Apakah mungkin mengalokasikan bagian di apartemen hipotek?


Apartemen yang dibeli dengan pinjaman rumah, meskipun dianggap sebagai milik pembeli, memiliki sitaan sampai utangnya lunas. Konsekuensi dari hal ini adalah sejumlah kesulitan hukum yang paling jelas terlihat dalam pertanyaan: bagaimana sebuah apartemen dibagi dalam hipotek, bagaimana saham dalam real estat agunan didistribusikan, dan bagaimana reaksi bank terhadap kemungkinan perubahan debitur?

Sebagian besar masalah muncul ketika perumahan yang dibeli dengan hipotek selama 20-30 tahun menjadi subjek pembagian properti selama perceraian. Tidak jarang pasangan-peminjam memutuskan untuk membubarkan pernikahan jauh sebelum berakhirnya perjanjian pinjaman. Dalam hal ini, nuansa terkecil dari pelaksanaan kontrak menjadi penting, yang masing-masing dapat menentukan di pengadilan.

Kapan saham dialokasikan dalam real estat yang dijaminkan?

Biasanya, alokasi saham di apartemen hipotek, jika diinginkan oleh pemiliknya, terjadi setelah pinjaman dilunasi. Namun, ada situasi ketika alokasi seperti itu diperlukan lebih awal — paling sering pertanyaan ini menyangkut penentuan bagian real estat dalam kepemilikan anak di bawah umur. Secara khusus, jika modal bersalin ikut serta dalam akuisisi perumahan, alokasi seperti itu hanya diperlukan — jika tidak, Dana Pensiun akan menolak untuk mentransfer dana modal.

Di sisi lain, bank tidak terlalu menyambut baik alokasi saham di apartemen dengan hipotek sebelum ditutup. Satu-satunya solusi yang dapat memuaskan lembaga keuangan dan pada saat yang sama tidak melanggar hak-hak anak dengan cara apa pun adalah kewajiban notaris untuk mentransfer bagian tertentu dari properti ke kepemilikan anak di bawah umur.

Ketakutan bank terkait, pertama-tama, dengan risiko gagal bayar utang. Protokol di mana apartemen dengan utang disita dan kemudian dijual di lelang, di hadapan saham anak di bawah umur, bisa sangat rumit. Faktanya, menurut undang-undang, ketika real estat diasingkan dari seorang anak, ia harus diberikan pengganti yang setara. Perusahaan keuangan belum siap untuk mengambil tugas yang sulit ini. Oleh karena itu, jika pembagian saham sangat diperlukan, prosedur ini sebaiknya dilakukan dengan melibatkan barang berharga, bergerak atau tidak bergerak lainnya, sebagai jaminan.

Bagaimana perumahan hipotek dibagi dalam perceraian?

Properti apa pun yang dibeli atau diperoleh dengan cara lain apa pun selama pernikahan dianggap umum. Satu-satunya pengecualian adalah properti yang pada awalnya dikeluarkan secara hukum untuk orang tertentu. Berkenaan dengan real estat, pengecualian tersebut dapat berupa hadiah atau objek warisan, dan hanya jika pasangan kedua dengan sengaja melepaskan klaim apa pun atas mereka.

Jika perjanjian hipotek dibuat untuk salah satu pasangan, yang kedua secara otomatis menjadi peminjam bersama untuk pinjaman ini. Oleh karena itu, dalam hal proses perceraian, hipotek dibagi antara peminjam dan peminjam bersama, yaitu, baik properti itu sendiri maupun hutangnya dibagi.

Adalah suatu kesalahan untuk percaya bahwa jika peminjam menurut dokumen, misalnya, suami, maka setelah perceraian istri tidak perlu membayar hipotek. Ini berlaku bahkan untuk kasus-kasus ketika dia tidak memiliki penghasilan resmi atau penghasilan lain, didukung penuh oleh suaminya dan tidak benar-benar ikut serta dalam pembayaran pinjaman perumahan. Dalam perceraian, pasangan berhak mengklaim setengah dari harta benda, sambil mengambil setengah dari tanggung jawab untuk membayar kembali pinjaman.

Dengan keadaan inilah bank lebih bersedia memberikan pinjaman hipotek kepada pasangan suami istri. Dipercayai bahwa peminjam bersama, sebagai warga negara yang berpotensi berbadan sehat, lebih mungkin untuk mengatasi kewajiban pinjaman mereka dan menghindari pembayaran yang terlambat.

Paling sering, pembagian pinjaman hipotek setelah perceraian terjadi dalam dua cara. Yang pertama adalah sebagai berikut. Jika peminjam real estat adalah, katakanlah, seorang suami yang melakukan pembayaran sepanjang waktu, maka setelah pembubaran perkawinan, dialah yang akan tetap menjadi pemilik harta yang dibebani. Pada saat yang sama, istri berhak menuntut kompensasi materi, yang jumlahnya setengah dari harga pasar apartemen atau rumah. Penting untuk diingat bahwa jumlah pinjaman untuk pembelian real estat tidak memainkan peran apa pun di sini — kompensasi hanya ditentukan oleh nilai kadaster perumahan.

Skema kedua lebih kompleks. Menurutnya, perjanjian hipotek, dengan segala hak dan kewajiban, dapat didaftarkan ulang untuk kedua pasangan. Artinya, jika hanya salah satu dari mereka yang menjadi peminjam, kini keduanya akan bertanggung jawab kepada lembaga keuangan dalam jumlah yang telah disepakati sebelumnya dan ditentukan dalam perjanjian. Dengan bantuan penerbitan ulang tersebut, dimungkinkan untuk membagi kewajiban baik secara merata maupun dalam proporsi lain. Selanjutnya, pasangan yang memikul beban yang lebih kecil untuk membayar hutang hipotek akan dapat mengklaim bagian yang lebih kecil dari properti tersebut.

Aturan utama yang berlaku saat membagi apartemen hipotek adalah partisipasi wajib bank. Sebagai penerima gadai real estat, lembaga keuangan harus diberi tahu tentang setiap perubahan besar terkait agunan. Real estat yang terbebani tidak dapat dijual, termasuk dijual atau dibagi, tanpa izin bank.

Dalam pengertian hukum, kasus paling sederhana dari alokasi saham di apartemen hipotek selama perceraian berhubungan dengan para peminjam bersama yang, pada tahap perolehan perumahan, menandatangani kontrak pernikahan. Dokumen semacam itu menentukan jumlah properti masing-masing pasangan, klaimnya di masa depan, serta siapa pembayar utama hipotek dan mempertahankan kewajiban untuk membayar kembali pinjaman setelah pembubaran pernikahan.

Aturan untuk menyusun kontrak pernikahan

Hingga saat ini masih terdapat stereotip di masyarakat bahwa perjanjian pranikah merupakan tanda ketidakpercayaan terhadap pasangan dan semacam simbol tidak dapat diandalkannya sebuah pernikahan. Faktanya, semuanya justru sebaliknya — dokumen semacam itu adalah jaminan tidak adanya kepentingan egois dari salah satu pasangan dan mengecualikan munculnya konflik properti di masa depan.

Seperti yang telah disebutkan, paling mudah untuk berbagi apartemen dengan hipotek jika kemungkinan seperti itu ditulis sebelumnya dalam akad nikah. Kesepakatan bersama ini harus menentukan:

  • informasi tentang kontribusi awal: pasangan mana yang menjadi pembayar dan dari mana dana untuk kontribusi tersebut diterima;
  • semua pembayar hipotek;
  • bagian masing-masing pasangan, serta jumlah harta tak bergerak anak di bawah umur;
  • jumlah dan tata cara pembayaran kompensasi jika salah satu pasangan memutuskan untuk menyerahkan bagiannya;
  • tata cara pembagian real estat selama pembubaran perkawinan, serta kewajiban hutang di atasnya.

Selain itu, jika hipotek benar-benar dibayar oleh salah satu pasangan, klausul penolakan klaim perumahan dari pasangan lainnya dapat dimasukkan ke dalam akad nikah.

Meskipun demikian, kontrak pernikahan dapat ditentang di pengadilan. Dasarnya adalah pelanggaran dalam prosedur pendaftaran dokumen, dan fakta partisipasi finansial dari pasangan kedua, bukan pemilik, dalam pembayaran pinjaman atau perbaikan yang tidak terpisahkan atas benda tidak bergerak.

Bagaimana bank memperlakukan pembagian agunan?

Cara pembagian hipotek real estat pasangan hanya bergantung pada keputusan bank, atau lebih tepatnya, pada persetujuannya atas amandemen yang diusulkan oleh peminjam. Pertanyaan utama selalu tetap siapa yang harus membayar hipotek setelah perceraian, serta masalah menentukan kepemilikan.

Opsi pertama untuk pengembangan acara dapat berupa permintaan untuk mengakui pinjaman hipotek sebagai pinjaman umum. Dalam hal ini, dengan tingkat kemungkinan yang tinggi, pengadilan akan memutuskan untuk memenuhi keinginan pasangan dan mewajibkan mereka untuk membayar kembali pinjaman dengan proporsi yang sama. Tidak perlu mengubah perjanjian pinjaman, dan bank dengan senang hati akan menyetujui metode penutupan hutang ini, karena baik ukuran pembayaran bulanan maupun jadwal pembayaran tidak akan berubah.

Bank memiliki pandangan yang sangat berbeda tentang proposal untuk menerbitkan kembali kewajiban kredit kepada satu pasangan, sekaligus menjadikannya pemilik dan debitur tunggal hipotek. Meski dari segi kesepakatan bersama antara suami dan istri, opsi ini logis, namun bagi lembaga keuangan hal itu terkait dengan banyak risiko. Karena setelah pendaftaran ulang seperti itu, satu orang akan menjadi pembayar, seluruh beban pembayaran kembali pinjaman akan menjadi tanggung jawabnya. Oleh karena itu, jika penghasilannya berubah menjadi lebih buruk, dia mungkin tidak dapat mengatasi pembayaran tersebut.

Dalam kasus penolakan oleh bank, perceraian harus pergi ke pengadilan. Namun, meski dalam kasus ini, risiko tidak memenuhi permintaan tetap tinggi. Faktanya, di pengadilan bank bertindak sebagai pihak ketiga yang kepentingannya tidak boleh dilanggar dengan cara apa pun. Jika dalam proses peninjauan ternyata definisi salah satu pasangan sebagai peminjam berisiko, pengadilan akan menjawab negatif.

Namun, dalam beberapa kasus, permintaan tersebut masih dapat diterima oleh bank dan dipenuhi. Kita berbicara tentang peminjam bersama dengan berbagai tingkat pendapatan. Jika satu-satunya debitur adalah pasangan dengan penghasilan lebih tinggi, yang sebelumnya telah mengambil sebagian besar kewajiban untuk melunasi pinjaman, bank dapat menyetujuinya.

Cara untuk membagi pinjaman hipotek dalam perceraian

Ada beberapa opsi untuk melunasi hipotek setelah perceraian. Yang paling umum adalah pembagian tanggung jawab peminjam yang sama, pendaftaran ulang apartemen untuk salah satu pasangan, atau penjualannya.

Membagi hutang sama rata

Ketika sebuah pernikahan dibubarkan, tidak hanya harta yang diperoleh bersama yang dibagi, tetapi juga hutang bersama. Penting untuk diingat bahwa hutang dianggap umum hanya jika properti umum dibeli dengan dana kredit. Jika salah satu pasangan mengeluarkan pinjaman dan membelanjakannya untuk kebutuhan pribadi, yang kedua setelah perceraian tidak berkewajiban untuk mengkompensasi biaya tersebut.

Cara termudah adalah ketika pasangan bersama-sama memiliki dua apartemen dengan nilai yang kira-kira sama. Mereka dapat membaginya sesuka mereka: baik dengan apartemen terpisah, atau dengan bagian yang sama di masing-masing apartemen. Jika hanya ada satu tempat tinggal, sambil dijaminkan ke bank, akhirnya masalah dengan saham tersebut dapat diselesaikan hanya setelah pelunasan hutang.

Kadang-kadang properti pranikah dari salah satu pasangan, atau yang tidak termasuk dalam kategori properti bersama, dapat ikut serta dalam pembelian hipotek real estat. Dalam situasi seperti itu, kita tidak lagi berbicara tentang pembagian apartemen yang sama dan hutang di atasnya.

Misalnya, sang suami menabung sebelum menikah atau kemudian mewarisi sejumlah uang. Dia kemudian menggunakannya sebagai uang muka hipotek dan membayar lebih dari 30% biaya rumah. Dalam perjanjian pinjaman ini, istrinya akan muncul sebagai peminjam bersama dan, bersama suaminya, akan berkontribusi pada pembayaran reguler pinjaman tersebut.

Namun, meskipun pendapatan mereka sama, dan masing-masing pasangan mengalokasikan jumlah yang sama untuk melunasi hipotek, istri tidak akan dapat mengandalkan setengah dari apartemen setelah pembubaran pernikahan. Karena sepertiga dari biaya perumahan dibayar oleh suami dari dananya sendiri, dia akan menerima dua pertiga dari apartemen, dan istrinya hanya sepertiga. Ini karena hanya dua pertiga dari apartemen yang akan dianggap sebagai properti bersama yang dapat dibagi.

Registrasi ulang untuk satu peminjam

Opsi, di mana hanya satu dari pasangan yang tetap menjadi peminjam, dengan enggan disetujui oleh bank, tetapi dalam beberapa kasus mereka tetap memenuhi kebutuhan pelanggan. Ini jauh lebih mudah dilakukan jika pasangan kedua tidak menginvestasikan dana lain pada benda tak bergerak ini, kecuali yang digunakan untuk membayar kembali pinjaman: uang untuk perbaikan, registrasi hukum, dll. Jika tidak, peminjam bersama akan menghadapi prosedur peradilan yang sangat rumit dan memakan waktu.

Pilihan yang lebih umum adalah ketika salah satu pasangan menjadi satu-satunya pemilik sebenarnya, tetapi dalam pengertian hukum, keduanya dianggap sebagai peminjam. Cara pemecahan masalah ini diambil ketika bank dengan keras kepala menolak untuk menerbitkan kembali perjanjian pinjaman.

Esensinya adalah sebagai berikut. Pasangan setuju bahwa salah satu dari mereka terus membayar hipotek secara penuh, dan yang kedua mengkompensasi setengah dari biaya. Sangat diinginkan bahwa dalam situasi seperti itu dibuat tanda terima yang sesuai. Diperlukan jika pasangan yang harus mentransfer kompensasi berhenti membayar, dan denda sebesar setengah dari biaya pembayaran reguler dapat dituntut darinya melalui pengadilan. Namun, harus diingat bahwa klaim semacam itu memiliki undang-undang pembatasan — tiga tahun sejak tanggal penghentian transfer dana.

Penjualan apartemen hipotek

Salah satu cara termudah untuk membuat perjanjian pembagian apartemen hipotek adalah dengan menjualnya sebelum berakhirnya perjanjian pinjaman. Prosedur ini tidak jarang, memiliki mekanisme yang mapan dan dianggap cukup positif oleh sebagian besar lembaga keuangan.

Satu-satunya kelemahan dari opsi untuk membagi properti selama perceraian ini adalah prosedur penjualan real estat yang rumit, terkait dengan adanya beban dan sejumlah besar pihak yang terlibat dalam transaksi. Pertama-tama, ini akan membutuhkan persetujuan dari bank penerima gadai — tanpa ini, Rosreestr tidak akan dapat mendaftarkan pengalihan kepemilikan. Juga, jika kurang dari tiga tahun telah berlalu sejak pembelian apartemen, pajak penghasilan harus dibayar setelah penjualannya.

Ada dua jenis penjualan apartemen yang digadaikan. Menurut yang pertama, yang paling sederhana, pembeli mentransfer jumlah yang disepakati kepada penjual, dengan bantuan yang ia bayar penuh hutangnya ke bank, setelah itu pembebanan dihapus dari apartemen. Akibatnya, dimungkinkan untuk mendaftarkan pemilik baru tanpa partisipasi lembaga keuangan.

Cara kedua untuk menjual properti hipotek sedikit lebih rumit. Itu terletak pada kenyataan bahwa tidak hanya properti itu sendiri yang diberikan kepada pembeli, tetapi juga kewajiban hutang padanya. Ini datang dengan dua masalah utama. Pertama, tidak setiap pembeli setuju untuk membeli rumah yang terbebani, bahkan dengan pinjaman yang dilunasi sebagian. Kedua, dari sisi bank, persyaratan yang sama akan diajukan untuknya seperti untuk peminjam pinjaman perumahan lainnya. Artinya, jika Anda memiliki riwayat kredit yang buruk atau pendapatan yang belum dikonfirmasi, opsi untuk mentransfer kewajiban pinjaman akan ditolak.

bagian alami

Pembagian harta milik pasangan, bila apartemen dalam hipotek, juga dimungkinkan dengan mengalokasikan bagian alami untuk masing-masing. Perlu segera dicatat bahwa tidak semua properti cocok untuk ini, tetapi hanya properti yang memiliki karakteristik teknis tertentu.

Bagian dalam bentuk barang adalah bagian tertentu dari ruang hidup yang dimiliki oleh satu pemilik. Ini berbeda dari bagian yang ideal dengan definisi yang jelas, dapat memiliki satu atau lebih kamar dan, pada kenyataannya, merupakan ruang hidup yang benar-benar terpisah.

Justru individualitas dan keterasingan bagian alamilah yang menyebabkan sejumlah masalah yang muncul saat dialokasikan. Bagian dari properti seperti itu harus memiliki pintu keluar yang terpisah, kamar mandi, sistem pemanas, dapur — yaitu, sepenuhnya terpisah dari apartemen atau rumah lainnya.

Untuk menentukan apakah mungkin membagi perumahan menjadi bagian alami pada prinsipnya, diperlukan keahlian profesional. Spesialis akan menentukan seberapa layak kabel pipa pemanas dan peralatan pintu masuk terpisah. Dalam praktiknya, sebagian besar apartemen rata-rata tidak cocok untuk ini — hanya bagian ideal yang dapat dialokasikan di dalamnya setelah pembebanan dihapuskan.

Paling sering, saham dalam bentuk barang dapat dialokasikan di rumah pribadi. Namun, jangan lupa bahwa prosedur seperti itu akan memerlukan biaya yang signifikan. Pertama, para ahli pasti akan menyarankan konstruksi dinding yang memisahkan satu ruangan dari ruangan lainnya. Kedua, peralatan pintu masuk kedua, mengubah lokasi komunikasi juga mahal. Mengingat properti tersebut sudah berada di bawah hipotek yang perlu dibayar, biaya pembagian properti semacam itu bisa jadi terlalu tinggi.

Bagian dari apartemen hipotek dengan anak kecil

Bagian apartemen hipotek dengan seorang anak memiliki banyak pilihan. Pembagian akhir hak milik dan kewajiban untuk membayar hipotek dilakukan setelah kesepakatan bersama dan keputusan pengadilan.

Orang tua yang tinggal dengan anak setelah perceraian secara teoritis dapat menerima bagian besar di apartemen bersama. Namun, dalam praktiknya, perkembangan peristiwa seperti itu hanya mungkin terjadi jika pasangan telah menyetujui pemisahan tersebut sebelumnya. Biasanya, pengadilan cenderung untuk membagi real estat di antara pasangan secara setara, terlepas dari siapa di antara mereka yang menentukan tempat tinggal anak di bawah umur.

Selain itu, jika anak tersebut tinggal, misalnya dengan ibunya, dan setelah putusnya perkawinan ia menerima dua pertiga dari apartemen, kewajiban pembayaran juga akan berubah. Karena pasangan adalah peminjam bersama dan, menurut hukum, membayar kembali hipotek secara merata, pengadilan kemungkinan besar akan mewajibkan istri untuk membayar kompensasi kepada mantan suaminya karena bagiannya di apartemen lebih besar.

Sejak tahun 2020, inovasi lain muncul dalam pengaturan pembagian properti hipotek. Mereka terkait dengan kasus-kasus di mana properti yang digadaikan dibagi rata, anak tinggal bersama ibunya, dan ayahnya tinggal terpisah, meskipun ia tetap memiliki hak atas setengah dari apartemen, yang pinjamannya belum dibayar. Pengadilan dapat memutuskan bahwa, selain tunjangan, suami akan dipindahkan ke mantan istrinya dan membantu melunasi sebagian utangnya. Sampai saat ini, prosedur ini belum diatur dengan baik, dan otoritas terakhir mengenai nasib properti, serta tata cara pembayaran, tetap ada di pengadilan.

Lebih sulit lagi jika modal bersalin ikut serta dalam pembelian apartemen. Pembagian saham akan dilakukan, tergantung berapa persen biaya perumahan yang ditanggung oleh uang sertifikat. Bagian apartemen inilah yang dibagi rata antara suami, istri, dan anak di bawah umur. Sisa real estat, yang harganya ditanggung oleh pinjaman perumahan, hanya akan dibagi antara pasangan sebagai milik bersama. Jika salah satu dari mereka memutuskan untuk menyerahkan bagiannya demi anak atau pasangan kedua, ini akan menjadi keputusan pribadinya — pengadilan tidak memberikan kemungkinan untuk merampas sebagian harta dari salah satu pihak yang mendukung yang lain.

Fitur pembagian properti hipotek yang dibeli sebelum menikah

Tidak jarang pinjaman hipotek diberikan kepada salah satu pasangan bahkan sebelum menikah. Dalam perjanjian tersebut, peminjam dan pemilik adalah satu orang. Ini berarti bahwa setelah perceraian, real estat tidak dapat dibagi — itu hanya akan menjadi milik pasangan yang mengeluarkan pinjaman.

Situasi kontroversial muncul ketika pembayaran pinjaman berlanjut dalam pernikahan. Faktanya, penghasilan pasangan, terlepas dari siapa yang mendapat berapa, dianggap biasa. Jadi, uang umum dihabiskan untuk melunasi hutang pribadi salah satunya. Sekalipun peminjam melakukan pembayaran bulanan secara eksklusif dari gajinya, pengadilan akan tetap menganggap bahwa uang anggaran keluarga telah dihabiskan.

Setelah pembubaran pernikahan, tidak ada pertanyaan tentang membagi apartemen hipotek. Namun, pasangan yang bukan peminjam, tetapi ikut serta dalam pembayaran kembali pinjaman, berhak menuntut ganti rugi. Itu akan sama dengan setengah dari semua pembayaran bulanan yang dilakukan selama periode pernikahan.

Sayangnya, bank mana pun selama proses perceraian, sebagai peserta langsungnya, terutama tertarik untuk menghasilkan keuntungannya sendiri. Bagian apa pun yang disetujui pasangan, mereka tidak akan dapat menerapkannya jika lembaga keuangan menganggap opsi ini tidak menguntungkan untuk dirinya sendiri. Untuk alasan ini, para ahli tetap menyarankan untuk membuat akad nikah, yang mencakup setidaknya aspek-aspek yang berhubungan dengan real estat yang dibeli secara kredit.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/mojno-li-vydelit-dolyu-v-ipotechnoy-kvartire/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *