Bagaimana bank memeriksa kemurnian hukum sebuah apartemen sebelum hipotek?


Memeriksa apartemen oleh bank dengan hipotek adalah syarat yang sangat diperlukan, yang tanpanya tidak ada pinjaman perumahan yang dapat dikeluarkan. Pernyataan ini berlaku khusus untuk real estat, yang menurut perjanjian pinjaman, akan dianggap sebagai jaminan.

Mengapa bank perlu memeriksa apartemen?

Saat membuat keputusan untuk menyetujui pinjaman rumah, benar-benar semua aspek transaksi tunduk pada analisis terperinci: bank memeriksa pendapatan peminjam saat mengeluarkan hipotek dan pada saat yang sama mencoba memastikan bahwa objek agunan sesuai dengan standar yang ditetapkan. .

Sekilas, lembaga keuangan tampaknya tidak tertarik dengan kualitas rumah yang dibeli dan kepemilikannya, karena semua kemungkinan masalah hanya menyangkut pembeli. Faktanya, bank mengejar minat yang sangat spesifik — apartemen yang digadaikan berfungsi sebagai semacam asuransi bagi mereka jika peminjam gagal memenuhi kewajiban pinjamannya. Dengan kata lain, jika pembayaran dihindari atau ditunda secara sistematis, apartemen akan disita dan dijual. Dengan demikian, bank akan dapat mengganti biaya dalam bentuk dana yang dikeluarkan, serta menerima keuntungan yang direncanakan.

Antara lain, bank memeriksa penjual apartemen. Ini diperlukan untuk mengecualikan perselisihan apa pun dengan kepemilikan properti yang digadaikan. Prosedur ini ditangani oleh departemen hukum lembaga keuangan, dan untuk peminjam sepenuhnya gratis.

Kebersihan hukum yang dikonfirmasi dari apartemen yang digadaikan diperlukan baik untuk peminjam maupun pemberi pinjaman, dan bahkan untuk tingkat yang lebih besar. Jika tiba-tiba transaksi jual beli ditentang di pengadilan dan dibatalkan, perumahan akan kembali ke pemilik yang sah, tetapi ini tidak menghilangkan kewajiban untuk membayar kembali pinjaman dari peminjam. Dalam beberapa kasus, uang yang ditransfer ke penjual dapat dikembalikan dan dikembalikan ke bank, tetapi tidak selalu demikian.

Tampaknya bank tidak peduli dengan apa yang terjadi pada kepemilikan real estat, karena perjanjian pinjaman sebagian besar berkaitan dengan uang, tetapi kenyataannya situasinya tidak sesederhana itu. Bahkan jika peminjam terus melunasi hutangnya, tidak ada jaminan bahwa dia akan memenuhi kewajiban atau menolaknya. Hak bank sebagai penerima gadai atas barang tak bergerak yang dipersengketakan dalam keadaan ini tidak didukung oleh apapun, oleh karena itu tidak mungkin lagi mengganti kerugiannya dengan cara menjualnya secara lelang.

Karena alasan inilah, jika Anda tertarik pada statistik, perusahaan keuangan kurang bersedia mengeluarkan pinjaman untuk pembelian rumah di pasar sekunder. Jika cek pengembang oleh bank sebelum hipotek hanya mencakup analisis legalitas aktivitasnya, maka real estat yang telah berulang kali berganti pemilik tidak dengan rela disetujui sebagai jaminan.

Penting! Jika transaksi jual beli tidak lulus cek bank untuk kemurnian hukum, ini mengancam tidak hanya dengan penolakan untuk mengeluarkan pinjaman hipotek, tetapi juga dalam transaksi itu sendiri.

Apa yang diperiksa bank untuk hipotek?

Pengecekan perumahan oleh bank dilakukan pada tahap persetujuan objek yang dipilih. Penting untuk diingat bahwa sangat sulit dan bahkan berbahaya bagi seseorang yang jauh dari pemahaman mendalam untuk mempertimbangkan semua seluk-beluk transaksi — ada risiko signifikan kehilangan sesuatu yang sangat penting dan kemudian mengalami sejumlah masalah.

Sayangnya, hanya sedikit pembeli yang lebih suka berkonsultasi dengan pengacara untuk mendapatkan nasihat selama pembelian rumah tanpa partisipasi dana kredit. Seperti yang diperlihatkan statistik, persentase yang signifikan dari tindakan penipuan dan penipuan selama transaksi pembelian dan penjualan jatuh pada warga negara yang sepenuhnya mengandalkan kekuatan mereka sendiri. Penipu, sebaliknya, tidak suka berurusan dengan hipotek — ada risiko tinggi bahwa pengacara profesional akan dengan cepat mengidentifikasi semua ketidakakuratan.

Dengan hipotek untuk kemurnian hukum, berikut ini diperiksa dengan sangat rinci:

Penjual

Dokumen utama untuk hipotek, yang diperiksa oleh bank, termasuk surat-surat yang menyatakan kepemilikan properti yang menjadi objek agunan. Penting bagi calon pemberi pinjaman untuk memastikan bahwa penjual, langsung atau melalui perantara, yang melakukan transaksi, adalah pemilik rumah.

Situasi di mana properti dimiliki bersama atau kepemilikan bersama patut mendapat perhatian khusus. Untuk dua kasus ini, prosedur penjualan yang sedikit berbeda disediakan, tetapi satu fitur tetap sama: semua orang, tanpa kecuali, yang merupakan pemilik objeknya, harus berpartisipasi dalam transaksi. Terkadang kesepakatan dengan jumlah peserta yang banyak menjadi cukup rumit dalam hal menjaga hak semua pihak, sehingga dalam kasus seperti itu partisipasi pengacara sangat diperlukan.

Nasihat! Anda dapat mempelajari informasi tentang semua pemilik apartemen yang dibeli dengan hipotek dengan meminta ekstrak dari USRN. Ini bukan rahasia dan dapat diberikan kepada setiap warga negara yang tertarik. Versi diperpanjangnya juga akan berisi informasi tentang semua pemilik seumur hidup perumahan, serta alasan pengalihan properti dari tangan ke tangan.

Pembatasan yang ada

Poin kedua, setelah konfirmasi hak penjual untuk membuang apartemen sebagai pemilik, adalah tidak adanya pembebanan pada apartemen yang dapat membatasi hak ini dengan cara apa pun. Jenis sitaan utama termasuk gadai, sewa, penangkapan, sewa.

Biasanya, pemilik real estat semacam itu hanya dibatasi sementara haknya untuk membuangnya — sampai penyebab pembebanan dihilangkan dan dihilangkan. Satu-satunya pengecualian adalah sewa. Apartemen, tempat penyewa ditugaskan, mungkin menjadi objek penjualan, tetapi pembeli — pemilik baru — akan dipaksa untuk menghidupi penyewa seumur hidup. Jika fakta sewa disembunyikan, ini adalah alasan langsung untuk menggugat transaksi di pengadilan.

Demikian pula, suatu transaksi dapat batal jika objeknya ditahan atau dijaminkan oleh kreditur lain. Aturan yang sama berlaku untuk apartemen hipotek, yang utangnya belum dilunasi. Mereka dapat mengubah kepemilikan sebagai akibat dari perjanjian jual beli, tetapi hanya dengan persetujuan kreditur.

Dengan demikian, pemeriksaan kemurnian hukum sebuah apartemen di pasar sekunder sebenarnya melindungi transaksi di masa depan agar tidak dinyatakan tidak sah, dan pihak-pihaknya dari kerugian finansial tambahan.

Surat kuasa

Seringkali pemilik apartemen tidak terlibat langsung dalam transaksi — itu dilakukan untuknya oleh wali amanat. Konfirmasi dokumenter tentang fakta ini adalah surat kuasa yang diaktakan, yang penting memiliki masa berlaku terbatas.

Saat memeriksa surat kuasa, ada dua poin yang dipertimbangkan: apakah jangka waktu tersebut telah berakhir atau apakah pemilik telah menariknya sebelum akhir jangka waktu tersebut. Terkadang perwakilan yang tidak bermoral memanfaatkan ketidaktahuan pembeli dan menjual real estat kepada mereka di bawah surat kuasa yang tidak sah. Transaksi semacam itu jelas tidak valid, dan tugas bank kreditur adalah memastikan bahwa tidak ada risiko seperti itu bahkan pada tahap persetujuan opsi perumahan yang dipilih.

Memiliki persetujuan dari pasangan

Real estat yang diperoleh selama pernikahan dianggap sebagai milik bersama antara suami dan istri. Mereka sama-sama memiliki hak untuk membuangnya, tetapi menurut hukum mereka tidak dapat melakukannya tanpa sepengetahuan pasangan kedua.

Saat mengajukan hipotek, jika apartemen yang dijaminkan dimiliki bersama, diperlukan izin dokumenter dari pemilik kedua jika hanya salah satu dari mereka yang menjadi penjual. Jika tidak, pihak yang haknya dilanggar dapat mengajukan permohonan ke pengadilan, dan transaksi jual beli tersebut dinyatakan tidak sah.

Warisan

Biasanya, bank memeriksa apartemen untuk waktu yang lama dengan hipotek jika diterima oleh penjual melalui warisan. Pengoperasian dengan apartemen seperti itu selalu dianggap berisiko, meski sekilas seharusnya tidak ada klaim dari pihak ketiga.

Saat menjual apartemen warisan, selalu ada risiko bahwa ahli waris yang tidak terhitung atau orang lain dengan hak langsung atau tidak langsung atas properti ini akan muncul di beberapa titik. Biasanya, ketidaksepakatan semacam itu diselesaikan di pengadilan, namun, jika menyangkut hipotek, hal ini dapat secara signifikan memperumit situasi peminjam dan membenamkannya dalam biaya tambahan.

Catatan! Untuk meminimalkan risiko menantang warisan di masa depan, bank biasanya meminta data tentang komposisi keluarga penjual pada saat masuk ke dalam warisan atau pembukaannya. Dianjurkan untuk segera meminta pemilik, antara lain, menyiapkan informasi ini untuk menghemat waktu. Pengacara bank pasti akan mengklarifikasi poin-poin tersebut.

Pemilik di bawah umur

Situasi di mana pemilik apartemen atau bagiannya masih di bawah umur juga dinilai cukup sulit. Dalam sebagian besar kasus ini, persetujuan dari otoritas perwalian untuk transaksi juga akan diperlukan. Ini diperlukan untuk melindungi hak milik anak sebanyak mungkin.

Semuanya jauh lebih sederhana jika anak di bawah umur, atau setidaknya keluarganya, memiliki real estat lain, di mana anak tersebut dapat didaftarkan, dan di mana bagian dapat dialokasikan kepadanya. Pengacara bank memeriksa apakah kondisi hukum transaksi yang melibatkan anak di bawah umur dipatuhi. Keraguan sekecil apa pun, pilihan apartemen seperti itu sebagai objek jaminan akan ditolak.

Dokumen apa yang harus saya sediakan untuk verifikasi hukum?

Untuk memeriksa kemurnian hukum properti, bank yang mengeluarkan hipotek pasti membutuhkan:

  • paspor penjual, dan terkadang dokumen identitas tambahan;
  • sertifikat kepemilikan;
  • ekstrak diperpanjang dari Daftar Real Estat Negara Bersatu, yang berisi data tentang semua pemilik dan transaksi dengan properti untuk jangka waktu dua puluh tahun;
  • dokumentasi kadaster untuk apartemen;
  • dokumen kepemilikan properti;
  • informasi bersertifikat dari buku rumah;
  • data teknis objek transaksi;
  • persetujuan pasangan, jika perumahan adalah jenis properti bersama;
  • izin dari otoritas perwalian jika pemiliknya masih di bawah umur.

Ini bukan daftar lengkap makalah yang ingin dilihat oleh departemen hukum bank. Jika ada nuansa kepemilikan atas properti yang dijual menimbulkan pertanyaan, pemeriksaannya akan menjadi lebih dalam. Untuk alasan ini, disarankan untuk terlebih dahulu memeriksa dengan manajer organisasi keuangan untuk daftar dokumen yang terperinci.

Apakah cek bank menjamin hasil transaksi yang positif?

Sayangnya, tidak ada jawaban positif yang tegas untuk pertanyaan ini. Alasannya sama sekali bukan karena kurangnya kompetensi pengacara bank, seperti yang mungkin dipikirkan beberapa orang, tetapi karena prioritas penilaian.

Saat mengajukan hipotek, gaji peminjam, pendapatan tidak resminya diperiksa sedetail mungkin dan, berdasarkan data yang diperoleh, solvabilitasnya dinilai. Informasi inilah yang dianggap sebagai prioritas.

Area utama aktivitas bank besar hampir tidak menjadi perhatian, dan jika ya, maka secara tidak langsung, transaksi real estat. Jika kita menyederhanakan pendekatan hipotek, kita dapat mengatakan bahwa pemberi pinjaman tidak sepenting jaminan atau ketiadaannya sebagai kemampuan debitur untuk membayar kembali pinjaman. Seperti yang diperlihatkan oleh praktik, hanya sebagian kecil dari perjanjian pinjaman yang diakhiri dengan penarikan apartemen dan penjualannya di lelang. Pada akhirnya, manfaat bagi bank dalam perkembangan acara seperti itu sangat minim.

Tidak dapat dikatakan bahwa tangki melakukan pemeriksaan hukum terhadap real estat sepenuhnya dengan lalai. Namun, jangan lupa bahwa prosedur semacam ini biasanya tidak memakan waktu terlalu lama, karena tugas utama pemberi pinjaman adalah menilai sendiri peminjam dan menimbang semua risikonya. Beberapa keadaan yang berkaitan dengan kepemilikan rumah tidak dapat diidentifikasi dalam jangka pendek dan karena itu sering diabaikan oleh departemen hukum bank.

Penilaian yang kurang lebih rinci tentang semua risiko membeli apartemen sekunder hanya dapat dilakukan oleh agen asuransi. Namun, mereka yang bekerja sama dengan bank juga hanya melakukan penilaian dasar terhadap dokumen dan, tanpa mengungkapkan ketidakkonsistenan yang jelas di dalamnya, dianggap sah.

Ingat! Selama pembelian apartemen dengan hipotek di pasar sekunder, sangat disarankan untuk mengambil asuransi kepemilikan tambahan. Tidak seperti asuransi jiwa dan kesehatan, asuransi ini melindungi hak milik — hak atas properti. Pengeluaran tambahan yang dihabiskan untuk itu secara andal akan melindungi peminjam dari masalah yang jauh lebih besar di masa depan.

Anda dapat sepenuhnya melindungi diri Anda sendiri dari risiko bahwa transaksi akan dibatalkan hanya setelah pemeriksaan hukum properti yang mendalam. Layanan semacam itu disediakan oleh banyak agen berlisensi yang akan mengidentifikasi kemungkinan ketidakkonsistenan dan ketidakakuratan dalam dokumentasi.

Beberapa langkah yang dapat Anda lakukan sendiri. Ini sekali lagi akan membutuhkan ekstrak yang diperpanjang dari USRN, yang dapat diperoleh dengan biaya nominal. Ini berisi data tentang pemilik apartemen sepanjang sejarahnya, operasi untuk mengubah pemilik, keberadaan atau penghapusan sitaan. Bagaimanapun, Anda harus menerima kutipan seperti itu, karena bahkan untuk pengacara independen itu akan berfungsi sebagai sumber informasi utama.

Artikel asli: https://qayli.com/journal/kak-bank-proveryaet-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-ipotekoy/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *