Bagaimana cara membeli apartemen di gedung baru?


Aman untuk membeli apartemen di gedung baru — ini adalah keinginan pertama setiap pembeli. Semua orang sudah lama mengetahui bahwa dana untuk real estate, dan biasanya cukup besar, harus dipercaya hanya kepada pengembang yang andal dan terbukti, sehingga di masa depan tidak ada kesalahpahaman dengan mendapatkan tempat tinggal baru.

Terlepas dari kenyataan bahwa negara terus-menerus terlibat dalam penyelesaian perselisihan dan memperketat persyaratan kerja perusahaan konstruksi, masih ada kasus situasi bermasalah. Mereka terjadi baik karena kesalahan pengembang maupun karena kurangnya perhatian pembeli yang melupakan poin-poin penting dari transaksi tersebut.

Apa yang perlu Anda ketahui tentang aturan akuisisi real estat saat ini?

Apa yang perlu Anda ketahui saat membeli rumah di gedung baru? Aspek terpenting adalah ketentuan keuangan dan hukum yang mengatur dengan tepat bagaimana apartemen akan dibayar, pada titik mana pemegang saham menjadi pemilik, apa yang terjadi jika pengembang bangkrut?

Cara pembayaran

  1. Akun eskro. Menurut undang-undang, sejak musim panas 2019, saat membuat perjanjian penyertaan modal, pengembang tidak berhak menerima uang dari pembeli secara langsung. Mereka dikirim ke rekening escrow khusus, di mana mereka tetap tinggal sampai komisi resmi rumah tersebut.

Hal itu dilakukan untuk mengurangi jumlah pemegang saham yang tertipu, karena sebelumnya dana tersebut digunakan langsung untuk konstruksi, dan jika terjadi kebangkrutan pengembang, bermasalah untuk mengembalikannya. Dalam kasus escrow account, dalam keadaan yang tidak terduga, uang dikembalikan sepenuhnya kepada pembeli.

  1. Hak Tanggungan. Ini diterapkan jika pembeli hanya memiliki sebagian dari jumlah yang diperlukan untuk membeli apartemen. Dana yang dia miliki digunakan sebagai uang muka, dan bank mengkompensasi bagian yang hilang. Dalam proses pembangunan rumah, pemegang saham secara bertahap mengembalikan dana pinjaman, dan apartemen dianggap milik bank sampai pinjaman lunas.
  2. Rencana cicilan digunakan terutama untuk kontrak penjualan di rumah yang sudah jadi, dan enggan menggunakannya pada tahap konstruksi. Faktanya, keberadaan escrow account berdampak positif bagi akreditasi bank pengembang, karena berfungsi sebagai semacam asuransi jika terjadi kebangkrutan. Jika cicilan dimungkinkan selama pembangunan gedung apartemen, sering ditawarkan dengan persyaratan yang tidak menguntungkan: pembayaran awal 40-50% dari biaya, jangka waktu singkat untuk membayar pokok dengan pembayaran bulanan yang besar. Selain itu, pengembang dapat meningkatkan biaya akhir apartemen, memotivasi kenaikan harga di pasar real estat.

Tindakan penerimaan transfer

Untuk memeriksa apartemen yang sudah jadi, pengembang mengirimkan pemberitahuan khusus kepada pemegang saham. Sangat penting untuk dikirim dalam surat resmi, dan tidak hanya disuarakan melalui telepon atau messenger.

Dalam seminggu, pemegang ekuitas harus hadir untuk pemeriksaan pendahuluan dan penandatanganan sertifikat penerimaan. Jika ini tidak terjadi, tindakan tersebut akan ditandatangani secara sepihak, dan akan jauh lebih sulit untuk membuktikan bahwa kemungkinan kekurangan muncul karena kesalahan pengembang.

Untuk penyelesaian terbaik dari situasi yang disengketakan demi pemegang ekuitas, ia harus mengingat beberapa nuansa pelaksanaan dokumen ini:

  • pemegang saham berhak mengundang spesialis independen untuk menilai kondisi apartemen;
  • jika cacat teridentifikasi, pengembang berkewajiban untuk memperbaikinya dalam waktu 45 hari;
  • sertifikat penerimaan tidak dapat ditandatangani sampai semua kekurangan apartemen dihilangkan;
  • jika cacat signifikan ditemukan yang praktis tidak mungkin diperbaiki, pemegang kepentingan memiliki hak untuk mengakhiri kontrak dengan perusahaan konstruksi;
  • jika kekurangan yang sebelumnya tidak terlihat muncul setelah menerima kunci, pemilik dapat mengirimkan permintaan resmi kepada pengembang untuk penghapusannya, dan jika ditolak, pergi ke pengadilan.

Hak milik

Setelah menandatangani sertifikat penerimaan dan menerima kunci, pemegang saham harus mendaftarkan kepemilikan apartemen tersebut. Ini dapat dilakukan di MFC atau Rosreestr, secara pribadi atau melalui surat berharga dengan mengirimkan semua dokumen yang diperlukan: DDU atau perjanjian hipotek, tindakan penerimaan dan transfer, dokumen tentang pelunasan penuh biaya objek, jika itu telah dioperasikan.

Jika apartemen masih memiliki hutang hipotek, itu juga dapat didaftarkan sebagai properti, tetapi dengan biaya bank sementara.

Kebangkrutan pengembang

Selama kesimpulan dari perjanjian ekuitas, pembeli dilindungi dari banyak risiko, namun dalam kasus kebangkrutan pengembang, beberapa masalah mungkin timbul. Faktanya adalah, menurut Undang-Undang Federal 127 tentang kebangkrutan, sebagian dari beban utang berada di pundak pemegang ekuitas karena ketidakmungkinan membayarnya sendiri oleh pengembang. Tanpa menutupi hutang ini, koperasi perumahan masa depan tidak akan bisa mendapatkan kepemilikan atas objek yang belum selesai tersebut. Jumlah jumlah ini bisa mencapai 5-10% dari biaya apartemen.

Dalam kasus kebangkrutan sebuah perusahaan konstruksi, dimungkinkan juga untuk mengamankan kepemilikan sebuah apartemen. Untuk melakukan ini, Anda harus mengirimkan aplikasi yang sesuai yang ditujukan kepada manajer arbitrase untuk memasuki antrian transfer benda tidak bergerak. Ini akan membantu melindungi apartemen agar tidak dilelang.

Tips membeli apartemen di gedung baru

Anda dapat membeli apartemen di gedung baru dengan benar dan aman dengan mengikuti beberapa tip sederhana. Untuk melindungi saraf dan dana Anda, Anda harus:

Pilih rumah yang hampir selesai

Dari segi harga, apartemen pada tahap akhir konstruksi bisa jauh lebih mahal, tetapi pada saat yang sama, risiko penghentian, pembekuan konstruksi, atau kebangkrutan perusahaan konstruksi jauh lebih kecil. Praktis tidak ada kasus kebangkrutan sebelum penyelesaian fasilitas.

Periksa dokumen dan riwayat pembuatnya

Pengembang harus memiliki paket lengkap dokumen yang menyatakan haknya atas jenis kegiatan ini, konstruksi di wilayah tertentu, kepemilikan atau hak untuk menggunakan tanah. Sebagai aturan, data tersebut tersedia secara bebas di situs web perusahaan konstruksi, karena ini bukan rahasia komersial. Jika tidak ada, Anda dapat meminta kutipan dari Daftar Badan Hukum Negara Bersatu, yang akan memberikan semua informasi yang diperlukan.

Sejarah proyek sebelumnya penting dalam hal keandalannya. Anda dapat mempelajarinya di Internet: di forum tematik atau situs independen khusus. Sebagian besar perhatian harus diberikan pada apakah pengembang telah lama menunda pengiriman objek atau menghentikan proyek, apakah ia telah menjadi tergugat dalam berbagai tuntutan hukum.

Baca kontrak dengan hati-hati

Perjanjian ekuitas adalah dokumen yang agak panjang, yang jarang memiliki kurang dari sepuluh halaman, jadi sebaiknya berkonsultasi dengan pengacara yang baik mengenai hal-hal yang tidak jelas.

Kadang-kadang pengembang memasukkan posisi dalam DDU yang menempatkan pemegang ekuitas pada posisi yang tidak menguntungkan sebelumnya jika situasi perselisihan muncul selama pengiriman rumah. Yang paling umum adalah:

  • Penalti dalam hal pemutusan kontrak secara sepihak oleh pemegang saham. Angka tersebut bisa mencapai 10-20% dari biaya apartemen, dan konsep denda itu sendiri dimaksudkan untuk melindungi pengembang dari pembatalan DDU. Klausul kontrak semacam itu bahkan tidak dapat diperdebatkan pada saat penandatanganan, karena secara langsung bertentangan dengan 214-FZ, yang menyatakan bahwa jika terjadi pemutusan kontrak oleh pemegang saham, pengembang wajib mengembalikan dana yang dibayarkan kepadanya secara penuh. .
  • Perubahan nilai apartemen selama penugasan klaim. Kontrak dapat berisi klausul yang menurutnya selama PPT biaya apartemen adalah N-jumlah rubel. Biasanya angka ini jauh lebih tinggi dari yang awal, oleh karena itu lebih baik membuat kesepakatan dengan pengembang yang tidak berencana membuat penugasan seperti itu di masa mendatang.
  • Hukuman untuk pengurangan luas apartemen, yang dimulai dari rekaman tertentu. Artinya, jika apartemen ternyata lebih kecil dari yang dinyatakan, tetapi dalam area yang ditentukan dalam kontrak, ketidaknyamanan pemilik tidak akan dikompensasi dengan cara apa pun.
  • Tanggal dimulainya kewajiban garansi pengembang. Menurut undang-undang saat ini, periode ini dihitung sejak apartemen diserahkan kepada pemiliknya. Beberapa perusahaan menunjukkan tanggal commissioning rumah sebagai titik awal, meskipun ini bertentangan dengan 214-FZ. Dengan cara yang sama, pengembang dapat menetapkan masa garansi selama 45 hari, meskipun menurut undang-undang durasinya harus sedemikian rupa sehingga menguntungkan kedua belah pihak secara bersamaan.

Baca deklarasi desain

Deklarasi desain adalah dokumen terpenting yang berkaitan dengan objek individual. Di dalamnya, yang sangat penting, tenggat waktu yang tepat untuk penyerahan rumah ditunjukkan, selama kelebihannya pemegang ekuitas berhak atas kompensasi yang sesuai.

Deklarasi itu juga menyebutkan unit infrastruktur mana yang akan dibangun dan jam berapa. Jika tidak ada tanggal yang jelas untuk pembangunannya di dalam dokumen, dan hanya disebutkan bahwa ini termasuk dalam rencana pengembang, akan memakan waktu sangat lama sebelum kawasan tersebut dilengkapi dengan objek semacam itu. Ini juga dapat menunjukkan posisi keuangan perusahaan konstruksi yang tidak terlalu baik.

Tanyakan tentang hipotek

Sekalipun rencana pembeli tidak termasuk pembelian apartemen melalui hipotek, tetap berguna untuk menanyakan bank mana yang menyediakannya. Tentu saja, ini bukan jaminan lengkap dari tingkat keandalan pengembang yang tinggi, tetapi ini mungkin menunjukkan kepercayaan bank, dan ini, pada gilirannya, merupakan solvabilitas pengembang yang tinggi.

Pelajari tentang proyek pembangunan

Sekilas, lokasi rumah dan pemandangan dari jendela apartemen mungkin terlihat cukup bisa diterima. Tetapi jika proyek konstruksi berencana untuk membangun gedung lain, Anda harus mencari tahu persis di mana lokasinya.

Pertama, tidak ada yang mau gedung bertingkat lain tumbuh dua langkah dari jendela, menutupi rumah sepenuhnya. Kedua, pekerjaan konstruksi di daerah setempat akan memberi penghuni debu dan kotoran paling lama beberapa bulan. Situasinya serupa dengan pembangunan jalan raya utama — begitu daerah yang sepi dapat menjadi bising, dan situasi lingkungannya akan berubah secara dramatis menjadi lebih buruk.

Sempurnakan tata letak apartemen

Sebagian besar situasi kontroversial muncul dalam kasus yang disebut perencanaan bebas interior apartemen, dan masalah dalam hal ini bukan hanya dinding penahan beban.

Faktanya adalah sifat lokasi partisi biasanya ditunjukkan dalam proyek. Jika pemiliknya membangunnya dengan cara ini, semuanya akan dilakukan sesuai hukum. Tetapi jika perubahan yang tidak diperhitungkan dilakukan pada urutan partisi, mereka harus disetujui terlebih dahulu. Jika tidak, pembangunan kembali dianggap ilegal, dan denda harus dibayar untuk itu, diikuti dengan prosedur legalisasi.

Hindari tabungan berlebih

Aspek pertama dari penghematan yang tidak diinginkan menyangkut area apartemen. Dengan budget yang terbatas, terkadang ada keinginan untuk membeli rumah yang lebih kecil, namun keputusan ini mungkin tidak dapat dibenarkan seiring berjalannya waktu. Dalam hal ini, Anda perlu menganalisis pasar real estat dengan cermat di lokasi yang diinginkan — mungkin opsi yang sesuai dapat ditemukan di area dengan infrastruktur yang baik, tetapi sedikit lebih jauh dari pusat. Pada akhirnya, seseorang menghabiskan sebagian besar hidupnya di dalam apartemennya, dan bukan di luarnya, sehingga ruang hidup yang cukup berbanding lurus dengan kenyamanan.

Nuansa kedua menyangkut berbagai promosi dan diskon yang ditawarkan pengembang dari waktu ke waktu. Mengharapkan penawaran semacam itu untuk menghemat uang juga tidak dapat dibenarkan, karena, di satu sisi, apartemen semacam itu terjual hampir secara instan, dan di sisi lain, perusahaan konstruksi mungkin tidak memberikan ketentuan preferensial untuk pembelian jika semua perumahan dalam keadaan tinggi. tuntutan.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-v-novostroyke/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *