Membeli apartemen langsung dari pengembang adalah cara paling nyaman, ekonomis, dan aman untuk membeli real estat di gedung baru. Pernyataan ini benar hanya jika kedua belah pihak, pengembang dan investor, dalam kerangka hukum, mematuhi semua prosedur dan persyaratan yang diajukan oleh negara untuk transaksi tersebut.
Dalam kebanyakan kasus, Anda dapat membeli apartemen dari pengembang bahkan pada tahap peletakan pondasi. Ini memberikan lebih banyak kesempatan untuk secara pribadi mengamati kemajuan konstruksi, mengontrol kecepatannya, dan memprediksi kemungkinan penundaan. Selain itu, biaya apartemen pada tahap awal pembangunan gedung tempat tinggal bisa jauh lebih rendah daripada setelah commissioning. Dan terakhir, bentuk kontrak, yang diselesaikan setelah dimulainya konstruksi, tetapi sebelum commissioning objek, adalah yang paling aman bagi pembeli dan mengasuransikannya dari banyak risiko.
Membeli apartemen dari pengembang selangkah demi selangkah
Tidak ada satu pun instruksi universal tentang cara memilih apartemen, tetapi ada sejumlah aturan ketat yang harus diikuti pembeli jika dia ingin melakukan pembelian yang menguntungkan sambil menjaga saraf dan dananya tetap utuh.
Menurut aturan ini, Anda dapat membuat perkiraan petunjuk langkah demi langkah untuk membeli apartemen dari pengembang. Ini terdiri dari urutan tindakan berikut:
Langkah Satu: Memeriksa Builder
Semua dokumentasi peraturan dan konstituen dari pengembang yang teliti biasanya tersedia untuk dilihat di situs web perusahaan. Namun, ketidakhadirannya bukan berarti tidak ada gunanya bekerja sama dengan perusahaan ini. Jika mau, Anda dapat memperoleh informasi secara mandiri di situs web Rosreestr atau meminta kutipan dari Daftar Badan Hukum Negara Bersatu, yang menunjukkan TIN pengembang.
Dokumen-dokumen berikut harus tersedia:
- sertifikat pendaftaran dan pendaftaran pajak;
- izin terbuka dengan indikasi masa berlakunya;
- izin bangunan yang dikeluarkan oleh pemerintah kota;
- deklarasi desain.
Ada bagian khusus di situs web Rosstat yang mencantumkan perusahaan yang berpotensi bangkrut. Jika perusahaan pengembang tertentu muncul dalam daftar ini, ada risiko yang sangat tinggi bahwa pembangunan tidak akan selesai sama sekali karena kekurangan dana.
Dalam proses membeli apartemen dari developer, Anda juga bisa menggunakan cara pengecekan tidak langsung. Metode tersebut meliputi rekonsiliasi ketentuan sebenarnya dari aktivitas perusahaan dengan yang dinyatakan dalam slogan iklan. Misalnya, seorang pengembang dapat berbicara tentang aktivitas sukses selama bertahun-tahun di pasar real estat, tetapi pada kenyataannya, dilihat dari dokumen undang-undang, itu dapat bertahan tidak lebih dari beberapa tahun. Ini juga berlaku untuk perusahaan yang sebagian meniru nama pesaing yang lebih sukses dan berpengalaman, dengan mengandalkan kurangnya perhatian pembeli.
Beberapa pengembang yang menjual apartemen selama tahap konstruksi mengatur kunjungan kontrol berkala ke objek tersebut, di mana pemegang ekuitas yang sudah terdaftar dan calon pembeli yang ingin membeli apartemen di rumah yang sedang dibangun diundang.
Saat ini, jumlah informasi terbesar diambil dari Internet, tidak terkecuali informasi tentang berbagai pengembang. Ada sejumlah besar forum dan portal informasi tematik yang berspesialisasi dalam real estat. Setiap kota memiliki setidaknya satu sumber daya tersebut.
Sangat diinginkan untuk tertarik pada ulasan tepat di portal yang begitu serius dan terbukti dari sisi independen. Faktanya adalah bahwa situs semacam itu melakukan moderasi dengan sangat hati-hati, akibatnya banyak ulasan yang dibuat khusus dihilangkan. Namun, komentar semacam itu tidak sulit untuk diidentifikasi sendiri: komentar tersebut sama sekali mengabaikan kekurangan sekecil apa pun, memiliki gaya periklanan yang jelas, dan sering kali penuh dengan istilah yang tidak biasa untuk percakapan sehari-hari.
Pilihan lain untuk memeriksa pengembang adalah menanyakan tentang objek yang telah selesai, dioperasikan, dan layak huni. Anda dapat bertanya kepada penghuni tentang kualitas dan kenyamanan perumahan, berbagai kesulitan yang mungkin timbul selama penyerahan apartemen, tentang apakah ada penundaan yang lama selama pembangunan.
Langkah kedua: pelaksanaan dan pendaftaran kontrak
Jika, setelah pemeriksaan menyeluruh dari pengembang, tidak ada kekhawatiran tentang keandalannya, Anda dapat melanjutkan ke tahap pembuatan kontrak. Yang paling umum adalah dua opsi untuk transaksi: perjanjian pembelian dan penjualan (PSA) dan perjanjian penyertaan modal (DDU).
Pembelian apartemen dari pengembang di bawah DCT hanya terjadi setelah rumah dioperasikan, karena jenis transaksi ini hanya mungkin dilakukan jika pihak penjual sudah menjadi pemilik rumah. Setelah commissioning objek, itu adalah perusahaan pengembang.
Keuntungan dari perjanjian jenis ini adalah tidak perlu menunggu penyelesaian konstruksi, dan segera setelah mendaftarkan transaksi ke Rosreestr dan membayar biaya, Anda dapat pindah ke apartemen baru. Di antara minusnya, harga tempat tinggal paling sering disebutkan, yang secara signifikan melebihi harga apartemen untuk dijual di rumah yang baru dibangun.
Banyak pengembang, jika tidak sebagian besar dari mereka, lebih suka menjual apartemen segera setelah dimulainya pekerjaan konstruksi. Dalam hal ini, preferensi diberikan kepada DDU, yang tunduk pada pendaftaran negara wajib dan menjamin para pihak dari banyak keadaan yang tidak terduga.
Secara umum, inti dari perjanjian saham adalah sebagai berikut. Pembeli mentransfer kepada pengembang sejumlah uang yang sama dengan biaya apartemen yang dipilihnya, yang digunakan pengembang untuk membangun gedung tersebut. Akibatnya, yang pertama menjadi pemegang saham, yaitu menerima hak atas bagian dari real estat ini.
DDU antara lain mengatur:
- syarat pembayaran;
- jaminan dan asuransi;
- deskripsi teknis yang tepat dari apartemen;
- kompensasi finansial kepada pembeli karena melebihi waktu konstruksi;
- perhitungan kompensasi untuk penurunan atau peningkatan tak terduga di area apartemen yang ditentukan dalam kontrak;
- koreksi bebas cacat yang timbul karena kesalahan pengembang atau kontraktor.
Sampai rumah tersebut akhirnya dioperasikan dan kuncinya diterima, pemegang saham tidak dianggap sebagai pemilik apartemen, tetapi dapat menjual hak atasnya. Fenomena ini disebut pengalihan hak klaim dan sering terjadi ketika, misalnya, pengembang membayar kontraktor untuk ruang hidup di bawah DDU.
Terlepas dari aspek positif DDU, DDU juga memiliki sejumlah kelemahan. Risiko utama yang mungkin dihadapi pembeli saat menyusun perjanjian penyertaan modal meliputi:
- Perlu menunggu sampai konstruksi selesai. Jika Anda membeli apartemen pada tahap penggalian, mungkin perlu beberapa tahun untuk menerima kuncinya; di sisi lain, dalam hal ini keuntungan finansial akan jauh lebih besar.
- Melebihi batas waktu pengiriman. Secara hukum, pengembang memiliki hak untuk memperpanjang waktu kerja dengan memberi tahu pemegang saham dua bulan sebelum mengubah tanggal akhir. Sayangnya, ada kalanya, dengan cara ini, konstruksi tertunda selama beberapa tahun di luar waktu yang disepakati.
- Depresiasi aset. Dalam beberapa situasi, ketika syarat-syarat kontrak dilanggar karena kesalahan pengembang, ia wajib mengembalikan dana tersebut kepada pembeli. Jadi, misalnya, terjadi ketika, karena suatu alasan, konstruksi dihentikan atau dibekukan untuk waktu yang tidak ditentukan. Dana dikembalikan ke pemegang ekuitas dalam volume lama, sedangkan saat ini biaya rata-rata perumahan dapat meningkat secara signifikan.
- Peningkatan luas apartemen. Dalam proses membangun rumah, deklarasi proyeknya dapat berubah, yang juga wajib diberitahukan oleh pengembang kepada pemegang ekuitas. Dan jika dalam kasus apartemen di area yang lebih kecil, perusahaan mengkompensasi selisihnya kepada pemilik, maka dalam kasus kenaikan, pembeli harus membayarnya dengan persyaratan yang tidak selalu menguntungkan.
Skema kontrak lain di pasar, yang biasa disebut «abu-abu», tidak menjamin kemurnian transaksi bagi pembeli dan tidak menyiratkan kompensasi atas ketidaksesuaian antara janji dan hasil. Skema tersebut meliputi: DDU awal, DCT awal, perjanjian reservasi, perjanjian pinjaman atau investasi bersama. Selain fakta bahwa transaksi ini tidak terdaftar di Rosreestr, beberapa di antaranya tidak menyiratkan kepemilikan rumah sama sekali, tetapi menjadikan pembeli sebagai kreditur pengembang atau membebankan tanggung jawab keuangan tambahan padanya.
Langkah ketiga: penerimaan apartemen
Pada akhir konstruksi, komisi ahli dari sebuah gedung apartemen diadakan, setelah itu secara resmi dioperasikan. Mulai saat ini, dalam waktu tiga bulan, pengembang dan pembeli / pemegang saham harus membuat akta penerimaan dan pengalihan properti.
Sebelum menyusunnya, pembeli perlu memeriksa dengan cermat apartemen yang sudah jadi, memeriksa dengan cermat semua nuansa teknis, menghilangkan atau mengkonfirmasi ketidakkonsistenan di area tersebut, memeriksa kualitas hasil akhir dan utilitas. Jika terjadi cacat, pengembang harus menghilangkannya dengan biaya sendiri. Jika kekurangan atau perkawinan terungkap setelah akta penerimaan disetujui, mungkin sulit untuk menentukan tanggung jawab untuk memperbaikinya.
Setelah pendaftaran akta, pembeli perlu memperbaiki kepemilikan di Rosreestr. Untuk melakukan ini, dia perlu menyediakan:
- penyataan;
- paspor;
- perjanjian dengan pengembang yang menegaskan hak atas perumahan;
- tindakan penerimaan dan pengalihan;
- rencana BTI.
Setelah penyerahan dokumen-dokumen ini dan pembayaran bea negara dalam waktu satu bulan, pemilik menerima sertifikat pendaftaran.
Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-ot-zastroyshchika/