Apakah mungkin mengambil hipotek lebih besar dari nilai apartemen?


Setiap orang yang setidaknya kurang lebih tertarik dengan prosedur untuk mendapatkan pinjaman hipotek tahu bahwa mendapatkan persetujuan dari bank tidaklah mudah. Lembaga keuangan memberikan tuntutan tinggi tidak hanya pada solvabilitas pemohon, tetapi juga pada apartemen yang dipilih.

Tidak ada bank yang akan mengalokasikan dana sama dengan biaya penuh apartemen — dan ini merupakan kerugian yang signifikan dari pinjaman perumahan. Untuk alasan ini, penting bagi banyak pembeli untuk mengetahui apakah mungkin menaikkan biaya apartemen untuk menutupi biayanya hanya dengan bantuan uang kredit?

Mengapa hipotek tidak mencakup seluruh harga perumahan?

Prasyarat untuk pemberian pinjaman perumahan adalah uang muka. Jumlah ini adalah bagian dari biaya apartemen yang dibeli, dibayar oleh pembeli dari tabungannya, dan biasanya berkisar antara 10-20% dari harga properti. Semakin besar jumlah cicilan pertama, semakin besar keinginan bank untuk menyetujui pinjaman dan memberikan kondisi yang lebih menguntungkan.

Agar biaya masa depan terungkap secara objektif, penilaian ahli akan diperlukan. Kadang-kadang ternyata penilai menilai apartemen di atas nilai penjual, tetapi lebih sering terjadi sebaliknya — harga pasar dari objek yang dihitung oleh spesialis ternyata lebih rendah. Berdasarkan data yang diterima, serta uang muka yang bersedia dibayar oleh peminjam, keputusan dibuat mengenai jumlah pinjaman.

Kreditor membutuhkan uang muka karena dua alasan. Yang pertama adalah konfirmasi kesiapan debitur untuk memenuhi kewajiban pinjamannya, agar tidak kehilangan jumlah yang terakumulasi dan disetor, yang jumlahnya tidak boleh sedikit. Selain itu, adanya tabungan menunjukkan tanggung jawab peminjam dan kemampuannya dalam mengelola keuangannya.

Alasan kedua adalah jaminan untuk menutupi biaya lembaga keuangan jika apartemen yang digadaikan kemudian disita dari debitur dan dijual di pelelangan. Biasanya, real estat dijual di lelang dengan harga lebih murah dalam waktu sesingkat mungkin, dan sebagai hasilnya, ternyata hanya mengkompensasi sekitar 80% dari nilai pasarnya. 80% ini hanya akan menjadi jumlah pinjaman jika 20% dibayarkan sebagai uang muka.

Karena alasan ini, jika pembeli ingin melebih-lebihkan biaya apartemen, bank tidak mungkin menemuinya di tengah jalan, karena hanya berfokus pada nilai pasar sebenarnya.

Catatan! Sebagian besar lembaga keuangan lebih suka berurusan hanya dengan penilai atau lembaga terakreditasi secara permanen. Bank dapat sepenuhnya mengabaikan kenaikan jumlah dalam kontrak penjualan apartemen oleh penjual atau kesimpulan dari spesialis pihak ketiga.

Mengapa pembeli menaikkan harga apartemen?

Harus segera dicatat bahwa hipotek yang terlalu mahal bermanfaat, pertama-tama, bagi pembeli, bukan penjual. Ketika perbedaan nilai dibuat secara artifisial, orang kedua tidak memiliki keuntungan tambahan dari transaksi semacam itu, tetapi selanjutnya dapat menghadapi sejumlah masalah.

Perkiraan harga kontrak penjualan apartemen yang terlalu tinggi paling sering terjadi karena beberapa alasan. Yang pertama adalah keengganan atau ketidakmampuan pembeli untuk membayar uang muka dari tabungannya. Ketika tidak ada dana untuk kontribusi ini, beberapa warga menggunakan pinjaman konsumen. Akibatnya, jika hipotek juga jatuh ke pundak peminjam, ini menyebabkan beban keuangan yang sangat besar.

Faktanya, selain jumlah pokok pinjaman, debitur juga wajib membayar bunganya. Dalam kasus kombinasi pinjaman konsumen dan hipotek, ia dipaksa untuk membayar dua suku bunga pada saat yang sama, salah satunya — konsumen — biasanya jauh lebih tinggi.

Alasan kedua adalah perlunya perbaikan di apartemen yang tidak memiliki dana. Upaya untuk membuat hipotek yang terlalu mahal dalam situasi seperti itu dilakukan ketika perumahan memerlukan perbaikan karena kondisinya yang sudah ketinggalan zaman, atau dibeli tanpa finishing. Pembeli berencana untuk menggunakan selisih dana pinjaman yang dihasilkan untuk melakukan pekerjaan ini tanpa mengeluarkan uang mereka sendiri.

Alasan ketiga, yang paling tidak dapat dibenarkan dari sudut pandang kemanfaatan, adalah penggunaan dana yang tersedia untuk pengeluaran saat ini atau pembayaran kembali hutang lain: untuk utilitas, pinjaman, dll. Rasio risiko dan manfaat dalam situasi ini akan jauh dari yang terakhir.

Bagaimana transaksi overvaluation dilakukan?

Secara teoritis, Anda dapat mengambil hipotek lebih besar dari harga apartemen, tetapi ini hanya mungkin jika ada kesepakatan antara penjual dan pembeli. Skema paling umum untuk operasi semacam itu adalah sebagai berikut.

Dalam kontrak penjualan, penjual dengan sengaja menunjukkan harga yang dinaikkan. Selisih antara nilai pasar riil dengan yang ditentukan dalam perjanjian akan diperlakukan sebagai uang muka. Setelah itu, kesepakatan pendahuluan dibuat, menurut dugaan pembeli mentransfer ke penjual, dan dia menerima uang sebagai uang muka.

Penting! Kontrak pendahuluan semacam itu dari sudut pandang hukum sepenuhnya fiktif. Jika transaksi seperti itu terdeteksi, ada bahaya pembatalannya. Selain itu, seringkali para peserta dalam transaksi semacam itu dapat dimintai pertanggungjawaban atas penipuan.

Setelah menyusun kontrak awal, pembeli hanya perlu mengajukan pinjaman ke bank untuk sisa jumlah yang diperlukan untuk pelunasan penuh biaya perumahan. Jika harga apartemen kurang dari atau sama dengan hipotek yang disetujui, penjual mendapatkan jumlah yang diinginkan dan pembeli menghemat uang muka.

Dalam hal keuntungan, skema ini sangat nyaman bagi peminjam, karena memungkinkan Anda membeli real estat dengan satu pinjaman dan dengan persyaratan yang lebih menguntungkan daripada hipotek tanpa uang muka. Namun, jangan lupa bahwa membeli apartemen dengan harga yang terlalu tinggi adalah operasi yang sepenuhnya ilegal, yang, minimal, mengancam kehilangan waktu dan saraf, dan maksimal — tanggung jawab pidana.

Mengapa berbahaya melebih-lebihkan biaya apartemen dengan hipotek?

Hipotek yang dinilai terlalu tinggi memiliki risiko besar bagi penjual dan pembeli. Semuanya, tanpa kecuali, terkait dengan fakta bahwa operasi ini pada dasarnya ilegal dan hanya didasarkan pada lisan, tidak didukung oleh dokumen yang mengikat secara hukum.

Untuk penjual

Bahaya bagi penjual selama kenaikan ilegal harga apartemen dengan hipotek hampir lebih besar daripada pembeli. Yang pertama menyangkut kemungkinan mengenali transaksi seperti itu sebagai tidak valid. Mengingat sifatnya yang ilegal, hal ini dapat terjadi dengan tingkat kemungkinan yang tinggi.

Ketika kontrak dibatalkan, hukum akan mewajibkan penjual untuk mengembalikan semua biaya pembelian kepada pembeli. Dalam hal ini, justru jumlah yang ditentukan dalam kontrak penjualan, termasuk uang muka fiktif, yang dapat dikembalikan. Dengan demikian, penjual tidak hanya akan membayar kembali biaya perumahan yang sebenarnya, tetapi juga mengalami kerugian finansial.

Bahaya kedua tidak menimbulkan konsekuensi bencana seperti yang pertama, tetapi mengancam dengan masalah dalam bentuk hilangnya waktu. Ini menyangkut kasus-kasus ketika pembeli yang ingin membuat kesepakatan dengan kenaikan harga apartemen akan ditolak pinjaman hipoteknya.

Nyatanya, hal ini cukup sering terjadi — jarang bank meminta persetujuan tanpa laporan penilaian terakreditasi. Jika ada peluang kecil untuk bernegosiasi dengan spesialis independen, maka lembaga yang diusulkan oleh bank dijamin tidak akan mengikuti skema seperti itu. Ini juga berlaku untuk sebagian besar penilai swasta, yang tidak akan menodai reputasinya dengan berpartisipasi dalam transaksi yang meragukan.

Bahaya ketiga adalah keterlibatan dalam penipuan. Padahal, transaksi semacam itu merupakan penipuan bank untuk mendapatkan keuntungan. Jika lembaga keuangan mengetahui hal ini, ia dapat pergi ke pengadilan. Dari sisi mana pengadilan akan mempertimbangkan situasinya, dan memerlukan penentuan jenis tanggung jawab.

Paling-paling, peserta akan diminta untuk membayar denda yang cukup besar, paling buruk mereka akan menerima hukuman penjara.

Bahaya keempat adalah pajak penghasilan. Jika pemilik memiliki properti kurang dari lima tahun, saat menjualnya, dia wajib membayar pajak sebesar 13% dari keuntungan yang diterima. Tentu saja pajak akan dihitung bukan dari uang yang sebenarnya diterima oleh penjual, melainkan dari jumlah yang ditentukan dalam kontrak. Dengan demikian, dia akan membayar pajak atas keuntungan yang tidak ada.

Untuk pembeli

Salah satu risiko bagi pembeli menyangkut situasi di mana ada kesepakatan antara para pihak bahwa penjual akan mengembalikan kepada pembeli selisih antara biaya perumahan yang sebenarnya dan jumlah yang ditransfer dari bank. Penjual dapat menolak untuk melakukan ini dan akan menerima keuntungan tambahan tanpa melanggar hukum. Fakta tersebut tidak dapat dibuktikan di pengadilan, oleh karena itu bagi pembeli skema ini hanya akan mengakibatkan kerugian finansial.

Bahaya serius lainnya adalah ditemukannya fakta memberikan data yang salah pada tahap pertimbangan pengajuan pinjaman. Dalam hal ini, perusahaan keuangan tidak dapat menuntut penipuan, tetapi memasukkan peminjam ke daftar hitam. Karena daftar orang yang tidak dapat diandalkan seperti itu tersedia untuk umum, tidak mungkin mendapatkan hipotek di bank lain mana pun.

Jika peminjam gagal memenuhi kewajiban kredit, fakta penipuan pasti akan terungkap. Dalam hal ini, ia menghadapi tanggung jawab pidana.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/mojno-li-vzyat-ipoteku-bolshe-stoimosti-kvartiry/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *