Bagaimana cara membeli apartemen yang di hipotek?


Membeli apartemen yang di hipotek, untuk alasan yang tidak dapat dijelaskan, dianggap sebagai transaksi yang tidak diinginkan dan bahkan berisiko, meskipun sebenarnya tidak sama sekali. Banyak pembeli yang terhenti oleh fakta pembebanan dan fakta bahwa properti tersebut sebenarnya adalah milik bank sampai pinjaman dilunasi.

Faktanya, bank yang memiliki keputusan akhir dalam hal mengubah pemilik apartemen yang digadaikan adalah badan hukum yang persis sama dengan, misalnya, perusahaan pengembang, dan mungkin menyetujui penjualan rumah yang digadaikan. Di sisi lain, lembaga keuangan mana pun tidak peduli siapa sebenarnya yang melunasi utangnya, dan jika ini terjadi bahkan sebelum pelelangan, ia akan mendapat untung yang lebih signifikan.

Bisakah saya membeli apartemen dengan hipotek yang belum dibayar?

Akuisisi perumahan menggunakan pinjaman hipotek menyiratkan bahwa sampai pembayaran penuh, properti tetap dijaminkan ke bank, dan setiap operasi dengannya hanya dapat dilakukan dengan persetujuannya. Artinya, sangat mungkin untuk membeli apartemen dengan hipotek jika bank memberikan jawaban tegas kepada penjual untuk transaksi semacam itu.

Tujuan utama lembaga keuangan mana pun yang mengeluarkan hipotek atau bahkan pinjaman konsumen adalah untuk mendapatkan keuntungan dan, tentu saja, melunasi pinjaman tersebut. Penjualan resmi apartemen hipotek menyiratkan bahwa dana ini akan dikembalikan ke bank dalam hal apa pun, dan tidak masalah siapa sebenarnya pembayarnya.

Sebuah bank yang pernah mengeluarkan pinjaman untuk membeli rumah terlindungi sepenuhnya dari kehilangan uang. Di satu sisi, perjanjian pinjaman secara langsung menyatakan bahwa properti agunan dapat ditarik jika terjadi pelanggaran sistematis terhadap jadwal pembayaran atau penolakan untuk membayar tanpa kompensasi atas dana yang dibayarkan sebelumnya. Di sisi lain, beban dibebankan pada real estat semacam itu, yang hanya dapat dihilangkan dengan menunjukkan sertifikat pelunasan penuh hutang ke bank. Tanpa dokumen ini, tidak ada layanan publik yang akan mendaftarkan hak kepemilikan atau pengalihannya.

Untuk memberikan atau tidak memberikan persetujuan atas penjualan real estat agunan, bank memutuskan sendiri. Misalnya, Anda dapat membeli apartemen yang memiliki hipotek dari Sberbank tanpa masalah — perwakilannya dengan senang hati memberi tahu penjual dan pembeli tentang masalah yang tidak dapat dipahami dan membantu dengan dokumen. Lembaga keuangan lain dapat menolak kesepakatan semacam itu, dengan alasan bahwa pemilik yang dengannya perjanjian pinjaman dibuat harus terlebih dahulu melunasi utangnya, dan kemudian bebas melakukan apa yang diinginkannya dengan propertinya. Tidak ada tindakan normatif khusus yang dapat mewajibkan bank untuk menyetujui penebusan yang dijamin dengan hipotek.

Apakah menguntungkan membeli apartemen hipotek?

Membeli apartemen yang digadaikan sebagai janji, pertama-tama, bermanfaat karena sehubungan dengan real estat semacam itu, semua kemungkinan risiko hukum dikurangi menjadi nol. Perumahan yang dibeli secara kredit menjalani pemeriksaan paling teliti oleh bank sebelum menyetujui penerbitan dana pinjaman.

Keuntungan kedua dari real estat hipotek adalah harga yang lebih murah. Sebagian besar penjual dalam situasi seperti itu siap untuk menawar dan sering menyerahkan apartemen dengan jaminan dengan harga yang lebih dari wajar. Terlepas dari kenyataan bahwa hipotek ditandai dengan kelebihan pembayaran yang besar, seringkali lebih dari dua kali lipat biaya aslinya, membeli apartemen yang terbebani masih akan lebih murah daripada membelinya secara kredit sendiri.

Anda dapat membeli apartemen hipotek yang disiapkan untuk dijual dari bank dengan perkiraan biayanya, sementara perumahan serupa tanpa sitaan bisa menjadi lebih mahal karena berbagai alasan: tingkat infrastruktur, kondisi perbaikan, dll.

Keuntungan ketiga adalah kesempatan untuk membeli rumah di daerah yang Anda sukai atau bahkan kompleks perumahan tertentu. Faktanya adalah dengan meningkatnya jumlah apartemen yang digadaikan, jumlah penjualan rumah yang digadaikan meningkat secara signifikan. Jika Anda menetapkan tujuan seperti itu, di antara semua penawaran, Anda dapat memilih opsi yang diinginkan untuk menebusnya menggunakan salah satu metode yang tersedia.

Dan keuntungan terakhir, sampai batas tertentu secara tidak langsung, adalah kebaruan properti tersebut. Sebagian besar kontrak hipotek dibuat khusus untuk perumahan, yang termasuk dalam pasar primer. Di antara perjanjian tersebut juga terdapat apartemen sekunder, namun menurut mereka, bank kurang bersedia untuk setuju menerima pinjaman. Apartemen terbebani yang dijual dengan tingkat kemungkinan tinggi mungkin benar-benar baru.

Mengapa hipotek dijual?

Sekilas, penjualan apartemen hipotek yang pemiliknya memiliki hutang tampaknya jarang terjadi. Faktanya, jika Anda menganalisis pasar real estat dengan lebih baik, Anda akan melihat bahwa persentase proposal semacam itu cukup signifikan. Hal ini terjadi karena banyak alasan yang dapat mendorong pemilik untuk menjualnya.

Alasan pertama adalah keadaan pribadi. Ini termasuk perubahan tempat tinggal, pekerjaan, status perkawinan. Tidak jarang perumahan diperoleh bersama oleh pasangan dan dibagi rata selama perceraian. Bagi banyak orang, menjualnya adalah cara paling nyaman untuk berbagi properti secara adil dan damai.

Pilihan untuk membeli apartemen dengan hipotek termasuk perumahan yang pemiliknya memutuskan untuk menjualnya untuk meningkatkan kondisi kehidupan mereka. Penghasilan tambahan, penampilan anak-anak dalam keluarga dan faktor lainnya seringkali mendorong orang untuk mencari lebih banyak tempat tinggal, dan menyingkirkan yang lama.

Alasan kedua adalah salah satu yang paling umum. Pemilik yang menjadi penggadaian karena suatu hal tidak mampu membayar utangnya kepada bank. Ini bisa terjadi karena kehilangan pekerjaan, karena alasan kesehatan, karena penurunan pendapatan tetap.

Keadaan seperti itu diatur dalam perjanjian pinjaman apa pun, dan bank selalu dapat memenuhi setengah jalan dan memberikan liburan kredit kepada debitur, peningkatan periode pembayaran hipotek dengan penurunan jumlah pembayaran wajib. Namun, jika pemilik apartemen memahami bahwa keadaan seperti itu tidak bersifat sementara, tetapi berlarut-larut, dia mungkin merasa lebih menguntungkan untuk menjual rumah yang ada, dan sebagai gantinya membeli opsi yang lebih murah. Perkembangan peristiwa seperti itu masih akan lebih baik baginya daripada merebut apartemen untuk hutang.

Aman untuk membeli apartemen hipotek bahkan ketika, menurut ketentuan perjanjian pinjaman, perumahan telah menjadi milik bank setelah hipotek tidak dapat memenuhi kewajibannya.

Mungkin ada alasan lain mengapa apartemen yang digadaikan disiapkan untuk dijual. Ini mungkin termasuk lingkungan yang tidak menguntungkan, kondisi lingkungan yang buruk, biaya utilitas yang tinggi, tingkat kebisingan yang signifikan. Faktor-faktor ini, yang dapat menjadi ciri khas dari semua jenis perumahan, tidak hanya hipotek, dengan sendirinya mengurangi nilai real estat dan jarang menjadi satu-satunya alasan mengapa pemilik saat ini ingin meninggalkannya. Bagaimanapun, jika keadaan seperti itu sangat tidak menyenangkan seumur hidup, pembeli harus berpikir dua kali apakah akan mempertimbangkan opsi dengan apartemen ini sama sekali.

Bagaimana cara membeli apartemen hipotek tanpa risiko?

Prosedur membeli apartemen dengan hipotek sedikit berbeda dari cara biasa membeli real estat. Fitur utamanya, dari mana semua kerumitan proses penyelesaian transaksi jual beli berasal, adalah hutang. Pinjaman untuk setiap apartemen yang dijual dengan agunan telah dibayar sampai batas tertentu, dan tinggal memutuskan siapa yang akan mengembalikan sisanya ke bank: penjual atau pembeli.

Ada beberapa opsi yang sama-sama dapat diterima untuk membeli apartemen hipotek. Sebelum Anda memilih yang paling nyaman, Anda harus memastikan bahwa penjual tidak memiliki hutang untuk pembayaran rutin. Untuk melakukan ini, Anda harus memintanya untuk memberikan sertifikat dari bank jika tidak ada. Baru setelah itu Anda bisa memilih opsi transaksi.

Penugasan kewajiban kredit

Pembelian apartemen hipotek dengan penugasan hutang hanya dimungkinkan dengan persetujuan dan persetujuan sebelumnya dari lembaga keuangan yang mengeluarkan pinjaman. Para pihak perlu menghubungi bank, yang jika mendapat jawaban positif, akan memberikan saran tentang pelaksanaan transaksi jenis ini.

Setelah itu, Anda perlu membuat draf perjanjian — karena sifat rumit dari jenis perjanjian ini, lebih baik mempercayakan penyusunannya kepada pengacara atau makelar yang baik. Ke depan, bank akan melakukan penyesuaian dan penambahan sendiri, jika diperlukan.

Perlu dicatat bahwa benar-benar semua tahapan transaksi untuk penugasan kewajiban kredit terjadi di dalam tembok bank kreditur. Penyelesaian timbal balik dilakukan baik dengan bantuan sel bank, atau dengan membuka dua surat rekening kredit yang berbeda. Salah satunya untuk jumlah yang secara langsung merupakan hutang pinjaman, dan yang kedua untuk sisa uang yang akan digunakan sebagai alat pembayaran berdasarkan kontrak penjualan.

Pembeli membuat pinjaman baru sebesar sisa hutang di apartemen hipotek ini, sehingga menjadi pemberi pinjaman baru. Jumlah ini ditempatkan di kotak pertama atau di letter of credit. Ini diikuti dengan penandatanganan perjanjian jual beli dan penyerahannya ke Rosreestr. Hanya setelah pendaftaran kepemilikan, penjual dapat mengambil atau menarik uang ini dari rekening pertama untuk melunasi utangnya sendiri ke bank.

Setelah pemutusan kewajiban kredit, lembaga keuangan menerbitkan dokumen khusus kepada penjual — hipotek yang menunjukkan pelunasan pinjaman, yang harus ditransfer ke pembeli. Hipotek yang dilunasi adalah dasar untuk mendapatkan ekstrak dari USRN dengan tidak adanya beban pada real estat. Setelah pembebanan dihapus, penjual dapat mengambil sisa jumlah dari sel atau akun kedua.

Terlepas dari kerumitannya yang tampak, metode ini adalah yang paling cocok untuk membeli apartemen hipotek dengan benar untuk mendapatkan uang tunai atau dengan membuka akun. Pada saat yang sama, ini juga yang paling dapat diandalkan, karena di setiap tahap dikendalikan oleh perwakilan bank. Para pihak dalam hal ini dilindungi secara maksimal dari segala bahaya yang dapat ditimbulkan bahkan selama notaris perjanjian.

Kontrak penjualan awal

Jika pembeli tidak ingin membebani dirinya dengan kewajiban kredit dan memiliki sarana untuk segera membayar seluruh harga apartemen, perjanjian dapat dibuat dengan menggunakan kontrak penjualan pendahuluan. Esensinya terletak pada kenyataan bahwa pembayaran sisa hutang hipotek dilakukan dalam bentuk pengalihan sebagian dari jumlah yang dipotong dari total biaya apartemen, yang telah disepakati oleh para pihak.

Dengan kata lain, pelunasan pinjaman terjadi dengan mengorbankan dana yang harus dibayarkan pembeli kepada penjual. Untuk melakukan ini, kesepakatan pendahuluan dibuat di antara mereka, yang menurutnya jumlah tertentu yang setara dengan sisa kewajiban pinjaman ditransfer ke penjual dalam bentuk deposit. Pada saat yang sama, sangat diinginkan untuk membuat kesepakatan tentang deposit juga.

Setelah itu, penjual secara mandiri melunasi hutang ke bank dan memberi pembeli hipotek yang telah dilunasi. Bank, pada gilirannya, menghilangkan beban dari properti, dan para pihak melanjutkan untuk menandatangani kontrak penjualan utama.

Dalam kasus penjualan apartemen hipotek, lebih baik mempercayakan persiapan kontrak awal dan utama kepada pengacara. Untuk penyelesaian akhir transaksi, notaris akan membutuhkan dokumen-dokumen berikut:

  • paspor pihak;
  • surat nikah, jika apartemen dibeli dalam kepemilikan bersama;
  • akta kelahiran anak-anak, jika mereka mendapat bagian dari perumahan yang dibeli;
  • persetujuan pasangan untuk transaksi real estat, jika itu menyiratkan kepemilikan bersama;
  • sertifikat pendaftaran kepemilikan — ekstrak dari USRN;
  • surat judul untuk real estat: kontrak penjualan, partisipasi saham, akta hadiah, wasiat, keputusan pengadilan;
  • izin dari otoritas perwalian atau perwalian, jika anak di bawah umur memiliki bagian di apartemen yang digadaikan yang dijual;
  • paspor BTI.

Setelah mentransfer sisa jumlah kepada penjual, pembeli dapat mendaftarkan kepemilikannya.

Terlepas dari kenyataan bahwa cara membeli apartemen hipotek ini terlihat lebih mudah, pada kenyataannya tidak demikian. Terkadang membutuhkan banyak waktu untuk menyelesaikan semua masalah di setiap organisasi yang diperlukan. Namun bahaya utama tetaplah faktor manusia.

Risiko utama dari transaksi dengan perjanjian pendahuluan adalah bahwa setelah menerima setoran dan menggunakannya untuk membayar sisa hutang pinjaman, penjual mungkin tergoda untuk menolak kerja sama lebih lanjut. Dalam situasi seperti itu, pembeli harus pergi ke pengadilan. Menurut hukum, jika ketentuan kontrak pendahuluan dilanggar oleh penjual, pengadilan memihak pembeli, tetapi perkembangan peristiwa seperti itu dalam hal apa pun penuh dengan kerugian waktu dan uang yang signifikan yang dihabiskan untuk biaya hukum. .

Demikian pula, apartemen yang di hipotek dibeli tanpa persetujuan bank kreditur. Seringkali, para pihak lebih suka menyimpulkan hanya perjanjian deposit daripada kontrak pendahuluan. Dokumen ini memiliki kekuatan hukum yang sama dengan kontrak, terutama jika terdaftar di notaris.

Menurut undang-undang tentang deposito, dalam hal penolakan transaksi oleh penjual, ia wajib mengganti biaya ganda pembeli. Dalam praktiknya, hal ini tidak sering terjadi: tidak menguntungkan bagi penjual untuk membayar kembali bunga pinjaman dalam jumlah dua kali lipat. Oleh karena itu, jika bank menolak permintaan untuk mengizinkan penjualan apartemen sebagai jaminan, metode membuat kesepakatan secara legal ini adalah satu-satunya yang tersisa bagi para pihak.

Membeli apartemen di lelang

Jika mau, Anda dapat membeli apartemen hipotek hipotek langsung dari bank. Ini berlaku untuk kasus-kasus di mana pemberi hipotek gagal memenuhi kewajiban pinjaman mereka, dan perumahan, dengan keputusan pengadilan atau dengan bantuan layanan notaris eksekutif, disita dari mereka. Dalam situasi seperti itu, properti tersebut disiapkan untuk pelelangan umum dengan harga seringkali di bawah nilai pasarnya.

Pengumuman tentang penyelenggaraan tender dipublikasikan di situs web bank dan berbagai situs yang terlibat dalam kegiatan semacam ini. Biasanya mereka menunjukkan harga awal apartemen dan ukuran langkah dimana biaya dapat meningkat. Mengingat tidak banyak peserta dalam lelang semacam itu, Anda tidak perlu takut dengan kenaikan harga apartemen rata-rata yang berlebihan. Satu-satunya pengecualian adalah perumahan, yang karena satu dan lain hal dijual dengan harga yang sangat rendah.

Untuk menjadi penawar, Anda harus mendaftar di situs yang dipilih. Setelah pendaftaran, Anda harus melalui pemeriksaan menyeluruh terhadap semua dokumen yang diberikan, yang disebut akreditasi.

Setelah memilih lot yang Anda suka, Anda harus membayar deposit untuk itu, yang biasanya berjumlah 5% dari nilai properti. Jika ada beberapa calon pembeli, Anda harus ikut menaikkan harga. Setelah lelang berakhir, pemberitahuan protokol khusus dikirim ke email pemenang, di mana dia diberikan hak prioritas pembelian apartemen dengan harga yang ditentukan oleh lelang.

Beberapa kerugian dari metode membeli rumah yang digadaikan ini termasuk prosedur yang rumit untuk memperoleh real estat dan mendaftarkan kepemilikannya. Selain itu, tidak dalam semua kasus ada kesempatan untuk mengenal banyak hal dalam kenyataan: kunjungi apartemen, cari tahu secara mendetail tentang seluruh sejarahnya. Kerugian lain dari membeli apartemen di lelang adalah ketidakmampuan untuk mengambilnya dengan hipotek.

Namun, risiko hukum apa pun saat berpartisipasi dalam lelang dikecualikan — semua real estat diperiksa dengan cermat untuk mengetahui adanya berbagai jenis sitaan dan hutang, pemilik lain, dll.

Baca artikelnya di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-kotoraya-nahoditsya-v-ipoteke/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *