Asuransi hak hipotek: apa artinya?


Seperti yang Anda ketahui, saat membuat perjanjian pinjaman hipotek, asuransi jiwa dan kesehatan peminjam menjadi bagian tambahan lain dari biaya. Langkah-langkah penjaminan seperti itu paling bermanfaat bagi bank, karena meningkatkan kemungkinan pelunasan utang secara tepat waktu dan penuh.

Namun, seiring dengan ini, ada jenis perlindungan lain — asuransi kepemilikan. Dialah yang melindungi, pertama-tama, hak pembeli, memberinya kesempatan untuk menghindari masalah yang sangat serius yang terkait dengan real estat yang baru diperoleh di masa depan.

Apa arti asuransi judul dalam hipotek?

Judul transaksi dikonfirmasi secara hukum dan hak resmi terdaftar negara atas properti, dalam hal ini, real estat. Hak asuransi, pada gilirannya, adalah perlindungan pembeli jika dia, karena alasan di luar kendalinya, kehilangan hak-hak tersebut di atas. Dengan kata lain, asuransi judul apartemen adalah kompensasi atas kerugian yang mungkin terjadi sebagai akibat dari pengakuan transaksi jual beli sebagai tidak sah atau karena alasan lain yang ditentukan oleh kontrak asuransi.

Benar-benar real estat apa pun dapat menjadi objek asuransi kepemilikan: rumah pribadi, apartemen, kamar, sebidang tanah, real estat komersial, industri, atau ekonomi. Sifat pembelian juga tidak memengaruhinya — properti yang dibeli berdasarkan DCT atau DDU, dari individu atau badan hukum, dapat diasuransikan secara setara.

Faktanya, asuransi risiko kehilangan kepemilikan berhubungan langsung dengan peristiwa yang terjadi sebelum pembelian rumah oleh pemilik saat ini dan tanpa partisipasinya. Ini mengacu pada keadaan yang di masa depan dapat menyebabkan perselisihan dan pembatalan transaksi di pengadilan.

Apakah Anda memerlukan asuransi judul untuk hipotek?

Sebelum mencari tahu dalam kasus apa hak milik diasuransikan dengan hipotek, Anda harus memahami mengapa asuransi jenis ini diperlukan dan apakah itu diperlukan sama sekali.

Banyak pembeli yang secara naif percaya bahwa bank adalah otoritas yang maha kuasa yang mampu memeriksa seluk beluk setiap objek hipotek. Saat transaksi jual beli, Rosreestr, makelar profesional, dan seringkali notaris selalu hadir di samping bank. Namun, bahkan layanan serius ini mungkin tidak cukup untuk melakukan pemeriksaan paling lengkap atas sejarah apartemen, memperhitungkan semua risiko yang mungkin terjadi, dan mengecualikan kemungkinan penolakan transaksi di pengadilan oleh pihak ketiga.

Faktanya, ada banyak peristiwa yang diasuransikan yang tidak dapat diramalkan oleh bank maupun notaris secara fisik. Misalnya, munculnya ahli waris yang tidak terdaftar, yang namanya tidak tercantum dalam dokumen apa pun yang terkait dengan real estat, dapat menimbulkan perselisihan. Ada banyak contoh seperti itu, jadi cek bank yang mendahului penandatanganan kontrak sama sekali tidak menjamin keamanan penuh hak-hak pemilik baru.

Hampir tidak mungkin untuk melacak apakah hak pihak ketiga telah dilanggar selama periode penyelesaian perjanjian pembelian dan pinjaman hipotek. Namun, kejadian yang diasuransikan tersebut terutama terkait dengan real estat di pasar sekunder. Apartemen yang berganti pemilik lebih dari satu otomatis masuk dalam kategori berisiko. Namun, untuk perumahan primer ada bahaya kehilangan gelar. Transaksi di mana badan hukum bertindak sebagai penjual tunduk pada pemeriksaan khusus oleh lembaga keuangan. Selama transaksi tersebut, mereka akan bersikeras untuk mengambil asuransi hipotek.

Fitur asuransi judul

Perbedaan utama antara asuransi kepemilikan dan jenis perlindungan pembeli lainnya adalah kekhususannya yang sempit. Dalam hal ini, hanya hak atas apartemen yang diasuransikan, dan bukan apartemen itu sendiri, yaitu hak pemilik untuk memiliki, menggunakan, dan membuangnya.

Perlu diingat bahwa hak milik juga dapat hilang karena penghancuran perumahan, hilangnya karakteristik operasional utamanya, rekonstruksi, yang menyebabkan perubahan signifikan pada fitur desainnya atau perubahan status. Namun, kasus-kasus ini, meskipun terlepas dari pemiliknya, tidak termasuk dalam konsep asuransi hak milik.

Artinya, jika properti telah dihancurkan, Anda tidak akan dapat menerima kompensasi untuk asuransi kepemilikan — keadaan seperti itu harus diatur dalam polis asuransi yang sama sekali berbeda. Namun, saat ini banyak bank, ketika mengajukan pinjaman hipotek, menawarkan paket asuransi komprehensif kepada pelanggan mereka yang mencakup risiko kehilangan real estat baik karena alasan fisik, force majeure, dan jika kehilangan hak milik karena alasan hukum.

Apakah asuransi judul diperlukan untuk hipotek? Layanan tambahan semacam itu murni sukarela, dan bank tidak memiliki hak untuk memaksakannya kepada pelanggan mereka atau menjadikannya sebagai tambahan wajib dalam perjanjian pinjaman. Namun, dalam beberapa kasus, mereka mungkin sangat menyarankan untuk mengasuransikan judul tersebut, dengan alasan peningkatan risiko kehilangannya. Kadang-kadang, jika risiko seperti itu benar-benar menimbulkan kekhawatiran serius bagi lembaga keuangan, dan pemohon tidak ingin mengambil asuransi, bank dapat menolak untuk menyetujui opsi apartemen yang dipilih.

Karena asuransi kepemilikan lebih bermanfaat bagi pembeli, terkadang ada baiknya mendengarkan pendapat bank pemberi pinjaman, terutama saat membeli:

  • Real estat dari dana lama. Apartemen yang lebih tua dapat berisiko lebih tinggi untuk dibongkar dan cenderung memiliki sejarah yang kaya juga. Sejak rumah dioperasikan, perumahan yang dipilih dapat mengubah sejumlah besar pemilik. Pada saat yang sama, tidak mungkin untuk mengetahui apakah mereka semua berhati-hati dalam hubungannya dengan ahli waris atau pemilik bersama, apakah mereka menerima apartemen ini secara legal.
  • Perumahan komersial. Karena status hukum banyak objek real estat komersial menyebabkan masalah dalam menentukan siapa sebenarnya yang memiliki tempat ini atau itu, lebih baik mengasuransikan pembelian semacam itu. Kadang-kadang, terutama dalam transaksi yang melibatkan pembeli-badan hukum, bank mungkin tidak setuju untuk mengeluarkan pinjaman tanpa asuransi, mereka mengancam untuk menolak menyetujui pilihan apartemen.
  • Real estat dalam badan hukum. Dengan sendirinya, membeli apartemen dari suatu organisasi bukanlah sesuatu yang luar biasa. Sebagian besar perusahaan investasi berspesialisasi dalam perdagangan real estat. Tetapi pada saat yang sama, banyak skema penipuan dikaitkan dengan jual beli dari badan hukum. Yang paling sederhana dan paling umum adalah penjualan tanpa persetujuan pendiri lain. Pada akhirnya, hal ini dapat menyebabkan litigasi di mana pengadilan akan memihak penggugat.

Risiko apa yang ditanggung oleh asuransi kepemilikan?

Asuransi judul berarti kompensasi selama presentasi oleh pihak ketiga hak atas objek properti milik pemilik ini. Biasanya, dasar terjadinya peristiwa yang diasuransikan adalah klaim yang diajukan oleh pihak ketiga atas pelanggaran haknya atas real estat.

Merupakan kebiasaan untuk membedakan dua jenis klaim tersebut: pembenaran dan klaim pengakuan transaksi sebagai batal.

Klaim pembenaran

Jenis klaim ini hanya dapat diajukan oleh pemilik properti yang sah, yang haknya telah dilanggar secara berat karena tindakan penipuan atau kesalahan. Pada saat yang sama, pemilik rumah baru yang juga pembeli-peminjam hipotek ternyata memiliki properti tersebut secara ilegal. Fungsi utama pengadilan dalam hal ini adalah untuk mencari tahu siapa yang bertanggung jawab atas sengketa yang timbul.

Padahal, pembeli dalam situasi ini hanyalah pengamat luar. Tugas utamanya adalah membuktikan kepada pengadilan ketidaktahuannya tentang pelanggaran hak penggugat, serta fakta pembelian yang jujur. Jika Anda memiliki perjanjian pinjaman hipotek untuk apartemen tertentu, ini tidak akan sulit. Kontrak yang sama akan berfungsi sebagai konfirmasi bahwa pembelian telah dibayar dengan tepat, dan dengan penambahan dana kredit, yaitu membawa keuntungan finansial bagi penjual.

Selain itu, pengadilan berkewajiban untuk mengetahui apakah penjual yang sebenarnya memiliki hak untuk membuat kesepakatan semacam itu sehubungan dengan objek tersebut. Misalnya, jika dia menyesatkan rekan pemiliknya dan, setelah membeli bagiannya dengan cara ini, kemudian menjual apartemen tersebut, maka rekan pemilik yang haknya dilanggar dapat mengajukan gugatan. Tentu saja, dia juga harus membuktikan fakta penipuan atau tindakan ilegal lainnya, tetapi dalam sebagian besar kasus dalam klaim pembenaran seperti itu, pengadilan memihak penggugat.

Pengakuan transaksi sebagai batal demi hukum

Seperti yang diperlihatkan oleh praktik, sifat klaim semacam itu terutama menyangkut pelanggaran hak anak di bawah umur atau pemilik yang tidak kompeten, serta ahli waris yang tidak diperhitungkan. Dalam kasus yang melibatkan anak di bawah umur, pasti akan ada pihak lain — otoritas perwalian dan perwalian.

Keputusan yudisial yang dibuat atas klaim untuk membatalkan transaksi sangat berbeda, meskipun kepentingan penggugat tetap diprioritaskan. Gagasan tentang batalnya transaksi, terutama jika tergugat adalah pembeli yang jujur ​​dan kurang informasi, sangat kontroversial.

Misalnya, Mahkamah Agung secara langsung mengatakan bahwa klaim seperti itu terhadap pembeli yang bonafid tidak mungkin dilakukan, dan hanya transaksi pertama atas properti ini yang perlu digugat. Di sisi lain, ia juga mengakui adanya kemungkinan gugatan atas batalnya transaksi masuk ke dalam kategori vindication.

Putusan pembatalan transaksi, sekilas tidak mengancam pembeli yang jujur, yang disesatkan tentang kemurnian hukum apartemen. Pada kenyataannya, ada banyak contoh ketika uang yang dibayarkan untuk perumahan dapat dikembalikan dengan susah payah, dan itu pun tidak selalu.

Asuransi Hak Hipotek

Waktu di mana pembeli harus membayar premi asuransi secara langsung tergantung pada periode pembatasan, yang ditetapkan oleh negara untuk kasus yang berbeda. Untuk pembenaran dan klaim pengakuan transaksi batal, itu tiga tahun, periode yang sama ditetapkan sebagai minimum untuk asuransi judul.

Namun, ada kasus ketika periode di mana hak pemilik baru dapat digugat diperpanjang hingga 10 tahun. Ini terjadi ketika periode pembatasan dipulihkan atau ditangguhkan sementara, atau ketika penggugat tidak mengetahui bahwa dia memiliki hak atas properti dan dapat membuktikan fakta ketidaktahuan tersebut. Juga, jangka waktu dapat diperpanjang jika penggugat secara fisik tidak dapat pergi ke pengadilan, misalnya karena sakit yang lama.

Berdasarkan hal tersebut, jangka waktu minimum yang harus diambil asuransi hak adalah tiga tahun, tetapi diharapkan jangka waktu yang lebih lama. Hal ini juga bermanfaat karena Anda dapat mengasuransikan apartemen untuk nilai penuhnya, membayar angsuran secara merata dan, jika terjadi keadaan yang tidak terduga, menerima kompensasi penuh.

Berapa biaya asuransi judul?

Asuransi kepemilikan adalah biaya lain yang menghentikan pembeli untuk mengambilnya. Namun, seringkali sangat dibenarkan, selain itu, harganya tidak terlalu mahal. Biaya akhir asuransi dibentuk dari banyak indikator:

  • ketentuan perjanjian pinjaman;
  • perkiraan nilai pasar perumahan;
  • tujuan real estat: komersial, perumahan, ekonomi, dll.;
  • status peminjam: perorangan atau badan hukum;
  • durasi asuransi judul;
  • tingkat risiko, tergantung pada banyak indikator.

Tingkat risiko meningkat jika menyangkut apartemen tua atau transaksi antara badan hukum yang melibatkan real estat komersial. Bank, dan agen penjual setuju dengan mereka, sangat enggan berurusan dengan barang-barang yang dimiliki penjual kurang dari tiga tahun. Karena saat ini sesuai dengan undang-undang pembatasan yang belum kedaluwarsa, tingkat risiko dianggap meningkat.

Di berbagai lembaga keuangan, tarif asuransi kepemilikan berkisar antara 0,3 hingga 1,5%. Penting untuk diingat bahwa jumlah pembayaran dihitung bukan berdasarkan biaya apartemen, tetapi berdasarkan jumlah pinjaman.

Dokumen apa yang diperlukan untuk mengajukan asuransi judul?

Untuk mendapatkan asuransi kepemilikan, Anda memerlukan paket dokumen yang sangat kecil, banyak di antaranya juga disediakan untuk mendapatkan pinjaman hipotek. Itu termasuk:

  • paspor pembeli dan penjual, untuk badan hukum — dokumen resmi;
  • surat-surat yang menyatakan kepemilikan: ekstrak dari USRN, kontrak penjualan, donasi, wasiat, privatisasi, dll.;
  • paspor teknis yang berisi semua karakteristik apartemen;
  • pendapat ahli dari penilai independen tentang nilai pasar dari objek real estat;
  • perjanjian pinjaman hipotek, selain itu akan ada asuransi judul.

Jebakan asuransi judul

Risiko dan jebakan utama dari asuransi kepemilikan terkait dengan kasus individu yang tidak termasuk dalam definisi asuransi atau tidak dapat sepenuhnya mengkompensasi kerugian pembeli. Yang terakhir berhubungan dengan asuransi yang tidak dikeluarkan untuk seluruh jumlah yang dipinjam peminjam ke bank, atau terjadi sebagai akibat dari tidak terbayarnya kontribusi secara sistematis.

Situasi tertentu memerlukan pertimbangan lebih lanjut. Peristiwa yang diasuransikan tidak dapat dianggap demikian jika:

  • Harta menjadi terbebani. Ini bisa terjadi ketika pihak ketiga menegaskan haknya untuk menggunakan real estat, dan kemudian mengkonfirmasi klaim tersebut di pengadilan. Karena pembeli tidak kehilangan hak miliknya, dia tidak dapat mengandalkan kompensasi, sama seperti dia tidak dapat menolak penggugat untuk menggunakan perumahan.
  • Judul hilang karena force majeure. Penghancuran perumahan karena, misalnya, operasi militer adalah kasus untuk jenis asuransi yang sama sekali berbeda. Situasinya persis sama ketika properti disita dari pemiliknya oleh negara karena suatu alasan.
  • Apartemen tidak digunakan untuk tujuan yang dimaksudkan. Jika sifat penggunaan perumahan telah menyebabkan hilangnya kualitas operasionalnya atau hilangnya hak pemilik, kasus seperti itu juga tidak dianggap sebagai asuransi.
  • Real estat yang dijaminkan ke bank disumbangkan, dijual atau ditukar oleh pemiliknya, akibatnya ia kehilangan kepemilikannya.

Anda dapat membaca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/titulnoe-strahovanie-pri-ipoteke-chto-eto-znachit/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *