Bagaimana cara membeli apartemen dengan beban tanpa risiko?


Membeli apartemen di pasar real estat sekunder sering dikaitkan dengan kesulitan tertentu. Salah satu risiko paling serius bagi pembeli saat membeli apartemen dengan beban.

Sejarah apartemen, terutama segala sesuatu yang berkaitan dengan hak milik dan cara perolehannya, tidak kalah pentingnya dengan kondisi teknisnya. Pelanggaran hak salah satu pihak dalam transaksi, termasuk pihak ketiga terkait, secara teoritis dapat menyebabkan konsekuensi yang tidak menyenangkan: litigasi yang mengancam pembatalan kontrak tanpa mengembalikan dana yang dibayarkan kepada pembeli.

Karena, menurut undang-undang, pembeli harus mengumpulkan sendiri informasi paling lengkap tentang apartemen, hingga konfirmasi kapasitas hukum penjual, setelah kontrak berakhir, dia tidak dapat lagi menolak tanggung jawab. Jika perjanjian ditandatangani dengan pelanggaran semacam ini, penjual dan pembeli bertanggung jawab secara hukum.

Apartemen dengan beban: apa artinya?

Mempertimbangkan risiko seperti itu, banyak pembeli bertanya-tanya: apakah layak membeli apartemen dengan sitaan? Seringkali keuntungan utama perumahan dengan riwayat yang tidak terlalu bersih adalah harga yang lebih murah, sehingga bagi orang dengan anggaran terbatas, opsi ini tampaknya paling menguntungkan.

Pertama-tama, ada baiknya mencari tahu apa itu apartemen dengan beban. Pembebanan adalah satu atau sejumlah keadaan hukum yang membatasi hak pemilik untuk menjual real estat. Dengan kata lain, pemilik tidak memiliki hak untuk menjual, menghibahkan atau membuang perumahan, yang memerlukan perubahan kepemilikan, tanpa persetujuan dari pihak ketiga yang bersangkutan. Sebagai aturan, mereka adalah individu, lembaga keuangan atau negara.

Perolehan real estat dengan beban tidak aman baik bagi penjual maupun pembeli, karena sewaktu-waktu pihak ketiga yang menurut dokumen bukan pemiliknya, dapat menuntut hak atasnya. Akibatnya, hal ini menyebabkan litigasi yang panjang dan membingungkan.

Pembebanan bersifat sukarela dan wajib. Dalam kasus pertama, pemilik, atas inisiatifnya sendiri, memberikan sebagian haknya atas real estat, misalnya, selama pelaksanaan janji bank. Yang kedua, pembebanan terjadi atas perintah pengadilan, misalnya untuk hutang pemilik, dan disebut penangkapan.

Apa jenis beban utama?

Aman untuk membeli apartemen dengan beban jika penyebab beban ini mudah dihilangkan. Atau lingkaran peminatnya tidak terlalu luas. Jenis utama beban adalah sebagai berikut:

Hak Tanggungan

Ini mungkin jenis pembatasan kepemilikan apartemen yang paling umum, yang perolehannya dikaitkan dengan risiko minimal. Pasalnya, pemilik apartemen tidak berhak membuangnya, termasuk menjualnya, hingga utang ke bank lunas.

Namun, sangat mungkin untuk membeli apartemen dengan beban hipotek. Ada dua cara untuk melakukan ini. Yang pertama adalah bahwa kontrak penjualan berisi klausul yang menurutnya jumlah yang dibayarkan untuk apartemen yang dibebani dengan hipotek akan digunakan untuk melunasi hutang ke bank. Dengan kata lain, setelah menerima seluruh jumlah yang diminta oleh bank, pembebanan dihapuskan dengan pendaftaran pemilik baru berikutnya.

Cara kedua — bahkan lebih mudah — memungkinkan untuk membeli apartemen yang dibebani oleh bank dengan pendaftaran ulang jaminan kepada pemilik baru. Metode memperoleh rumah dengan harga pasar yang menguntungkan ini populer tidak hanya di kalangan pembeli, tetapi juga di bank, yang lebih bersedia memenuhi versi kontrak ini di tengah jalan. Pembeli hanya memerlukan paket dokumen standar, yang disediakan untuk mendapatkan hipotek konvensional, serta pendapat penilaian ahli real estat.

Menyewa

Meskipun penyewa yang sah tidak memiliki hak aktual atas apartemen tersebut, mereka dapat menyebabkan beberapa masalah saat menjualnya. Ini terjadi ketika perjanjian sewa, biasanya jangka pendek, tidak terdaftar di Rosreestr, dan pemilik baru, setelah menerima kunci, menemukan orang yang tinggal di apartemen tersebut. Inti masalahnya adalah sebelum masa sewa habis, mereka tidak bisa digusur.

Saat menandatangani dan menyatakan pendaftaran perjanjian sewa jangka panjang, perumahan secara otomatis dianggap terbebani hingga berakhirnya perjanjian ini. Sampai saat itu, Anda dapat membeli apartemen, namun, tunduk pada penghentian awal sewa oleh penjual sebelum penjualan, atau pembeli menerima kewajiban pemilik.

Menyewa

Sewa adalah sejenis kontrak di mana seorang individu, biasanya orang lanjut usia, mengalihkan kepemilikan apartemen kepada individu atau badan hukum lain, asalkan ia diberi pemeliharaan seumur hidup dengan hak untuk tinggal di tempat tinggal ini. Beban semacam ini hanya dapat dihilangkan dalam satu kasus — dengan kematian orang ini, yang disebut penyewa.

Karena perjanjian sewa berlaku sampai akhir hidup penyewa, pemilik baru, yang tidak mengetahui tentang adanya perjanjian tersebut pada saat penjualan, tidak akan dapat mengusir orang tersebut dengan cara hukum apapun. . Prosedur hukum untuk membeli apartemen dengan beban seperti itu mencakup perubahan yang didokumentasikan dari penyewa dengan persetujuan wajib dari penyewa.

Penggunaan gratis

Kasus penggunaan apartemen secara serampangan tidak terlalu umum, tetapi terkait dengan risiko yang signifikan. Inti dari beban ini terletak pada kenyataan bahwa seseorang yang terdaftar di sebuah apartemen, tetapi tidak berpartisipasi dalam privatisasi dan tidak menerima bagian, secara otomatis diberi hak untuk menggunakan ruang hidup ini seumur hidup.

Mengapa berbahaya membeli apartemen dengan beban penggunaan serampangan? Masalah utamanya adalah orang-orang tersebut tidak disebutkan dalam dokumen properti atau kutipan dari USRN. Satu-satunya jalan keluar bagi pembeli, yang ingin melindungi dirinya dari kecelakaan seperti itu, adalah dengan meminta kutipan dari buku rumah yang menunjukkan semua penyewa terdaftar dan hak mereka untuk menggunakan apartemen tersebut. Tidak mungkin untuk mengusir seseorang yang memiliki hak untuk menggunakan apartemen secara gratis dengan alasan apa pun.

Hak tinggal berdasarkan surat wasiat

Menurut wasiat salah satu pemilik apartemen, individu tertentu diberi hak untuk tinggal di dalamnya untuk jangka waktu tertentu atau seumur hidup. Menurut undang-undang, klausul wasiat semacam itu tidak tunduk pada pendaftaran wajib dengan Rosreestr, oleh karena itu, tidak boleh disebutkan dalam dokumen utama real estat.

Untuk melindungi diri Anda dari beban seperti itu, disarankan untuk meminta salinan surat wasiat kepada pemiliknya, jika perumahan datang kepadanya dengan cara ini. Kalau tidak, seperti dalam kasus penggunaan gratis, akan mungkin untuk mengusir penyewa seperti itu baik setelah berakhirnya periode yang ditentukan dalam surat wasiat, atau tidak pernah, jika tempat tinggal tersebut diindikasikan seumur hidup.

Menangkap

Pembebanan berupa penangkapan hanya dikenakan atas keputusan pengadilan. Mungkin ada beberapa alasan untuk ini: litigasi terbuka antar kerabat mengenai hak kepemilikan, hutang pemilik, pembagian harta. Secara hukum, apartemen yang ditahan tidak dapat dijual.

Terkadang oknum penjual memberikan paket dokumen yang tidak lengkap yang tidak berisi informasi tentang pembebanan. Untuk menyelamatkan diri Anda dari risiko tersebut, Anda hanya perlu meminta ekstrak dari USRR, yang selalu berisi data semacam ini. Jika keberadaan penangkapan menjadi jelas setelah penyelesaian transaksi dan transfer uang, pembeli dapat menyatakan di pengadilan bahwa dia tidak mengetahui tentang pembebanan, namun dia harus membuktikan fakta ketidaktahuan tersebut. Litigasi dalam kasus seperti itu bisa memakan waktu lama dan membingungkan, oleh karena itu, jika bebannya menyangkut, misalnya, hutang penjual, lebih mudah bagi pembeli untuk melunasinya sendiri, sehingga menghilangkan penangkapan dari apartemen.

Modal ibu

Jika apartemen dibeli dengan bantuan modal bersalin, anak atau anak-anak berhak mendapat bagian di dalamnya. Itu hanya dapat dijual setelah menyediakan rumah bagi anak di bawah umur yang setara di area dan kondisi dengan indikasi wajib bagian. Hanya dalam kasus ini, otoritas perwalian dan perwalian dapat memberikan izin untuk penjualan, yang tanpanya transaksi tersebut menjadi ilegal.

Jadi, jika modal bersalin berpartisipasi dalam memperoleh hak untuk memiliki perumahan, izin tersebut adalah hal pertama yang harus ditunjukkan oleh penjual.

Bagaimana cara memeriksa apartemen?

Jika resikonya banyak sekali, apakah mungkin membeli apartemen dengan hak tanggungan secara benar dan legal? Memang mungkin, tetapi pertama-tama perlu diketahui sifat beban ini dan cara menghilangkannya.

Sebelum menyelesaikan transaksi jual beli apa pun, pengacara sangat menyarankan Anda untuk memeriksa apartemen apakah ada sitaan, meskipun, pada pandangan pertama, dokumen-dokumen tersebut dalam urutan yang sempurna. Ini dapat dilakukan dengan menerima ekstrak dari USRN di situs web Rosreestr, meninggalkan aplikasi, atau di MFC. Dalam kasus kedua, aplikasi tertulis, data paspor, dan sertifikat pembayaran bea negara akan diperlukan. Biasanya pembuatan ekstrak semacam itu tidak lebih dari lima hari.

Jika pilihan pembeli tertentu jatuh pada apartemen tertentu dengan beban, dan dia pasti tidak ingin mempertimbangkan opsi lain, para ahli menyarankan agar Anda menghubungi agen penjual dan pengacara. Dengan bantuan mereka, masalah penghapusan beban dapat diselesaikan lebih cepat dan lebih aman daripada sendiri, sehingga di masa mendatang mereka tidak menghabiskan uang dan saraf untuk banyak sidang pengadilan, yang hasilnya tidak dapat diprediksi.

Baca artikelnya di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-s-obremeneniem-bez-riska/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *