidak ada kemungkinan untuk memberikan haknya kepada pihak ketiga;
• tidak perlu menunggu penyelesaian konstruksi dan risiko yang terkait dengannya: embun beku, masalah pengiriman, ketidaksesuaian di area.

Sebelum menandatangani DCT, penting untuk mengetahui apakah pengembang benar-benar pemilik apartemen yang dijual — informasi tentang ini dapat diperoleh dari Rosreestr. Akan berguna juga untuk mengetahui apakah harga rumah yang dinyatakan sesuai dengan nilai pasar sebenarnya.

Pembayaran dilakukan setelah berakhirnya kontrak, yang kemudian didaftarkan ke USRN. Setelah itu, akta penerimaan dan pemindahan apartemen ditandatangani.

Penugasan klaim

Pemegang saham yang berubah pikiran untuk membeli apartemen di gedung tertentu, atau perusahaan konsultan yang bertindak sebagai perantara dalam pembelian rumah, dapat menjual kepemilikan sahamnya. Dalam hal ini, kontrak pengalihan hak klaim disimpulkan. Itu mengandung:

• DDU awal dengan pengembang;
• perjanjian penugasan;
• persetujuan tertulis dari perusahaan pengembang;
• Informasi Pembayaran;
• tindakan penerimaan dan transfer dokumen pada penugasan.

Bagaimana cara aman membeli apartemen di pasar sekunder?

Sebagian besar apartemen yang dijual di pasar real estat sekunder memiliki tata letak yang ketinggalan zaman, selain itu, bangunannya sendiri telah aus selama bertahun-tahun, sehingga harga perumahan semacam itu bisa jauh lebih rendah daripada gedung baru. Namun, ini bukan satu-satunya kelemahan sekunder. Di antara risiko paling umum yang terkait dengan perumahan lama, masalah kepemilikan paling sering dikutip.

Sekalipun situasi yang disengketakan bukanlah skema penipuan, kesalahan dapat menyusup ke dalam dokumen yang tidak memperhitungkan jumlah orang yang memiliki hak atas sebagian apartemen atau seluruh tempat tinggal. Akibatnya, hal ini menyebabkan banyak litigasi, yang memerlukan kerugian waktu dan finansial yang signifikan.

Untuk alasan ini, lebih baik membeli perumahan seperti itu melalui agen atau dengan dukungan dari makelar berpengalaman yang baik. Apa yang harus dicari saat membeli apartemen di pasar sekunder? Pertama-tama, Anda harus mengambil langkah-langkah berikut:

• Konfirmasikan kepemilikan penjual atas apartemen tersebut. Untuk melakukan ini, Anda perlu meminta kontrak penjualan, warisan, atau donasi darinya, yang menegaskan bahwa dia memiliki hak penuh untuk membuang real estat ini. Jika penjualan dilakukan dengan surat kuasa, maka surat kuasa harus disahkan oleh notaris. Di sini penting juga untuk memperhatikan apakah masa berlakunya sudah habis — biasanya 1 tahun.
• Pastikan penjualnya mampu. Situasi yang tidak menyenangkan muncul ketika penjual menderita alkoholisme, kecanduan narkoba, atau mengalami gangguan jiwa. Jika kemudian ternyata pada saat penutupan transaksi dia tidak mengetahui tindakannya sendiri, kontrak dapat dengan mudah digugat oleh kerabatnya dan dinyatakan tidak sah. Pilihan terbaik, yang akan diperlakukan dengan pengertian oleh setiap penjual yang teliti, adalah dengan memberikan sertifikat yang relevan dari apotik neuropsikiatri dan narkologi.
• Kecualikan pembebanan, penangkapan atau utang. Jika apartemen ditahan atau digunakan sebagai jaminan, kontrak penjualan juga akan dibatalkan. Tidak dilarang oleh undang-undang untuk menjual apartemen dengan tagihan utilitas, tetapi pemilik berkewajiban untuk memberi tahu pembeli tentang hal ini, yang dalam praktiknya sering diabaikan. Agar tidak menimbulkan biaya tambahan, Anda harus meminta ekstrak dari akun pribadi atau melihat tanda terima pembayaran.
• Periksa status apartemen. Jika rumah tersebut akan dibongkar dalam waktu dekat, dan penghuninya mengantre untuk dimukimkan kembali, penjualan apartemen di gedung semacam itu adalah ilegal. Jika properti tersebut memiliki banyak pemilik, masing-masing memiliki bagian di dalamnya, atau dibeli selama pernikahan, pemilik atau pasangan lain memiliki hak pertama untuk membeli. Dalam situasi seperti itu, untuk pembeli luar, penolakan mereka untuk membeli sebagian dari apartemen diperlukan.
• Tentukan lingkaran orang yang terdaftar di apartemen. Sekalipun orang yang memiliki izin tinggal di alamat tertentu tidak mengklaim bagian dari apartemen, kasus yang tidak menyenangkan sering muncul ketika mereka harus didaftarkan ke pengadilan. Biaya semacam itu, yang membutuhkan waktu dan kegelisahan dari pembeli, juga sebaiknya dikecualikan sebelum transaksi selesai.
• Lihat dokumentasi teknis. Paspor kadaster dan dokumen teknis lainnya berisi informasi terperinci tentang apartemen, luasnya, lokasi di lantai, tata letak. Ini penting jika pembangunan kembali ilegal telah dilakukan. Penjual harus melegitimasinya dengan biaya sendiri sebelum menjual rumah, atau mengembalikannya ke keadaan semula. Bahkan tanpa dokumentasi, disarankan untuk mengklarifikasi di antara pertanyaan pertama apakah ada manipulasi dengan tata letak yang dilakukan.
• Diskusikan detail terkait. Beberapa masalah yang sekilas tampak tidak signifikan, lebih baik untuk menentukan terlebih dahulu dan kemudian menulis dalam klausul terpisah dalam kontrak untuk menghindari kemungkinan kesalahpahaman di masa mendatang. Pertanyaan serupa terkait dengan periode pelepasan penyewa dan pembebasan apartemen, kemungkinan pengalihan jenis furnitur atau peralatan tertentu kepada pembeli. Undang-undang menetapkan periode pelepasan perumahan tidak lebih dari satu bulan, tetapi kehalusan seperti itu sebaiknya ditangani secara individual.
• Menyimpulkan kontrak awal. Dalam sebagian besar kasus, transaksi jual beli tidak diselesaikan sekaligus, tetapi melibatkan pembayaran sebagian kecil dari jumlah tersebut, diikuti dengan pelunasan seluruh nilai properti. Bagian ini dikeluarkan dalam bentuk uang muka atau uang muka. Banyak penjual dengan keras kepala menuntut setoran, meskipun pembayaran di muka bermanfaat bagi pembeli. Jika terjadi keadaan yang tidak terduga, formalisasi perjanjian pendahuluan seperti itu memungkinkan Anda mengembalikan uang secara penuh, kecuali denda kecil, juga disepakati sebelumnya.

Membeli rumah di bawah kontrak penjualan?

Jika semua nuansa hukum dan kondisi apartemen sesuai dengan pembeli, Anda dapat langsung melanjutkan ke penyelesaian kontrak penjualan. Itu ditandatangani oleh notaris, sebaiknya di hadapan saksi. Menurut undang-undang, PrEP disimpulkan berdasarkan data berikut:

• dokumen identitas penjual dan pembeli (paspor);
• sertifikat kepemilikan apartemen, terdaftar di BTI;
• aplikasi ke panitera negara untuk pelaksanaan kontrak;
• tanda terima untuk pembayaran bea negara;
• dokumen tambahan: izin pemilik bersama, pengabaian hak pertama untuk membeli, surat kuasa, izin resmi wali, dll.

Kontrak penjualan juga harus mencakup:

• alamat tempat objek penjualan berada;
• kutipan dari sertifikat pendaftaran yang mencirikan properti ini;
• biaya obyek DKP;
• detail paspor pembeli dan penjual;
• syarat-syarat yang disepakati untuk syarat-syarat penggusuran, penyerahan kunci, tata cara pembayaran.

Setelah penandatanganan kontrak penjualan, notaris mengesahkan pengalihan kepemilikan. Dokumen bersertifikat harus diserahkan ke layanan pendaftaran negara, yang dalam waktu 3 bulan akan mengeluarkan dokumen yang menjadikan pembeli pemilik penuh rumah.

Bagaimana hipotek diatur?

Untuk pembeli yang tidak dapat membayar seluruh biaya rumah sekaligus, ada dua opsi pembayaran sebagian — program cicilan dan hipotek. Angsuran hanya digunakan dalam kasus real estat utama dan merupakan perincian jumlah yang hilang menjadi pembayaran reguler. Sebagai aturan, itu diberikan untuk waktu yang relatif singkat — hingga maksimal tiga tahun.

Hipotek, pada gilirannya, juga menyiratkan sistem pembayaran reguler, tetapi dengan perbedaan utama — pemberi pinjaman untuk pembeli bukanlah pengembang atau pemilik rumah, tetapi bank. Pinjaman hipotek tersedia untuk real estat primer dan sekunder, meskipun pinjaman untuk pembelian bank kedua lebih jarang disetujui.

Secara umum, skema hipotek adalah sebagai berikut: pembeli membayar uang muka kepada pemilik, dan bank menutupi jumlah yang hilang dalam satu kali pembayaran. Setelah itu, pembeli menjadi debitur bukan dari penjual, tetapi dari bank, yang selama waktu yang ditentukan, dengan mencicil, ia mengembalikan jumlah pinjaman tetap dan bunga yang ditetapkan oleh tingkat hipotek berdasarkan perjanjian tertentu. Dalam hal ini, apartemen menjadi jaminan pengembalian dana.

Apa syarat untuk pinjaman hipotek?

Pengembang modern besar yang diakreditasi oleh banyak bank besar, di antara layanan lainnya, pada awalnya menawarkan berbagai program pinjaman hipotek kepada pelanggan mereka.

Sebagian besar bank memberikan pinjaman hanya dengan syarat uang muka. Ukurannya dapat bervariasi dari 10 hingga 50% dari nilai apartemen yang dinilai. Ada juga opsi hipotek tanpa kontribusi ini, tetapi jarang, karena tidak menguntungkan bagi bank. Faktanya adalah bahwa harga sebuah apartemen dapat berubah dari waktu ke waktu, dan jika debitur gagal memenuhi kewajibannya, dan apartemen tersebut menjadi milik bank, di pelelangan dia dapat memperoleh jumlah yang kurang dari yang sebelumnya. awalnya dibayarkan kepada pengembang. Jadi, dengan mentransfer hanya sebagian uang ke perusahaan konstruksi, bank tetap menjadi pemenang dalam setiap perkembangan acara.

Bahkan dalam kasus ketika bank tidak melunasi seluruh biaya apartemen, persyaratan yang ditentukan secara ketat diajukan untuk peminjam:

• berusia di atas 21 tahun, namun dengan syarat pada saat pelunasan pinjaman debitur tidak lebih dari 65-75 tahun;
• kewarganegaraan Federasi Rusia;
• pengalaman kerja terus menerus di tempat kerja terakhir minimal 6 bulan;
• tingkat solvabilitas di mana tingkat pendapatan reguler, dikurangi biaya harian, memungkinkan untuk melunasi hutang.

Di beberapa bank, batas waktu mungkin tidak seketat itu, tetapi seringkali hal ini disertai dengan persyaratan hipotek yang kurang menguntungkan. Solvabilitas peminjam dan rekan peminjam, jika ada, dikonfirmasi dengan sertifikat pekerjaan dan laporan bank.

Bisakah Anda menghemat uang untuk hipotek?

Karena jaminan dalam kasus pinjaman hipotek adalah properti itu sendiri, risiko bank minimal, sehingga mereka dapat menyetujui hipotek untuk klien dengan riwayat kredit yang tidak terbaik. Ada situasi ketika pendapatan utama, menurut perhitungan bank, tidak cukup untuk membayar hutang secara teratur — dalam hal ini, Anda dapat memberikan sertifikat sumber pendapatan tambahan, termasuk pasif, yang akan dihitung secara total saat membuat keputusan pemberian pinjaman.

Dengan dukungan negara, subsidi dan persyaratan hipotek preferensial tersedia untuk banyak kategori populasi. Dukungan negara berarti bahwa dana anggaran menutupi sebagian hutang peminjam ke bank. Program yang paling umum dari jenis ini meliputi:

• Modal ibu. Jumlah hingga 450.000 rubel, yang dimaksudkan hanya untuk memperbaiki kondisi perumahan, pensiun ibu dan pendidikan anak, dapat digunakan sebagai uang muka hipotek. Untuk melakukan ini, Anda harus menanyakan bank mana yang mendukung program ini dan membuat perjanjian dengan lembaga keuangan yang menunjukkan bahwa sertifikat modal bersalin akan digunakan untuk kontribusi ini.
• hipotek militer. Opsi ini ditujukan untuk warga negara Federasi Rusia yang tergabung dalam NIS dan memiliki masa kerja 3 tahun. Sistem akumulatif negara untuk kategori populasi ini memberikan kesempatan untuk membayar cicilan pertama dari dana akumulatif dan menutupi sebagian dari pembayaran rutin di masa mendatang.
• Bantuan untuk keluarga muda dan besar. Program ini ditujukan untuk meningkatkan kondisi kehidupan dan memungkinkan Anda menerima subsidi satu kali untuk uang muka hipotek. Sebagai opsi, suku bunga yang dikurangi atau pinjaman lunak yang disediakan oleh stok perumahan dapat ditawarkan.
• Dukungan untuk profesional muda. Pegawai sektor publik, ilmuwan muda setelah 10 tahun bekerja di bidang spesialisasinya juga dapat diberikan subsidi untuk pembelian rumah. Kondisinya berbeda-beda, bergantung pada wilayah negara, tetapi preferensi diberikan kepada orang yang bekerja berdasarkan distribusi.

Jika Anda melihatnya, aturan untuk membeli apartemen sangat sederhana — perhatian terhadap detail, rasio seimbang dari semua risiko, penilaian objektif atas kemampuan keuangan Anda sendiri, saran terperinci dari pengacara dan agen penjual tentang masalah apa pun yang menimbulkan kekhawatiran, kesalahpahaman atau keraguan.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru/